新世纪初我国房地产业发展趋势，本文主要内容关键词为：新世纪论文,发展趋势论文,房地产业论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
〔中图分类号〕F293·3〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1000—7326（2000）06—0053—05
房地产业是国民经济结构中的第三产业，其发展的规模、速度、水平都受宏观经济运行状态的影响和制约。因此，要分析判断我国房地产的走势，首先要对整个国民经济的走势和增长前景进行估计。
从1993年下半年开始，中央政府实行宏观调控，实施适度从紧的财政政策和货币政策，使过高的通货膨胀逐步降下来，到1997年实现了“软着陆”。但由于受到亚洲金融风暴的冲击，国内投资、消费需求不旺，并出现通货紧缩的现象，使经济增长的速度有所回落。到1999年，历时两年多的亚洲金融危机已基本结束，亚洲经济开始踏上复苏之路，进入一个新的发展时期，我国的外贸出口已止跌回升。2000年第一季度出口同比增长达37%左右，表明我国对外贸易已摆脱了亚洲金融危机的影响，重新步入稳定增长态势。同时，我国即将进入世界贸易组织（WTO）。这都将为我国经济保持持续快速增长的势头，提供一个比较好的国际环境。
从国内来看，近两年来，面对亚洲金融风暴的冲击和通货紧缩的出现，中央政府加大了宏观调控的力度，从两个“适度从紧”的政策，转变到实行扩张性的宏观政策，特别是连续两年实行积极的财政政策，采取大力启动内需，刺激有效需求的有力对策，使1999年消费品零售总额增长10%；为配合国家积极财政政策，扩大内需，中央银行也采取了一系列积极有效的货币政策和措施。如适当扩大货币供给、减息、开征存款利息税等。在积极的宏观政策支持下，1998年国民生产总值增长7.8%，1999年也保持了7.1%的增长率， 实现了中央提出的经济增长目标，保证了国民经济持续快速健康的发展。在新的世纪到来之际，我国多数的经济专家对国民经济的发展前景持乐观态度，据较稳健的估计，2000年的国民生产总值增长可达7%—7.5%，保持稳定快速发展的态势，这就为房地产业的发展提供了良好的宏观经济环境。
房地产业经过1993年下半年以来的调整，逐步走上平稳发展的轨道。近几年来，中央一直把房地产业作为扩大内需，支撑国民经济快速发展的重点，积极加以培育。特别是着力于把住宅业培育成新的经济增长点。因为住宅是人们的基本消费资料，当一国经济发展水平从温饱型转变到小康型的阶段，住宅将成为人们的消费热点，住宅建设投资一般占国民生产总值3—8%，占固定资产总值15—30%；而且住宅业的发展能够有力地促进和带动相关产业的发展，住宅建设投资增长10%，将直接拉动国内生产总值增长0.5—0.8个百分点。房地产在世界各国都是本国的优势产业，对国民经济的发展有举足轻重的地位和作用。20世纪90年代，我国的房地产业在中央宏观政策的引导下，在改革开放中，逐步走上稳定、有序、健康发展的轨道。从我国1995年3 月开始建立的全国房地产业景气指数（简称“国房指数”，1995年3月为100）变动轨迹看，1995年3月至1997年上半年，指数一直往下滑，1996年12 月跌至几年来的最低点为95.59，1997年下半年回升，该年12月为98.59，1998年1 ～12月上升至100以上，峰值达104.43，1999年3月为104.43，4月为103.89，下半年曾有小幅下滑，年底又有小幅回升，总的说1998年、1999年都处于景气区，并处于平稳运行状态。这同宏观经济运行态势是一致的。正处于蓄势待发，为新的世纪的发展打下良好的基础。
在世纪之交，我国的房地产发展面临着不少有利因素。首先，从宏观层面上看，我国国民经济整体上已进入景气回升状态。国有企业是国民经济的重要支柱，是现代化建设的主力军，能不能搞好国有企业关系到我国经济体制改革的成败。1999年9月19日到22 日党的十五届四中全会通过的《中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》是加快国有企业改革和发展的纲领性文件，将指引我国国有企业的改革沿着健康的轨道稳步推进。国有企业的三年扭亏和初步建立现代化企业制度，已取得明显的积极的成果，一个个行业在整体地实现扭亏为盈，企业效益出现恢复性回升，财政收入增幅较大，1999年已突破万亿元。1998年度国家权威部门曾预测，我国的经济结构调整，将在2000年至2001年完成，由于将加入世贸组织，可能适当提前。这都将有效地保证我国国民经济持续快速健康发展，使经济跃上新的台阶，也将为房地产的发展提供一个良好的体制、经济环境。
