城镇房屋租赁纠纷利益冲突化解机制研究，本文主要内容关键词为：房屋租赁论文,城镇论文,纠纷论文,利益冲突论文,机制论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
当前，在国家对房地产交易进行严密调控的宏观背景下，房屋租赁市场交易异常活跃，纠纷数量亦大幅上升。出租人对租金的看涨预期，使其以解除合同为手段实现上调租金的目的，房屋租赁纠纷频发，租赁市场不稳定性突显。租金的高涨与低收入群体的住房需求间之矛盾不可调和，因群租而引发之纠纷屡见不鲜，社会和谐面临挑战。房屋租赁市场的种种乱象，对社会稳定和综合治理造成了严峻的考验，因此，全面分析房屋租赁纠纷类型，深入剖析纠纷诱因，研究相应治理对策，具有理论及实践意义。 一、房屋租赁纠纷主体利益冲突类型化分析 (一)房屋租赁中利益冲突之基本表现形式 城镇房屋租赁纠纷案件的审理主要体现为纠纷主体间之利益冲突与协调，实践中，利益归属方总体可区分为出租者、承租者以及管理者三方，基于追求各自利益最大化的倾向性，三方利益不断碰撞，矛盾自然不可避免。出租者方面，作为房屋产权人或转租权享有者，其在租赁关系中势必处于优势地位，而其利用此地位上之不对等优势，以非法转租、非法群租、恶意上涨租金、恶意解约、怠于履行租赁合同义务等不当手段侵害承租方利益的可能性较大，极有可能引发矛盾。如非法转租行为将导致大房东与承租人、次承租人间之利益冲突，又如非法群租行为可能引发业主与业主间、业主与物业间、业主与政府部门间之利益冲突，再如恶意提升租金必将导致租赁合同双方利益难以协调，等等。 承租者方面，其在租赁关系中虽属被动、弱势地位，但作为房屋的实际占有者，其同样有引发矛盾之可能性。如未经同意非法转租、未经许可改变房屋结构、迟缴或拒缴租金等等。受租赁市场高额利益驱使，当前社会中存在专业转租人此类群体，其以租赁后群租他人为牟利手段，由此引发各类纠纷者不在少数，其间便存在大房东与承租人之间、承租人与次承租人之间、周边业主与租赁关系当事人之间，以及租赁关系与整体社会和谐间等之利益冲突问题。 管理者方面，作为楼市调控政策的制定者与政策法规的执行者，在政策制定中，其与租赁关系产生利益协调之宏观关系，在政策执行中，其与租赁关系产生管理与被管理之利益冲突。此类矛盾通常作为引发租赁乱象的环境诱因，探索矛盾最小化之最佳途径的必要性亦不可小觑。 实践中，该利益冲突具体可区分为“出租人—承租人”、“承租人—次承租人”、“出租人—次承租人”、“承租人—承租人”，以及“管理者—缔约者”等五类冲突类型。 (二)出租人与承租人间之利益冲突 1.出租人租金收益与承租人转租收益间之利益冲突 动机上，于房屋产权人而言，其将名下之房产用于出租他人，旨在充分发挥闲置不动产之使用价值，具体体现获得高额租金收入。当前，租赁市场投机群体数量庞大，作为承租人的公司或个人利用市场信息不对称等优势地位，将租赁房产转手高价出租于他人从中谋取高额差价利益者不在少数。通常情况下，有转租权之承租人将租赁房产用于转租他人牟利系市场经济下租赁市场的常态，出租人、转租人各自收取租金，二者互不相干。但实践中，如出租人因觊觎承租人之高额转租收益恶意解除租赁合同，①以及承租人私自转租、群租谋取高额租金后拒绝返还租赁房屋②等房屋租赁纠纷时有发生，究其本质，即出租人与承租人争夺租金利益而引发之矛盾。 2.效率违约与缔约者合法权益保护间之利益冲突 追求自身利益最大化是市场经济下之房屋租赁市场参与者的基本动机，租赁合同关系中，缔约双方均有选择最佳签约对象、立约条件的自由，因此，无论出租人还是承租人均存在以支付违约成本为代价而跳出租赁合同约束的可能性，而在当前租赁市场巨大利益诱惑下，此种可能性势必有增无减。当出租人为获取更高额租金收入而选择直接“跳单”，③亦或当出租人为“择优选择”而“一房多租”时，如何在承认出租人有以承担违约责任为手段而摒弃租赁合同的前提下，充分保障承租人合法权益，实为房屋租赁纠纷中出租人与承租人间的又一利益权衡问题。 3.缔约双方的权利行使与义务履行间之利益冲突 缔约双方依据合同约定全面、诚信履行各自义务系房屋租赁合同存续的基本保障。受权利不得滥用及诚实信用原则约束，权利行使不得超过必要限度，义务履行亦应遵循诚信原则。租赁合同系双务合同，缔约双方各享权利亦各负义务，实践中，出租人、承租人于行使权利及履行义务时主要存在三类典型利益冲突。 (1)出租人维修义务与承租人善管义务间之冲突。依据《合同法》出租人负有维修义务，承租人亦负有善良管理人之保管义务，实践中，当房屋内租赁物实际发生破损时，违反维修义务亦或违反善管义务通常并不明确。