摘要：近些年来，房产测绘共用建筑面积的分摊方法备受关注，本文对房产测绘共用建筑面积的分摊方法进行了分析和探讨，并提出了将功能区作为最低级别的共用建筑面积的分摊方法。
关键词：房产测绘；共用建筑面积分摊方法；功能区
根据《房产测量规范》和当下房屋建筑具体情况，可以将共用建筑面积分为以下两大类：不计入分摊的共用建筑面积和计入分摊的共用建筑面积。但是不同地域的共用建筑面积分摊计算都不尽相同，或多或少存在一定差异，但是无论差异存在与否，这些地域的共用建筑面积分摊所遵守的原则都是统一标准的，即房产共用面积指的是建筑在本幢楼房内占据的面积，而并不是本幢楼房内的房产共用面积和本幢楼房没有连接的房产共用面积不能进行分摊，同时本幢楼房的房产共用面积也不能分摊至别幢楼房。[1]如果产权各方具有合法权属分割协议，应严格遵循协议进行。如果产权各方不具有分割协议，应严格遵循谁用谁分摊的原则，并结合实际房屋建筑面积比率进行分摊计算。
一、房产共用建筑面积分摊计算方法
进行分摊的共用建筑依照应用功能和服务范限可以分为以下6种等级：
（1）整栋楼共用建筑面积：指的是为服务于整栋建筑的公共建筑空间的面积，这一面积分摊于整栋楼的范围内；（2）功能区间共用建筑面积：指的是服务于其中一栋楼的部分功能区的公共建筑空间的面积，这一面积分摊于对应的功能区范限内；（3）功能区共用建筑面积：指的是特意服务于一栋楼的某一个功能区的共用建筑空间面积，这一面积分摊于这一功能区的范围内；（4）层间共用建筑面积：指的是服务于其中一个功能区中的两层或两层以上楼层，这一面积分摊于对应楼层的范围内；（5）层内共用面积：指的是特意服务于该层的公共建筑空间面积，这一面积分摊于该楼层范围内；（6）套间共用建筑面积：指的是只服务于一层内两套或两套以上房屋的公共建筑空间面积，这一面积分摊于对应房屋范围内。[2]
二、共用建筑面积分摊的层级
通常情况下，对于共用面积分摊大多依据“谁用谁分摊”的原则，也就是说共用建筑部位服务于哪些套房屋就应该由哪些套房屋进行分摊处理，这一方法的最大优势便是能够让人们接收。但是随着人们生活水平的不断提高，人们对房屋功能的需求也在与日俱增，设备用房、管理用房等的出现使用房功能愈发趋于丰富化，这也导致用房的服务范限不再同传统模式一样整齐标准，比如说智能电梯区域的共用面积，各楼层电梯间投影面积就无法根据具体标准划定其到底归属于哪一户。除此之外，在传统的公摊方法下，会发生同一户型因为分摊的共用建筑面积的不同，最终导致建筑面积不一的为难情形，并且分摊需要考虑的系数较多，分摊层级杂乱不堪。根据《房产测量规范》中对于住宅楼、商业楼和多功能综合楼分摊方法的详细叙述，能够通过房屋的设计功能将其划为功能区，形成以幢为分摊界限，通过幢、功能区间、功能区分三级，其中最低一级分摊区域为功能区，在功能区标准分摊的分摊方法下，为功能区内部部分区域的公用面积服务，该分摊方法具有等级明晰、系数标准统一、功能区内同一房型的建筑面积相同、操作难度较低的优势。所以我们可知，这种分摊方法的核心便在于如何定义幢以及如何合理有效划分功能区。[3]下面本文将对这两点做相应叙述。
（一）房屋定幢
首先应明确共用面积的分摊上限为幢，详细来讲便是该幢楼之外的一切共用建筑面积，不管这些面积是否为这幢楼房屋服务，都不应分摊于这幢楼房屋，该幢楼范围内的共用建筑面积不管服务该幢楼以外的一切其他房屋与否，也不能将其分摊于其他幢楼。房屋定幢可以根据以下方式进行：一幢表示独立的房屋，如果一幢为多功能综合楼，那么它的主楼、裙楼和与裙楼连接的地下区域为一幢，单通过架空层相连的其他房屋，各自独立为幢。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆[4]专门为架空层定幢，如果架空层地下相同，不与地上相连或者地上通过过道、架空层、通廊连接诸多房屋，以依据多幢标准进行分摊，为地下部分、地上部分和诸多房屋分别独立定幢。一些具有专门出入口的房屋与裙房具有连接，假如裙房和相邻产生连接的房屋因为不相同的变形缝分开，应为两者独立定幢，将连接木且、无法分离的房屋定为一幢。房屋竣工后又实施改扩建的，应根据房屋产权各方的协议进行定幢。
