保障性住房建设对商品房市场的影响
钱卫丽
（河南范县住房和城乡建设局，河南 范县 457500）
摘 要： 保障性住房对解决中低收入家庭的住房困难有很大的作用，并且对房地产商品房市场也有一定的调控作用。首先分析保障性住房对房地产商品房市场的影响，以及目前保障性住房政策的困难，在此基础上提出保障性住房与商品房协调发展的建议，长期使保障性住房能够更好地发挥作用，提高房地产市场的健康性。
关键词： 保障性住房；商品房市场；影响；对策建议
引言
保障性住房是指政府为了帮助一些家庭解决住房困难的问题，提供的限定标准或者限定价格的住房，具有很强的福利性质，对房地产市场也有一定的调控作用。但是目前，无论是保障性住房的建设还是政策的执行，都还有一定的问题，不利于解决国民的住房困难，也难以调控房地产市场。
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一、保障性住房对房地产市场的影响
1.保障性住房建设带来的效应。通过加强保障性住房的建设，最直接的就是能够改善低收入人群的住房条件，避免因为收入过低造成住房困难[1]。目前由于经济发展不平衡，导致社会的贫富差距增大和收入不均，保障性住房能够惠及更多人民群众，对过热的商品房市场进行调节，使经济发展保持健康，维持商品房市场的可持续发展。另一方面，房价的变化在这几年出现了转折，使得房地产市场已经开始疲软。为了能够继续拉动内需，保障性住房的建设已经成为了拉动内需和促进经增长的重要项目，通过保障性住房的建设，能够使政府的投资更好地被发挥出来，并且可以盘活社会资金，维持保障性住房市场的活跃度，还能带动建材、物流等行业的发展。更重要的是，在保障性住房的建设过程中，也能够增加建设岗位，降低社会的失业率，保证人民的生活水平稳步提升。
2.保障性住房对房地产市场供求关系的影响。我国的城市化进程伴随着经济发展的步伐在不断加快，中国的城市化水平接近50%，而且还在不断提升。城市化水平的提高必然导致城市人口的增加，根据预测，2020—2030年，我国的城市化水平将会达到65%，而在2060年，中国将会实现全面城市化。但是，由于城市人口的增多，也使得城市的土地资源出现紧缺，城市人口的住房问题正在变得严峻。我国的房地产市场之所以一直能够保持活力，很大程度上是由于对城市住房的需求量很高，一直处于供小于求的情况[2]。而保障性住房的出现，能够很大程度上缓和供需之间的矛盾，通过增加市场的供给来解决需求的不足。因此，保障性住房对于房地产市场的冲击并不小，对房地产开发也会有很大的影响。但是从长远来看，保障性住房建设的完成程度也是影响房地产市场供给的重要因素。由于房地产的开发周期很长，所以需要1—2年时间才能够完成建设真正成为市场中的供给。所以短期来看，由于建设速度的问题，保障性住房的存在并不会给房地产市场带来直接冲击，而在长远方面的影响，也需要结合保证性住房政策的执行情况。
3.保障性住房对商品房价格的影响。在过去几年中，我国的住房价格迅速提升，除了受金融方面的影响，也由于供需关系的作用，所以在保障性住房开始改变供需关系时，必然会对商品房的价格造成冲击。目前，由于供给和需求之间的不平衡所造成的不良影响依然是存在的，普通的商品房由于受到低收入消费者的分流，其价格必然会受到一定的冲击，但是低收入人群对于市场的影响比较小，而买房的主要群体是中上收入家庭，所以必须要分析中上收入家庭对商品房供求关系的影响。另一方面，住房的价格和位置有着极大的关系，比如现在价格极高的学区房，因为在学区范围内所以价格会很高。相比之下，保障性住房一般不会选择位置较好的地点，通常都会把房屋建在偏远地区和一些特殊地段，所以保障性住房冲击的是同样在这些位置的商品房价格。而且，保障性住房的建设存在很强的滞后性，并没有商品房建设的反应速度快，所以占据市场主导地位的依然是商品房，而且二手房市场也并不会受到冲击，对于商品房的影响也会在数年之后才会体现出来。
