农用土地分等定级和估价理论与技术路线的探讨，本文主要内容关键词为：分等论文,路线论文,土地论文,理论论文,技术论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1 农用土地分等、定级和估价的的特点与其相互关系
1.1 农用土地分等、定级和估价的特点
由于评价目的不同，土地评价在具体操作中存在着不同的体系，本文所探讨的是为满足我国土地税收和土地流转的需要而建立的农用土地分等、定级和估价体系。根据国土资源部1997年制度的《农用土地分等定级规程（试行）》规定，农用土地分等、定级分别是对级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的评价。农用土地等别反映的是在投入相等的条件下，由于土地肥力和位置的不同而获得的收益差异；其收益应归土地所有者，作为征税依据。农用土地级别反映的是在土地质量相同的条件下，由于投入的不同而获得的收益差异；其收益应归土地投入者所有，作为土地流转时的补偿依据。
对于农用土地价格的构成，目前比较一致的看法是农用土地价格包括农用土地物质价格和农用土地资本价格。土地物质价格来源于自然界形成的不含人类劳动的土地物质，它与劳动耗费无关而仅仅取决于绝对地租、级差地租Ⅰ和垄断地租；土地资本价格取决于级差地租Ⅱ。农用土地整体价格是农用土地物质价格和农用土地资本价格之和，即总地租（绝对地租、级差地租、垄断地租）的高低，反映的是土地质量差异、不同投入等综合对收益的影响，并以货币加以表示。
1.2 农用土地分等、定级和估价的相互关系
目前，全国各地在农用土地分等，定级的实践中，对其相互关系的理解很不统一，大概有以下3种代表类型：第一种是以新疆石河子市为代表的土地分等定级技术路线——农用土地等别级别合二为一，等别级别不分开，等别评价即级别评价，统称等级；第二种是以河南驻马店市为代表的土地分等定级技术路线——先分等后定级，在等别基础上定级，土地级别是土地等别的细分；第三种是以山东长清县为代表的土地分等定级技术路线——先分等后定级，等别级别分别划定。笔者认为由于农用土地等别和级别的服务层次、评价依据、应用范围都不相同。农用土地分等定级宜采用“先分等后定级，等别级别分别划定”的技术路线，以体现等别、级别的差异性。采用“等别级别合二为一”、“土地级别是土地等别的细分”的技术路线，都不能完全揭示农用土地在等别和级别本质内涵上的差别。
综合上述可知，农用土地分等、定级和估价都是对农用土地利用的评定和对农用土地资产价值进行科学评估的一项工作。分等、定级是用等级高低次序分别揭示土地物质收益和土地资本收益的差异大小；估价则是将这些差异货币化。农用土地分等、定级和估价大体关系见图1。从图1中可以看出，农用土地分等的实质是对土地物质的评定，其评价对象的货币化实际上就是土地物质价格；农用土地定级实质是对土地资本的评定，其评价对象的货币化实际就是土地资本价格。
1.3 农用土地与城镇土地分等、定级和估价的比较
我国城镇土地分等定级也采用“等一级”系统。土地等别反映城镇之间土地质量的地域差异，土地级别反映城镇内部土地的区位条件和利用效益上的差异。在分等定级的基础之上，可按照城镇土地级别评估各类用途土地的基准地价并进行宗地地价的修正。但农用土地分等定级体系与其不同，城镇土地级别形成基础是级差地租（级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ），而农用土地级差地租的差异在土地等别（级差地租Ⅰ）和级别（级差地租Ⅱ）中分别反映。故农用土地不能象城镇土地进行所谓的“定级估价”，因为农用土地级别仅仅反映级差地租Ⅱ。
2 我国目前农用土地分等、定级和估价中存在的问题
2.1 缺乏全国统一的农用土地分等、定级和估价体系