如在我院审理的一起房屋租赁合同纠纷中，放置在租赁房屋内洗衣机水管连接处发生漏水造成他人财产损失，承租人主张出租人怠于履行维修义务，后者亦坚持系承租人违反妥善保管租赁物之义务。④在此种明确责任方难度较大的情况下，权衡租赁双方利益作出判断尤为重要。 (2)出租人合同解除权行使与承租人合法权益保障间之冲突。承租人违约符合法定或约定解除条件的情况下，出租人依法行使单方解除权继而收回承租房屋实属常理，承租人应予以配合。然而，出租人行使解除权仍需受承租人合法权益保障的限制，若出租人以违法或不当手段强行收回承租房屋侵害承租人合法权益的，理应承担相应不利后果。相反，若承租人无理拒不退还租赁物的，亦应承担相应法律责任。出租人解除权行使及承租人权益保障程度适当性的临界点，即双方利益的平衡点。以我院审理的一起房屋租赁合同纠纷案件为例，出租人因承租人迟延支付租金而解除合同，其以筑墙阻止经营等手段欲迫使后者搬离，而承租人则以出租场所商业环境差为由拒不撤离。法院最终虽判令解除合同，但仍以出租人行使解除权手段不当，以及出租人自担商业风险为由判决双方各自承担相应责任。⑤此即利益平衡之体现。 (3)出租人退还保证金义务与承租人撤离义务间之冲突。租赁关系终止后，如无保证金没收等情况，出租人应当退还保证金，承租人应及时撤离租赁房屋。但出租人以承租人撤离义务履行不当为由拒绝返还租赁保证金的情况时有发生，其理由包括抵扣租金、抵扣物损等等，此外，亦有出租人以交房时未履行房屋清洁义务为由拒绝返还租赁保证金的情况。⑥考量撤离义务应有的履行程度，通常以“是否能够正常使用”为判断标准，至于“正常使用”的界定则仍需结合个案并以利益衡量为手段之一。 (三)承租人与次承租人间之利益冲突 1.承租人高转租收益与次承租人低租赁保障间之冲突 当前，租赁市场持续活跃，转租现象较为普遍，甚至出现了以转租为手段赚取租金差价的职业转租者。一方面，承租人以转租他人房产为手段从中赚取租金差额，坐享高额转租收益，即使无权转租，违约损失也大多远远低于其转租收益。另一方面，次承租人大多因信息获取渠道单一、权利意识淡薄而疏于查清租赁房屋的真实状况，导致遭受因租赁合同解除或转租合同无效而无法继续承租的法律风险较高。此外，受低租金诱惑，社会中群租现象较为普遍，为追求转租收益的最大化，绝大多数群租“二房东”不惜牺牲次承租人的人身、财产安全，将承租房屋分割后在其内违章搭建、乱拉电线、私设电表，安全隐患极大。由此可见，承租人转租收益与次承租人租赁保障间权益失衡现象较为显著。 2.承租人低违约成本与次承租人高守约风险间之利益冲突 转租人违约行为包括拒付或迟延支付租金、怠于履行善管义务、无权转租等等，其违约后果表现为合同解除、无效等。相比次承租者而言，转租者因不实际占有租赁房屋，且独享信息优势，一旦其与出租方发生纠纷，“一走了之”的可能性极大，违约成本较低，实践中，因转租者下落不明的公告案件占案件总数比重亦较高。纠纷发生后，因承租人下落不明，租赁合同亦被解除或宣告无效，相对出租人而言，信守转租合同条款之次承租者仍构成无权占有，负有返还房屋之义务，在此情况下，守约次承租人的弱势地位则愈加突显，其与转租人间之利益失衡也同时加剧。此外，在无权转租的情况下，依据现行司法解释，转租合同无效，善意次承租人丧失租赁合同中违约责任的请求权基础，仅能依据《合同法》缔约过失责任向承租人索偿，举证责任极大，同时亦不能免除支付使用费之责任。与之相比，承租人虽因无权转租可能向出租人承担违约责任，但其从转租中获取的使用费剩余收益极有可能早已弥补其所受损失，甚至仍有盈余，违约成本为零。此即突显承租人低违约成本与次承租人高守约风险间之利益冲突。 (四)出租人与次承租人间之利益冲突 依据合同相对性，出租人与次承租人间无合同关系，在租赁合同及转租合同均有效且正常履行的情况下，出租人与次承租人间无利害关系。当承租人拒付或迟延支付租金导致合同解除，或承租人无权转租、超期转租致使转租合同全部或部分无效时，出租人与承租人间直接产生利益冲突，具体表现为法律对出租人的物权保护与对次承租人合法权益的保障之间的冲突。依据现行法律及司法解释，租赁合同解除或被宣告无效，次承租人相对承租人系无权占有，后者得依法行使物权请求权。但如上所述，在转租合同有效的情况下，次承租人虽可追究转租人违约责任，但转租人违约后逃之夭夭的情况较多，次承租人违约责任请求权往往落空。而在转租合同无效的情况下，善意、守约的次承租人亦遭受高追索风险。受上述不利因素影响，次承租人涉诉后抗拒心理必然较大，拒不搬离租赁房屋的可能性较高。