1.资金和土地不足。土地和资金的问题是保障性住房建设的关键问题，国家虽然制定了保障性住房的发展目标，并且中央政府、地方政府和社会相关机构，以及企业都为保证性住房投入了大量的资金，但是相对于保障性住房4 000亿元的资金需求而言，还有很大的不足。在资金不足的情况下，很多保障性住房的建设就无法实现，有些保障性住房的规模也和原有计划有很大的不同，使得保障性住房的调控作用很难体现出来，更难以真正解决公民的住房问题。
二、保障性住房建设存在的问题
4.保障性住房对商品房经营模式转变的影响。由于房地产市场的热度在最近正在降低，这就使得房地产企业需要对自身的经营方式进行调整，同时，国家也制定了相关的住房政策迫使房地产企业进行转型。在市场和政策的双重压力之下，房地产企业的经营模式必然会发生转变，尤其是房地产企业会开始分野，根据自身的资质对经营方向进行调整，朝这个中低端和高端两个方向变化。这其中，有一部分拥有政府资源的企业，会向保障性住房投资，而一些本身资质水平很高的企业，则会朝着更高端的市场发展，追求更高的利润[3]。也有一些企业可能会在转型的过程中并没有对自身正确定位，导致他们的经营目标不明确，在缺少对政策足够了解的情况下，很可能会被市场淘汰。由此，在房地产市场上，保障性住房由于有自身的天然优势，也会使其他类型的住房市场空间被压缩。为此，企业必然会加快自身转型的步伐，提高竞争力，加强专业化水平，成为市场的主导力量。所以，保证性住房一定程度上也在冲击着企业的经营方式和发展方向，对房地产企业的影响是十分巨大的。
而白玛文洲此时却顾不上照顾父母。灾情发生后医用耗材缺乏，他积极协调动员辖区药品经营企业捐助医用耗材，全部免费发放给最需要的群众。4月的玉树昼夜温差较大，白天气温可达30℃以上，晚上则降到零下15℃左右。白玛文洲白天给各救援医院发放药品，晚上则给陆续到来的药品卸货，甚至到凌晨2点多。而第二天早上6点，他必定准时起床到救援中心准备药品发放。
3.地方政府对保障性住房缺少建设的动力。很多地方政府对于保障性住房的态度是比较冷漠的，主要原因在于保障性住房对于GDP的拉动作用很差，而GDP增长情况和财政收入的提升才是政绩考核的主要指标。因此，这种地方政府的不重视主要原因在于保障性住房与政绩无关。另一方面，随着土地价格的提升，土地出让金已经成为了很多地方性住房财政收入的重要来源，由于保障性住房的建设并不能够给政府的财政带来帮助，这就使得地方政府对于保障性住房的建设存在抵触心理，甚至一些地方政府会认为保障性住房在影响他们的政绩水平。所以，目前还需要制定更加科学的政绩指标，来推动地方政府能够更加重视保障性住房的建设。
保障性住房的存在，对于社会和谐有很大的作用，对房地产行业的健康发展也有决定性的影响。利用保障性住房对房地产市场的作用，能够在短期内保证经济的平稳发展，有效降低房地产行业的压力。因此，保障性住房的建设是有必要，对房地产市场的调控也具有深远的意义。
1.加大在资金上的投入。资金不足是很多保障性住房难以建设的核心问题，目前保证性住房建设的资金来源主要有两个方面，分别是政府财政资金和开发商自有资金。政府财政方面的资金需要合理地使用才能够发挥出作用，为此必须对政府资金的使用方法进行合理的规划，避免由于建设造成资金浪费，并且贯彻落实中央的宏观调控政策。其次，要提高地方政府对保障性住房的投资热情，所以还需要保证资金能够及时下发到位。有些地方政府由于过于追求政绩，导致对保障性住房的建设方式十分粗犷，这不利于保障性住房的长远发展[6]。为此，政府必须要建立正确的政绩观念，坚持以人为本的建设原则，使保障性住房能够真正解决百姓的住房困难问题。对于其他商品房销售时，通常可以利用贷款和分期付款这样的金融手段推动交易完成，但是目前在保障性住房上很少使用。为此，政府也可以制定一定的金融管理制度，使保障性住房的交易也能够得到金融的推动。
