住房金融：发达国家的经验与启示，本文主要内容关键词为：发达国家论文,住房论文,启示论文,经验论文,金融论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
随着经济的发展和人民生活水平的提高，目前，我国城市居民的消费热点正在由一般耐用消费品向住房、汽车方面转移，其中尤以住房的潜在消费需求最大。与一般耐用消费品不同的是，住房消费需要大宗资金，其数额相当于普通工薪阶层十几年甚至几十年的积蓄。但是人们不可能积累到一定数额之后再去消费，那样对个人来说还只是生活质量方面的损失，而对整个社会来说，全民积累迅速增加和消费增长缓慢的结果，则是商品相对过剩及由此而来的经济增长缓慢乃至萧条、危机。在住房消费启动之际，为了缓解现实购买力与房价差额的矛盾，我国商业银行已开办了住房贷款业务，今年还特别增加了1000亿元的住房贷款额度，这对增加住房有效需求，促进房地产业的良性循环乃至整个国民经济的健康发展都具有重要意义。
住房贷款的发放，以及即将要进行的住房制度的重大改革，说明我国住房的全面商品化已为时不远，一个潜力巨大的住房市场即将出现，与此相应，也必然同时产生对相关金融服务的需求。如何抓紧时机建立起一套完整的住房金融机制，使住房的储蓄与消费有机地结合起来，更好地带动我国住宅业的发展，是一个亟待研究的问题。这方面，一些发达国家如美、英、法等国在过去的几十年中积累了一定的经验，形成了适应本国居民需要的、市场化的住房金融机制。研究其经验和机制，可得到以下一些有益的启示：
一、住房金融的形成和发展都需要政府的扶持
目前，欧美一些发达国家都具有较为成熟的住房金融机制，形成了覆盖全社会的住房金融网络，不仅为居民购房和住宅建设提供着便利的金融服务，也大大促进了住房建设和消费的良性循环，从而使以居民住房为主体的建筑业在相当长的历史时期内成为国民经济的支柱产业。与一般金融业不同的是，住房金融的一个特点是短借长贷，即住房金融机构吸收的储蓄期限是相对较短的，而住房贷款的期限则是较长的，在这样的储贷结构下，住房金融机构完全靠市场竞争来发展就有一定困难。因此，欧美一些发达国家的政府尽管对一般金融业重在监管、规范和鼓励竞争、但对住房金融则大力扶持，提供了不少优惠政策。
英国是住房金融出现较早的国家，住房金融机构已有200 多年的发展历史。19世纪初，伦敦建立了第一家房屋互助协会——格林威治联盟，经过半个多世纪的发展，到1874年，英国政府颁布了第一部《房屋互助协会法》，使住房金融业务逐步趋于规范。本世纪30年代以来，英国政府对房屋互助协会实施的优惠政策，一是规定个人在房屋互助协会的存款可以享受减免税收，从而使这一机构能够向储蓄者提供更多的优惠；二是在进行货币控制时，对清算银行控制较严，而对房屋互助协会则网开一面，任其发展；三是在1986年颁布的《房屋互助协会法》中允许房屋互助协会转变成银行，使其有更大的发展空间。
美国的住房金融机构称为储蓄贷款协会。从19世纪30年代开始，美国的许多州都相继出现了以住房储蓄和贷款为主要业务的储蓄贷款协会，但总体发展较为缓慢。到20世纪30年代，储贷协会在经济萧条中大量倒闭。为使住房金融在经济发展中继续发挥其不可替代的作用，美国政府遂出面建立了联邦住宅贷款银行系统。该系统由12家区域性的联邦住宅贷款银行组成，这些银行则由本地区内联邦政府特许的储蓄贷款协会所拥有。美国政府在30年代曾制定了十多个关于住宅和住宅融资的法律，储贷协会在住房抵押贷款方面享受政府的税收优惠，抵押贷款利息收入可减免税，并且允许其收入中的大部分列入坏帐准备。储贷协会的存款利率则可以略高于商业银行，对资本要求比例低而宽松。在经营方面，可以跨州设立分会，比商业银行宽松。在美国，大部分住房抵押贷款都在政府的担保或保证之下。
