保障房选址研究
——以南京市江北新区4个保障房为例
文／方 遥 徐继华 梁香安
保障房作为解决城市中住房困难问题而出现的保障措施，发展过程中一直受到区位、交通等方面的影响。文章通过对部分国内外学者关于保障房选址的研究，总结出选址的特点，提炼出影响住房选址的三个影响因素：区位、景观、再就业。并通过制定评价分析模型对江北新区四个典型保障性住房实例进行分析，对保障性住房选址研究领域提出相关基本原则及规划建议。
保障房；选址；评价模型；影响因素
引言
保障房建设作为社会保障体系中的重要组成部分，对维护社会公平、促进城乡融合、实现要素共享起着不可忽视的作用。由于“级差地租”的存在并得到广泛共识，为缩减开发成本及提高营建品质，保障房建设选址通常位于城乡结合地带与城市远郊区，进而导致使用者通勤时间大大增加、就业机会降低、不平等享用公共服务等现象频发[1-2]。国内外关于保障房选址的理论基础研究多集中于土地竞租、空间失配、社会分异等方面[3-5]，实践应用层面则聚焦于公租房制度演进、覆盖人群规模以及住房形式多样性等研究[6-8]。追溯世界各国建立住房保障制度的历史根源，不论是新加坡的组屋制度、日本的公营住房，皆从“人本性”的角度出发，在保障房的选址上综合居民通勤、办公、休闲及养生等多方要素，并在多方主体博弈下选定基础的区位及范围。基于此，本文通过厘清保障房选址的内在逻辑及政策要求，构建基于用地品质的评价指标体系，选取江北新区直管区的4个保障房进行实例分析，旨在为我国保障房选址提供相应的理论与实践依据。
1 保障性住房选址理论概述
相较于乡村而言，城市经济社会快速发展，外来人口涌入、住房需求增大等城镇化现象逐步显现。受限于城市用地规模指标，住房供需矛盾持续发酵，尤其是城市中低收入群体住房困难程度不断攀升。如此形势之下，1995年我国保障房制度应运而生。通过归整现有学者的研究成果[9-10]，在保障房选址上，应重视老城区、近郊区以及新城区间的平衡性，结合公共交通为导向（TOD）、生态公园为导向（POD）的发展理念，加强职住一体、产住混合模式的营建，并减少城市中社会分层现象出现。同时，在物质空间层面规划设计的基础上，为更加完善保障房选址的理论脉络，需进一步关注未来产经体系及政策制度的发展趋势研究。
2 基于用地品质评价模型的实例研究
2.1 用地品质模型构建
保障房的建设主要是为了营造一个舒适的社区生活环境、合适的区位环境、便捷的交通环境及就业环境，而现实情况是保障房居住环境较差、建筑模式单一、居住空间与工作空间的分异问题比较明显。通过对现实问题的总结以及调研统计结果的研究确定此次分析的主要影响因素为：居住环境、区位价值、就业条件及其他相关因素，并通过构建评价模型体系进行合理性评价。
假设选址合理性评价指标为Z，区位因素、景观环境因素、再就业因素以及其他影响因素为X1、X2、X3，三个因素的权重分别是a①、b②、c③，那么合理性评价的基本模型可以表示为：
Z=aX1+bX2+cX3
通过与企业会计准则进行诸多方面比较之后，发现两者虽然有一定的差异，但是也有相同之处。在之后的发展过程中，必须采取方法和措施不断完善民间非营利组织会计制度，促进民间非营利组织健康快速发展。
Z1=6.58×0.5+8.98×0.3+8.4×0.2=7.67
地块的地理位置往往决定了其经济价值。一般而言，保障房的选址必须满足拆迁居民的基本生活需求，因此对用地周边的配套设施需要有所要求，但对于城市景观以及城市级别商业区的要求并不需要太高。甚至考虑到江北新区未来经济高速发展的需求及用地紧张的现实，在交通便利的情况下，保障房选址偏远一些也能为拆迁居民所接受。基于以上考虑，本次规划根据地块周边城市以及自然关系制定出对居住用地品质进行定量打分的表格（表1），由于缺乏相关统计基础及经验数值，本文根据上述影响因素的重要性并结合相关文献以及研究，对影响因素的权重分别取值为0.5、0.3、0.2（表1）。