在群租情况下，出租人往往难以确定次承租人的具体人数，同样加大了收回租赁房屋的难度。理论上，出租人依法行使所有权自当受到法律保护，但在次承租人权益无法得到合理法律保障的情况下，其采取激烈对抗手段以实现自我保护的决策可能性，导致次承租人与出租人间产生利益冲突的几率随之上升。 (五)承租人与承租人间之利益冲突 出租人与承租人一一对应为租赁合同法律关系的常态，但实践中，出于效率违约等动机，存在出租人就同一租赁房屋与不同承租意向方同时订立房屋租赁合同的情况，即“一房多租”。法理上，缔约行为系负担行为，其仅在标的物上设立债权债务关系，不产生物权的处分，上述租赁合同均为有效，又依据债权的平等性，至于如何选择履行系债务人即出租方的选择自由，未被履行的合同相对方享有追究违约责任的权利。此时，各承租方间呈现竞争关系，继而产生孰先孰后的争议。依据司法解释，是否合法占有、是否办理登记、是否成立在先为确定履行合同承租人的判断准则。在一个或若干承租人同时起诉后，法院面对穷尽所有承租人的风险，若遗漏任何一个承租人，除遭受案件被发改的可能性外，承租人的合法权益亦无法得到良好保障，因此，在“一房多租”的情况下，探寻均衡各承租人合法权益的有效手段对降低裁判风险、保护所有承租人的权益均有现实必要性。 (六)管理者与缔约者间之利益冲突 房屋租赁合同缔约者包括出租人及承租人，但自租赁合同缔结至履行整个过程中，社会管理者亦扮演重要角色。所谓租赁合同之管理者，包括国家行政机关及租赁房屋所在社区的物业管理部门等，出于社会管理及监督等目的，其与租赁合同缔约者间产生利益冲突不可避免。实践中，主要体现为如下冲突。 1.政府动迁主导租赁合同存续走向 在乡镇房屋租赁合同中，动迁条款是合同必备条款，租赁场所遇动迁通常是合同解除权的产生要件之一。在租赁房屋被纳入动拆迁范围时，政府部门及动迁公司就房产价值、承租人设备价值、装修残值、营业损失等项目的评估无不牵涉出租人与承租人的切身经济利益。何时动迁、动迁范围等信息的发布牵动房屋租赁合同缔约双方的每一根神经。如在我院审理的一起房屋租赁合同中，承租人认为涉案房屋地块动迁项目已正式启动，并开始以此为由拒绝支付租金，并要求出租人支付动迁补偿款，出租方起诉后，其向法庭提供了涉案土地储备签约仪式的网页新闻等证据用以佐证动迁事实，租赁双方就承租场所是否进入动迁争议极大。最终法院以涉案房屋所在地块并未正式进入动迁且出租人亦未与动迁公司签订过动迁安置补偿协议为由认定承租人违约。⑦ 2.政府协调变更租赁合同约定事项 依据契约自由精神，租赁合同内容以租赁双方约定为准。实践中，企业间就大型厂房、商铺等场所的租赁可能牵涉企业内部大量职工及周边居民的切身利益，租赁双方一旦发生纠纷，极有可能引发社会矛盾。当地政府出于维护社会安定的目的，为平息纠纷，通常会主动介入，在租赁双方间不断斡旋并施加压力，最终以《会议纪要》等方式促使双方达成新的协议条款。此种以行政权力主动干涉合同内容的现象在实践中较为普遍。 3.房屋管理部门依法行政监管租赁合同履行 当前房屋租赁市场持续升温，受高额转租收益诱使，群租等现象极为普遍。在出租人允诺下的转租权系承租人依法享有的合法权利，从合法转租行为中识别违法群租是房屋管理部门的重要职责。实践中，承租人对出租人隐瞒群租事实，私自将租赁房屋进行改建后转租，在经房屋管理部门告知后，出租人起诉要求解除合同情况较为普遍。⑧在群租现象暴露后，原租赁关系稳定性被破坏，由此产生管理者与合同缔约双方的利益冲突。 二、房屋租赁纠纷主体间利益冲突难以调和之原因梳理 如上所述，城镇房屋租赁合同纠纷主要体现为租赁主体间之利益冲突，同时亦包含社会管理者与租赁合同本身的利害关系。探究引发上述权益冲突的导火索，笔者认为源于如下三方面。 (一)政府层面：调控政策之负面效应 当前，政府对房地产市场的宏观调控政策变化较大，限购政策实效性不强，房价居高不下且总体走势仍不明朗，加之沿海经济发达城市户籍政策持续收紧，无购房资格人群日益增多，推动房屋租赁市场总体呈现过热态势持续升温，租赁市场供求关系失衡，继而导致租赁双方间产生纠纷的可能性随之增加。同时，政府对于房屋租赁市场的管理滞后，使得群租等违法现象通常在引发社会矛盾后方才得到重视，导致房屋租赁市场乱象难以在短时间内加以控制。此外，政府在管理过程中对房屋租赁市场中存在的诸多问题缺乏有效引导，以致房屋租赁市场过于自由，同样是各类房屋租赁纠纷频发的重要诱因。社会保障方面，虽然政府始终极为重视廉租房的规划建设，但新建廉租房的建设速率远不及需求人数的持续上涨速度，保障性住房缺口仍旧较大。客观上，受申报条件过高、程序过繁琐、审核周期过长等因素限制，廉租房亦未成为社会主流出租模式。 (二)市场层面：租赁市场之供求关系失衡 一方面，城市化进程加快，大中城市流动人口持续增加，居住需求随之不断提升。在流动人口巨大的基数上，数量有限且价格高昂的出售住房难以满足老百姓的居住性需求。取而代之，房屋租赁成为外来人口解决长期居住问题最便捷有效的出路，随着租赁需求加剧，市场中出租住房数量远远不及需求数量，租赁市场供求关系失衡现象继而日益突显。另一方面，社会贫富差距不断加大，住房保有量失衡显著，房产资源集中控制在少数人手中，出租方占强势地位，导致租赁市场供求双方间缺乏平等性，供求矛盾持续加剧。此外，高租赁需求与低租赁房屋供应间的冲突，促使租赁价格只增不降，高租金利益诱惑下，市场投机者不断增加，房屋租赁关系稳定性遭到破坏，同样是租赁纠纷频发的重要原因之一。 (三)个人层面：追逐利益最大化之群体性欲望 房地产市场总体仍呈现高房价态势，房屋租赁价格亦随之居高不下。面对高额租金利益诱惑，凡有闲置房产者，为避免宏观调控为其出售房屋带来的不利影响，并欲求最大化闲置房产的使用价值，皆希望以更高价格将其闲置之房产用以出租赚取租金收益。同时，受客观上房屋租赁市场供远小于求之客观供求关系影响，租金价格呈上涨趋势将长期维持。租赁市场投机者的不断涌入，租赁市场中逐利风气弥漫，促使本就在租赁关系中占据优势地位的出租方受追逐利益最大化之欲望的驱使，为实现自身获得最佳收益，从事侵害承租方、管理方等合法利益之不法行为的可能性大大增加，继而导致引发冲突的风险亦随之加大。此为房屋租赁纠纷中利益冲突之微观层面重要诱因。 三、房屋租赁纠纷主体利益冲突之多维化解途径设计 经分析，城镇房屋租赁纠纷表现为出租人、承租人、次承租人，以及租赁管理者四方间之交错利益冲突，究其利益冲突之缘由，宏观层面受政府调控政策之负面效应及租赁市场之供求失衡影响，微观层面则肇始于高利益诱惑下社会群体之逐利共性。在房屋租赁关系存续的社会大环境中，国家立法机关指定并公布法律规则警示并规范租赁法律关系的参与者，司法裁判机关行使租赁纠纷发生后定分止争之审判权，地方政府执行法律并行使社会公权力规范租赁市场，人民群众社会团体发挥自律及他律的社会监督职能净化租赁环境。笔者认为，只有充分发挥上述机构的各项权能，在其共同作用下，方能缓解城镇房屋租赁纠纷中的利益冲突，切实减少租赁纠纷发生率。 (一)拓宽审判思路，以利益衡量的理性介入为降低冲突之缓冲剂 以事实为依据，以法律为准绳，是人民法院审理房屋租赁纠纷案件的底线。然而，社会发展有其客观必然性，法律受其稳定性所限而必有滞后性与不周全性。于房屋租赁市场而言，各类新型租赁纠纷层出不穷，利益冲突错综复杂，单靠简单援引法律条文通常难以彻底解决问题。制定法律之初，为避免法律局限性所导致之立法漏洞，立法者通常以基本原则、“一般条款”等方式为日后司法实践中立法者、裁判者合理行使解释权、自由裁量权留有填补立法漏洞之空间。当前，面对严峻的租赁纠纷审判压力，于司法实践中结合个案特点，引入利益权衡之裁判思路，充分发挥自由裁量权之最大效能，可谓缓解当前租赁纠纷中利益冲突之最佳方法。租赁案件中，除运用基本法律规则外，平衡各类纠纷主体之利益，应综合考量如下要素。 1.租赁场所之承租目的 承租人选择房屋并缔结租赁合同必有其承租意图，如出于家庭居住为目的而承租居民住宅，又如为开办商业而租赁商铺、厂房等等。在商铺租赁纠纷中，承租人租赁房屋的唯一目的在于从事商业活动，此租赁目的实为租赁双方缔约时理应明知的最基本事项，如出租方提供的房屋客观上无法满足其商业用途之签约初衷，将造成合同目的无法实现。因此，承租人的租赁意图应作为衡量合同义务履行情况及解除权行使条件成就与否的重要要素。若出租方签约后未能提供适合商用的租赁场所且无其他特殊情况，应认定其构成违约。在我院审理的一起商铺租赁纠纷中，租赁场所因已经存在他人注册公司而导致承租人无法办理营业执照，承租人以合同目的不能实现为由诉请解除合同，但法院认为，办理营业执照系承租人自身义务，出租人并无协助义务，承租人无权以此为由解除合同，故而驳回了承租人的诉讼请求。⑨而在一起案件中，承租人以出租人未及时办理承租商铺内的企业注册地址注销及变更手续为由，诉请出租人承担违约责任。法院认为，出租人办理注册地址变更或注销手续系其基本义务，其迟延未办理之行为已经构成违约，并以此为由支持了承租方的诉讼请求。⑩上述两案就类似事实呈现了相反的裁判结果，笔者认为，房屋租赁中，承租人的租赁意图是维持租赁关系的最基本要素，特别是在商铺租赁场合，正常开办店铺从事经营活动更是承租人租赁房屋的唯一目的，亦是判断出租人是否提供适格承租物的首要标准。