法国住房金融的职能主要由专门的银行——土地信贷银行承担，本世纪50年代，为了解决居民住房危机，法国政府通过土地银行向居民提供特别住房贷款。此后，一些其它的商业银行如信托和储蓄银行也向购房者提供长期贷款。法国政府在1950年通过的一套鼓励建房的法令中规定，对建造成本不超过一定限度的建筑给予一定的补贴和特别贷款，由土地信贷银行负责发放，其中特别贷款的延长年限可达到20年至30年。
德国的住房金融机构主要有私人地产抵押银行、私人建房互助信贷联合会、非盈利性建筑联合会（简称合作社建房）等。其中私人建房互助信贷联合会由私人建立的有17家，是全国性的，官方组织的有12家，是地区性的，一般只负责某一个州。在联邦德国，低收入和人口多的居民家庭申请的住房贷款利息由国家支付，自己建新房或者购买住房可以减免5%的所得税。
瑞典政府则主要通过银行信用的形式为建房者提供贷款，政府的国家住房管理局在全国287个区内设有国家贷款和补贴的委托办事机构， 全国还有22家信贷公司，为建房者在资金市场上筹措资金。在瑞典，无论是政府的银行贷款还是抵押贷款，国家均给予利息补贴。
上述国家的这些政策不仅使借款人能够减轻利息负担，也使住房金融机构能够按照市场原则正常经营，是推进住房金融发展的一个必不可少的环节。由此可以看出，在住房金融机制形成过程中，政府的扶持是非常重要的。
二、住房金融是金融业中一个非常重要的组成部分
在经济发展过程中，随着恩格尔系数的降低，人们用于住房的储蓄和支出也越来越大，从全社会来看，这部分储蓄与支出集中起来，必然会形成相当大的资金流量。因此，二次世界大战以来，在居民住房建设和需求迅速增加的同时，住房金融机构也在以前所未有的速度发展，从而使有关机构和业务在全部金融活动中占有相当大的份额，成为全部金融活动中的一个非常重要的组成部分。
英国房屋互助协会创建之初数量很多，但规模较小。本世纪30年代以来，随着建房热潮的兴起，房屋互助协会为了扩大经营规模和开拓新的业务领域，掀起了一股收购兼并热潮，并在吸收个人储蓄方面同银行展开了激烈的竞争。到1995年底，住房互助协会的数量已由30年代的近千家减少到80家，但其英镑总资产则超过了英国的银行系统，成为英国房地产市场上的主要贷款机构和个人流动资产储蓄的主要接收机构，吸收的个人存款总额为2080亿英镑，比银行系统吸收的个人存款总额还多近150亿英镑。
美国的储贷协会在50至60年代发展很快，1960年底曾达到6300家，到80年代中期减至4500家左右，以后又逐渐减至3000余家。储贷协会的总资产在50年代仅次于商业银行、人寿保险和互助储蓄银行，居第四位，到80年代升为第三位，90年代又恢复至第4位。到1993年， 在美国全部金融机构15万亿元未清偿的长短期债务中，联邦政府债务占32%，居第一位，住房抵押贷款占21%，居第二位，公司债务只占13%，居第三位，其余的则为地方政府债务、消费者债务和其它抵押贷款。目前，储贷协会总资产的1／3集中在较大的37家机构中，经营的集中程度也很大。
法国的住房金融体系不像英美那样系统集中，土地信贷银行、信托和储蓄银行主要是发放贷款。据1979年统计，这两家银行当年发放的贷款近600亿法郎，超过了其向地方政府的贷款。此外， 关于住房建设的融资，还有房地产联合银行，其它银行也进行一些住房融资业务。
三、住房金融须按照市场化原则有序发展