泰山街道B片区（黄姚小区）：
从电子信号到逻辑信号的发展，这个二进制的过程可以说是改变了一个时代。而这个时代的改革却远远没有结束，一场新的革命风暴中正在酝酿中。作为建筑施工行业中必不可少的一员——工程造价也正处在风暴的关键部位。工程造价所面临的困境也是十分明显的，那就是如何更加精准地预算出一个工程的预期资金。精准的预算来源于所依据的信息资源的可靠性和时效性，而信息就是决定这场改革的关键所在。
2.2 江北新区直管区实证研究
通过对江北新区住房调研结果得知，泰山街道、沿江街道以及顶山街道建设密度较大，且保障房建设面积占总面积比例达到15%以上，具有研究意义，因此本文选取这三个街道内保障房进行比较分析。
2.2.1 区位
区位价值会直接影响住房在城市公共交通、教育、道路、医疗设施等方面的配套，良好区位的选择，对于保障房居民的就业、生活都有着很大的便利。根据区位价值影响程度，分为四个方面进行评价,分别是公共交通、公共中心、道路系统和教育医疗设施。通过将区位信息比对可得出：
泰山街道A片区（桥北城中村）：
X1=1.88+1.25+1.8+1.65=6.58
这部小说把那一段历史作为表现内容，把路线的形成过程作为描写主线，就深入到抗日战争的骨子里去了。小说的题目是《共赴国难》，关键在“共赴”二字上。写了策略上的交流、商讨、演变，就使原来各自为政、互不联系的分散状态扭成一股绳，真正变成了一种合力，使“共赴”二字得到了有力的表现。
表1 用地品质打分表（表格来源：根据东南大学江北新区直管区保障性住房规划用地品质表进行修改）
泰山街道B片区（黄姚小区）：
X1=0.75+0.37+1.3+0.9=3.32
沿江街道片区（浦仪高速以北）：
X1=1.88+0.5+1.2+0.75=4.33
1.1.1 水源性污染造成水稻僵苗。水源性污染主要由污水排放造成灌溉水中的有毒性物质（酸、碱、重金属离子）累积。
X1=1.25+0.75+0.13+0.14=2.27
X3=6.3+2.1=8.4
良好的居住环境对于营造住区文化以及住户的住区认同感和幸福感都有很大的促进作用。根据景观环境的组成部分主要通过城市山水、开放空间、化工污染、噪音污染四个方面进行比较分析。通过对景观环境信息比对可得出：
注释：
X2=2.25+1.8+3.8+1.13=8.98
通过设置各因素的满分分值为10分，则评价指标Z的取值范围为0～10之间，其中Z值越高则表示越适合作为选址。
X2=2.25+0.2+3.6+1.13=7.18
沿江街道片区（浦仪高速以北）：
X2=0.38+0.6+3.4+0.75=5.13
顶山街道片区（定向河东侧）：
10月15日下午，正在废品站的徐云天突然接到吴丽藻的电话：“刚才徐河带人打开我的电脑，调看了咱俩的聊天记录。听他口气，好像猜出你是谁。现在他正带人往你那去，说要好好收拾你！”原来，从8月初，徐河几次提出去领结婚证。吴丽藻被网恋搅得举棋不定，每次都找理由婉拒，徐河不禁起疑。当天徐河突然返家，见吴丽藻慌忙关闭QQ，他恼羞成怒地对她一顿暴打，然后逼她重新上网，很快查出她与“英雄”的聊天记录，随后徐河脸色铁青直奔废品站。
X2=2.25+1+3.6+0.75=7.6
2.2.3 再就业及其他因素
能否结合保障房选址建设使中低收入人群更好地就业也是研究保障房的重要组成部分。由于保障房住户的特殊性，其工作岗位主要集中在以第二、三产业为主的劳动密集型产业内。因此选择的主要因素为片区与第二、三产业之间的联系以及其他相应的配套。通过对区位信息比对可得出：
泰山街道A片区（桥北城中村）：
2.2.2 景观环境
泰山街道B片区（黄姚小区）：
X3=1.75+1.5=3.25
沿江街道片区（浦仪高速以北）：
X3=4.55+1.5=6.05
顶山街道片区（定向河东侧）：4.9+1.8=6.7
2.2.4 评价模型实证分析
