摘要：二十世纪八十年代开始，深圳市成立了物业管理公司，这是我国大陆第一家物业企业，代表着我国物业管理工作的起步。基于此，本文以物业常态运作工程维修作为研究对象，探究新常态下物业公司管理内容与工程维修特性，提高工程人员的专业技能，创新问题解决方式，寻找物业常态运作工程维修的有效途径。
关键词：物业管理；常态运作；工程维修
引言：新常态背景下，物业公司管理任务包含物业资产价值的最大化和资产生命周期的超时延长，物业工程维修也是一样，需要坚持维修成本最低的原则，为广大业主展开服务。要求工程维修人员掌握自身工作的特性，为投资商、为业主提供贯穿全寿命周期的综合性服务，提高人们的生活质量，营造和谐稳定的居住、经营、办公氛围。
1.物业常态运作内容
分析物业常态运作过程中的内容，具体如下：（1）加强对新建小区实行专业化、市场化管理服务，商品房正式预售之前，建设单位就要联系物业管理公司落实物业服务。（2）对于没有物业管理的老旧小区和分散式居民区，所属街道办事处常理物业服务中心，对这些小区加以管理，其管理模式为政府补贴和适当收费相结合。保证小区内有治安防范、有清扫保洁、有物业维修、有绿化养护、有停车管理等服务内容。（3）对已经建成的，并且完成专业化物业管理的小区、商办区，保持现有的物业管理模式，成立业主委员会，做好物业常态运作的深入指导[1]。
2.物业常态运作下的工程维修特性
分析物业常态运作背景下工程维修的特点，具体如下：（1）服务性。物业人员对业主和开发商提供劳务服务，物业服务属于第三产业范畴，人们对物进行管理，对人展开服务，以为人们提供高品质物业管理为宗旨，其服务性特点是新常态背景下物业工程维修最本质的特点。业主在享受服务过程中，不可以对物业的服务进行项目内容和标准的选择，企业也不能因为部分业主拖欠费用而终止服务。不仅如此，物业常态运作具有长期性和综合性特点，如果以上问题不解决，物业管理人员与业主之间容易矛盾激化。物业维修的特性较为突出，由于维修时间和环境方面存在局限性，导致维修施工人员的行为与服装需要统一更加规范。在管理区域内工程维修人员不能大声说话；行动不能超出施工区域；加强对施工沿途成品保护；材料垃圾进出应严格规定执行；加强对施工噪音的控制等。
（2）经营性。该特点指的是物业常态运作工程维修为业主提供有偿服务及无偿服务，企业展开工程维修活动时，需要以营利为目的，只有这样物业企业才能可持续发展。有偿服务内容包含房屋的出租出售、各项设备设施的维修检测。这些有偿性业务的开展可以为物业常态运作经费减缓支出负担。无偿服务内容包括为业主提供相关咨询、抄水电表读数、搬运物品，甚至对交物业费积极的业户无偿提供入户维修等，此服务既与业户联系沟通提供了机遇，又方便联络感情增进相互信任，建立和谐共荣的环境机制，也为企业未来的生存与发展提供道路。
3.实现物业常态运作下工程维修的有效途径
3.1学以致用，发挥专业技能
针对服务项目的前期管理中，要求物业人员前往施工现场了解管理内容和各处施工详情。加强和施工单位技术人员的交流与沟通，从物业常态运作管理角度出发，向施工人员提出科学有效的建议，为物业今后的常态化管理奠定基础。例如施工单位为了方便，在调整监控设备时将视频线放在强电线槽中，物业人员发现后立即制止，明确这项工作存在的隐患，影响设备实际使用效果。在接下来的施工中，针对各类电气设备的安装与调试工作，物业企业工程部门工作人员全程跟进，发挥自身的优势，与施工人员一同爬吊顶，寻找施工中隐藏的不良弊端，加强对隐蔽工程的监管力度，从而避免再次出现施工质量问题。
针对仁恒滨江苑31-33号楼屋顶防水问题，本人特别展开了屋顶防水返修施工工程。该项目本人担任工程部经理期间，负责跟进的屋面漏水整修项目。工程项目位于上海浦明路99弄，防水工程维修面积已经达到了1000平米，小区业主委员会经过招标环节，合理应用物业的维修资金，对31-33号楼屋顶进行整修。该项目已经常态化运作十多年，小区属于成熟的现代化住宅园区，总建筑面积约40万平米，总户数近2000户。在维修漏水问题时，不仅不能影响人们的生活，还要做好施工管理和维修质量的科学把控。