上面我们提到了发达国家政府扶持住房金融的一些政策措施，但仅靠这些措施来发展住房金融是不够的，在市场经济条件下，作为一种金融机构，住房金融的生存和发展更主要的还是靠其自身的盈利性。因此，能否将住房金融纳入市场化的金融体系，使其按照市场原则经营并参与金融业的竞争，是住房金融健康发展的重要一环。在这方面，美英等国也提供了一些有益的经验。
本世纪30年代以前，美国的住房金融系统还比较脆弱，在经济大萧条中，约有200万户居民因无力偿还贷款而丧失了房产权，同时， 也有约1600家储贷协会和商业银行因无法收回贷款而破产。这在当时不仅促使美国政府出台了一系列住房建设与融资的法案，也使其开始按照市场化原则逐步建立起高效运转的住房金融体系。
首先，为使住房金融体系得以巩固，由政府出面为抵押贷款提供的担保必须交由一个金融实体来运作。30年代初，政府成立了“联邦住宅管理局”和“退伍军人管理局”，向普通公众和退伍军人提供抵押贷款保险，大大降低了住房抵押贷款的风险，这一协会在成立之初主要依靠政府投入的股金进行经营，以后很快就赚得了丰厚的利润，并发展成资本实力雄厚的大型金融公司，到1992年， 其资产在全美已排名第六。1970年，政府又发起建立了另一家联邦住宅贷款抵押公司，该公司主要通过发行股票和各种债券取得资金，其资产业务主要是在二级市场上购买抵押贷款。
其次，住房金融机构的运作需要有规范的二级市场和相应的金融工具，否则，原来由个人承担的风险就要由政府金融机构来承担。为此，政府国民抵押贷款协会在1968年推出了一种叫做“抵押贷款证券”的金融工具，将期限长、流动性差的抵押贷款转换成期限短、流动性强的证券，使85%以上的抵押贷款实现了证券化。对投资者来说，这种证券与一般证券没有什么区别，而且利率稍高，而对发行者来说，其向投资者支付的利息又可以免交联邦所得税。由于对投资者和发行者都有利，这类证券的交易也就很活跃。此后，为进一步解决抵押贷款本息支付不确定的问题，金融机构又创造了称做“担保抵押贷款证券”和“切块抵押贷款证券”的金融工具，从而进一步降低了抵押贷款提前支付的风险，使更多的资金进入住房融资领域。
再次，在美国，由于住房抵押贷款证券在资本市场中所占比重较大，这部分证券的交易需要相当大的资金量，为使其交易有充足的资金来保证，政府允许参与资本市场活动的金融机构也很多，包括各种保险公司、养老基金、互助基金、储蓄贷款协会、信贷协会等拥有长期资金来源的机构及部分商业银行等都参与了资本市场的活动，在这样的金融结构下，为经济发展及住宅业筹集长期资金是不成问题的。
英国住房金融的发展与美国有所不同，其特点是住房金融的主要机构——房屋互助协会本身的经营方式具有盈利性，因而能够在市场竞争中取得主动并发展壮大。其具体运作方式是：
第一，通过零售性股金和开设有吸引力的存款帐户吸收大量的个人储蓄。房屋互助协会的股金和存款的利息都是免税的，其中零售性股金的利息高于存款。80年代初以来，为了有效地吸收更多的存款，增强竞争能力，房屋互助协会创新了一些新的帐户，主要有“从收入中预扣储蓄帐户”、“经常储蓄帐户（活期高息储蓄帐户）”和“定期帐户”。其利率高于一般帐户，因而吸引了更多的存款，使房屋互助协会逐步成为英国个人储蓄市场上的最大竞争者和主要垄断者。
第二，房屋互助协会发放的住房贷款绝大多数是以贷款者的住房（往往是新购住房）为抵押的，而英国房屋的价格走势则与通货膨胀率有直接的联系。由于通货膨胀长期存在，只是不同时期程度不同而已，所以房屋价格基本上也是呈升势。房屋价格上涨意味着房屋互助协会提供的贷款有更大的保证，风险也自然相应降低。此外还有一种抵押贷款是与借款人的人寿保险相结合，借款人在整个抵押期间只是每月偿付利息，但同时要缴纳人寿保险费，这样，等人寿保险到期时，借款人就能用到期的保险收入来抵偿抵押贷款。借款人既买到了房屋，又享受了人寿保险，可谓一箭双雕，因而这种贷款方式特别受到欢迎，而对房屋互助协会来说，这种用保险作抵押的贷款也是更为安全的。
