住宅上市流通问题诠释，本文主要内容关键词为：住宅论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1003— 5230（2000）04—0037—04
住宅上市流通是住宅二级市场建设的关键环节，也是我国社会主义市场经济体系建设中，政府和人民群众关注的热点问题之一。本文试图对这个问题作以梳理，从依据与方法的层面，对住宅上市场流通提供可操作的参考方案。
一、住宅上市政策问题
住宅上市交易是住宅产权理论的突破，是对住宅功能性质认识的突破，是解决住宅建设商品化与住宅消费低代价之间的矛盾，建设住宅二级市场，构建一种良性循环的住宅运营机制的重大举措。
始于世纪80年代初的住宅商品化大讨论，开拓了人们对住宅问题认识的视野。其后经历了由住宅统建到综合开发，从1／3补贴出售到商品房开发、经济适用住宅建设等探索，逐步在建设领域，实现了住宅的商品化生产；在住宅消费领域，进行了房租改革，出售公有住宅，把住宅作为商品经营以及住房分配制度改革的探索；国家先后出台了一系列有关住宅问题的法律和政策。1998年6月国家提出了停止单位建房， 中止福利分房，推行住房分配货币化的政策，基本上完成了住宅一级市场商品化经营的建设。国务院关于深化城镇住房制度改革，促进住宅建设发展的通知（国发[1998]23号文件）从法律制度上规范了住宅建设和住宅一级市场的管理，为住宅一级市场商品化经营确立了法律和政策依据。在实践领域，在一级市场上基本上形成了公有住宅、商品住宅和经济适用住房三大供给体系。
随后，国家出台了住宅二级市场建设的有关政策文件，主要有：由建设部与国土资源部会签的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》；经国务院原则同意，财政部、国土资源部、建设部联合下发的《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字[1999]113 号）：建设部《关于进一步推进现有住房改革的通知》等。这些文件规定了开放住宅二级市场的条件和上市交易程序，明确了上市准入制度及上市出售中所涉及的土地出让金缴纳和收益分配的有关政策。
住宅上市交易是住宅产权理论的突破。明晰住宅产权，是住宅二级市场建设的前提条件。目前住宅个人产权大体可分两种情况，（1）合法产权者。即个人已取得了房地产产权证，或取得房屋所有权证和土地使用权证。这种情况可依法进入二级市场。（2）只有房屋所有权证者。可分两种情况。其一是购房时交齐了各种费用，但未办理土地使用权证书者。产权人可以凭房屋所有权证书上市场出售，该房出售后，由购买人凭变更登记后的房屋所有权证直接办理土地使用权证书。其二是以成本价购公房和购划土地经济适用住房者，房价未含土地使用权价款，上市出售时，均需由购买人缴纳土地出让金。土地出让金缴纳额度，不低于该住房座落位置的标定地价的10%，具体比例由各地确定。由于目前多数地方尚无标定地价标准，实际操作中各地可根据具体情况确定征收方式。如北京市报经国务院房改领导小组原则同意，拟按房屋成交价的3%缴纳土地出让金。
住宅上市交易是对住宅功能性质认识的突破。传统的住宅观，把住宅功能仅仅定位于必需消费资料。即住宅只是供消费的商品。确认住宅可以上市交易，明确了住宅具有消费品和投资品的双重功能，住宅可以作为投资的对象，参与社会资本的运转，承认了住宅交易收益的合法性。马克思认为：资本是一种运动，资本只有在运动中才能带来价值，资本一旦停止了运动，其寿命也就完结了。传统的消费品观的住宅资金运动是直线运动，即投资——分配——消费，不能形成住宅资金的循环关系。承认住宅投资品的功能，把住宅纳入了资本运行的转道，这不仅对构建良性循环的住宅运营机制，畅通住宅建设——流通——消费——再投资的运动关系具有意义，而且是对投资对象，投资领域，投资渠道的 拓展，是解决住宅建设商品化与住宅消费低代价之间矛盾的重大突破。
住宅上市交易是住宅二级市场建设的出发点，是理顺国家、企业和个人利益关系的重大举措。住宅关联社会，其政治经济利益关系错综复杂，用市场的办法、法律的程序，是处理这种关系的最佳方法。
二、住宅上市价格问题
住宅上市价格由房屋价格和土地使用权价格双重决定，其本源是市场价格决定；在实践上表现为劳动价值和产权价格；在管理上实行价格评估制度和成交价申报制度。
