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摘要：中国现阶段城镇化发展迅速，经济发展飞速，并且，房地产行业作为国民经济的重要行业，涉及了国家政策、项目投资、市场营销、产品规划、物业经营及物业管理等多个专业。但归根结底，房地产还是属于产品范畴（即房地产商提供满足市场需求的产品），面临着激烈的市场竞争，同时也带动了各大中小城市的建筑行业和房地产行业，这两大行业是我国城市经济发展中重要的组成部分。
关键词：房地产；设计；策划
一、房地产项目策划概念概述
房地产的项目策划工作，主要是根据房地产实际的开发项目的目标设定，通过对政策进行客观性的分析，对当地市场的消费定位和消费心理、消费模式加以充分了解，以符合主流价值观的设计理念和开发商自身特点的设计理念作为工作的核心，通过建筑策划和营销理念作为基础，在对建筑设计综合分析的基础上为其提供合理化、逻辑优化的设计依据，为房地产开发项目开发实施，提供相应的理论保障。
针对房地产项目的建筑策划工作一直存在两种不同的定义。其中一种定义认为在房地产项目的策划工作当中主要就是针对营销策划的内容。人们的本能反应就是如何将房屋进行出售，这是一种比较片面和狭义的理解；另外一种定义认为房地产的策划工作主要是从开发商的投资目标，政策及市场分析以及消费者的行为心理等来进行综合性的分析和策划，也就是房地产专业人士所提到的房地产项目的全过程策划工作。其中需要重点表明的是在目前的房地产开发项目全程策划工作当中，以市场的需求来指导建筑策划及设计工作所产生的影响尤为明显。
在房地产项目的建筑策划工作当中，营销策划也是其中一个非常重要的内容构成部分。策划系统当中主要包含了项目的营销环境分析以及整体的营销思路。在战略发展过程当中准确设置营销原则，对房地产开发项目的价值定位以及价格的设定策略可以起到保驾护航的作用。
二、对建筑专业设计产生的影响
建筑策划是建筑设计的先行者，其在房地产开发过程当中是一个非常重要的工作环节。建筑策划的工作重点在为建筑设计提供科学的逻辑和形象设计的依据。策划先于设计，但又和设计互动深化发展。具体来说建筑策划是在项目开发前期的过程中，需要结合项目所在地的具体特点、消费模式以及开发商的投资目标进行精准的产品定位。建筑策划工作的执行人员目前主要是开发商的建筑设计师。在项目拿地初期结合投资、营销、成本、前期等协同工作部门提供的地块条件、政策调研、市场调研及投资回报率及对标产品去化率等一系列重要资料，根据对当地规范的解读、对标产品的研究、和自己公司的开发诉求对具体开发项目进行准确的产品定位。在此过程中产品的定位决策直接决定了项目开发的80%左右的成本。当产品定位明确后，就可以给设计院下发具体的设计指令，有了具体的指令就可以避免反复修改、加快设计进度。
可以说建筑策划一方面可以使开发商的投资目标更加的明确，开发成本也能得到有效的控制，从而能保证项目的投资回报；另一方面可以使设计院明确开发商的设计要求，从而避免大量的反复修改，节约人力物力。
三、对住宅建筑设计的影响
由于居住项目和商业公建项目的策划内容侧重不同，在住宅项目中尤其是高周转住宅项目，策划主要偏重于土地的充分利用、户型规模的研究，技术经济指标、空间价值的提升，建设成本的控制，建设资金的有效利用和竞品差异化等等。而对于开发商本身来讲，需要充分考虑到客户的敏感点在哪里，然后需要对该部分的设计内容加以重视，适当加大工程经济的投入量。其中户型和景观、样板房都是非常重要的影响因素。在住宅项目中，地下室及地下车位的布置也是敏感因素之一，地下室开挖范围越大，成本越高，完成周期越长，对开发商的资金链压力越大。这也是在开发初期产品定位时建筑策划需要统一考虑的影响因素。