我国解放后的土地分等定级最早开始于1951年的查田定产工作，其属于一项简单的土地经济评价；以后，在全国第二次土壤普查所制定的暂行技术规程中划分了土地生产力分级标准，中科院综考会绘制了1/100万土地资源图分类体系；制定了《县级土地评价技术规程（试行草案）》（1986年）。但这些土地评价方法和体系都是土地自然评价，从经济分析的角度考虑得很少。另外，我国在推行联产承包制的过程中，为了分配承包地，各地普遍开展的群众性的土地定等估价属于土地经济评价的范畴，但该项评价没有科学的评价指标，村与村之间没有可比性。90年代以来，随着土地使用制度改革的深入，为满足我国农用土地税收、补偿和流转的需要，原国家土地管理局在原农牧渔业部县级评价试点的工作之上，出台了《农用土地分等定级规程（征求意见稿）》（1989年），并进行了试点尝试。由于试点结果不够理想，又分别于1994和1996年委托原北京农业大学和北京师范大学拟订了《全国农用土地分等定级规程（草案）》和《农用土地分等定级规程（讨论稿）》。在此基础之上，国土资源部于1997年制订并颁布了《农用土地分等定级规程（试行）》（以下简称《规程》）。但《规程》中仅阐述了农用土地分等问题，而未论及农用土地定级问题。对于农用土地的估价国家亦无相应规程规范。因此，应尽快制定《农用土地分等定级估价规程》，以建立全国统一的土地分等定级估价体系。
2.2 农用土地分等定级估价实践工作的滞后
我国目前的农用土地评价，在对农用土地的分等和估价方面已经进行了不少的研究和探索，并且取得了一定的成果。理论上农用土地级差收益的分配比较明确，级差地租Ⅰ是投入不同地块上的等量资本，由于土地肥力和位置不同而产生的收益差额，主要归集体经济组织所有；级差地租Ⅱ是由追加投资而形成的，如果是承包户（或集体）的投资，那么主要归承包户（集体）所得；如果是由于国家投资而提高了土地质量，改善了交通或农业经营环境，那么国家应得级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的一部分。农用土地的分等、定级本质是用等级次序揭示级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ；农用土地估价本质是将级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ货币化。由于种种原因，目前我国农用土地评价的实践主要集中在对农用土地的级差地租Ⅰ的评价，估价主要集中在对农用土地的整体价格评价。对于农用土地级差地租Ⅱ的评价方法鲜有研究，将级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ分别进行货币化（估价）的就更少，使农用土地级差收益分配没有科学依据。
2.3 农用土地分等、定级和估价三者之间的不衔接
我国目前的农用土地评价，或者是对农用土地进行分等，或者仅仅对农用土地进行估价；正确处理好了农用土地分等、定级与估价的关系，又紧密将三者结合在一起的很少。而农用土地评价必须将农用土地分等、定级与估价紧密地结合在一起，才能保证土地评价的科学性和应用性。如：对农用土地进行分等与定级，但是若不能将等别与级别分别货币化，土地征税和流转亦难进行货币化补偿；用成本法对农用土地进行估价，开发一块劣等地和一块优等地的费用基本相等，但农用土地的收益却大不相同，此时就必须进行土地质量评价，以得出合理的修正系数；应用基准地价系数法评价宗地地价时，同样也需对农用土地的自然和经济因素进行分析以确定修正系数。
另外，影响农用土地价格的因素，也是影响农用土地分等、定级的因素。近年来我国对农用土地的自然质量的评价和农用土地的估价作了大量的工作，也收集了大量的资料并取得了很多成果，但由于分等、定级与估价三者之间的不衔接，这些资料和成果不能相互补充与充分应用。
3 应用土地分等、定级和估价的技术路线