如不顾租赁目的要素而判令租赁合同继续履行，承租人继续空租房屋却无法有效营业，势必造成其持续性的经济损失，相较持续收租获利的出租人而言，势必有失公允。基于此点利益衡量之考虑，后一案例的裁判结果显然较具合理性。 2.租赁环境之基本现状 商铺租赁中，承租人租赁房屋首要目的在于营业获利，一般情况下，对于租赁后的盈利情况出租人无担保义务，经营的盈亏情况属商业风险，承租人理应有所预见。然而，笔者认为，虽然经营者应自担经营风险，但不应成为出租方排除责任的“万能”理由，若在个案中，提供适当商业环境系租赁合同的主要义务或附随义务，则应当成为出租方违约或减免承租方租金的重要考量因素。如在开发商对外招租的场合中，多数开发商为出于吸引承租人的目的，会在招商宣传中渲染商铺的商业氛围提升承租者对租赁场所的商业预期。在此情况下，若租赁关系实际建立后，租赁场所并无开发商宣传的商业环境，导致承租人实际亏损而提出解约，由承租人完全承担由此产生的损失确有不当。如在我院审理的一起房屋租赁案件中，开发商并未提供招商中宣传的商业环境，且在租赁过程中对商铺所在商业街疏于管理，导致承租人营业收入极低，最终拖欠租金。法院认为，虽承租人拖欠租金的行为已经构成违约，但开发商不仅在招商时存在虚假宣传、夸大宣传的行为，且怠于履行对商业街的管理义务，是租赁商铺所在环境商业氛围不浓的重要诱因，承租方拒付租金实为“事出有因”，并以此为由减轻了承租方的责任。(11) 3.权利行使的合理限度 在租期届满或合同解除的情况下，出租人有权收回租赁房屋。然而，出租人物权请求权或债权请求权的行使均应受到权利不得滥用及诚实信用原则的限制，出租人行使权利或主张承租人履行义务是否符合公平原则，应属裁判者考量范畴。如在我院审理的一起住宅房屋租赁纠纷中，出租方收回房屋后拒绝退还租赁保证金，其理由在于承租人未尽对承租房屋的清理义务，并以此为由要求承租方支付清洁费。法院最终认为，承租人返还房屋义务履行完毕与否的判定标准在于该房屋现状是否符合正常使用后的清洁状态即可，现出租方的主张显然以超出了权利行使合理限度。(12)由此可见，出租方是否在合理范围内行使权利，应是衡量租赁双方利益的又一重要标准，超出合理限度的权利主张不应得到法院的支持。 4.租赁合同基本义务履行的情况 租赁合同系双务合同，租赁双方各自享有权利并负担相应义务，在审理房屋租赁合同纠纷中判定违约责任的承担、违约责任及损害赔偿责任的大小等问题时，租赁合同基本义务的履行情况同样应作为主要参考依据。如在上述商铺租赁纠纷中，若不考虑开发商在合同履行中对商业环境的营造、对商业街的管理等基本义务的履行情况，单纯认定承租人违约并要求其承担全部责任，显然会造成租赁双方利益的失衡，导致裁判结果缺乏公平性。此外，在个别房屋租赁案件中，从结果上很难判断租赁双方究竟是哪一方违约，此时从义务的履行基本情况来衡量双方利益便显得尤为重要。 5.缔结租赁合同的客观背景 当前，房屋租赁市场瞬息万变，各类租赁纠纷亦时常出现特殊情况，审理房屋租赁案件时，还需结合租赁合同的缔约背景，考量个案特殊情况，继而对违约责任的承担及大小进行判断。实践中，缔约背景的特殊性主要表现为：租赁双方存有利害关系(如互为股东关系、(13)亲属关系等)、(14)租赁合同订立后又反租、(15)以租抵债(16)等等。此类房屋租赁纠纷案件在租赁合同的缔约当事人、租赁期限、租金支付情况等事项的界定方面均存在特殊性，相较于一般房屋租赁案件而言审理难度通常较大，需综合考虑双方当事人的履行行为、获利情况、缔约内容等各个方面，均衡双方利益，继而作出认定。 (二)填补立法漏洞，以法律规则的全面完善为化解冲突之特效药 当前，规范城镇房屋租赁合同纠纷的法律依据主要为《合同法》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)，后者居主要地位，上述法律规范在人民法院审理房屋租赁民事纠纷案件中扮演着举足轻重的角色，且在立法技术性、社会实效性等方面均效果较好。然而从实践角度出发，以协调房屋租赁纠纷主体间之利益冲突为视角，在立法模式的选择上，现行立法、司法规则仍有如下两方面值得推敲之处。 1.一房多租下优先租赁关系的选择方案 根据《司法解释》第6条之规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同的，在合同均有效的情况下，确立承租人顺位的标准为：“(一)已经合法占有租赁房屋的；(二)已经办理登记备案手续的；(三)合同成立在先的。”