塞尔维亚国防部长亚历山大·武林在大会发言中指出，西方提出的历史终结论已经破产，单极世界给世界带来严重灾难。一些大国在使用武力时编造借口，蔑视国际法，带来原教旨主义盛行、分裂主义泛滥、难民危机频发等严重问题。美国和欧洲国家出卖塞尔维亚利益，支持科索沃独立，只会引发连锁反应，危及整个欧洲安全。
根据前文中建立的用地品质评价模型，将分析过后的数据代入公式可得：
泰山街道A片区（桥北城中村）：
生：（B组2）（抢着说）：对呀，还有猎人们如果真正被老羚羊们的崇高举动感动的话，最好的动作应该是后退，远离这群羚羊，让它们都活下来，那才是真正的“良心发现”。羚羊们获救了，动物受到保护了，人们也获得了保护野生动物的美名，不是两全其美吗？
泰山街道B片区（黄姚小区）：
Z2=3.32×0.5+7.18×0.3+3.25×0.2=4.46
沿江街道片区（浦仪高速以北）：
农村消费市场是我国消费市场的重要组成部分，开拓农村市场、扩大农村消费对于保持经济增长具有非常重要的意义。发展消费信贷是促进农村居民消费的重要方式之一，发展消费信贷不仅能够增加农村资金投入。除此之外，还能够从侧面提高农民收入，引导农民对合理消费。健全社会消费信贷体系，增强农村消费信贷信心，完善农村金融法规和政策，加快农村消费信贷的发展。健全社会消费信贷整体结构，完善消费信贷发展问题，从金融对策方案促进农村消费升级。
Z3=4.33×0.5+5.13×0.3+6.05×0.2=4.91
顶山街道片区（定向河东侧）：
顶山街道片区（定向河东侧）：
人脸老化主要分为两个阶段：儿童时期皮肤纹理不会发生明显的变化，年龄增长的主要表现是颅骨形状的变化，成年人随着年龄的增长颅骨不再发生明显的变化，皮肤却会逐渐松弛，出现皱纹、斑点等，但是老化的速度并不均匀，皮肤发生明显变化的年龄段与种族、生活环境、生活习惯等均有关系。
Z4=2.27×0.5+7.6×0.3+6.7×0.2=4.75
通过评价模型将定性的地块周边情况对比转化成定量的指标。从数据上得知泰山街道（桥北城中村）得分最高，主要得益于区位，交通较发达，景观环境较好，与就业地点联系紧密；泰山街道（黄姚小区）得分最低主要因为区位较差、交通不发达以及景观环境一般；沿江街道片区（浦仪高速以北）和顶山街道片区（定向河东侧）虽然交通较为完善，景观环境良好，但是由于区位环境较差和配套设施不够完善，整体得分不高。
结语
长期以来保障房建设用地的主要来自于政府土地划拨，由于政府对土地财政的依赖性以及其他方面问题的存在，很难选择到区位好、交通便捷、景观环境优越的地段，因此带来了保障房建设过程中配套设施不够完善、交通不便和居住环境差等现实问题。通过对江北新区四个典型保障性住房研究中可以看出，综合考虑不同影响因素对于保障性住房发展有积极的促进意义。综上所述，拟提出以下建议：保障房用地选择应充分考虑老城区的更新、新市区的发展情况，尽量发展以公共交通为主导的保障房模式；应充分了解用地自然环境以及人文环境，在保护利用自然资源的基础之上再现人文资源，唤醒公众的行为印记以及集体记忆；由于保障房居民身份的特殊性，主要就业方向是城市中劳动密集型的第二、三产业，在进行用选址之前应充分考察地块用地性质以及周边地块性质，能否将无污染的工业以及第三产业与居住混合以解决就业问题；结合已建成的居住社区建设保障房，营造“居住社区”的氛围，减少因大面积建设保障性住房而引起新的社会差异，另一方面可以共享社区内已经建好的公共配套设施。
泰山街道A片区（桥北城中村）：
①区位因素权重。
②景观环境因素权重。
汉语教师通过汉外语言的对比，能够帮助预测学习者潜在的习得难点，从而选择更加适合的教学策略，帮助学习者克服难点。加强语言对比在教学上的运用，并不是要在课堂教学上从研究的角度向学生展示如何进行语言对比，而是从教学的某个针对性问题入手，直接指明汉语的用法，同时提及学习者母语中其用法情况与汉语的相同点与不同点。