住宅价格构成。住宅上市价格是含土地使用权价格在内的商品交易价格。在实践核算计量中，价格构成包括三个方面：其一，住宅体中凝结的社会劳动时间。即在交易时点上用货币尺度表现的住宅价值。一般用重置完全成本的方法来确定全新住宅的价格，然后再根据住宅的经济耐用年限和已经使用年限折算出损耗价值，用重置完成成本减去损耗价值，求出住宅的重估净值。其二，土地使用权价格。是取得土地使用权的交易成本。土地使用权价格由土地改造费用和土地的所有制关系双重决定，前者是土地价值的反映，后者是土地使用权的经济实现形式。其三，环境价格。住宅座落于特定的地域空间，周边环境的波及效应对住宅的成交价格具有重大的影响。
2.住宅上市程序及价格管理。已购公有住宅和经济适用住房上市出售，需要对住宅一级市场进行规范管理。目前一级市场住宅供给存在着商品房、经济适用房、公有住房三种形式，存在着市场价格（商品房）、宏观控制价格（经济适用房）、成本价和标准价（公有房）四种价格形式。除商品房面向高收入家庭外，其余面向中低收入家庭。成本价和标准价要逐步与经济适用住房价格相衔接，鼓励按标准价购买公房的职工自愿按成本价补足房价及利息，获得住房产权。二级市场住宅交易价格，按照政府指导下的市场原则，由交易双方协商议定。上市的基本程序是：申请。由当事人向县级以上房地产行政主管部门提出申请。过户。经审核准予上市，买卖当事人向当地房地产交易管理部门申办交易过户手续，缴纳有关税费。办证。办理过户手续30日内，向房地产行政管理部门办理房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证向同级土地管理部门办理土地使用登记。房地产交易管理的成交价格，实行申报管理制度，由房地产交易管理部门进行现场查勘与评估核实，作为计征有关税费和收益分配的依据。
三、住宅上市交易收益分配问题
二级市场的住宅交易收益，可分为总收益、基本收益和净收益三个层次。收益分配是国家（或单位）与个人对住宅与土地权利的经济实现。
由于一级市场住宅供给渠道的不同，客观上存在着购买商品房、公有住房、经济适用住房支付代价的差异。三种价格水平关系式为：商品房价格＞经济适用住房价格＞购买公房价格。而二级市场的住宅交易是采用的市场规则，按商品房价格来进行的。且由于各种原因，个人购买公有住宅和经济适用住房享受了政策性补贴，这种补贴只能在政策规定的住房面积中有效。因而存在着住宅上市交易收益的分配问题。
1.收益结构。可分为以下三个层次：
（1）总收益。 是按市场规则采用市场价格出售住宅所形成的全部收益。其计算公式为：
总收益＝市场价格（成本价格）×住房建筑面积
（2）基本收益。其计算公式为：
基本收益＝经济适用住房价格×标准面积
（3）净收益。 是指按商品房价格计算出售房屋全部面积扣除基本收益和有关税费后的余额。其计算公式：
净收益＝出售住房建筑面积（标准面积+超标面积）×商品房价格（成交价格）－标准面积×经适用住房价格－有关税费
即：净收益＝总收益－基本收益
2.收益分配。对于已购公有住房和经济适用住房，收益分配涉及交易双方当事人，单位和政府。 分配办法的法定依据是财综字[1999 ]113号文件。具体作法是：
（1）基本收益。归出售房人所有，其净得一次性补贴福利为：
标准面积×（经济适用住房价格－成本价格）
这个部分的收益是对国家老职工的住房补贴，也是计算新职工按月计发住房货币补贴的依据。
（2）净收益分配。为了讨论的全面性， 假设交易者住房面积大于居住标准面积。净收益的形成主要是两个原因所致。其一是价格差异。即成交价格（市场价）大于经济适用住房价格。其二是存在超标住房面积。净收益形成的本源，是原产权人（单位或政府）为建设住宅而支付的配套费用及土地收益。因考虑到老职工住房补贴及上市出售后只能购买商品房，故而存在净收益的分配关系。对于住房面积标准内的净收益，标准面积×（成交价－经济适用住房价格），必须在国家（或单位）和个人之间进行分配。上缴国家（或单位）的部分按超额累进比例或一定的比例缴纳。具体采用何种方法，由地方确定，但原则上，成交价格与经济适用住房差异较大者，采用超额累进方式。如北京市规定，成交价在4000～5000元／m[2]内者，按20%交缴；在5000元／m[2]以上者，按50%交纳。价格差异较小者，一般适用于按比例交纳。总之，形成净收益越高，上缴分成例越大。
对以成本价购买者，其住房上市出售所得可以归纳为：
个人收益总额＝基本收益+原支付超标面积价格款+净收益分成