关于登记备案效力优先性、合同成立在先优先性的司法选择，笔者认为，于理论及实践中的不妥之处在于，一方面，以登记备案、订立在先认定租赁合同优先性均有悖于债权平等性的基本原理。法理上，登记备案、合同成立在先均无使得租赁债权获得优先性的理论基础。行政登记备案目的仅在于对城镇房屋租赁合同行使行政管理职权，并无《物权法》上的对抗性物权效力，更不能以此作为赋予租赁权物权属性依据。况且在实践中，对租赁合同备案的情况并未形成常态，当事人通常不具备租赁合同备案的普遍意识，在同时具备数份合同的情况下，以登记作为优先性的认定标准，还很难被当事人所接受。另一方面，从诉讼效率角度考虑，可能存在如下情况：仅有一人或部分承租人起诉，且出租人、起诉人均未向法院坦白还有其他租赁合同的情况(双方为维护各自利益极有可能如此行动)，若此时存在房屋已实际交付他人、未交付但已经登记备案、未交付未备案但有先订立合同者等特殊情况，人民法院也确未查清，则客观上增加了案件被发回重审、再审的裁判风险。 笔者认为，在一房多租的情况下，应当仅以“实际占用租赁房屋”作为认定租赁合同优先性的标准。理由在于：理论上，实际占有者依据租赁合同已经实际占有标的物，构成物权法上的有权占有，该占有状态受法律保护，优先于未占有者，其他仅订立合同但未能实际控制租赁物的承租人对出租人只享有债权请求权，在优先性效力上落后于实际占有者，于理于法有据可循。客观上，实际占有租赁房屋者仅可能存在一人，法院也极易查明，不可能存在另有多个承租方、存在备案等难以穷尽的情况。在登记备案、合同订立时间均非认定租赁关系优先性的情况下，人民法院仅需查明是否承租人已经实际占用租赁房屋，若否，则数份租赁合同均无优先性，若是，则认定实际占用者优先承租即可。以是否存在合法占有者为判断一房多租优先性的唯一标准，既符合法理又能够切实降低裁判风险提升审判效能，可操作性较强。 2.无权转租、超期转租的合同效力界定 依据《司法解释》第15、16条之规定，除租赁合同有特殊约定的情况外，在无追认的情况下，未经出租人同意的转租合同无效，超过租赁合同期限的转租期限约定亦无效。《司法解释》出台前，就无权转租、超期转租的合同效力问题素有争议，主要存有三种观点：一是如该行为无效，二是该行为效力待定，三是该行为有效。论证依据上，前两种观点的共性在于均以无权处分作为主要理论基础，(17)笔者将其统称为无效论。最终，《司法解释》采纳了无效论的观点，认定在出租人未追认情况下的无权转租合同无效，超期转租合同部分无效。 笔者认为，以均衡纠纷主体间的利益为目的，结合当前房屋租赁市场的总体发展态势，选择转租合同有效的立法模式在理论及实践中更具合理性，理由如下。 (1)无权转租、超期转租行为并非无权处分。在处分行为与负担行为相区分的理论基础上，无权处分指的是无处分权者从事的处分行为，而转租行为系在租赁物上签订房屋租赁协议，属负担行为。行为人从事负担行为无需其对标的物享有所有权或处分权，仅在标的物上设立债权债务，如不能履行，承担违约责任。在转租中，如转租人无转租权，并不影响其租赁合同的效力，仅表现为因出租人解除租赁合同收回租赁物而导致的转租人的履行不能，次承租人可主张解除合同并要求转租人承担违约责任。有观点认为，在我国不区分处分行为、负担行为的现行理论环境中，依据所有权占有、使用、受益、处分的权能，合同法的无权处分，包括出租、出借等行为在内，即无权代为行使了所有权的处分权能，侵害所有权人的合法权益。未经同意的转租行为属无权行使所有权人的处分权能，构成无权处分。但笔者认为，此种观点过于牵强，从出租行为本身看，本质系利用转移租赁物的占有而赚取物上使用价值，相较于转移占有的过程本身而言，更应注重对租赁物的收益结果，毕竟本质上租赁行为意在收益，而非转移占有。那么，相比处分权能而言，将转租行为称之代行所有权人的收益权能似乎更为合理，与之对应，未经同意的转租行为似乎应称之为“无权收益”更妥。可见从这一方面考虑，将无权转租行为仍定为无权处分也是不合适的。退一步，谈到无权处分，不可避免需要考虑善意取得，那么，在次承租人善意的情况下，还会产生租赁权的善意取得问题，此时合同也应当认定有效。因此，将未经出租人同意且不予追认的转租行为认定为无权处分而统一作无效处理的最终选择，值得商榷。 (2)确认无权转租、超期转租行为无效不利于保障出租人的合法权益。依据权威解释，认定无权转租、超期转租行为无效，有利于保障房屋产权人的合法权益，体现了司法解释对维护出租人利益的注重。(18)笔者认为，从保障出租人合法权益角度考虑，确认合同无效远不如认定转租合同有效具有社会实效性。