完善不动产登记制度论文_马红松

完善不动产登记制度论文_马红松

菏泽市不动产登记中心

摘要:不动产登记制度的完善和发展不仅是财产交易有序化的必要条件,也是整套物权法律制度赖以存在的基石。2007年通过的《物权法》专门对不动产登记做出了规定,这标志着我国不动产登记的基本结构正式建立,并为将来的不动产登记条例提供了思路。然而,我国不动产登记存在着诸如立法不完善、房地分离登记、城乡管理不统一等许多问题。因此,笔者认为有必要就不动产登记制度在全面考察的基础上,从立法、登记机关、登记规则等方面提出改进意见,使我国不动产登记管理真正做到制度健全,有法可依,从而保障不动产权人的合法权力,维护市场交易秩序的稳定和国家法律的权威。

关键词:不动产登记; 制度完善 提升管理

一、不动产登记制度概述

1、不动产登记的概念及特征

不动产是与动产相对称的物的概念。所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物,包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物,因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。而在物权法上,不动产登记,即不动产物权登记,又称不动产产权登记或不动产权属登记,是指将不动产物权的取得、丧失与变更,依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册上,并由法律赋予其法律效力的行为。

2、不动产登记的性质

不动产登记的性质,目前学者们众说纷纭。有的学者认为,不动产登记属于一种行政行为,它所体现的是国家对不动产物权关系的干预。干预的目的旨在明晰各种不动产物权,依法保护物权人的合法权益。也有学者认为不动产登记与物权的意思表示的结合,构成物权行为。从不动产登记包含的内容来看,其包括行政法律关系和民事法律关系。因此,笔者认为不动产登记既是种行政行为,也更是一种民事行为,是一种物权公示的方法。这是因为在不动产物权变动过程中,民事法律关系是行政法律关系产生的前提和基础,没有不动产物权的变更,就不会有登记行为的产生。不动产登记的目的在于完成物权变动,进行物权公示,从而保障交易安全及维护物权人的合法权益。

二、构建不动产登记制度的理论基础

登记作为不动产物权变动的公示方法,被越来越多的国家的民法所采纳。不动产物权登记在理论上要么以物权公示与公信原则为核心,要么以物权行为理论为核心。理论基础的不同,导致了不动产登记制度的差异。近代我国民法大多实行公示公信制度 ,这对维护物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意义。在我国公示公信原则作为物权变动的基本原则 ,其在物权法中有着极高的价值定位。我国正在逐步建立以公示公信原则为核心的物权变动制度模式.” 我国《物权法》在第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付”从而正式明确了我国物权变动以公示公信为原则,不动产以登记,动产以交付为公示方法。极大的维护交易的安全和秩序。

三、完善不动产登记制度 全面提升管理

当前,不动产登记制度还存在一定问题,有必要在今后以下几个方面来不断完善我国的不动产登记制度,全面提升管理。

1、建立统一的不动产登记法律依据

即中国只能制定一部统一的不动产登记法,以物权公示原则为基础统一我国不动产登记制度。我国现行的不动产管理体制,实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则不仅散乱而且效力严重不足,我国对不动产登记进行规范的法律、法规多由各部门和机关制定,在内容上互相矛盾。所以,必须由立法机关制定形式统一、效力足够的不动产登记法。

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2、明确不动产登记的法律效力

基于保障交易安全和稳定经济秩序的考虑,我国不动产登记立法在登记效力上宜采用登记要件主义的基本立场,明确规定基于法律行为的不动产物权变动,非经登记,不发生物权变动的效力。同时,将不动产物权变动与作为其基础关系的交易合同明确区分,规定有关不动产交易的合同自其依法成立时起就发生效力,未办理不动产登记的不影响该合同的效力,但不动产物权不发生变动。在采纳登记要件主义的同时,区分不动产物权变动的原因,规定对因继承、法院判决、公用征收、强制执行、取得时效等非法律行为引起的不动产物权变动,在登记前当事人即取得物权,但非经登记,不得处分。

3、设立统一的不动产登记机关

我国不动产登记机关分散且为行政机关,多头执政导致不动产登记簿不统一,从而引起不动产物权登记的法律基础不统一,严重妨碍不动产市场的健康发展。我国不动产登记机关应当统一,这是一个必然的趋势。有学者提出“登记只能由不动产所在地的县级人民法院管辖,即一级法院统一管辖,废止目前实行的多部门登记的管辖制度。此制度建立的目的,是为了维护不动产登记地籍资料的统一性。这一观点不乏其科学性,有利于构建我国不动产登记体制,使之发挥强有力的公示作用,并迅速与国际接轨。

4、健全不动产登记类型

增设预告登记与异议登记制度。我国立法应充分借鉴国外立法经验,大胆引入为多数国家实践证明行之有效的预告登记和异议登记制度。预告登记目的在于保全某种债权性质的请求权,应明确预告登记的法律效果及申请人资格等。异议登记能使登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力,借以对真正权利人提供保护。然而作为更正登记前的一种临时措施,异议登记也具有使不动产物权处于不稳定状态的消极作用,应当限制这种消极作用,以保障不动产物权秩序的稳定。

5、建立登记机关的责任赔偿制度

最大限度地减少登记错误的发生,使当事人的合法权益免受不当损害,我们须从法律上确认登记机关的赔偿责任,明确登记机关因登记错误、遗失登记资料、违反登记程序、与他人恶意串通等,给当事人造成损害的,登记机关应当承担赔偿责任。同时,为确保上述赔偿责任得到落实,建立相应的配套制度,如设立赔偿准备金制度,规定损害赔偿程序等。

6、制发统一的不动产权属证书

权属证书即是登记机关核发的记载不动产权利状态的文书、证件。当前,我国由于登记体例不统一,存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一,不但加重了权利人的经济负担,加重了不动产市场规范的矛盾,而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的,多样化的权属证书对其公示职能构成伤害,从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。实行不动产权属证书统一,建立统一的不动产权属证书制度。

7、建立统一的不动产登记管理体制

第一,制定统一的不动产登记法。与物权法的制定相适应,我国应制定统一的不动产登记法,改变现行登记管理体制,对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产,适用统一的登记法。第二,统一登记机关。即设立独立的不动产登记机关,统一管辖不动产登记事务,以方便当事人登记和查询。第三,统一登记程序。在不动产登记法中规定统一的登记程序,对登记申请、申请登记的文件、登记申请的受理以及具体登记规则均作统一规定。这对于提高不动产登记效率,降低登记成本都有积极作用。第四,统一权属证书。即由登记机关制作、颁发具有统一格式的权属证书,改变和防止权属证书中的混乱局面,维护不动产物权交易安全。

结语

不动产是一个国家和社会最重要的经济组成部分,是人们赖以生存和发展的基础。完善不动产登记制度 全面提升管理,是不动产登记的必何必须路径,只有这样,才能规范我国不动产登记制度发展,保证不动产物权变动,维护交易秩序, 保护交易安全,降低交易成本, 提高交易效率。促进我国社会主义市场经济的健康,快速向前发展。

参考文献

[1]王利明.试论我国不动产登记制度的完善[M].北京:法律出版社.

[2]王洪亮.不动产物权登记立法研究[J]..北京:法律科学.

论文作者:马红松

论文发表刊物:《防护工程》2017年第18期

论文发表时间:2017/11/23

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