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摘要：我国房地产历经几十年的发展，在土地资源的减少、政府投资的管控、行业投资的竞争、人力成本的上升等压力之下房地产企业也在不断自我革新，从原来单一的设计、建造、销售的经营模式逐步发展到产品规划、设计创意、建设配套、租赁售卖、托付管理等的项目运营模式。工程管理和成本管理是房地产企业发展竞争的核心基础工作。因此文章重点就房地产工程管理与项目成本管理展开相关论述。
关键词：房地产工程；工程管理；成本管理
房地产企业采取科学有效的措施，将建设思想在建筑物中进行充分展现。在开发过程中，房地产开发企业按照国家相关的规定和要求，对施工工作进行管理。在项目立项前期，就需对土地利用、资金平衡、规划调整、群众安居、城市面貌等多方面综合考量，定出可行性方案，为政府决策作出依据，满足财政、城建、群众安居多方面要求。在具体的操作过程中，房地产企业应该采取正规的措施，获取土地开发的使用权，组织专业的设计人员进行科学的设计，当所有准备工作完成后，房地产企业再采取招标的方式，选择专业技术强的施工团队进行施工。对房地产工程进行管理是进行建设管理的主要内容之一，直接关系着房地产企业的实际效益，也是保证施工可以顺利进行的主要方式，使工程建设资金可以进行合理使用，优化房地产建设资源，在规定的时间内顺利完工。促进房地产建设工程可以在和谐、有序的环境中进行。因此，也可以说，房地产建设企业应该充分认识到建设管理的重要性，应用现代化建设管理理念对房地产开发项目进行科学管理，促进房地产企业的发展和完善。
一、房地产项目管理与施工项目管理的区别和相同点
房地产项目管理的实质就是“建设工程管理”，从项目全生命周期来讲涉及建设工程项目的全过程管理，包括决策阶段、实施阶段、和使用阶段；从参与各方来讲涉及参与建设工程项目的各个单位，包括投资方、开发方、设计方、施工方、供货方以及项目运营期的管理方（物业公司）；施工项目管理其实质是“工程总承包项目管理”，主要体现在项目生命周期的实施阶段，而其参与方主要为施工方自身。无论是房地产项目管理还是施工项目管理包含的工作内容基本是一致的，主要包括：安全管理、投资（费用）控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理、组织和协调。
二、房地产开发项目建设工程管理的优化对策
（一）精细化分工，专业的团队干专业的事
在项目策划阶段引入全程策划机制，根据项目特点进行包装策划，在项目的设计、销售等各个阶段挖掘项目自身特点，以力求达到建设方项目开发效益及销售同期的市场占有份额化。专业策划团队在项目初期参与，也可以将市场的要求在项目的规划、方案设计、分期开发步骤等前期工作中即得以贯彻。房地产企业理性、成熟的发展，也表现在行业分工的日益细化，“开发商-策划公司-设计部门-施工企业-代理公司-物业管理公司”将组成强强联合，形成房地产项目开发销售的产业链。
（二）做好房地产工程招标阶段的管控工作
房地产工程的项目招标阶段，需要并存公正、公开、公平以及诚信的基本原则，更需要严格依照我国法律来开展相应的工作。造价管理人员则需要对相应的招标信息数据进行整理，认真核实，对有价值的信息进行深入分析和挖掘，确保招投标工作按质按量完成的基础上保障房地产企业的根本利益最大化。除此之外，对于施工合同的签订和管理工作也需要引起高度的重视，才能有效的保障实际建设质量以及建设进度，提升费用控制有效性。具体工作的开展需要分为三个阶段：首先需要确切了解投标单位的情况，相应的资质证书，实际工作能力、履历以及经验，根据工程的实际需要择优选取；然后，开展科学的定标工作，形成以工程量清单为判定的合理依据和标准，防止违规操作的产生；最后，对于合同的内容、标准以及其他注意事项需要严格按照标准和方案来施行，同时也要求房地产企业严格按照合同开展，避免不必要的经济纠纷，对工程项目成本进行有效管理。
（三）做好房地产项目施工阶段的管控工作
房地产的项目施工阶段，房地产企业需要对合同进行有效的管理，重视施工质量和施工成本的管理控制工作。房地产项目的施工合同主要是对工程款的拨付、工程变更、工程结算、索赔处理等限定，对于整个房地产项目建设项目的费用控制、工程进度推进以及工作施工质量具有良好的保障。其中，还需要对施工合同中的违约行为进行相关约定，对于施工合同工期、施工合同价款结算等等内容进行准确的描述。在施工准备的成本管理工作需要做好良好的岗位分工和授权，确保项目决策、预算管理、支付管理、竣工决算、监督检查等多方面的工作都有相应的专业人员各负其责。房地产企业应高度重视施工阶段的工程变更管理工作，首先应牢牢把住工程变更审批关，坚决拒绝不必要、可有可无、甚至是故意编造的工程变更。其次，企业内部应建立有效的工程变更审批机制，工程管理部门、财务部门、成本部等都应该参与工程变更审批，必要时委托专业造价审计单位进行认真的审核。最后对于批准的工程变更应加强监督检查，确保施工单位按照批准的方案和内容实施变更。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆此外对于更换材料设备的工程变更或者原属于暂定材料设备的确定，施工单位应提供多种品牌型号的材料设备供建设单位选择，建设单位还应对施工单位报价进行审核，必要时建设单位甚至可以自行组织材料设备采购，通过招标方式降低材料设备价格。
（四）对工期进行控制、重视验收管理