结合上述所论，农用土地分等、定级与估价应紧密结合在一起，即先依据级差地租Ⅰ进行分等；然后以经济产量代表级差地租Ⅱ进行定级；在等别的基础之上评估土地等别基准地价（物质基准价格）；在级别的基础之上评估土地级别基准地价（资本基准价格）；再在等别基准地价的基础之上评估宗地的等别地价；在级别基准地价的基础之上评估宗地的级别地价。下面以江苏省农用土地分等、定级和估价试点县之一——金坛市为例，对农用土地分等、定级和估价的技术路线作一介绍（见图2）。
3.1 农用土地分等
3.1.1 土地生产潜力及标准粮理论总量的计算
确定麦—稻两熟轮作制为标准耕作制度，选定水稻、小麦作为农用土地分等的指定作物，其中水稻为标准作物。计算金坛市小麦和水稻的生长季光温生产潜力(Y[,pt])、气候生产潜力(Y[,e])、土地生产潜力(Y[,s])。确定水稻产量为标准粮产量，小麦产量依据产量比系数折算成标准粮产量，加总得各评价单元标准粮理论总量。
3.1.2 土地利用系数、经济系数及区位系数的计算
应用各单元土地标准粮实际总量与各单元土地标准粮理论总量之比计算土地应用系数，其计算公式为K[,i]=Y/R。式中K[,i]为某单元土地利用系数；Y为某单元土地标准粮实际总量；R为某单元土地标准粮理论总量。应用各单元土地单位面积标准粮实际总量与各单元单位标准粮平均成本之比计算产量—成本指数，其计算公式为a=Y/C。式中a为某单元产量—成本指数；Y为某单元单位面积标准粮实际总量；C为某单元单位标准粮平均成本。应用各单元产量—成本指数与金坛市产量—成本指数最大值之比计算土地经济系数，其计算公式为K[,c]=a/A[,max]。式中K[,c]为某单元的土地经济系数；a为某单元产量—成本指数；A[,max]为金坛市产量—成本指数最大值。选择评价单元离居住村庄和县乡级公路之间的距离作为农用土地的区位因素。在区位因素等级化并赋分的基础上，通过区位因素权重的确定、区位因素总满意度的计算和区位因素结构满意度的计算，最终求得各评价单元的区位系数（
，式中，Q[,(i)]为某单元土地区位系数；Z[,(i)]为区位因素总满意度；G[,(i)]为区位因素结构满意度）。
3.1.3 土地等别评定
各单元土地等别依据土地分等指数确定，其计算公式为G[,i]=R[,i]·K[,i]·K[,e]·Q[,i]。式中，G[,i]为某单元土地分等指数；R[,i]为某单元土地标准粮理论总量；K[,i]为某单元土地利用系数；K[,c]为某单元土地经济系数；Q[,i]为某单元土地区位系数。金坛市市域内最高分等指数为19167.08，最低分等指数为3844.88，按均匀区间将市域农用土地划分为6个等别，16613.39～19167.08划分为Ⅰ等地，14059.69～16613.38划分为Ⅱ等地，11505.99～14059.68划分为Ⅲ等地，8952.29～11505.98划分为Ⅳ等地，6398.59～8952.28划分为Ⅴ等地，3844.88～6398.58划分为Ⅵ等地（表1）。
3.2 农用土地定级
3.2.1 单元质量评价指数的计算
在计算各评价单元的评价因素状况满意度、权重、总满意度
，式中，M[,(i)]为参评因素总满意度；N[,(i)]为参评因素结构满意度。并将此指数作为相应评价单元的质量评价指数。
3.2.2 单元投入评价指数的计算
将各乡镇的单位面积投入标准化后作为各乡镇的投入评价指数，即为此乡镇内各评价单元的投入评价指数。以各评价单元占乡镇的面积比例为权重，可计算各评价单元投入评价指数，即：
。式中，P[,i]为第i种评价单元投入评价指数：L[,j]为第j乡镇投入评价指数；Q[,ij]为第i评价单元在第j乡镇的面积占整个评价单元的面积比例；n为乡镇个数。
3.2.3 经济产量的剥离
表1 金坛市等别指数区间和面积
等别
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
等别指数区间 16613.39～19167.08 14059.69～16613.38 11505.99～14059.68
面积（公顷）
4801.59 2658.55
10825.30
所占比例（%）
5.37
2.97 12.11
