摘要：目前在征地过程中，用地单位支付的相关税费种类繁多，数额在征地总费用中所占比重也较大，而且这些税费征收后的使用方向也没有明确的规定，既提高了用地单位的用地成本，也影响了被征地农民利益的保障。尤其在实行按价征地以后，征地价格与有关税费之间的关系也需要研究，以建立合理的征地价格构成体系。本文分析了征地区片综合地价的重要意义，并阐述了征地区片综合地价的构成。
关键词：资源；价值；征地区片综合地价；构成
目前农用地征收价格概念混乱,农民利益受损的情况,从资源价值角度,论证征地区片综合地价的性质和价格构成,具有一定的现实意义。从土地资源的价值类型看,征地区片综合地价的理论构成应包括土地质量价格、社会保障价格、粮食安全价格和生态安全价格等,但从我国的社会经济现实情况出发,目前可以实现的农地征地区片综合地价只能包括土地质量价格、社会保障价格和粮食安全价格。
一、征地区片综合地价的重要意义
征地区片综合地价是根据当地的区域条件,在一定的区域内,以土地条件相近的地块为单位,在综合考虑土地区位条件、土地质量状况、土地潜在利用价值及土地资源供求、农作物产值、人均耕地数量和当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素的基础上,评估确定的该区域征地价格的平均水平。因此,征地区片综合地价综合考虑了被征用土地的自然、经济和社会属性,深刻揭示了被征用土地的生产资料功能和社会保障功能,逐步逼近了土地征用补偿的科学内涵,比仅仅按被征土地的前三年平均产值倍数进行征地补偿的概念更为科学。因此,制定科学的征地区片综合地价能切实保护农民合法的土地权益,意义重大。
二、定征地区片地价应解决的问题
1、扭转征地补偿标准偏低的问题。征地区片综合地价不仅需要考虑农用地的土地质量价格,同时也应考虑到农民失地后的其他不利因素,从根本上扭转征地补偿标准偏低的问题。
2、解决静态补偿与动态补偿相结合的问题。有些地区年产值补偿标准延用多年不变,导致补偿标准与实际情况严重脱节。征地区片地价应该随影响地价因素的变动而定期修正,实现征地补偿标准动态与静态相结合。
3、解决失地农民长远生计问题。土地是农民祖祖辈辈生存、生活之本,失去土地的农民将无依无靠。征地区片综合地价应解决失地农民生活水平不降低的问题,确保农民衣食无忧和生活水平不断提高。
4、解决征地区片补偿标准相统一的问题。征地区片地价是一种平均地价,反映了征地区片的地价水平,当然具体的田块需要修正,但应注意修正的幅度不宜过大,否则会造成同一区片地价波动幅度过大,同样会造成“同地不同价”的现象,因此,征地区片综合地价应解决补偿标准相统一的问题。另外,也应该解决田块拆分的地价补偿问题。
三、征地区片综合地价的构成
1、地价性质。征地包括征收和征用两种类型。征收主要是所有权的改变,征用只是使用权的临时改变。由此可知,土地征收价格即“农地所有权转用价格,是农用地转为非农用地且所有权也发生转移时的价格”。征地区片综合地价是土地双权流转情况下农用地转为建设用地的价格,所以征地区片综合地价是土地征收价格。
2、理论构成。征收是国家依法将集体所有的土地转变为国家所有,在这一过程中,不仅土地的所有权发生变化,土地的用途也发生改变,因此,对耕地征收价格的确定应是对被征收耕地资源总价值的补偿,它在构成上包括因征地所造成的直接经济损失的补偿和因用途的转变而造成的间接损失,即社会保障、粮食安全与生态安全。对因征地所造成的直接经济损失的补偿体现了土地所有权在经济上的实现,那么这种补偿的确定,根据各国经验主要由土地在当前市场中的价格来确定。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆而对于间接损失,它们的价格不能直接表现在土地市场中,社会保障价格是基于我国集体土地产权性质而形成的,因此我国的耕地在被征收后,要对失去生产生活资料的农民今后的生活安置、医疗、教育培训和再就业提供社会保障。对于粮食安全和生态安全的损失补偿,是由于耕地作为自然资源而具有的一种溢出价值,在土地资源越来越稀缺的情况,这种价值也要在补偿中体现出来。鉴于此,耕地征收价格的理论构成应包括耕地所有权在经济上的补偿、对失地农民生活保障的补偿以及耕地损失后对粮食安全与生态安全所造成损失的补偿四部分。
四、建立科学的征地区片综合地价管理制度
1、建立征地区片综合地价专职管理部门。为避免征地管理多层性和提高征地管理人员的业务素质,政府应成立征地管理专职管理部门,实行征地管理专职化管理,精简管理层次,提高管理效率,避免层次过多给信息上传下达带来困难,甚至使信息失真。一般认为专职管理部门分三个层次较佳,即决策层、协调层和实施层。
2、建立征地区片综合地价评估制度。为避免征地区片综合地价成果名存实亡,被征用土地的征地区片综合地价仅由个别管理者拍拍脑袋说了算,政府应建立征地区片综合地价评估制度,由评估中介机构提交具有法律效力的评估结果报告和评估技术报告,并建立评估报告备案制度。
3、建立征地区片综合地价动态更新制度。介于征地区片综合地价具有一定的时效性,政府应建立征地区片综合地价动态更新制度,规定征地区片综合地价具体的有效时限,并对已经失效的征地区片综合地价成果予以公告,避免使用已经不能反映现势情况的征地区片综合地价成果,堵塞因征地区片综合地价成果失效而造成对农民合法土地权益的侵害。
4、建立征地区片综合地价实施监督制度。对征地区片综合地价实施监督,是征地过程中必不可少的重要环节,因此,政府应建立征地区片综合地价实施监督制度,明确监督的部门和职能,规范征地程序和方法。我国现行关于征地程序的规定,无论是征地公告,还是征地补偿、安置方案都是在征地方案批准、补偿、安置方案作出之后才公告的,事后的公告往往只是征地机构走走过场,也就谈不上对被征地农民的权益的保护。因此建立合理的征地程序和方法对建立和健全征地区片综合地价实施监督制度是至关重要的。
5、建立征地区片综合地价实施奖惩制度。建立征地区片综合地价实施年度考核机制,对不按征地区片综合地价进行征地补偿而造成不良社会反映的单位和个人给予相应的惩罚,对在实施征地区片综合地价的过程中,群众对征地补偿满意的单位和个人进行奖励,同时对奖惩情况进行公告。
为促进国民经济快速发展和优化产业结构,安排适当数量的农转非用地满足各行各业的用地需求,是经济、社会发展的客观要求。在建设占用的农用地中,大部分是集体土地,这些农用地,尤其是耕地,是农民生产的主要客体,也是农民赖以生存的根本,农民一旦失去了朝夕相处的全部土地,农民的生活就失去了保障,失去了部分土地,农民的生活水平不但不会提高,而且会降低,这与建设小康社会、建设社会主义新农村和建设和谐的战略目标相违背,相反,如果长时间不能妥善解决失地农民的补偿问题,会严重威胁社会安全和稳定。因此,深入研究在集体土地征用过程中,妥善安置失地农民,保护农民合法的土地权益,确保农民失地后生活水平不降低,是当前乃至今后的一项重要的工作。
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论文作者:刘秀娟
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第36期
论文发表时间:2018/6/11
标签：地价论文; 土地论文; 价格论文; 农民论文; 耕地论文; 制度论文; 农地论文; 《建筑学研究前沿》2017年第36期论文;