房地产建设项目的工期把控是进行房地产开发项目的关键。在规定的时间内顺利完工交房，不仅可以为建设企业增加经济收益，同时也可以使房地产消费者的利益得到保证，这是一个利益的集合体。因此，应该根据实际的建设情况，对施工单位进行全方位的监督，制定符合实际建设需要的开发进度计划。相关施工单位可以充分利用现代先进的管理软件对项目进度进行科学管理。在不同计划的控制上，应该积极配合监理人员对施工进行多方面的检查。如果在检查过程中发现问题，应该立即查找问题出现原因，并采取补救措施，确保工期顺利完成。同时，还应该加强对工程验收工作的重视，熟悉各项验收的基本程序及前置条件，并在验收之前事先准备好相关资料，便于验收工作的开展，减少因为验收缺乏资料等原因，影响工程的竣工。
三、房地产工程项目成本管理优化措施
（一）项目投资决策
项目投资决策是对建设方案进行技术经济比较后做出判断和决定。项目投资决策正确与否是项目建设的成败的首要环节和关键因素，关系到项目工程成本的高低和投资效益的好坏。决策期的成本管理工作首先对于项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。然后对各项技术经济的决策，特别是建设标准的确定、工艺的评选、设备选用、材料的选择等，结合项目的实际情况，在满足使用功能和生产要求的前提下，将技术和经济有机结合进行设计多方案比较，为项目决策提供依据。
（二）项目规划与设计
项目规划设计的基本作用为规划建设项目和描述实施意图，因此，发挥桥梁的作用，可以沟通处理技术与经济关系，并且可以更好地规划建设项目的经济性。
初步设计的概算，简称“概算”，是初步设计阶段概略地计算建设项目所需全部建设费用的文件。初步设计的概算也可称为详细估算或是投资估算，其对估算的精度要求应控制在±5%以内，重点在于设计的成本控制，对设计部门提出限额设计，比如钢筋、混凝土用量规定上限值。以拿地估算的成本为基础，要求设计按估算成本进行设计扩初，并在设计图审时提出成本优化的合理建议，在强化设计人员成本意识的同时进一步达到控制投资的目的。施工图预算是在施工图阶段，依据各专业设计的施工图和文字说明而编制的全部工程造价预算。编制中应采用现行的工程量清单规范、预算定额、地区材料构配件预算价格、各项费用标准和地区单位估价表、现行的设备原价及运杂费率，以及有关的其他工程费用定额。
（三）项目工程招投标的控制成本
项目工程开展招投标活动有利于房地产企业择优选择施工企业，有利于降低工程造价，有利于工程质量及进度按工期交付使用。房地产企业在招投标过程中对招标文件及工程量清单的编制必须全面、完整、清晰，材料和设备品牌指标、施工工艺必须明确，避免因描述不清及工程量清单缺漏项而引起变更。招投标阶段成本控制以施工图预算为基础，若出现超控制成本的子目，需经设计、成本、工程多方协调研商，查找原因，避免在项目后期再次发生，也可作为其他项目成本的参照。房地产企业一定要摒弃谁价格低谁中标的原则，应采用合理低价中标的评标办法，对于明显低于市场价格的报价直接作废标处理，因为很多施工单位往往通过低价中标后，在施工过程中千方百计制造工程变更，增加工程费用，不但成本难以控制，而且会严重影响工程进度。
（四）项目工程施工过程的动态成本
施工阶段的成本管理是指房地产企业以招投标文件及工程量清单、施工合同、设计图纸为依据开展的成本管理工作。主要有以下几方面：①抽查复核。对所有进入施工现场的设备、材料全面管控，是否按约按期履约执行，是否达到约定的品质质量，是否提供完整的资料清单等，对延期送达、质量不达标、资料不全的设备及材料采取罚款、退货更换或解除合约的管理制度。②计划控制。按项目施工各项节点编制月度资金计划，按实审核各项工作（包括采购合同）的进度完成情况，按约审批各项工作的进度款项（包括采购合同）的支付等，确保合同总额不超付多付的管理限制。③核算分析。过程核算工作主要有三类，即设计变更的经济核算、工程变更的数量核算、新增项目的价格核算。设计方案修改、合同清单遗漏、施工条件变化等会引起合同总价的变更，及时分析设计变更的经济性、施工数量的准确性、新增单价的合理性，监控项目成本增减的动态管理，为后期结算工作提供依据和保障。
（五）项目竣工的结算成本
项目竣工结算的基本含义为根据合同规定的内容，在约定的时间内完成结算工作，同时，项目需要经过竣工验收合格后，才可以与发包单位进行最终结算。项目结算主要依据合同约定、竣工图纸（供货签收）、设计及签证变更、工程验收等资料，区分各承包单位项目现场的施工界面，调查各承包单位间的工作逻辑关系（部分施工变更了施作方和承担方），是对工程项目按照实际发生的量和价所进行的动态计算。结算签认后将全部过程资料整理存档，对应最终的结算清单编辑平米指标、单方含量、变更百分比等分析指标，作为其他项目投资测算、设计概算、成本估算的参考。
综上所述，在业主方项目管理的作用下，能够为建设工程项目管理状况的改善及效果的增强提供相应保障，使得其项目管理更加科学。同时成本管理工作是一项涉及面广、任务烦琐的系统工作，具有较高专业性及较强实践性，在实际工作过程中需要考虑较多因素，合理有效地控制、解决各类因素的产生，科学化、精细化地管理目标，有助于企业长期、健康的发展。
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论文作者:娄舟磊
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年9期
论文发表时间:2019/8/22
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