针对项目的具体施工步骤，具体如下：（1）施工中需要考虑当地天气问题，将原有屋面的地砖和填充部分拆除至屋面结构层，将基层清理干净.（2）使用水不漏修补较大的裂缝，多次修补后使用水泥砂浆铺平，厚度为2厘米。（3）铺设SBS卷材，将保温珍珠岩填入进去。（4）素砼找平5厘米厚钢砼。（5）再次SBS卷材热铺设，将地砖复原，在伸缩缝中注入弹性胶。项目施工中遇到阴雨天气，返修部分未处理好，造成部分住户漏水，为了尽快恢复住户的正常生活，物业服务管理中心启动应急预案，将使漏水住户损失控制在最小值。问题产生后，及时召集施工单位现场负责人，针对问题及现场状况采取了合理应对方案。确保后续的维修避免了类似问题的再次产生[2]。
3.2大胆创新，解决工作难题
管理区域内进行消防改造，原来2号楼的消防喷淋管道前期施工中，土建方在因有的集水井未设置排水设备，导致每次有业户装修更改喷淋设施排水时候，无法操作。6号楼屋顶生活水箱排水无路径，严重清洗水箱时候的排水问题，也是前期施工遗留问题。经工程部人员核对图纸，勘查现场，根据现状合理制定改造方案，绘制具体施工图纸，应甲方要求拟定施工方案。最总得到甲方同意，纳入年度维修签报计划，经消防专业单位施工改造后，彻底解决了后顾之忧，使项目消防设施运作功能更加完善优化。
在另一次维修工作中，上海永绿置业有限公司管辖的商业区内，有楼体吊顶空调处的风机盘管出现问题，并伴随着严重的积水盘漏水现象。工程部维修人员将吊顶打开后，发现积水盘出现了裂缝，但是积水盘四周管道复杂，无法直接找出裂缝的具体位置。于是，维修人员使用摄像机拍摄漏水部位，然后将图片在电脑中放大，不断放大后最终成功的找到了积水盘漏水位置。使用硅胶修补积水盘裂缝时，维修人员依然用照相机拍摄画面，针对实际位置进行修补，最终通过对维修效果的检验，顺利完成了本次维修任务。
针对商用写字楼的物业常态化管理，其硬件设备要求相对于住宅设备要高，特别是电梯机房和配电设备及消防设施。为了确保设备“安全、稳定、长周期、经济运行”，物业对于服务项目的核心设备严格把控。机房重地采用先进技术设备，根据5S体系管理标准，严格按照系统标准执行。对于日常的设备维护、机房清洁等工作给予高度重视，杜绝一切设备故障隐患，坚持核心设备全年安全无故障运行，提高设备设施安全运作的同时，也提升了项目管理服务的品质和管理公司的声誉。
3.3勤于思考，提高工作效率
人们常说物业工作难，不仅琐碎，而且繁杂。物业工程人员更是如此，工程维修人员需要掌握基本各专业知识，还要了解基本的物业管理知识，做一个复合型人才。例如设备维修、管道疏通、结构漏水、暖通系统、消防系统、升降系统、弱电系统、车辆管理系统等。辖区内公共设施设备的正常运行关系到每一位业主、住户的日常生活起居，因此作为一名合格的物业工程维修人员，最关键的是要有一颗很强的责任心和使命感。表（2）为上海永绿置业有限公司工程部工作人员的《工程规章工作手册》内容。根据表格中的各项数据和信息，了解到常态化背景下物业工程维修项目都是有据可依，所有的工作流程与操作手法都有相关文件提示。要求工程部工作人员加强对这些文件的领悟，深入理解《工程部职责》内容，做好巡查记录工作，在日常维修工作中发散思维，勤动脑，从而提高自身工作效率。例如大门电子锁容易损坏，保修后人们只更换电子锁，却无法找到问题的根源。上海永绿置业有限公司工程部人员经过一段时间的研究发现是门锁孔松动，因此他将此处紧固处理，有效解决了问题。任何问题经过处理，都需要总结分析。养成擅于分析、擅于沟通、养成总结积累，成效才能显著。自身的技术层面和管理层面更能进一步与时俱进。
表（2） 物业工程部《工程规章工作手册》
总结；总而言之，随着城市化进程的不断加快，越来越多的高档住宅小区、商业圈、高档的写字楼和酒店类项目入驻城市，人们入住经营之前就有相应的物业管理公司提供服务。新常态背景下，要想实现物业常态化运作，要求工程部的工作人员深入落实各项维修工作，应用先进的技术创新维修手段，从而提高工作效率。总体而言，“服务”好了设备设施就是服务好了广大业主群体。
参考文献：
[1]莫艳群.分析物业维修资金的管理现状及改善方案[J].建材与装饰，2018（34）：130-131.
[2]史海威，刘艺.城市住宅小区物业管理改革的有益探索[J].新湘评论，2018（07）：56-57.
论文作者:张惠国
论文发表刊物:《基层建设》2019年第13期
论文发表时间:2019/7/22
标签：物业论文; 常态论文; 工程论文; 设备论文; 工程部论文; 业主论文; 工作论文; 《基层建设》2019年第13期论文;