（二）划分功能区
在进行功能区划分时应充分结合房屋设计功能，部分住宅楼、单一功能商业楼、办公楼可以划分为单一功能：其中商业住宅楼可以分为商业功能区和住宅功能区；与不同的设计功能相结合，多功能综合楼能够分为诸多功能区。与此同时，为了有效预防因为相同功能区内部平面格局差别较大而导致共用面积分摊出现偏差问题的出现，可以根据功能区内部平面格局的差异性而分别设置不同的功能区，例如说可以将商业功能区分为1层-6层，其中将1、2层设计为产权商铺格局，并为其设置面积宽阔的公共通道；将3、4、5、6层设计为整体超市格局。除此之外，为了防止功能区共用面积分摊的不平衡，可以按照平面格局设计将其划分为两个功能区，例如1、2层商业为其中一个功能区，3、4、5、6层商业为另一个功能区。反之，因为功能区都具有差异性，但是如果其格局相同也可以对其进行合并。
三、特殊共用建筑部位面积分摊的处理方法
设计部门、开发部门通常可以对共用面积分类中的用房功能进行认定，如设备用房、管理用房，并且根据测绘部门的分析与判断进一步确认其服务范限，从而完成分摊。以下本文将对特殊共用建筑部位面积分摊方法进行分析。
水平公共通行区域服务范限通常具有直观性，较好进行分摊，但是一些被纳入共用建筑面积的各层公共墙体、电梯、楼梯等垂直公共通行区域服务范限难以划分和界定，对于他们的面积仍需要更进一步地讨论和探究。即使可将每一层公共墙体面积切割投影，并将其纳入到各自所属的功能区面积中，从具体功能和系统性来说，这一分摊方法有益于购房人在应用、保养、维护上从权利人的层面维护权利。不应该过于深究楼梯、电梯、管道井等其他春之公共通行区域服务范限，假如说依据服务范限，顶层的用户需承担垂直公共通行区域面积分摊，中间每层的用户只需承担对应每层分摊，第一层用户便勿需承担该分摊。那么便会导致每层相同户型的建筑面积的不同，这一情形下会出现顶层用户面积最大，第一层用户面积最小的情况，明显不合理。所以对于垂直通行区域，不管所在功能区是否应用、停靠或者连接，都应该依据楼层进行分割，将垂直通道面积纳入各特定的功能区共用建筑面积中。例如，1、2层属于商业功能区，2到20层属于住宅功能区，这时电梯、楼梯便会穿行于两个功能区，在1、2层电梯通道的面积，不管商业功能区是否应用、停靠或者连接，商业功能区都应分摊。
结语：
本文对幢、功能区间、功能区三种等级的分摊方法进行了阐述，此类方法等级明晰、系数标准统一、功能区内同一房型的建筑面积相同、操作难度较低，并且在一定程度上遵守了“谁用谁分摊”的基本原则，并且还对依据房屋平面设计及合并功能区的方式进行了分析。应用这一分摊方法效果明显，大大减少了纠纷的产生。
参考文献：
[1]徐佳鑫，张嵘.刍议房产测绘共用建筑面积分摊方法[J].建筑工程技术与设计，2018，（13）：4235.
[2]张馨元.房屋共有共用面积“谁使用谁分摊”原则适用性研究[D].江西：江西师范大学，2016.
[3]刘国红.房产测绘共有共用建筑面积的分摊应用探讨[J].大科技，2019，（28）：140.
[4]吴亚稀.房产测绘中共用建筑面积分摊计算方法的研究[J].建筑工程技术与设计，2018，（22）：4508，1335.
论文作者:叶峰
论文发表刊物:《基层建设》2019年第29期
论文发表时间:2020/3/16
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