对经济适用住房者上市出售住宅，原则不上再缴纳所得收益。
四、需要讨论的两个问题
土地收益金的确定，依据尚不完善；住宅上市成交价格的性质不明。
1.关于土地收益金问题。已售公有住房其所占土地一般是通过划拨式取得的。尽管《房地产管理法》第三十九条作出规定，其土地收益金缴纳或由受让方或转让方上缴国家，但客观上存在着土地收益金的交易双方分割承担问题。根据房地交易统一原则，住宅产权出售时，其所占土地使用权必须随同转移。土地使用权拥有期限与房屋使用年限必须保持一致。住宅的二级市场流通，存在着两个产权人对住宅所占地使用时间的分割。假设：
A向B出售其所购公有住宅一套（100m[ 2] ）， 住宅为砖混结构于1982年底建成。A于1983年1月1日实物分配进住，1993年1月1 日以成本价购得产权。住宅使用年限为50年，相应地其土地使用权年限亦为50年。住宅地段为四级，土地收益金标准为120元／m[2]。1999年1月1 日出售该住宅，成交价格为3000元／m[2]。该套住宅成交总价为30万元。
根据上述假设，依财综字[1999]113号文， 对出售人的土地收益金交纳未作规定；对购买房人的土地收益金缴纳作出了不低于标定地价的10%规定。但仍无法计量土地收益金的缴纳额度。
从公平合理客观科学的角度看来，土地收益的计算必须确定以下几个参数。
（1）土地收益金标准；（2）住宅占用土地面积分摊数量；（3 ）住宅产权人占土地时间；（4）还原利率的规定。
在考虑土地使用期无限，收益金标准不变的情况下，土地收益金的理论计算公式为：
土地收益总额＝土地收益金标准÷还原利率
依上述假设，规定还原利率为10%，该例平方米土地收益总额：
120÷10%＝1200元／[2]
剩下的问题是100m[2]住宅究竟占用了多少土地面积？
假设该住宅为6层建设，建筑总面积为6000m[2]， 占用总土地面积为3000m[2]，则每平米住宅分摊土地使用权面积为0.5m[2]。
该住宅使用50年的土地收益金交纳总额为100×0.5×1200 ＝60000元
根据文件规定，购买人按10%交纳，仅交土地收益金6000元。这显然是不合适的。其科学办法应当是：界定国家（或单位）、出售人、购买人三者各的土地使用期，对土地收益金总额进行分割。
依上例：国家（或单位）的土地使用期为10年，出售人为6年， 购买人为34年，三者应分别承担的土地收益金为：
国家（或单位）12000元（6万÷50×10）
出售人7200元（6万÷50×6）
购买人40800元（6万÷50×34）
建议：为理顺住宅二级市场的分配关系，国家在制定土地收益标准总政策的同时，应对不同类型的住宅使用年限作出统一的规定，以此作为确定土地使用年限的依据；对不同类型住宅占用的分摊地面积作出规定，以合理计量土地收益金额度。
为了操简便，可依住宅的结构特征参照建设部1984 年城计字第754号文《经租房屋清产估价原则》划分标准为基本依据，用法律的形式，对房屋结构、使用年限及相应的土地使用年限及各类房屋占用土地面积作出具体规定。同时，根据对等原则，对土地使用权限占用状况与土地收益金的承担义务作出具体的要求。以保证二级市场住宅流通三方的合法权益。
2.关于二级市场住宅成交价格问题。二级市场住宅成交价格，从性质上讲是市场价格，是住宅产权及其关连的土地使用权和附属设备的全部价格。交易双方成交是对全部价格的认同。成交价中，包括了附着于住宅的设备与装修费用，这个部分权益应归出售人所有，在确定出售人基本收益时，现行文件忽略了这个因素。同时，成交价（市场价）中已包含了全部未来的土地使用权费用，这部分的费用只能归国家所有。现行文件对此问题的处理存在两个疑点：其一，土地使用权费用（或土地收益金）按财综字[1999]113号文，界定为净收益， 在国家（单位）与出售人之间分成，存在国有收益流失的疑点；其二，住宅购买人在成交价中已支付了土地收益金，另交纳相当于土地收益金10%的费用，有重复交费的疑点。
建议：明文规定，二级市场的成交价为市场价格，包括关连的土地使用转让收益。该项收益为国家所有。取消购买人交纳不低于土地收益金10%的费用的规定，以保证购房人的合法权益和成交价格与市场价格的一致性。对基本收益的核定，应加入往宅装修、附属设备价款，同时扣除出售人应承担的土地收益金，以理顺国家（或单位）、出售人和购买人三者之间的利益关系。
收稿日期：2000—01—10