2.保障性住房没有足够的质量。由于保障性住房的主要目的是解决中低收入家庭的住房困难，并没有在意经济效益，这就使得很多保障性住房的工程质量存在很大的问题。同时，一些保障性住房的存在是为了实现业绩而建造的，这也造成一些低质量工程的存在。目前很多经济适用房都已经被爆出有质量上的问题，虽然这类住房拥有明显的价格优势，但是质量上并不能够被消费者接受[4]。同时，由于土地的分配很大程度上决定于出资，所以保障性住房的建设位置往往都很差，让消费者难以接受。比如一些保障性住房在偏远地区集中建设，就会在这个地区形成新的贫民窟，会导致犯罪等不利于社会安定的问题频繁出现。通常在商品房和棚户区改造项目中可以要求开发商专门分散一定比例的公共租赁住房，来解决目前住房不足的问题，但是在房地产项目开发的同时，也需要面临拆迁问题，往往也需要很长的时间才能够解决。有的经济适用房也并没有严格按照经济适用房的标准进行建设，面积超标的问题十分严重。并且由于保障性住房在建设质量上的问题比较突出，为此政府必须要停止过去只注重数量不注重质量的建设方式，并且互访规范中也需要做好设计，进行合理的户型规划。
三、保障性住房和商品房协调发展的建议
甚至，对于这一人间苦痛，上天也发出了正义的谴责。在此，小说吸取民间传说和历史故事(如孟尝君之“鸡鸣狗盗”)，运用了神怪题材的表现手法，今人或可名之曰魔幻现实主义，揭示了天意之护佑的方向：“丹仰天叹，乌即白头，马生角”“丹过之，桥为不发”“夜到关，关门未开，丹为鸡鸣，众鸡皆鸣”。在中国历史文化中，天具有两重性，一为物质之天，二为精神之天。以精神或信仰之天而言，创伤巨痛而莫可伸于人间者，天下百姓对于正义的吁求，均于“天意”明之。小说中的三个细节，说明天佑太子丹所遭受的不公和痛苦，同时也代表人间谴责了秦王之暴虐阴诈。
那一年，我中途接手了一个班，第一课上的是《草原》。这是语言大师老舍先生的一篇散文，语言简洁，感情真挚，意蕴深刻。我先为孩子们进行示范朗读。
4.缺少完善的审批管理制度。保障性住房关系到民众的切身利益，并且也对社会的和谐发展有积极的推动作用，所以必须要建立科学的审批管理制度，推动保障性住房的建设。我国目前的保障性住房在分配时，主要以家庭收入为主要的评判标准，但是家庭收入并不是一个能够准确计算的量，很多家庭的收入是难以统计的。目前，有很多的高收入家庭都在抢占低收入家庭的保障性住房，这种现象的存在，不利于维护和实现社会的公平正义这一和谐社会的基本要求，这些具有明确目标的福利，却没有最终被应该享受的人享受到，使得目前部分中低收入的家庭住房需求根本得不到满足[5]。另一方面，我国的保障性住房分配普遍采用的都是终身制，这使得高收入家庭获得的保障性住房也能够终身拥有，可以一直享受政府提供的福利政策，这些现象与保证性住房最初的目的背道而驰。目前，投机者是在购买经济适用房后，在没有按照规定退出经济适用房的情况下就购买了其他经济适用房，而这也严重损害了社会的公平。
由此可见，无论NAFLD患者以何种机制导致肾结石的发生发展，其最常见的结石成分均是以尿酸结石增加为主，那么针对这一特点而采取相应的干预措施将为肾结石的防治带来新的契机。
2.进行科学的土地规划。土地规划对于城市和地区的发展有着决定性的作用，为了保证房地产行业能够健康发展，就要保证土地规划政策能够被贯彻落实。城市必须要保证保障性住房的用地供应，加快城镇廉租房、棚户区改造等保障性住房建设，市县国土管理部门需要加快供地，对保障性住房的建设地点也必须要尽快落实。其次，要打击囤地的行为，依法收回在两年内没有进行任何建设的土地。地方政府也需要克服目前对土地财政依赖的问题，对现有的土地招拍挂制度进行改革，改变过去只需要出资更多就可以获得土地的管理模式，使土地资源能够被利用在合理的位置。国有土地的使用权在收入征收上的管理也需要加强，使土地的收支可以被纳入地方预算当中，实现更加科学的管理[7]。还需要增加不同的方式，扩大土地出让权，减少地方政府对土地的垄断，保证土地能够依靠市场的工序关系实现配置上的优化，从而实现房地产行业的结构调整。并且保证市场的供需平衡，更好地解决老百姓的住房问题，为社会的持续发展带来保证。