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某开发商在2018年初开发了江苏某区块7万平方住宅小区项目。这是该公司在同区块开发的第二个项目，因总建筑面积较小，且第一个项目开发的较为成功，该开发商认为凭借第一个项目的操盘成功经验，第二个项目只要复制即可，无需再开展建筑策划工作。该小区主力户型产品为叠加住宅（4层和6层）与高层刚需住宅（100平方）两大类，其中为了追求最大货值，将6层叠加户型配比提高达45%。因缺乏前期的策划分析定位，且第一个项目只有4叠产品，事先并不了解该区域居民对中叠的接受率非常低，且为追求回报率将单价定价偏高，面积又大多为200平以上，总价明显高出周边楼盘，导致整个小区自开盘后该中叠户型（3-4层）无人问津。在调整了销售政策，进行了送車位补贴券等一系列大力度的优惠后，该户型在8个月内仅仅成交3套。通过这些实战数据可以看出，建筑策划对建筑设计以及后续的楼盘的销售都产生了明显的影响。
在开发项目整体的设计环节上，除了前期产品的定位及户型大小、户型配比需要加以充分的考虑，对于建筑内部的重要空间要素的把握上也同样需要充分重视。主要是建筑内部的功能空间，如卫生间、厨房、阳台以及走廊等。除了满足国家的规范要求之外，某些开发商也有可能会对这些空间有着一些特殊要求。比如有的开发商会要求将门窗的宽度和高度和材料厚度、玻璃的厚度在同一区块的所有项目中保持一致，有的开发商会对厨房空间和卫生间的设计标准进行设定。一般来说，为了节约时间、加快进度，开发商都会设置自己的标准化体系，而策划工作大都是在开发商的具体的标准化要求基础上根据项目所在的地域的具体特点来加以调整或补充从而开展实施的。
因此，在住宅的开发项目设计工作中，需要通过策划工作对整个建筑的综合性能进行充分的考虑，保证项目设计的科学性和合理性。在住宅建筑设计工作当中，需要最大限度上创造出更多的实用面积。以江苏某小区住宅为例，设计了高度为6.5m挑高入户的大堂，同时考量了建筑空间的具体尺寸，将小区楼层的高度定位3.15m。通过这种设计方式不但提高了室内整体的空气流通量，同时增加了屋内的采光面积，使得屋内的空间更加的开阔明亮。在项目实施过程当中，尽管增加了约2%的成本，但是在建筑整体的品质上有了较大的提升。最终的销售结果也是令人满意的。项目销售的成果是对建筑策划工作的一种肯定，也是在设计工作当中对策划工作的效果反馈。实现了建筑策劃和建筑设计的有效整合，才可以有效的提高开发项目的品质和质量。
四、对商业建筑设计的影响
对于商业建筑来讲，在产品定位和功能设计等方面，相比于居住建筑来讲更加复杂。其中不但涉及到市场环境的分析和研究，还会出于外观形象和成本考虑对空间形象、空间的分配和利用、柱网布置和标准层的布置等等加以考虑。商业建筑设计中还要考虑到市场的接受和适应程度、运营控制和应变策划等等，同时有需要的话还需要专业的商管公司介入其中协同建筑策划一起工作。在商业建筑开发项目中，建筑策划除考虑开发定位之外，还需要考虑后期的运营思路，包括项目整体的开发进度以及后续商家的整体入驻情况，根据具体情况进行策划调整保证项目顺利进行。所以说，在建筑策划工作过程中，需要充分考虑到策划工作对建筑内部和外部环境设计工作所带来的影响，同时对后续商业建筑的使用方向等带来的影响。
可以看出在房地产项目的开发过程中，建筑策划对商业建筑整体设计都产生较为明显的影响，同时产生的影响范围更加广、程度也更加深。因此，在建筑策划工作中需要以长远的发展目光，对商业建筑设计所产生的影响进行有效的预测，保证后续建筑设计工作的有效开展。
结束语：
在房地产的项目建设过程当中，需要充分注重建筑策划对项目前期定位所产生的影响。在建筑设计工作当中，相关的设计人员需要将建筑策划的内容有效的融入到设计过程当中，进行整体的综合性考虑，从而保证项目整体设计的逻辑性和科学性，为我国建筑市场以及社会经济的发展起到良好的保障。
参考文献：
[1]刘俊.建筑策划理论我国建筑设计问题之探究 2017
[2]邱爽.基于建筑设计全过程理论的建筑策划调查研究 2016
[3]杨婷璇.房地产项目中建筑设计中的作用研究 2018
论文作者:徐啟鹏
论文发表刊物:《建筑细部》2019年第10期
论文发表时间:2019/11/4
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