新疆石油管理局有限公司克拉玛依物业服务公司金龙镇分公司 834000
摘要：房屋物业的公共设施由很多部分构成，电气设备就是其中之一。为了提升房屋物业的使用质量，使其更好的发挥应用价值，做好房屋物业中电气设备的管理与维修工作就显得尤为重要。为了能够促进我国房屋物业中电气设备的管理为维修工作的顺利开展，本文针对电气设备的管理与维修工作要点进行了分析。望能够给房屋物业的工作人员带来一定的启示作用。
关键词：房屋物业；电气设备；管理与维修；要点分析
随着我国城市化进程的加快，小区住宅、商场、办公写字楼等房屋建筑在数量上呈现了快速增长趋势。这些楼宇建筑也与人们的日常工作或者生活有着越来越紧密的联系。而且，在人们生活水平逐渐提高、用电量徒增的背景下，人们对房屋物业中电气设备管理与维修工作提出了更高的要求。
一、房屋物业中电气设备的管理要点
做好电气设备的管理工作，可以防止电气设备因为管理不当造成机器零部件的损坏，进而影响电气设备的正常使用，以及增加电气设备在整个物业公共设施中的投入成本。因此，做好电气设备的管理工作十分重要。具体的工作内容可以细分为以下几个方面。
（一）制定完善的运行管理机制，保证电气设备的运行管理工作以及事故处理工作的正常进行。为了保证投入工作的每台电气设备都能够正常运转，并且减少因为操作不当引起的故障损坏，可以通过制定完善的运行管理机制，从而使得工作人员都能够按照使用规范来操作每台电气设备，这样也就减少了工作人员对电气设备盲目的进行操作或者操作不当引起的设备故障，从而加重后期的维修工作负担，也增加了物业的设备购置成本与维修成本。由于电气设备在实际运行的过程中会受到气候变化或者天气变化的影响，这就需要工作人员全面的掌握气候或者天气变化给电气设备带来的具体影响，从而有针对性的寻求解决措施。另外在电气设备的管理工作中，如果突发事故，需要认真追查引起事故的原因并对症下药，从源头上杜绝此类事故的再次发生。为了减少人为因素导致电气设备突发事故，要完善工作问责奖惩制度，对于存在工作疏忽的工作人员，一定要按照规章制度给予惩罚，表现优异的工作人员则要给予物质或者精神上的奖励。
（二）对电气设备的基础资料进行有效的管理。房屋物业管理部门可以针对每台电气设备建立一份专属的资料档案，档案可以划分为两个部分：原始资料和运行管理资料。原始资料比如像电气设备的购置发票、使用说明、合格证等等；运行管理资料既是对每台电气设备实际运行情况、运行前或者运行后的设备检修情况、以及设备发生故障的记录。这些档案资料，就如电气设备的名信片，通过资料就可以对设备的情况进行全面的了解。
（三）做好电气设备零部件的维护管理工作。为了保证电气设备性能的良好，电气设备在被采购或者引进投入使用以后，需要经常不断的对零部件进行维护管理工作，防止零部件因为存放不当引起的性能退化，从而影响了电气设备的正常运行。在实际的维护管理工作中，作为管理人员要做好零部件的防尘、防潮工作，防止零部件上灰尘堆积引起电气设备运行缓慢或零件破损。同时为了防止零件破损导致电气设备无法运行，需要做好零部件的更新换代工作，保证投入使用的电气设备的每个零部件都是性能良好的零部件。
二、房屋物业中电气设备维修要点分析
房屋物业中电气设备一旦出现故障，就会影响到物业管理工作的效率。因此，及时的做好电气设备的维修工作可以将不利影响降到最低。
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（一）对引起故障的原因进行调查
只有了解清楚引起故障的原因，才能够有针对性的给出维修意见并指导实际的维修工作。因此，维修人员可以向电气设备出故障时的操作者了解情况，包括操作者的操作行为是否存在错误，以及电气设备发生故障时都有什么表现，在专业维修人员未到来前，是否有其他工作人员对电气设备进行过修理，如果有进行修理，都实施了哪些修理行为等等，只有将这些细节情况了解清楚，才能够有助于维修人员了解引起故障的原因，从而有针对性的进行维修，进而可以避免因为维修不当而加重电气设备的损坏等不良影响。
（二）直观的检修措施
维修人员在向电气设备发生故障时现场的工作人员了解情况的同时，也需要自身参与电气设备故障的检测。首先可以对故障电气设备进行肉眼观察，看设备的外在零部件结构是否有污垢油渍、是否有损坏，电气线路的绝缘部分是否有烧焦或者损坏现象，或者电气的开关是否正常等等；其次，电气设备在未损坏和损坏状态下运转时所发出的声音会有所不同，通过声音的比对，来检测出电气设备的故障；然后，可以通过鼻子辨别一下故障电气设备所在的环境是否有烧焦或者平常不曾有的难闻味道，以此来判断是否是电气设备的线路故障引起的设备损坏；最后，通过触摸机器设备相关部位的温度，来判断机械设备的故障源。总之，在向操作人员了解的前提下，通过直观的检测方法，可以提高故障排查工作的效率，从而为修理工作打下坚实的基础。
（三）使用仪器、仪表等检测工具辅助检查
有时候电气设备的故障检测工作需要用到一些专用的检测工具方能进行。比如，检测电气设备的电压，用普通的问询或者单纯的肉眼检测是无法完成的，这就需要用到万用表来快速的检测出电压是否存在异常。为了排除电流是否有异常，需要用到钳形电流表。测量电气设备的温度时，尽管有时候可以用手触摸进行初次的感知，但是对于机器整体的温度而言，则需要用红外线测温仪进行测量，这样得出的数据准确，而且可以避免因为机器温度过高对身体造成烫伤。测量设备的运转速度，肯定就需要用到测速仪。在经过专用测量工具进行测量后，通过对得到的数据进行分析，就可以进一步的检测数电气设备发生故障的原因。
（四）维修电气设备需要遵循一定的原则来进行
为了检测出故障原因，需要对故障发生时的现场工作人员进行问询来了解故障原因，然而在进行手动检测，这个是遵循了先动后再动手的原则；在寻找到故障原因后，方可对电气设备进行调试；不管是检测故障原因还是进行后续维修，都需要遵循先外部后内部的原则；维修时需要先对电气设备进行污垢的清除，再进行后续的维修工作；具体的维修工作有时候是静态的，有时候是动态的，需要先进行静态的维修，再进行动态的维修。
三、结束语
总之，为了房屋物业更好的为人们服务，发挥出其应有的价值，就需要房屋物业管理人员做好电气设备的管理与后续维修工作。为了提高管理与维修水平，需要在电气管理上将工作细化，在电气设备维修上也要遵循先检测故障原因，在进行针对性的维修，同时也要按照规定的维修原则开展后续的维修工作。只有这样，才能够促进房屋物业中电气设备的管理与维修工作的正常进行，也方能保证投入使用的每台电气设备都能够正常运行。
参考文献
[1]关铁男.房屋物业中电气设备的管理与维修[J].黑龙江科技信息，2016，(03):213.
[2]石勇.住宅小区智能化系统的设计与开发[D].西安科技大学，2016，（03）
论文作者:朱世文
论文发表刊物:《基层建设》2018年第24期
论文发表时间:2018/10/1
标签：电气设备论文; 故障论文; 物业论文; 工作论文; 房屋论文; 零部件论文; 原因论文; 《基层建设》2018年第24期论文;