等别
Ⅳ
Ⅴ
Ⅵ
等别指数区间 8952.29～11505.98 6398.59～8952.28
3844.88～6398.58
面积（公顷）
19990.2838064.12
13059.05
所占比例（%）
22.36 42.58
14.61
根据各评价单元1992～1998年实际标准粮总量(Y)与土地质量评价指数(X[,1])和1992～1998年投入评价指数(X[,2])，建立三者之间的数学模型如下：
B5052c单元数学模型为：
Y=17701.68X[,1]+11829.03X[,2]
B5071c单元数学模型为：
Y=17795.08X[,1]+14042.23X[,2]
……
单元数学模型为：Y=a[,1]X[,1]+a[,2]X[,2]
式中，Y为单元标准粮实际总产量；X[,1]，X[,2]为分别为质量评价指数与投入评价指数，a[,1]X[,1]、a[,2]X[,2]分别为各评价单元的自然产量和经济产量。
3.2.4 土地级别评定
以经济产量作为土地级别评定的指数，市域内最高级别指数为16343.38，最低级别指数为9722.28，按均匀区间将市域农用土地划分为4个级别。14688.12～16343.38为1级地，13032.84～14688.11为2级地，11377.57～13032.83为3级地，9722.28～11377.56为4级地（表2）。
3.3 农用土地估价
3.3.1 农用土地等别基准地价的评估
从农用土地分等可知，评价单元在平均开发利用水平条件下的标准粮实际总量为标准粮理论总量与土地利用系数的乘积。可用各等别平均标准粮实际总量作为计算农用土地总收益依据。
表2 金坛市级别指数区间和面积
级别
1
2 3
4
级别指数区间 14688.12～16343.38 13032.84～14688.11 11377.57～13032.83 9722.28～11377.56
面积（公顷）15166.98
52724.53 20308.27 1199.11
所占比例（%）
16.97
58.98
22.72
1.33
标准粮价格的计算采用粮食和小麦的价格水平的平均加权计算，小麦的价格确定为0.80（元／kg），权重为0.45；水稻的价格确定为1.80（元／kg），权重为0.55；则标准粮的平均加权价格为0.80×0.45+1.80×0.55=1.35（元／kg）。农用土地的投入包括物质资金投入量（种子、化肥、农药、农家肥）、活劳动投入资金量。物质投入按国家现行指定价格计算，活劳动按当地平均价格计算。农用土地纯收益＝标准粮实际总量×标准粮价格－物质投入资金量－活劳动投入资金量。
农用土地收益还原利率确定为6%。采用收益还原法，将各评价单元纯收益予以还原，可得农用土地的等别基准地价（表3）。
表3 金坛市农用土地等别基准地价表
单元：元／m[2]
等别
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅴ
Ⅵ
基准地价 38.59 35.77 32.59 28.02
24.27 18.34
3.3.2 农用土地级别基准地价的评价
农用土地的级别地价是反映物化在土地中的劳动，可用各土地级别的平均经济产量乘以标准粮价格计算出来，即：级别地价＝平均经济产量×标准粮价格（表4）。
表4 金坛市农用土地级别基准地价表
单元：元／m[2]
级别
1234
基准地价 2.12
1.9
1.62
1.48
3.3.3 宗地等别地价测算
依据不同土地等别的基准地价，分析影响具体宗地（地块）的农用土地等别价格的因素及强度，对基准地价区内优、中、劣地的宗地进行对比分析，综合确定不同因素的影响系数，近而确定宗地等别地价。
3.3.4 宗地级别地价测算
农用土地的级别地价是反映物化在土地中的劳动的价值量，通过分析影响农用土地投入的因素及强度（如：土地生产率、经营规模、经营形态与结构等），综合确定宗地级别地价修正系数，近而确定宗地级别地价。