关键词：房地产；开发项目；工程造价控制
引言：二十世纪初以来，房地产项目工程的发展越来越快，成本管理工作越来越重要，房地产企业也越来越重视了，对于房地产开发项目而言，成本管理需要落实到项目的每一个环节，因为它是一个系统性、全面性的工作。在一些较大型或大型项目上，成本控制的力度甚为重要，所以要根据不同的情况来调控。在房地产中的成本控制，房地产开发项目从开始购买土地，土地测量，规划和设计，施工设计，施工招投标项目的重要性上可以看出其具有的一定发展规律，合理的建设管理方式，可以形成项目开发过程中的全面成本控制方法，从而降低工程造价。
1.房地产开发项目成本控制概述
房地产开发项目的成本控制是指通过一定的组织以及管理措施，确保房地产开发项目的成本控制目标得以实现。房地产开发项目成本主要是指房地产开发企业为了开发房地产所支出的全部费用的总和，主要包括项目准备阶段的土地使用权出让金，征地以及拆迁补偿，前期费用，建筑安装工程费用，基础设施费用，公共配套设施费用以及房地产开发进行组织和管理而产生的管理费用与财务费用以及房地产的销售费用。房地产开发项目的成本控制，就是在房地产项目的开发实施过程中，对于各种费用进行管理，从而确保预先计划的成本目标得以实现，提高房地产企业的利润收益。
2.房地产项目成本控制的原则
2.1成本最低化原则
成本控制一方面要精打细算，另一方面要按照成本效益的原则，这样才会节约开支，杜绝浪费，实现相对的成本节约，以较少的消耗取得更多的收益，成本控制不是简单的限制和监督，还有做到成本最低化。
2.2动态控制原则
我们应该在项目进行的过程当中，会遇到不同的情况，所以要根据项目进度不断变化的实际情况对成本控制的内容和方法进行修改，不断寻求降低项目成本的对策与方法。
2.3目标管理原则
在施工过程中，要将目标管理贯穿于项目发生的全过程，订立可行的目标责任，及时检查、纠正目标的执行情况，使工程始终处于一个有序的管理模式之下。
2.4责、权、利相结合原则
项目经理部下属各部门、各班组在要担负起成本控制责任，在享有成本控制的权力的同时也要承担相应的责任。同时，要对成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，可以对节省了成本的进行奖励，超出就做出相应的惩罚的，实行有奖有罚的制度。
2.5全面性原则
全面性原则有两个含义：全员的成本控制；全过程的成本控制。在工程成本控制中要实行全面性这两个含义。而且控制的对象不能只是简单的成本计算期的实际成本控制，应扩大到实际成本期外的各项业务活动。
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3.项目实施各阶段的成本控制
3.1规划设计阶段
首先设计阶段的成本控制是房地产开发项目工程造价控制的关键与重点，设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，合理的设计会降低工程造价，所以要根据政策规定和项目的产品定位、特点确定合理的容积率，要充分利用好土地资源，因为项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本；其次，积极实行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套设施放在一起进行招标，采取多家竞投，组织有关专家综合评审，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计单位在项目整体布局、建筑造型上开拓创新，在降低工程造价上也肯下功夫；还有，对设计方案和设计进行科学论证，组织专家进行评审，杜绝设计单位和人员规避设计风险，在设计系数取值上人为提高设计标准，选择最佳方案。最后，要对设计单位实行限额施工图设计。施工图设计在保证使用功能及设计规范的前提下，按项目投资估算控制初步设计，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。
3.2项目实施施工阶段
第一是要加强设计变更、现场签证的监督和管理。在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；第二是建立建设监理制，实施工程建设监理是降低工程造价、加快工程进度、提高工程质量、减少投资浪费的有效措施。还要处理好房地产开发企业与监理之间的关系，完善职责分工，落实责任。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控；第三是要加强设备、材料和价格的管理，工程量清单报价中的工程量是预计数量，与实际工程量可能存在差距，而且不少工程量是综合性的，材料价格是组成工程造价的最重要部分之一，不少是取费计价的依据，而因市场行情多变，材料价格相差悬除，政府公布的信息参考价有时也难以跟上行情的变化，需投人大量时间和精力了解市场价格，尤其是甲供材料更要把握订货时机，确定好计费基数。对一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发包和承包方共同议定来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围；第四是加强资金流的监控，施工阶段的工程款支付是以合同约定、施工进度为基础，应同资金使用计划相协调。当月资金发生额增减超过资金计划一定比例幅度时，成本控制人员和工程管理人员应分别分析阐明原因，甚至提出成本预警和工程进度预警。
3.3项目竣工结算阶段
工程竣工结算是工程成本最终确定，该阶段是成本控制工作的最后阶段，无论是施工单位还是开发商以及其他利益相关方，都非常重视工程的竣工结算。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，开发企业应根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的相关法规，组织涉及到的单位及有关人员，召开结算专题会议确定结算方案，认真审核工程款。也可聘请经验丰富的造价人员参与审核或者委托中介机构复审，以便总结经验教训。
结束语
从以上几个方面可以发现，做好房地产开发项目成本控制是开发企业的当务之急，要从根本上解决合理确定和有效控制房地产工程造价问题。房地产开发项目成本控制对于提高房地产开发企业的经济效益，提高房地产企业的市场竞争力具有重要的意义，因此，必须加强对房地产开发项目的成本控制管理工作。房地产开发项目作为一个动态系统的控制过程，必须在设计施工以及竣工销售阶段分别制定措施，才能确保控制目标的实现，对于提高投资效益，促进房地产开发企业的长远发展也具有重要的意义。
参考文献
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论文作者:武亮
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第11期
论文发表时间:2018/9/7
标签：成本控制论文; 开发项目论文; 房地产论文; 项目论文; 成本论文; 工程造价论文; 阶段论文; 《建筑学研究前沿》2018年第11期论文;