保利地产（天津）房地产开发有限公司 天津 300021
摘要：伴随着经济的发展和进步，我国国内工业、连锁零售以及中国快速消费品跨国采购量发展需要持续提高，带动了物流地产也迅速崛起。其具体表现为：国内外消费需求及物流需求，以及为满足快消及零售业的发展，需要高效优质的配送中心。进而催生出物流地产。物流地产是一个新兴的行业，针对其发展,我国学者进行了研究。本文在此总结前人研究提出自己观点，对其他学者进行研究物流地产会有所帮助。
关键词：物流地产；发展问题；策略分析
物流地产，开发商依照客户需求，为客户选择适宜的地点，进行投资建设，最终为其提供成套的物流设施。开发商通过产权转让、出售、出租和物业服务等方式为客户提供专业化物流设施不动产,进而实现盈利目的。
1 物流地产的特点
1.1 物流地产市场需求旺盛
近年来，加速推进城镇化、工业化、信息化的进程，建设发展流通体系以及物流地产需求旺盛。一方面，中国跨国企业的深入发展，物流设施和设备促进物流市场的发展，如精密仪器等工业，进口汽车及配件产业、医药食品、品牌服装、鞋包等行业。另一方面，中国经济的可持续发展，促进国有企业和民营企业采购量的持续上涨，家居、家电、快消品配送需求日益增长，对房地产和物流设施的装备标准化提出了新的要求。
1.2 所有制企业纷纷跑马圈地
土地是物流地产的核心。自2003年普洛斯进入中国市场以来，国外物流地产投资商迅速发展。在无锡、天津、上海等地，新加坡丰树信托投资基金已经开发建立物流地产项目，澳大利亚麦格理集团涉及物流中心项目，美国安博置业有限公司物流地产投资活动已经启动。2012年10月25日，全球最大的上市工业地产基金管理公司、澳大利亚最大的工业地产商之一的嘉民集团（Goodman）旗下物流地产基金宣布，对上海外高桥保税区的一座双层坡道式仓储设施进行收购。到2013年6月30日，在天津、上海、昆山、北京、成都、苏州及嘉兴等7个市场嘉民基金投资17个物流项目，出租率达98.2%。同时，中远、中储、中外运、中铁以及传化、林安、安得、淮矿等国企和民企加速布局，形成错综复杂的竞争态势。
2 物流地产发展中存在的问题
2.1 存在违规用地现象
一些物流地产开发过程中用地违规：以工业用地价格获得土地，擅自改变土地使用，以发展物流地产之名，从事其他业务活动。例如，一些物流房地产企业以“物流园区”的名义经营商品交易业务，有些物流企业通过土地增值赚取利润。这些现象都不利于物流地产业的有序发展。
2.2 缺少规模发展效应
物流地产企业在发展规划中，地域分布不合理、不均衡，使物流成本过高。有些物流房地产企业过于分散，不利于规模效应的形成。物流地产业利润率较低，因此合理布局是保证盈利的关键因素。
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2.3 缺少前期市场调研
许多地方政府制定物流地产业发展规划，主要是从区域经济发展角度考虑，过分追求地区经济利益，未对市场足够重视，盲目追求大而全，使得物流地产投资建设缺少规划，出现大量面子工程，致使物流地产没有很好的发挥其应有的作用和优势。
3 完善我国物流地产的发展策略
3.1 加快建设智能化物流地产
物流地产智能化是利用现代4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC 卡）技术，一个有效的交通网络，多信息服务和智能化管理，智能化物业的信任和安全的自动识别技术，物流园区智能化系统集成，智能化手段提供物流园区高新技术、物流设施与设备、优质的服务和智能化管理，以实现快捷高效的超值服务与管理。提供安全、高效的物流管理环境。智能化物流房地产具有规模大、网络化、信息需求量大的特点。物流房地产项目的投资量很大，随着物流设施和服务能力的扩大，它将形成一定的网络效应，物流设施网络节点之间的有效连接需要一个有效的信息平台。国务院《关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》、商务部办公厅《关于智慧物流配送体系建设实施方案的通知》等作为物流业发展的重点将智能物流引入其中，关于智能化仓储和智能化配送等引发学者了探讨，这也为物流地产行业的智能化发展提供了思路。
3.2 合理确定运作模式
中国物流地产的当前操作模式包括以下几种模式：第一种模式是房地产企业作为投资主体，对外出售，由业主和承包商将物流地产租赁给物流公司；第二模式是物流企业自行投资管理；第三种模式是物流企业和房地产企业合作，打造物流地产；第四模式是由第三方物流提供商和开发商共同开展运营物流地产业务。物流地产企业应根据自身特点选择合适的模式。
3.3 加快物流地产人才培养
目前，在中国许多大学都设有物流管理和物流工程专业，并开设了物流相关课程，但很少涉及物流地产的内容，对物流地产人才培养方面更是少之又少。因此，应该积极探索物流地产专业人才开发，对物流相关专业课程进行优化设置，将物流地产内容整合进去。通过多样化的形式培养物流地产人才，促进物流地产人才成长。与此同时，应对物流地产的开发、建设以及运营绩效进行提升，对物流地产企业的评价标准及考核规范进行完善，对人才通过“引进来”和“走出去”的思路，定期和不定期地开展技能培训，提高专业能力，为物流地产健康发展提供人力资源保障。
3.4 确保物流地产规划开发建设紧扣市场需求
物流地产开发商，应充分进行市场调研和预测，并结合物流市场需求的区域性特点，满足市场需求，明确自身定位并充分利用地理优势和机会，尽一切可能，避免重复建设和资源浪费，提高物流地产的水平。各级政府应结合国民经济和社会发展规划，对物流产业发展进行合理的规划布局。物流地产的规划应着眼于未来，优化产业结构、整合优势资源，发挥市场机制作用，实现物流地产升级。
3.5 提高管理创新水平
在激烈的竞争环境下，物流地产企业必须不断提高管理创新水平，以市场为导向，选择良好的地理位置，以客户为中心，做好信息管理工作，提高管理水平，物流地产企业应着力于产品及货物跟踪和客户查询系统，最大限度提高资源整合水平，提升用户体验，提高服务质量，结合企业实际对先进的管理理念进行引进吸收在创新，紧密结合行业实际情况，以良好的物流管理促进现代物流地产企业发展。
3.6 统筹协调出台政策
政府要营造良好的发展氛围，促进物流地产业的发展。既要合理利用土地资源，提高物流地产的利用率，又要为物流地产业的发展提供合理的指导，合理规划和建设物流地产，改变现有分散的布局，形成规模效应。通过政策引导，做好五里地产业发展规划。本文梳理总结了目前我国学者对物流地产的研究，同时也对目前物流地产发展存在的问题提出了个人观点，对于目前正处于发展初期的我国物流地产业而言有一定的指导意义。
参考文献：
[1] 林超莺. 我国物流地产发展中存在的问题及发展策略[J]. 中国市场，2016，(19):26-27.
[2] 庞亚苏. 物流地产企业与电子商务企业的协同效应研究[D]. 郑州大学，2016.
[3] 李露，吴银娣，方倩. 物流地产绿色运营模式比较研究[J]. 物流工程与管理，2015，37(01):8-11+7.
论文作者:王玲玲
论文发表刊物:《基层建设》2017年第33期
论文发表时间:2018/3/5
标签：物流论文; 地产论文; 模式论文; 产业论文; 企业论文; 设施论文; 天津论文; 《基层建设》2017年第33期论文;