理由在于，如确认合同无效，次承租人除向转租人主张缔约过失责任外别无选择，且举证证明其信赖利益损失的具体数额难度较大，次承租人获得补偿的可能性较低，由此导致其抵触心理较为强烈，即使确认合同无效，出租人在收回租赁物上依旧存有极大难度。相反，虽次承租人占有租赁物的行为对于出租人而言系无权占有，后者有权在解除租赁合同或租期届满后基于物权请求权要求次承租人返还房屋，但如认定转租合同有效，次承租人有权向转租人主张违约责任，且举证负担较轻，在次承租人享有有效转租合同的债权保障下，出租人欲切实收回租赁房屋的难度显然远小于转租合同无效的情况。可见，确认无权转租、超期转租行为无效，从效率上并不能有效起到保障房屋产权人合法权益的立法初衷。 (3)认定无权转租、超期转租行为有效，有利于平衡出租方、转租方、次承租方的共同利益，缓解利益冲突。一方面，在无效的后果处理上，对次承租人而言有失公平。合同无效的情况下，因无效导致次承租人丧失违约责任请求权，仅能诉请承担缔约过失责任。合同有效的情况下，次承租人还可要求转租人承担违约责任。从赔偿范围上，违约责任大于缔约过失责任，前者包含履行利益，后者限于信赖利益。这一区别在商铺租赁中尤为明显，依据可预见规则及履行利益规则，当转租人明知次承租人租赁用途及经营事项时，对后者可能在一定期限内丧失的固定营业损失予以赔偿不无可能，这就导致转租合同无效与有效的赔偿数额上存在极大差距。依据当前无效论的司法选择，对善意次承租人显然极为不利。另一方面，合同无效的司法选择不利于惩治租赁市场中以转租为职业的投机行为。对转租人而言，转租合同无效相较于有效在经济上对其更为有利。在合同无效的情况下，支出方面，转租人的损失包括对次承租人负担的信赖利益损失赔偿责任、对出租人负担的违约责任两项责任。而收益方面，转租人大可以长租赁期为诱饵，通过分摊收益手段将期限利益平均分摊至每月租金中，继而提高每月租金，提升自身收益。即使对上下家均承担赔偿责任，其损失早已被转租收益所弥补。相反，在合同有效的情况下，支出方面，对上下家均承担违约责任，而通常情况下，违约金的约定以月租金为基础计算，月租金越高违约金同样增加。即使违约金过高，实际损失亦有将次承租人营业损失囊括在内之可能性。因此，法律上认定合同有效将大大增加无权转租、超期转租行为的违约成本，降低转租者的预期收益。二者相比，认定转租合同全部或部分无效，转租人可能承担的经济风险更小，更容易使其从无权转租、超期转租行为中赚取不当利益，导致无权转租、超期转租行为有增无减，破坏房屋租赁关系的稳定性，不利于维持租赁市场的整体交易安全。 (4)认定无权转租、超期转租的行为有效，符合当前租赁市场的环境特征。考察司法实践发展史，房屋租赁司法解释出台前，2005年，上海市高级人民法院民一庭在《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)》(19)第二点第四小问中曾坚持转租合同有效的观点，即“在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。”同时期，江苏高院亦持相同观点。(20)司法解释之所以未采纳合同有效观点，理由在于“上海与江苏对于转租问题更倾向于保护次承租人利益，与该地区市场经济高度发达的经济背景不无关系，但我国绝大多数地区对于转租的态度却更注重维护出租人利益。”随着社会经济的飞速发展，城镇房屋租赁中转租行为早已经成为全社会的普遍现象，如上所述，认定转租行为无效并不能起到保护出租人的实际功效，换言之，保护出租人利益与确认无权转租、超期转租行为无效不能画上等号。从利益平衡角度考量，确认无权转租、超期转租行为有效更能充分兼顾出租人、转租人，以及次承租人的利益，适应当前房屋租赁的总体环境，已无将之摒弃的道理。 综上，笔者认为，若司法解释制定时将无权转租、超期转租行为认定为无效是当时社会发展状况及市场环境的客观要求，经过多年司法实践，社会环境及租赁市场已经发生了翻天覆地的巨大变革，无效论已无法实现当初保护出租人的立法目的，相反，改采转租合同有效的立法模式更适合当前经济环境，有利于均衡房屋租赁关系的各方利益，在理论及实践方面均有其合理性。 (三)创新社会管理，以行政职能的有效介入为预防冲突之巩固液 1.充分发挥政府介入下纠纷调停工作的主观能动性 房屋租赁因其所在客观环境不同而有其特殊性。实践中，乡镇村等组织将位于集体土地上的厂房、商铺用于出租者较多，而此类房屋遇到动拆迁或涉嫌违法搭建等问题的几率较大，一旦发生纠纷，其中牵涉的利益种类错综复杂，纠纷各方对立情绪极大，甚至可能引发社会矛盾。此类场合的房屋租赁纠纷发生后，在人民法院主持下调停纠纷的难度极大，且一纸判决又无法切实解决化解租赁各方的矛盾。