③再就业等因素权重。
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Study on the Location of Guarantee Housing——Taking 4 Guarantee Housing in Jiangbei New District of Nanjing as an Example
Fang Yao Xu Jihua Liang Xiangan
ABSTRACT
As a safeguard measure to solve the housing difficulties in cities,the security housing has been affected by location,transportation and other aspects in the process of development.Based on the research of some scholars at home and abroad on the location of affordable housing,this paper summarizes the characteristics of location selection,extracts three factors that affect the location of housing： location,landscape,re-employment,and analyzes four typical examples of affordable housing in Jiangbei New Area through the establishment of evaluation and analysis model,so as to study the location of affordable housing.The basic principles and planning suggestions are put forward.
KEY WORDS
guaranteed housing；location selection；evaluation model；influence factor
作者简介
方 遥 南京工业大学建筑学院 副教授
徐继华 南京工业大学建筑学院 硕士研究生
式中：σT——试验器脉动循环最大应力；σW——标准循环下考核点最大应力；σb,W——标准循环下材料的极限拉伸强度；σb,T——试验器温度下材料的极限拉伸强度。
梁香安 宁波大学商学院 硕士研究生
丽思卡尔顿酒店即是一个典型的例子。这家酒店有一个闻名遐迩的服务标准，同时也是酒店所有人员必须尊崇的金科玉律——“顾客永远是对的”，围绕这条标准，酒店员工被允许脱离自己的岗位，在任何情况下作出最合适的判断，一切服务于立刻让客户满意。凭借近乎神话般的服务，该酒店创办者凯撒·丽思被称为“酒店经营者之王”。需要注意的一点是，赋能不是简单地放松管控，不断地去中心化，对于所有赋能型组织而言，既要有授权的胸怀，又需要找到授权的平衡点，做到精准授权。对员工进行赋能，即要保证该员工具备承担该项权力的知识和视野，能够作出明智的决策。
基金项目
江苏省研究生科研与实践创新计划（项目编号：SJCX19-0217）
有关《聊斋志异》与其他古代小说作品的比较，以及不同理论和观点的比较，均渗透在《〈聊斋志异〉叙事艺术研究》各章节的论述之中，是非专题性的重要的比较，属于不是核心的“核心”内容。在《〈聊斋志异〉叙事艺术研究》中，还存在另一种比较方式，那就是专门对《聊斋志异》和《镜花缘》的人物形象进行的比较，这种比较是专题性的、集中的比较，属于非关键比较，其作用在于拓宽视野，深化认识。