第三，房屋互助协会吸收的股金与存款都是按月计算利息的，借款人也是按月偿付利息和分期偿付本金，借款人因有抵押品掌握在房屋互助协会手中，往往都能按期偿还本息，很少拖欠。所以，近些年来，英国房屋互助协会在住宅投资方面出现的坏帐率相当低，以1992年为例，这年的住宅贷款坏帐率仅为1%。在这样的储贷结构下， 房屋互助协会每天都能获得本息收入，经常总有资金回流。
第四，寻求资产多样化，以降低风险和增加盈利。由于未来抵押贷款需求的增长存在许多不可测因素，为了提高竞争力，降低风险，英国房屋互助协会利用自己的分支网络，在货币传递、个人银行、个人投资咨询、发放无抵押贷款、股票经纪、信托与保险、住房与地产开发等方面开拓了多种金融业务，推销更广泛的金融产品和服务，这些新业务反过来又进一步促进了住房信贷业务本身的发展，取得了规模经济效益。
由此看来，政府的扶持只是为住房金融机构的生存和发展创造了一定的条件，而住房金融机构能否在市场竞争中最终站稳脚跟，还取决于能否借助于政府提供的优惠政策去创造更大的效益，从而成为有竞争力的金融实体。为增强竞争力，住房金融机构也必须同其它金融机构一样注重金融产品和相关服务的创新。
四、住房金融对于住宅业的健康发展具有关键性的作用
从发达国家住宅业的发展过程看，凡是住房金融比较发达的国家，住宅业都能得到较为健康的发展，人民的居住质量都能有较大的提高。美国居民购房资金的80%以上得自金融机构的贷款，在住房信贷的支持下，美国的人均住房面积在1991年已达到59平方米，基本上达到了一人一房的水平，自有住宅率达66%，并且96%以上的住宅配有现代化的卫生设施。英国的房屋互助协会不仅在全国吸收了最大份额的储蓄存款，而且在运筹资金促进住宅业发展方面做出了特殊的贡献。第一次世界大战以前，在英国790万个家庭中，自己拥有住房的家庭还不到80 万个，居民拥有自有住房的比例仅为1／10；到第二次世界大战结束后上升到1／3，1995年又上升到2／3。 瑞典的住宅贷款是筹集住宅建设资金的主要渠道，政府多层次的住房贷款不仅使房地产开发有了充足的资金保证，也使居民有条件买到较为理想的房屋。到1950年，瑞典的住房已达到了平均1人1室的水平，目前进一步达到了1户1套和平均1 人两室的居住水平。原联邦德国在50年代由于有国家提供的无息贷款和免税补贴，每年建房50万套—60万套，后来住房问题逐步得到缓解，逐步下降为每年30万套，到80年代，全国人均住房面积达36平方米，有40%的居民是住在自有住房内。
总之，金融是现代经济的核心，任何关系国计民生的重要经济建设问题都离不开金融的参与和引导。住房是关系千家万户的大事，在千家万户的住房储蓄与千家万户的住房需求之间，金融的桥梁作用是十分重要的。尤其当住房需求在一定发展时期成为全社会的需求热点、从而住宅建筑业也成为国民经济支柱产业的时候，金融能否参与其中，就更是一个非常关键的问题。在过去的几十年中，英美等一些发达国家住房金融都经历了一番建立、完善、创新的过程，其经验对于未来一段时期我国住房金融机制的建立和发展显然具有直接的启示意义。
（题图摄影 凌立宏）
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