此时，充分发挥地方人民政府主导下的前置纠纷调解程序的积极作用具有必要性。通常，在政府的政策优惠等措施的诱导下，租赁双方出于自身经济利益考虑，选择相互退让以促使调解成功的可能性较高，且纠纷双方也大多愿意在政府权威部门的见证下以《会议纪要》等形式确定双方的最终权利义务，调停纠纷的可能性较高。作为缓和矛盾的缓冲带，地方政府主持下的纠纷调解工作，是人民法院最终裁判的有效保障，在诉至法院前，租赁双方在政府的主持下增加了一次以改变原有合同条款的方式继续合作共赢的选择机会，若仍旧无法彻底化解矛盾，双方还可通过诉讼途径最终解决问题，这对矛盾的化解及和谐社会的构建均有积极作用。 2.积极完善租赁合同登记备案制度，加强群租乱象的整治工作 当前，房屋租赁市场持续活跃，以群租为牟利手段的市场投机者人数较多，极大程度破坏了房屋租赁关系的稳定性，有损交易安全。群租现象的增多，不仅承租者自身的人身、财产权益无法得到保障，合同权利无处行使，并且严重扰乱了周边居民的日常生活，增加了社会的不稳定因素。近期，政府逐渐加大了针对违法群租行为的打击力度，但受群租行为发现难度较大等客观因素限制，整治难度仍旧较大。笔者认为，这与现阶段租赁合同登记备案制度缺乏有效实施不无关系。构建并落实完善的事前合同登记备案制度，不仅能够帮助房产管理部门及时识别违法群租行为，更能在租赁合同履行过程中助其有效采集信息，有针对性地采取实时抽查等方式监督辖区内各个房屋租赁合同的实际履行情况，彻底杜绝违法群租行为。责任上，应当健全针对怠于履行合同登记备案手续的出租人的行政责任规则，以严格的行政处罚措施督促房屋出租人、转租人及时对房屋租赁合同登记备案，促使全社会形成租赁合同登记备案的普遍意识，努力使登记备案制度得以切实有效地实施。在此基础上，结合对租赁市场群租现象整治工作的不断推进，以阻断源头、治理现状相结合的模式双管齐下，才有可能最终确保市场经济下房屋租赁市场的规范化、有序化运行。 3.始终强调公房租赁及政府动拆迁等政府行为的规范化、精准化要求 随着经济社会发展持续加速，各类市场经济下的新型房屋租赁关系不断涌现。与此同时，于上世纪末开始建立的公房租赁关系在当前社会中仍普遍存在，发生在政府委托管理公房租赁的物业公司等机构与公房承租人之间的房屋租赁合同纠纷亦不在少数。此外，为满足城镇化建设的需要，针对城镇房屋采取的政府征收及动拆迁行为也较为普遍，当租赁房屋纳入动拆迁后，对拆迁房屋进行价格评估是必经程序，期间必然会触及包括出租人、承租人等在内的各方经济利益，引发纠纷的可能性较高。在上述活动中，政府在租赁合同的存续中扮演重要角色，在政府各项决策的制定及实施过程中，始终强调政府活动中的合法性、适当性是令行禁止的重要保障，也是平衡各方利益的基本依据。只有在公房租赁、政府拆迁等活动中严守各项程序的精准性、规范性要求，才能有效维护房屋租赁合同双方的合法权益，最大程度降低利益冲突的发生几率。 注释： ①如(2014)闵民五(民)初字第314号案件、(2014)闵民五(民)初字第314号案件。 ②如(2014)闵民五(民)初字第794号案件。 ③如(2014)闵民五(民)初字第370号案件。 ④(2014)闵民五(民)初字第685号案件。 ⑤(2014)闵民五(民)初字第178号案件。 ⑥(2013)闵民五(民)初字第225号案件。 ⑦(2014)闵民五(民)初字第99号案件。 ⑧如(2014)闵民五(民)初字第102号案件。 ⑨(2014)闵民五(民)初字第169号案件。 ⑩(2014)闵民五(民)初字第179号案件。 (11)(2014)闵民五(民)初字第655号案件。 (12)(2013)闵民五(民)初字第225案件。 (13)(2014)闵民五(民)初字第314号案件。 (14)(2013)闵民五(民)初字第177号案件。 (15)(2014)闵民五(民)初字第200号案件。 (16)(2013)闵民五(民)初字第662号案件。 (17)杨立新主编：《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用》，中国法制出版社2010年版，第114页。 (18)奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第207页。 (19)沪高法民一[2005]14号。 (20)同注(18)，第209页。标签：利益冲突论文; 承租人论文; 房屋租赁合同论文; 房屋租赁登记备案论文; 合同管理论文; 房屋出租论文; 实践合同论文; 租房论文;