摘要：随着中国人口的老年化加剧，近年社会、政府加大了对养老地产的扶持力度，同时由于银发市场，特别是高端银发市场的需求大增，许多公司开始进入了这个市场。而这个市场缺乏一个有效的规划模式，通过对养老地产的了解，提炼出一些意见。
关键词：旅游养老地产 配套设施 规划
经过几年的发展，一批较为先行的带有旅游性质的高端养老地产已经出现在我们面前。通过对上海亲和源老人公寓、北京太申祥和山庄、北京东方太阳城、北京曜阳国际老人公寓、云南昆明卧云仙居、苏州绿地21城孝贤坊、台湾桃园长庚养生文化村等著名养老地产的考察，有深刻的体会，在中国旅游养老地产还需要加大研究力度才能迎来这个行业的春天。
1 养老地产的现状
现行的养老地产，特别是旅游养老地产，虽然都根据目标人群进行了适老化的设计。同时也通过各种软硬配套设施，提高老年人的舒适度。
养老地产和普通的养老院有一定的共同点，而市郊养老院和旅游养老地产的共同点更相像。因此有人戏言："按小学配置的是养老院，按中学配置的是养老地产"。从考察来说，两者区别还是非常大的。但是有些养老地产，如：北京曜阳国际老人公寓，和具备了很多郊区养老院的特性，应该是两者之间的一个结合模式。
旅游养老地产的最大问题既不是户型，也不是内部的装修与设备配置。而是如何对内部的设施合理规划配置。养老地产与一般的住宅地产不同，养老地产的人群是不会因为工作而发生流动，老年人基本是不会离开这个区域，衣食住行医娱都基本集中在这个区域展开。也就是说配套必须能满足这些需求才能称得上是好的规划。
2医药规划是养老地产的基石
根据调查除了北京曜阳国际老人公寓、云南昆明卧云仙居均设置内部的医院，同时都不具备三甲医院的治疗能力，需要到市区进行就医。所有的养老地产项目都缺乏医保药店，自行购买药物需要到附近小区购买。医院、药店作为养老的刚需配套，如何配置医药设施是体现养老地产规划的科学性。根据相关调查，养老地产需要提供一定程度的综合性医疗服务能力，某些养老地产虽然没有医院，但也靠近一些目标医院，也能达到服务群体的目的。但是某些养老地产如：卧云仙居完全是度假村性质，完全不具备医疗能力，实际上并不是真正意义上的养老地产，无法满足老年人居住养老的需求。个人认为其医疗能力必须是能初诊大部分疾病，能完成急救，能出诊慢性病。
由于老年人的特点是多病，慢性病，急诊。对于高端的养老必须考虑对老年人看病的需求。老年人对三甲医院有很大程度的偏好，因此离三甲医院的距离是老年人，特别是重病缠身的老年人对此更是有需求，三甲医院资源的便捷性成为养老地产的一个重要指标。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
3 文体休闲设施规划对养老地产的优势体现
经过调查：亲和源老人公寓、太申祥和山庄、东方太阳城、曜阳国际老人公寓、卧云仙居、绿地21城孝贤坊对比市区市郊养老院的环境都有很大的改善，能提供室外广场，垂钓，室内会所，书院，室内泳池等特色设施。
文体休闲设施是养老地产，特别是旅游养老地产规划的亲民性体现。文体休闲设施对于老年人来说是非常必要的，所有的旅游养老地产其主要体现都是其特点。但是通过调研，旅游养老地产项目的发展极度的不平衡，部分地产甚至主打CS野战区之类的主题，令人瞠目结舌。
其实大部分的养老院、养老公寓都能提供一定的文体休闲设施，特别是室内的活动场所。但是由于场地限制，通常室外场所缺乏。在这个方向上，旅游养老地产具有得天独厚的优势。旅游养老地产的室内设施不一定完善，但是室外广场基本都是标配，个别还有门球场、垂钓区等老年人喜爱的活动设施。
4 服务业的规划是养老地产的命门
服务行业的规划配置，是体现旅游养老地产的便捷性。养老地产内部通过调查：亲和源老人公寓内部有1个餐厅，周边小区有多个餐厅，内部无超市。太申祥和山庄内部有3个餐厅，东方太阳城内部有5～6个餐厅，有一个超市。曜阳国际老人公寓无餐厅，需要到附近农家乐特色就餐。卧云仙居有配套酒店，附近有农家乐，无超市。绿地21城孝贤坊小区内有大量餐厅小区，且有多个超市。
对比一般的市区一般养老院附近餐厅比较丰富，而且超市均在100米范围内。郊区一般养老院无论是餐厅和超市资源均较为不便。
基本上都能提供内部餐厅，但是内部餐厅的质量和款式有一定的局限性。根据调查，老年人对特色就餐有一定需求，特别是有亲友探视期间，这个需求的欲望比较的强烈。大部分养老地产内部并不能提供多元化的服务，而是通过周边小区、农家乐等方式提供多元化服务。
购物对于老年人来说是一个重要的自我体现手段。而旅游养老地产的购物体验都非常令人不满意。通常只有零星的小卖部提供简单的日常用品，特殊用品只能自带或托熟人捎带。由于网络购物业的发达，部分老人能通过网购解决问题，减少了一定的不适感。
养老地产的服务需求除了饮食和购物外，应该还要体现在差异化的护理需求上。通过调查，专业护理人员配比不能满足高负荷运作的需求，而社会化护理人员的安排基本是缺失的。导致护理服务能力不能配套供应。
5 合理规划下一个项目
龙门养生谷，针对上述的问题，在整个项目规划初期就进行了充分的讨论。部分利用周边社区资源，对于周边资源不足的部分采取自建相关设施加引入的方式。
按1400老年人养老的规模上，配套医院约5700㎡，同时与三甲医院建立绿色通道。周边配置15000㎡的商业群，优先保证药店、超市、饮食业的整体需求。同时与大多数养老地产一样配置了室内外的活动场所，配置了门球场、室外广场等老年人活动场地。通过内外部的设施规划，为老年人提供满意的配套服务。
但是项目的其他原因，对于差异化的护理需求没有能落实到这个项目上，也没有为相关的护理人员提供设施。这会在二期改造和红树湾项目中加大这方面研究，以求做得更到位。
结论
其实旅游养老地产属于一个新兴需要探讨的行业。如何对医院、药店配置科学化，如何对文体休闲设置配置亲民化，如何对服务设施配置的便捷化，各个项目都有自己的见解。在未来，需要深入市场直接了解需求，把相关的配套标准细化，才能让这种项目规划更合理，让旅游养老地产可以名副其实为老年人服务。
论文作者:梁晓玉
论文发表刊物:《科技中国》2016年6期
论文发表时间:2016/10/17
标签：地产论文; 老年人论文; 设施论文; 养老院论文; 旅游论文; 需求论文; 仙居论文; 《科技中国》2016年6期论文;