摘要：社会经济在不断发展，我国的房地产迎来了新机遇，房地产设计管理阶段成本控制的受关注力度也因此不断提升。基于此，文章分析了设计管理阶段成本控制的关键点把握，并结合实例详细论述了成本控制思路，希望能够为相关业内人士带来一定启发。
关键词：房地产；设计管理；成本控制
引言
随着信息化时代的到来，我国的经济水平得到了不断的提升，人们的生活水平也得到了提高，人们对住房的需求也在不断提高。房地产开发项目作为房地产经营建设中最主要的对土地进行使用行为，也是能够直接为企业带来经济效益的行为。房地产开发项目具有长期性、高风险性和高回报性等特点。现如今的房地产行业之间竞争十分激烈，为了能够在市场中占有重要的位置，因此，就需要提高成本控制水平，直接提高企业的经济效益，使利润最大化。
1房地产开发项目特点分析
1.1投资高，时间久
一般情况下，房地产开发项目的对象都是一些比较大型的建筑，而这就需要大量的资金支持，属于高投入的项目。就拿现在的小区来说，资金最少也要几千万，多的就需要几亿，时间上更不用说，因为房地产开发包含多个方面，规模小的建筑，少的也需要2年到3年时间，规模大的建筑，就需要十几年的时间。
1.2承担风险大
房地产开发项目属于高投入、高回报的项目，很多人都被其高回报所诱惑，都想纷纷加入其中。但是，房地产行业项目周期较长，建设施工中，总会发生一些意想不到的事情，同时还会受到来自不同方面的市场竞争，需要承担的风险很大，包括：财务风险、意外风险和供求风险等。
2房地产设计管理过程中成本控制问题
2.1缺乏必要的控制制度
当前大部分房地产企业在项目设计过程中未形成完善的成本控制制度，成本控制责任落实不到位，难以从根本上有效解决成本问题。由于缺乏完善的成本控制机制，不能根据房地产项目设计过程的实际需求定期分析总成本，缺乏分阶段研究成本的制度，导致成本控制在设计阶段约束不足，造成过于追求设计质量，片面忽视成本的问题。当前大部分房地产项目设计阶段主要是由财务人员进行成本控制，没能实现共同的成本约束制度，没能形成完善的成本控制的组织体系，开发商为了实现资源的优化配置，往往采用分部门同时推进各部门设计的方式，也造成成本控制过于被动问题。
2.2成本控制技术较落后
当前我国房地产企业在设计阶段成本管理的技术手段较落后，不能有效满足企业的成本管理需求。首先，未能实施科学的资金管理方案，资金管理中存在预算不足，预算方式过于传统，没能充分的考虑市场变化等问题。其次，有的设计部门不能使用现代化的信息技术辅助完成设计工作，不能使用以BIM技术为代表的现代信息技术辅助完成工程预算情况模拟。最后，有的项目在设计过程中不能根据实际情况的变动，科学地统筹设计理念，导致有些设计不符合国家及地方城市规划的要求，因此在总体上造成设计方案的不断更改。由于缺乏完善的数据信息收集系统，不能及时地考虑实际情况变化，因此影响了成本控制有效性。
3房地产开发项目的成本管理对策
3.1对规划设计阶段的成本进行管理
规划设计阶段对于房地产项目来说，直接会影响到投资的效益。房地产开发项目从最初的场地选择，到规划布局，结构部件的设计，最后再到多种方案的比较与决定，要使用恰当的方法，选用最合理的方案，对项目进行优化设计。设计前期进行充分的市场分析、周边情况调研，制定合理的项目定位及项目经济技术目标管理。
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3.2推行限额设计
只有在设计的过程中就有效的贯彻成本控制意识，才能达到全面控制成本的目标。限额设计的理念主要指的是在充分研究房地产项目可行性报告的基础上，在初步设计的概算阶段就把成本控制的方法融入其中，注重在保证实现业主功能需求的前提下，有铲的分配投资限额的设计，要严格地控制设计的不合理变更，在保证不突破投资总额的前提下优化做好各局部的设计。当前在设计过程中还要树立以价定量的思想，要对限额进行层层分解，注重采用纵向到横向到边的设计管理制度体系，将设计成本控制责任层层落实，从而达到根据限额进行设计方案筛选的目标。要按照控制目标客户的反应设计思想和意图。
3.3优化设计方案
在设计管理过程中只有注重不断的优化设计方案才能达到成本控制目标。只有在项目成本与设计方案有机结合思路下，才能合理控制成本。设计方案不仅要保证建筑的外形美观，而且还要提高设计方案的实用性，同时达到造价合理的目标。应当在满足房地产项目使用功能需求的基础上，使用成本效益的方法对房地产项目设计进行全面的分析，要在土地使用规划的基础上全面考虑容积率、建筑高度、日照间距等因素，综合确定合理的开发理念，才能达到最终优化确定设计方案。因此在设计方案方面要结合当前房地产市场的实际情况，全面细化设计方案的细节，通过设计方案来强化做好成本控制与管理工作。
3.4施工图设计
施工图设计阶段属于设计管理阶段的成本控制关键，这一阶段既要保证产品品质，又需要充分发挥成本控制的作用，因此施工图设计阶段需按照“开展施工图设计→形成送审资料→修改施工图设计→完成施工图设计→执行”流程开展工作，而为了实现高质量成本控制，设计人员必须关注房地产工程的桩基、基础、结构形式、含钢量等方面的优化。例如，高层住宅楼设计中两层 2.9m 地下室、单层 5.8m 地下室设计，哪个能够更好节省成本便属于施工图设计阶段常见的选择问题，上文初步设计阶段提到设计人员应避免为高层建筑设计较大的地下室层高，而为了更深入理解这一问题，设计人员还应从墙体稳定性要求、挡土墙配筋方面开展分析，由此可发现两层设计具备侧墙配筋减小、增加一层梁板、钢筋总量偏小、增加了一层面积等具体表现，因此可确定两层设计更为优秀。
3.5树立科学成本管理控制理念
提高房地产设计管理中成本管理控制有效性，应当有效提高房地产项目成本开发控制水平，形成正确的成本控制管理体系，解决成本管理中方法技术落后的问题。首先，正确的认识成本控制在房地产设计管理过程中的重要作用，树立全员参与的成本控制理念，着力提高具体部门在设计实施过程中的成本控制有效性。其次，加强对项目成本控制与项目开发可行性的研究，着力提高成本的估算水平，做好成本控制风险的全面预测工作，及时根据房地产项目设计的进行过程有效的控制成本风险。减少在房地产项目过程中投入过高与未能达到实际目标的问题。再次，实现事前与事中控制重点加强事中控制，提高分阶段汇总意识，保证房地产设计管理工作中实施有效的成本控制计算方法。最后，建立起具体的成本考核机制，着力对整体项目设计开发过程中的成本支出进行全面考量，保证成本控制连续性，为获得房地产项目收益提供支持。
结语
房地产设计开发管理阶段对于成本的控制进行落实，可以节省一些不必要的支出，降低成本费用，同时，使项目施工过程中的开发、设计和管理都能按照先定的计划进行实施，可以有效减少项目施工中风险的出现，确保控制目标的实现，促进我国房地产行业能够长远的发展。
参考文献：
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[4]周海波，吕达.浅析房地产企业的成本管理与控制[J].吉林省经济管理干部学院学报，2014，28（01）：10-12.
论文作者:杨彩曲
论文发表刊物:《基层建设》2018年第36期
论文发表时间:2019/1/15
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