3.加强对房价的控制。房价目前依然处于多数人无法承受的价位，一定程度上也可以看出房价并不合理。作为房地产市场的直观反映，房价的合理与否关系到房地产市场的健康发展。除了金融等方面的影响，土地的控制、建设资金的投入都和房价有重要的关系，为了避免房价的不健康上涨，必须要对房价予以控制。为此，必须要对哄抬房价的行为依法严厉惩处，尤其是对囤积房源、违规销售、恶意抬高房价、隐瞒房屋真实价格、提供虚假消费信息的行为，政府相关部门必须依法惩处，保证市场有健康的法制环境。市场中还有大量的投机购房行为，必须要对此进行严格控制，保证房地产市场的消费属性，避免房地产市场的投资属性过强，导致过多资金涌入，从而破坏房地产市场的价格。在金融、土地、税收、财政，以及相关的政策引导上，也需要进一步控制投机性购房，达到标本兼治的目的[8]。同时，监管部门也需要对市场上的行为展开充分的调查，设立完善的税收政策，通过提高交易成本来控制投机性购买，使通过投资住房来实现暴富的想法不能实现。为了防范按揭贷款的风险，必须要对信贷进行差别化管理，最终利用有效监督，让市场能够回归理性。
4.引导房地产市场进入良性竞争。为了促进房地产市场的繁荣发展，必须要使房地产市场处于良性的竞争。为此，政府要认真制定和执行房地产市场的调整政策，要摆脱过去房地产市场低迷就开展各种刺激措施，房地产市场利好就打压的方式，而是应该用发展的眼光，制定合理的宏观调调控政策，保证房地产市场能够进入良性竞争。同时，政府需要给房地产企业提供相应的配套服务，在中央的统一政策下，因地制宜地开展相关措施，比如收费减免等政策，推动房地产市场能够健康发展。另外，还需要做好房地产市场的整顿工作，时刻注意房地产市场的变化，有效遏制房地产市场发展过程中存在的不良情况，在房地产市场教育活跃的同时，也保证房地市场的良性竞争。
5.管理个人住房信贷。信贷政策对房地产市场有决定性的影响，为了可以使房地产住房市场朝着良性竞争和交易健康化方向发展，就要对个人住房信贷进行管理。为了制定合理的个人住房贷款政策，必须要了解不同层次贷款需求，这需要政府和银行共同研究解决方法[9]。为此，金融机构需要通过贷款利率、首付款比例方面给个人住房贷款予以支持。但是对于非自住房和投机性住房，则需要提高贷款要求，政府也要赋予金融机构更大的自主决策空间，使他们能够针对实际情况制定灵活的政策，从而调控房产市场。为了更好地解决短时间内的问题，政府可以根据情况制定一些临时性政策，遏制各种炒房和投机行为，同时引导个人住房的理性消费，通过信贷来使房地产市场趋于合理化。
结语
保障性住房的存在，最终目标就是为了解决中低收入家庭的住房困难问题。但是目前，由于市场、政策、法制、金融等方面的因素，保障性住房建设还有很大的困难，难以真正调节房地产市场。为此，还需要加强市场监管，控制投机行为，推动房地产市场回归理性化；给真正需要住房的人，在金融和法规上提供更多的支持；加大对保障性住房的投入力度，并且依靠金融、法制等方面的措施对炒房等行为进行控制，保证房地产市场的健康发展。
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中图分类号： F293.3
文献标志码： A
文章编号： 1673-291X（2019）15-0149-03
收稿日期： 2018-12-09
作者简介： 钱卫丽（1974-），女，山东鄄城人，工程师，从事建筑工程管理研究。
[责任编辑 吴 迪]
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