其次，去年召开的中央经济工作会议明确提出，2000年的经济工作要突出抓好国有企业改革和发展、经济结构调整、科技进步和扩大内需，而扩大内需的重点是启动住房、教育等方面的消费。最近，国家计委主任曾培炎在一次中外记者招待会上指出，实施积极财政政策，扩大国内需求，对实现去年经济增长目标发挥了关键作用，今年要把扩大内需作为宏观调整的首要任务。据权威人士表示，今年我国将继续采取措施促进城乡居民消费，发挥消费需求对经济增长的拉动作用。这些措施包括：清理整顿用电、买房、购车、通讯等方面抑制消费的政策，扩大消费信贷；改革消费体制，着力启动住、行和教育消费，促进已售公房和商品房上市流通，降低住宅造价等，这就从政策上为房地产业的发展提供了十分有利的条件。
再次，我国的房地产业有广阔的发展空间。房地产业在我国是个新兴产业，方兴未艾，要发展成为国民经济的支柱产业，其增加值应占国民生产总值的10—15%以上，我国现在约达到5%。因此， 我国的房地产不是发展得太多，而是远远不够。当然，这是个过程，其发展的规模和速度必须同国民经济的发展水平及其对房地产品的需求相适应，孤军深入也是不行的。可见，其发展空间很广阔。就作为房地产业的主体——住宅业来看，虽然近几年来商品房的空置率不断上升，这主要是市场的有效需求不足，尤其是空置的房子，大多是无效供给，不适合居民的需求，决不是说住房已绝对的过剩了，相反，我国住房的潜在需求仍很大。我国是发展中的社会主义国家，改革开放20年来，通过住房制度改革，大力发展住宅建设，人们的居住条件得到了很大的改善，但人均居住面积还是低水平的。1999年全国城镇人均居住面积达到9.8m[2]， 广东是经济发展较快、水平较高的省份，城镇人均居住面积也只达12.5m[2]。比美国60m[2]、欧洲45m[2]、新加坡30m[2]，还差得很远，甚至比东欧国家20世纪80年代的人均居住水平还要低。国家计委在“十五”计划中提出住房倍增计划，即从现有的人均居住面积9m[2]多， 提高到18—20m[2]，据此，假设城镇人口不变，住房总量也要翻一翻。即使这已超出我国经济发展速度，达到一个比较高的水平，但仍是80年代东欧国家的水平。还应注意到，城镇人口是个变数，尤其我国正处于工业化高速发展期，城市化的速度必然加快，据估计，到2010年我国将增加2.6亿城市人口，城市化率接近40%。据建设部负责人对未来10年我国城镇对住房需求预测，每年需求保持在年均5.5亿平方米以上。 现在我国每年住房竣工面积，1995年1.4亿m[2]，1996年1.54亿m[2]，1997年1.68亿m[2]，即使每年竣工住房2亿多平方米，远未能满足城市新增人口的潜在需求。可以预计，从现在起到2010年，我国的房地产将有较大的数量增长并伴随着质量的提高，特别是科技含量的提高，要实现住宅产业化。
为什么潜在需求如此之大，又出现空置商品房连年增加，房屋空置率不断上升，以至突破临界点的现象呢？这一表面上看起来非常矛盾的现象，实质是市场的有效需求不足，问题的关键就在这里，启动市场的难点也在这里。
居民对住房的有效需求，取决于两个基本条件：一是购房的经济承受能力；二是购买意愿。我国的人均国民生产总值已达860美元， 恩格尔系数1999年底已降至44.48%，正从温饱进入小康阶段， 人们用于住房的消费支出，有了更宽的选择余地，加上近两年来，政府为扩大内需，较大幅度地提高干部职工的收入。住房货币化分配，使居民用于住房消费方面的经济能力更有保障。同时住房公积金制度在逐步完善，至1999年9月底，参加住房公积金的职工已达6067万， 归集公积金总额有1610亿元，比1998年底增加了379亿元， 全国累计发放个人住房公积金贷款320亿元，贷款余额270亿元，增强了个人购房能力。
此外，是金融的大力支持。多次降低存贷款利率，降低储备金率，使银行有更多的信贷资金用于支持房地产，支持个人购房；而且金融机构积极介入房地产市场，使房地产业的发展得到金融的有力支持。广州市1999年的前11个月，新增购房抵押贷款65亿元，占同期消费信贷99%，住房抵押贷款余额超过160亿元，金融的大力支持， 使不少居民用未来的收入圆了今天的住房梦。
