个人按揭贷款审计，本文主要内容关键词为：按揭贷款论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
个人按揭贷款审计师金融审计的重要组成部分，2009年我处在商业银行的经营状况调查项目中，将评价个人按揭贷款的信贷资产质量、安全性、风险控制以及银行经营管理中存在的突出风险列为重要目标。个人按揭贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房或汽车时，以其所购买的产权住房或者汽车行驶证（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的商业性贷款。个人按揭贷款业务流程主要包括：贷款审批，与贷款担保单位和贷款人签订合同，贷款检查，贷款本息回收，不良贷款监管与资产保全。
在审计中，审计人员要从以下方面开展工作。
调阅相关资料
一、个贷管理系统电子文件。主要包括借款人基本情况、贷款流程相关文件、贷款余额文件、贷款担保（抵押）文件、抵押品与质押品明细文件、贷款利息文件等。
二、内部控制制度和信贷管理文件。包括董事会制定的信贷政策、个人住房、汽车等贷款的管理办法；相关的授信制度、信贷工作的岗位责任制度等；年计表和报银监局1104表。
三、贷款申请与贷前调查资料。贷款人出具的个人及家庭资产证明；身份证复印件；个人存折复印件；法律意见书，毕业证、结婚证、律师见证证、收入证明、按时还款承诺书、《商品房买卖合同》复印件，首付款发票复印件，北京市城镇房地产权属（抵押）登记委托书复印件、个人申请住房贷款接谈笔录、同意抵押承诺书复印件、个人抵押贷款房屋保险保险单、个人购房贷款合同。
四、签订借款合同与贷款发放资料。银行的贷款审查3级复核文件、放款通知书、借款合同、抵押合同和他项权证；银行之间的《交换登记簿》等。
五、贷后管理及逾期贷款管理资料。还本付息通知单或者催收通知单；根据信贷业务品种、信用方式需要提供的其他资料；总行、支行提供的其他相关资料。对于逾期、呆滞、呆账贷款进行清收处理的情况记录，有关诉讼材料与法律文件等。
进行内控制试
了解商业银行信贷管理和风险管理部门有关信贷资产内部控制健全性和有效性，重点询问贷前调查、贷中审查、贷后检查制度的执行程序、不良贷款的管理和有关对账程序。
一、综合管理制度。检查董事会是否正式制定和批准了本行的个贷政策；贷款政策是否规定了各级信贷人员的信贷限额；是否按照审贷分离的原则分别设立了相应的组织机构；开办个贷新业务时，是否事先制定有关的政策、制度和程序，对潜在的风险进行计量和评估，并提出风险防范措施。审查开展新产品和开展新业务之前是否充分识别和评估其市场风险，建立相应的内部审批、操作和风险管理程序，并获得董事会或其授权的风险管理委员会的批准。
二、贷款申请与贷前调查。检查贷款申请与贷前调查资料是否齐全完整；是否要求借款客户填制统一规范的借款申请书，是否对借款人的信用情况进行调查，借款人是否有不良信用记录；审查对于抵押质抵押款，是否严格审查和调查抵押物、质押凭证的真实性、有效性以及所有权和处置关系等，并要求抵押和质押合同经法律公证；重点审查按揭贷款的担保单位（房地产公司或者中介机构）是否按规定执行准入审查。
三、贷款审查与贷款审批。检查分支行是否按规定对信贷资料的基本要素、主体资格、信贷政策、信贷风险等进行审查，是否按授权制度规定的权限审批或者提交信贷风险委员会审批。关注信贷部门主管是否严格对借款人资格、借款用途、借款金额、借款期限、还款来源、保证方式进行审查。
四、签订借款合同与贷款发放。检查借款合同的签订是否经信贷部门和法律部门审查同意，并经信贷主管签字签章；借款合同与保证、抵押合同是否相互衔接；已经抵押质押担保的是否到有权登记的职能部门办理抵押、质押登记手续，是否已经取得他项权证；审查抵押、质押物权凭证是否按规定进行登记和保管；借款合同要素是否完整，利率执行是否符合人民银行的规定，贷款发放手续是否合规；尤其关注贷款发放是否在贷款手续办妥后进行，有无逆向操作行为。
五、贷后检查与贷款归还。贷后检查是否坚持定期和不定期相结合，每次检查是否有文字报告或记录；测试贷后检查制度的执行情况；检查是否保证足够的检查频率，及时写出报告，及时向借款人或保证人催收即将到期或逾期贷款本息；重点关注贷后检查报告是否及时、全面客观地反映了借款人及保证人的信用状况，充分反映借款人信用风险的预警信息；审查银行是否及时向借款人发出还本付息通知单或者催收通知单。
六、不良贷款监管与资产保全。检查银行对于不良贷款是否进行分类登记、考核和催收；是否及时申报呆坏账核销，并保留追索权。抽查逾期、呆滞、呆账贷款档案，检查难以处置或逃逸的银行债务是否及时向法院提出诉讼；审查呆账贷款的认定是否符合财政部和人民银行的有关规定。
进行实质性测试
在个人按揭贷款的实质性测试中，审计人员工作重点是住房按揭贷款和汽车按揭贷款。
一、住房按揭贷款
审计人员在个贷系统中搜出与银行有合作关系的开发商或者中介单位，按照实际贷款户数进行升序或者降序排列。
