摘要：为了促进城乡一体化发展，我国全面实行集体土地不动产登记制度。目前从实际工作角度来看，此项工作还存在一些问题，例如:存在以虚假村镇工程建设许可证书申请不动产登记方面的问题;存在登记技术层面方面的问题等。从集体土地不动产登记工作的优化及完善角度来看，本文针对“集体土地不动产登记有关问题”进行探讨具有一定的意义。
关键词：不动产登记；集体土地；问题；思考
1.房地产权利人不统一
1.1规划审批手续的建房者与土地审批手续的使用者不统一
集体土地不动产登记工作在开展的过程中，经常会发生土地审批手续记载的使用者与规划审批手续的建房者不统一的问题，针对这种问题，依照不动产登记制度中的有关规定，是不能完成办理房屋登记的，如此一来就导致登记工作进入瓶颈。对于这种情况，在具体应对的时候，要尽量的防止矛盾进一步加深，选择采取和谐解决的基本原则。不动产登记申请者应当获取房屋所有权者的认可，同时还应当从土地管理部门获取有效的土地使用手续，然后才能够进行房屋初始登记的办理。
1.2 面积超占和一户多宅的登记
在我国的农村地区，农民宅基地超占的情况非常常见，怎么针对超占的部分加以规划与整顿始终是一个难题。对于那些因为历史遗留问题而存在的面积超占以及一户多宅的宅基地，即使它们有着符合法律规定的权源，不过与现在的国家政策是不一致的，怎么针对这部分产权加以登记始终不能达成一致看法。针对这种类别的问题，要站在法律的角度，针对权属的来源文件进行大力度的审查核实，组织建设起实质和形式一致的登记审查体系。因为在我国的一些农村，农民集体土地不动产登记工作非常繁琐，再加上对于各种类别权属来源文件同样没有一致的认可及审核准则，所以在实际的登记工作中，要把实质审查与形式审查进慈宁宫充分融合，综合具体情况进行考虑，尽量的针对历史权利归属加以还原。另外，还要进一步的强化群众法律意识，解决当地群众法律意识浅薄的问题，坚定贯彻依申请登记的基本原则，针对那些有实际需求的农民开展调查登记。并且，作为不动产登记机构也要加大对法律法规的宣传，强化必须依法登记的不动产方才在法律保护的范围下的概念。不仅如此，还要综合具体的状况，针对性的规划涉及地方性法规，针对各种问题设定法定处理对策。
2房屋超建部分不动产登记的申请问题
2.1不符合规划许可证明进行建设
在我国的农村地区，房屋在建造的过程中，规划审批的面积大小与实际建造的面积大小不统一非常普遍，实际体现在加层违章及扩建违章，这些问题在应对起来非常麻烦。对于这一类的问题，能够依照《城乡规划法》，当地政府出面解决，针对那些没有获取乡镇建设规划许可证或者是没有依照许可证规定实施房屋建造的行为加以限制或者是严格下发整改通告。针对那些不按期限进行整改的，可实施强制性的拆除。不过如此一来就通常会导致建房者的巨大损失。所以，可在建房者补办好有关手续后，再准许完成不动产登记工作。
2.2满足规划许可证明不过超土地批准的面积大小
这种问题一般都属于历史遗留问题，通常能够采取下面两种手段加以应对:第一，不动产登记申请者在去土地管理部门把土地批准手续补办完之后，然后再进行登记;第二，针对申请者不能补办超土地面积的问题，作为不动产登记工作者要去现场勘察，针对那些满足规划批准要求的部分加以登记，而那些超过土地批准面积大小的房屋就不再给予登记。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆不过因为房屋不能进行实体分割，一般会遇见建造房屋一部分属于合法用地的范畴，一部分属于未经批准土地的范畴，针对这种类别的房屋要不给予办理。
3审批管理问题
3.1具体问题分析
一些农村地区的不动产立法较为滞后，随着城市化进程的推进，农村地区居民部分住房需求无处消化，导致超占宅基地、违法占地建设的情况十分普遍，加之法律法规存在较大的空白，很多权属问题依据现今的法律制度很难解决。还有一部分历史遗留问题，由于当时确权登记工作受到人员、政策、时间、经费等因素的影响，普遍存在错误混乱的情况，导致登记成果存在十分严重的问题。宅基地管理效率低下、形式粗放的现状和我国城乡经济和社会可持续发展的目标相悖，因此必须予以解决。
3.2改进措施
首先，对各行政责任进行明确，建立监督和制约登记部门的相关制度。农村集体土地不动产登记关系着我国广大农民的切实利益，一旦出现问题，很可能会损害到农民的财产权利，因此必须建立相应的法律和规章制度，对公权力进行一定的限制。其次，对于因国有土地搬迁安置，造成个别已改造宅基地土地性质涉及国有土地同为一宗地的情况，可以考虑将国有土地调整为集体土地，但同时土地性质保持一致。
4集体土地不动产登记技术问题分析
现阶段，我国不动产登记工作由于受到技术标准差异、管理流程差异以及法律建设差异等多因素的影响，各不动产管理部门在调查技术上存在不统一的情况，表现如下:一方面，从成果要求角度来看，测量坐标与精度不够统一，造成成果转化及共享困难;另一方面，各大部门如林业、农业以及国土资源部门等在土地类型相关规范标准及登记范围上存在差异;此外，由于信息共享较弱，使得权属易出现矛盾。
技术优化措施：第一，征收集体土地房地产登记资料：可以采取标尺测量方法，全场分析方法，航测和遥感方法等。每种方法都有优点和缺点。全场分析方法更适合精度要求。这个城镇虽然很高但很小，但数据似乎是单一的，而且成本高，控制网络难度更大;只能获得卷尺测量方法地区计算机上的纸质图纸更加困难精度不可靠，坐标系不统一;航测和遥感方法利用高分辨率的航空摄影，可以进行照片控制和空间并生成将DEM和生产纳入DOM，进一步调查实地工作生产可以有效完成所有权调查工作。这是目前首选的方法。第二，构建数据库和统一控制网络：使用全站仪和全站仪GPS接收器，获取房地产相关元素。由于空气遥感技术在所有权调查中非常高效，可以提供各种各样的这些数据在一定程度上节省了成本，因此可以合理和科学应用这种技术。另外，为了改善集体土地房产的登记，工作效率，应用预先调查工作采取无缝方式的能力，该调查是根据房地产登记和土地住房的实际需求进行的，相应的数据库管理中包括了诸如生产和林业权利等许多不动产。在执行平台认证，根据所有权数据要求，采用统一的坐标系，统一边界线的准确性，统一工作底线绘制和维护同一时期的调查。
综上所述，在集体土地的房地产登记，虚假村镇施工许可证不动产登记申请问题较为明显。主要表现形式是虚假信息，和虚假证据。需要采取有效的方法解决上述问题，并保证集体土地房地产登记可以顺利有序地进行，避免其他问题的出现。不仅如此，综合实际状况进行考虑，在法律、技术等方面采取有效对策，确保我国集体土地不动产登记工作可以稳定正常的进行。
参考文献
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论文作者:段圣秋
论文发表刊物:《基层建设》2020年第2期
论文发表时间:2020/4/30