在购房的意愿方面，本来住房是人人需要的基本消费资料，而且住得舒适、宽敞是人们所向往的，问题是存在消费障碍，包括消费观念上的障碍、消费偏好障碍，最主要的是体制与政策上的障碍。近年来，政府在克服消费障碍方面做了很多工作，取得明显的效果。随着住房制度改革的深化，特别是今年起停止福利分房，使住宅市场出现四个喜人的变化：一是住宅投资结构日趋合理，经济适用住房，受到群众的欢迎；二是克服等靠公家分房思想，个人购房比例不断提高，全国城镇商品住宅消费中个人购房比例已超过80%；三是房地产开发以市场为导向，以质量取胜的观念逐步树立，大大提高了有效供给，各地均涌现了一批质量高、功能全、环境优、服务好的住宅小区；四是物业管理工作得到进一步加强，2000年前实现对全国城镇住宅总量30%实行物业管理的目标已基本实现。改革消除了不少消费障碍，促进了商品住宅的销售。
中央把扩大内需作为今年宏观调控的首要任务，为此提出要清理整顿用电、买房、购车、通讯等方面抑制消费的政策，改革消费体制，着力启动住、行和教育消费，为进一步消除消费障碍，启动居民的有效需求，国家计委价格监管部门即将出台的八项价格、收费检查项目中，第四项就是开展住房价格和物业管理收费检查，重点查处建设部门、土地部门、房地产开发企业、房屋交易市场、物业管理单位在征地、拆迁、建设、出售、物业管理等环节收费过多、过高的问题。这些措施如能得到落实，将能降低房价，有效消除居民购房过程中的障碍，从而启动住房消费市场。同时，随着我国经济的稳定增长，人们的收入水平不断提高；另方面，在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下，我国的社会保障体系逐步建立和完善，也将会使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解，后顾之忧少了，敢于用手中的钱，以至用未来的收入去购房。
最后，还应注意到我国加入世贸组织对房地产市场的影响。总的看，在这个领域内还是机遇多于挑战。预计竞争较激烈的主要是高新技术、汽车、农业和服务业等，对房地产的竞争压力相对小些。而有利因素较多，如外商进入我国多了，必然带动对写字楼、商场、宾馆、高档住房的需求；进口建筑材料增加，价格将下降，能降低建房成本；外资进入金融、保险业，会增加对房地产的资金支持；外商在建筑设计、新技术、好的经营管理经验等方面将促进我国房地产业的发展和成熟。
综上所述，在新的千年之始，我国的房地产业面临着较为有利的发展形势，对其前景有理由抱乐观态度。但也要看到困难的一面。我国国民经济处于稳定增长态势，但未明显启动，投资、消费需求仍不旺，国有企业的改革在攻坚，正处于阵痛过程，经济增长基础仍较脆弱。就房地产业本身看，空置积压的房地产量较大，有待消费解套，市场的需求约束还很强；企业数量多，规模小，大多素质不高，缺乏竞争力。因此对形势只能谨慎乐观。估计近几年内仍是平稳发展态势，2002年后可望逐步加快。
市场有好的发展前景，潜力大，但要使之成为现实，还要各方面的努力和配合。首先是靠政府的政策措施要有力度和落实。从2000年开始，全面实行住房货币化分配，这就要建立一个完善的新的住房运行体系和制度，使产供销衔接起来，以有效的启动住房消费。政府还要着力于房地产市场建设，使之成为规范、有序、完善的市场体系，调节好市场价格、税费、管理、服务，继续克服消费障碍，从而有效地启动市场。
房地产企业面对新的市场形势，面对不断加剧的市场竞争，也要调整自己的投资经营思想和战略策略。首先在投资决策上，再也不能靠偶然的机会来取得成功，必须树立以市场为导向、以人（消费者）为本的经营理念。尤其在实行住房货币化分配后，个人、家庭成了市场购买的主体，需求上更加突出层次化、多样化、个性化特征。因此，企业决策者必须重视市场调查，准确的定位，才能真正把握住市场机遇。其次是要在市场定位指引下，精心规划设计，以新世纪住房设计的新理念，即强调均好性，不论是实质产品、有形产品、外延产品，要求样样都好，功能齐全，只有好的产品、高质量的产品才能赢得顾客，才能占有市场。再次是要搞好管理服务，为居民提供一个安全、舒适、宁静、方便的工作、生活环境。最后，企业还要有过硬的内功，加强内部管理，降低成本，提高经济效益。总之，面对越来越激烈的竞争，企业要以准确的市场定位，以良好的质量、信誉、服务来赢得消费者，赢得市场，才能立于不败之地。