1.1房地产项目的前期策划准备不足
房地产企业应该以客户为中心，着眼于客户的需求以及市场上的需要，及时对客户的需要和能力以及整个市场的趋势进行及时的分析，及时对整个市场上的动态进行适度的监控。过度的注重市场信息的分析一定程度上会影响合理的管理决策。所以在进行项目管理的过程中，要根据决策时能够的到的支持以及项目执行时的得到的各种信息和方案进行分析和参考，及时确定行之有效的决策。在决策是要充分考虑到决策的完整性、合理性以及时效性。避免决策过于匆忙或者过于迟缓，从而影响到整个项目的实施，影响到工程的施工质量以及施工进度。
1.2成本控制不理想
在房地产质量施工的过程中，成本管理问题一直是房地产企业重要管理内容之一。可以说，成本管理以及质量管理问题一直是存在于房地产开发项目的两个重要的管理内容。在近几年整个房地产行业来说，我国的房地产行业开发重点主要倾向于项目的功能以及项目质量，并没有考虑到对成本进行深层次的控制管理。所以导致项目建设过程中，出现了很多增加是工程成本降低施工效率的问题出现。
1.3工程建设完成后质量难保证
项目质量问题一直是整个房地产行业所关注的核心问题，整个项目能够完美验收的重要标准就是质量。所以房地产公司的相关管理人员一定要能够具备把握全局、统筹兼顾的能力，对施工的各个单位进行有效的调配，保证整个项目能够得到最好的施工，保障整个项目的质量。在我国现阶段的房地产项目来看，经常会出现工程收尾不佳的问题，在前期工作的准备工作和中期的施工工作顺利进行的背景下，后期的结尾工作往往不够顺利，拖延了整个工程的进程。
2房地产开发的项目管理对策
2.1重点开展市场调查
在房地产开发的项目管理中，市场调查必须得到重点关注。在房地产的营销时代，市场调查的质量很多时候会直接决定房地产项目的成败，而为了真正在竞争激烈的房地产市场中脱颖而出，开发商必须掌握足够的商业情报，如市场供求状况、竞争对手咨询、消费者需求等。对于房地产开发项目来说，前期的项目可行性研究堪比其灵魂，项目设计则可以视作房地产工程的龙头，只有龙头有其“魂”，项目设计才能够在有章可循的前提下较好服务于房地产开发。为保证前期项目可行性研究质量，房地产企业必须科学投入人力、物力、财力、时间，并建立科学完善的支持机构、决策程序，以此收集整合决策支持性资源、提高决策效率和水平，房地产项目产品定位与市场定位的系统化、市场化、科学化水平即可得到较好保障。
2.2开展经济技术比较
作为技术经济学范畴的概念，经济技术比较可明确技术与经济的最佳组合，因此建议将经济技术比较引入房地产开发项目管理领域。经济技术比较主要存在两种情况，单方案论证与多方案论证，其中多方案论证存在独立型、混合型、互斥型等多种类型，以具体的住宅小区开发项目为例，围绕这类项目开展的经济技术比较多为互斥型方案比较，被比较的方案一般具有相同的计算期、费用与效益计算口径一致、现金流量具有相同的时间单位等可比性条件。在某住宅小区道路设计方案比选中，可选设计方案有砂砖铺装道路、天然石材铺装道路、沥青混凝土道路、水泥混凝土道路，但传统的成本方面比较或技术方面分析无法综合选择最优方案，但通过经济技术比较进行方案的维护保养、使用寿命、投入成本、功能需要等指标进行评价打分，即可确定沥青混凝土道路的综合得分最高，因此小区道路设计应选择该方案，经济技术比较的实用性可见一斑。
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2.3加强质量控制工作
质量控制工作属于房地产开发项目管理的重要组成部分，这一质量控制需贯穿房地产开发的全部环节，如开发的前期工作、设计阶段、施工阶段、检测与监理工作。在房地产开发的前期工作中，质量控制工作应重点关注项目质量管理责任制的建立，同时还需要制定开发项目质量计划与项目评审制度；在房地产开发的设计阶段，高水平的规划设计单位选择、主管人员负责的设计质量跟踪、专业技术方案的合理选用属于其中关键；施工阶段的质量控制工作需结合产品策划定位，同时还需要树立全寿命周期成本观念、编制切实可行的质量管理计划、跟踪整个作业过程、坚持三检制度，这些也能够较好服务于质量控制；基于检测与监理工作的质量控制需明确“预防为主”原则，同时还需要建立全面的质量控制体系，这些均能够较好保障房地产开发项目的整体质量。
3房地产工程成本管理的主要问题
3.1成本管理意识存在误区
在房地产企业成本管理开展的过程中,由于大多数的财务人员只能够根据合同的支付进度进行付款,导致财务管理与房地产项目的实际情况相脱节,也缺乏对工程安全和工程全过程的成本控制。很多的房地产企业财务管理人员素质水平不高,在记账与算账的过程中没有能够根据实际的成本进行分析,导致成本管理与项目实际相脱节,造成成本管理无法发挥应有的作用。
3.2成本管理体系不完善
由于目前房地产企业成本管理体系存在许多方面的问题,导致成本管理体系发展不够成熟,例如缺乏现代化的管理理念和管理机制。大多数的房地产企业在成本管理开展的过程中,由于缺乏系统的科学的操作流程和操作规范,导致无法对工程的实际发展进行预测,这样就使得房地产工程项目在前期建设阶段存在许多问题,造成事后处理的问题过多,严重影响了施工工期和施工质量。在房地产企业成本管理开展的过程中,由于没有以成本管理作为核心导致成本管理过于混乱,也很难发挥出成本管理的具体优势。
4房地产开发的成本控制策略
4.1工程造价核算体系的优化与创新
工程项目优化控制主要由造价监管系统、工程信息系统以及价格控制系统合并组成，在实施中需要动态化管理房地产的工程造价，最大程度上实现工程造价体系的优化与创新。相关工作人员可以通过计算机的利用搜集、传输、整理、存储工程造价相关信息，并且进行系统的使用及维护，代替日常业务的人工处理，及时提供给管理人员完整全面的信息，确保企业能够拥有最新资料，从而及时提供管理人员有效参考资料。工程量清单计价能够完成计量单位项目规定的所需机械费、管理费、人工费、材料费、预期利润，同时还包含了合同中涉及的潜藏及显现的所有风险与责任，确保价格组成的合理性与完整性，保证其能够与市场价格相近的可比性。
4.2责任考核制度建立
房地产企业必须要在经营成本控制上进行全过程、全员成本控制，这是促进成本控制效果提升的最有效途径。因为房地产项目成本控制需要人才通力配合，确保每一个人够能够在项目中成为成本控制主体，设定成本考核目标，切实实现成本控制目标，在此基础上才能对成本控制实质及根源的掌握。责任考核制度的落实，需要严格按照成本责任进行划分，并其对责任主体进行确定，从而制定针对性的考核制度，对成本控制中的考核重点与责任进行确定，提升成本控制的合理性与流畅度。同时企业可以奖励提出降低成本意见的员工，让每一位工作人员认识到其成本责任履行与收入相联系，最大程度上调动工作人员成本控制工作的积极性。
参考文献：
[1]张荣,宋莉.房地产工程管理与项目成本管理分析[J].山西建筑,2017,43(14):236-237.
论文作者:郝海燕
论文发表刊物:《中国建筑知识仓库》2019年01期
论文发表时间:2019/6/18
标签：项目论文; 成本管理论文; 成本控制论文; 房地产开发论文; 成本论文; 房地产企业论文; 房地产论文; 《中国建筑知识仓库》2019年01期论文;