无论一手房还是二手房的贷款，最大的症结在于银行内部人员与借款人相勾结违规操作。因此作为个人住房按揭贷款，重要控制的是：借款人的信用风险；抵押物价格的合理性；抵押登记的及时性。审计人员应当关注贷款流程是否合规，是否有逆向操作；支行行长审批和个贷中心集中审批后，是否及时到建委、房地局、产权登记中心办理过户；在房产证办下来后，是否及时进行抵押登记。具体的步骤和方法如下：
（一）关注已形成不良贷款的个人住房按揭贷款。有无项目由于前期缺少《建设用地规划许可证》，至今未取得所开发楼盘的大产权；有无涉嫌经济诈骗的贷款；有无由于开发商违规操作，违规个贷因无产权证导致不能办理抵押登记；有无在抵押率为0%的前提下，或者既未办理商品房预售登记备案手续又无房屋所有权证的情况下发放贷款。
（二）检查同类贷款人的首付款支付日期是否具有一致性、出示个人收入证明的单位之间是否存在关联管理，有无借款人之间存在互相开具收入证明且互为亲属关系等现象。
（三）关注贷款资金去向，审查开发商开户行的部分资金流向。检查项目流水分户账，关注有无房地产公司将按揭账户资金划入个人在证券有限责任公司或者相关金融机构开设的账户。
（四）核实贷款人身份，关注有无一人多贷或者一房多贷现象。以记载所购房屋相关信息和购房人信息的数据表为基础，对其中的房屋地址、购房合同编号、房屋产权登记证编号、姓名、身份证、联系电话等内容进行查询，查出的记录内容重复的为疑点，延伸开发商、房屋产权登记处、税务局等有关部门，以确定是否真实购房，是否用一处房产多次申请贷款。
（五）编写相关语句在个贷系统中锁定不符合银监会第二套房首付款比例的贷款，与个贷管理部门相关的经办机构核实，并且延伸房产登记等相关部门。关注是否正确地执行了银监会、央行等管理部门关于贷款额度、期限、利率的规定。编写语句在系统中筛查一人多贷情况，审查其是否正确执行首付比率逐次递增的制度。
（六）上网查询、电话访谈抽查个贷档案中的贷前资料。通过“北京市企业信用网”查询借款人提供的“个人收入证明”的出具单位是否存在。有无少数借款人提供虚假收入证明，揭露个别支行的贷前资料审核不严谨问题；有无借款人所在单位在贷款发生后吊销或者注销，形成按揭贷款的潜在风险。
二、汽车按揭贷款
对于汽车按揭贷款，主要关注已形成不良贷款的个人汽车按揭贷款。从个贷系统中搜出相应的字段进行审计，检查银行个人贷款办理日期是否具有一致性、出示个人收入证明的单位之间是否存在关联性。
调查中主要关注：有无借款人资料存在虚假；有无发票、抵押登记证与行驶证、保单中发动机号不一致；有无同一车牌发放两笔贷款；在无任何购车资料的情况下，支行违规放款现象；有无支行存在先放款后审批的现象，管理不到位导致虚假购车行为未及时得到控制、车辆抵押登记未按照要求办理、对资料收集不及时未达到放款后5日内收齐资料的要求、资料齐全率低，借款合同要素有无存在填写不完整、不规范的现象；有无经销商缴纳保证金不到位现象；有无支行信贷部人员受托代管银行准入的汽车经销商、汽车贷款担保或中介机构。
综上所述，个人按揭贷款的风险主要表现在个人信贷风险、产品合规销售风险及业务操作风险等方面，目前面临的根本问题是我国个人信用评价体系不健全，银行在开展个人贷款的过程中，对于个人信用评估及资质评定与发达国家相比有所欠缺，在贷款审批中尚不能够全面建立和应用个人信用评估模型，审批的标准规范化实施较难。另外是商业银行的个人信贷业务发展不均衡，个贷部门对于贷款的贷后检查、贷后服务尚有差距，员工业务管理能力、专业化水平参差不齐。
在个人按揭贷款的风险控制中需要着力解决以下问题：
一、建议适当提高个人按揭贷款市场准入标准，对不同的信用评级的个人进行不同的风险定位。国际上对于个人按揭贷款市场准入要四证，如个人收入银行对账单、个人所得税单、个人信用记录及单位工资单等。而国内为了证明借款人的真实收入水平，只需开1张单位的工资证明即可，这种方式显然不尽合理。住房按揭贷款的基础是个人信用，1张虚假的工资单足以否定个人信用。所以，目前国内商业银行不能够完全通过个人信用来进行风险定位，可想而知，其贷款风险是潜在的，也是不可估量的。
二、坚持真实放贷，重点支持“首套房”需求的借款人，严格执行“二套房”相关政策规定。央行和银监会应制定更为有效的政策，弥补个人按揭贷款风险及制度规则的缺陷；强调个人按揭贷款的真实性及合理性，遏制利用金融杠杆炒作房地产，对个人自住型和投资型住房按揭贷款需求进行差别化放贷。
三、采用更为科学合理的按揭贷款价值确定依据。大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估，而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这样的做法，在市场过热、投机盛行、房价虚高的房地产市场发展阶段，存在着严重的制度缺陷和风险隐患。对按揭房产的价格评估应该以成本估价法作为按揭房产价值评估的基本方法，同时参照收益现值法和市场比较法的评估结果，取较低者作为发放按揭贷款的价值依据。以成本法为基础确定按揭贷款价值，可能会带来按揭贷款额度的降低，在一定程度上影响商业银行的当期收益和短期效益，但是对商业银行的长远发展却是非常有益的。
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