摘要：近年来，房地产项目前期设计问题得到了业内的广泛关注，研究其相关课题有着重要意义。本文首先对相关内容做了概述，分析了当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题，并结合相关实践经验，从多个角度与方面提出了房地产项目前期设计的改进措施，阐述了个人对此的几点看法与认识，望有助于相关工作的实践。
关键词：房地产项目；前期设计；问题；改进措施
1前言
作为一项实际要求较高的实践性工作，房地产项目前期设计的特殊性不言而喻。该项课题的研究，将会更好地提升对房地产项目前期设计中存在问题的分析与掌控力度，从而通过合理化的措施与途径，进一步优化该项工作的最终整体效果。
2概述
近几年随着房地产业的迅猛发展，一个与房地产业息息相关的产业——房地产规划设计服务业成了一门炙手可热的职业。究其原因，我们不难发现，如何向市场提供设计好、质量高、环境优的房地产产品，是房地产业在新的市场环境的下如何取得较好业绩需要考虑的重要问题，因此作为房地产开发前期的设计规划理所当然的成为房地产业工作的重中之重。
城镇房地产开发过程中，房产开发项目与施工建设方案通常是由开发商内部管理人员自行拟定的，并没有真正考虑到规划、设计与建设施工过程中有可能会出现的问题，如设计不周全、设计深度不够等等，此外由于设计周期偏短，急于开工建设等因素，导致设计规划没创意，设计理念不新颖，不能吸引社会有需求群体的热衷与青睐，从而大大地影响到后期使用和经济收益。
3当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题
3.1前期设计中对场地选择与判断的失误
很多现行的房地产项目前期进行规划和设计时，对所在区域内的地理位置以及周边环境均缺乏较为全面的调查和分析。比如，针对一些自然景观区域内或者靠近城市中心的地理位置，建造了高档的单体别墅产品，从企业效益而言，可能并不会造成效益损失，反而是，这些房地产开发商进行设计的当初，只考虑了“眼前利益”。这样的设计从长远考虑，带来的土地级差效应会和我国提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
3.2前期设计中对市场和目标客户群缺乏分析
对于房地产市场而言与众多其它市场的基本属性，都是一致的、是动态的、也是变化的。在很多国内房地产项目进行定位阶段，只考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，缺乏对目标客户群的深入分析，由于建筑类项目建设周期较长，项目定位仅考虑了开发初期的市场，缺乏对目标客户群的深入分析。
3.3房地产建筑设计师存在的问题
在当前房地产现行的设计体制下，建筑行业细化的职能分工，也使得建筑设计师们日渐狭隘，在国内很多房地产项目实践中，由于缺乏对项目所处区域、地质和环境以及周边设施的综合了解，以及在前期设计中盲从开发商的意愿，已经逐步使得很多建筑设计师们丧失了建筑学在人居环境建设中主导基本作用。
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4房地产项目前期设计的改进措施探讨
4.1居住空间的舒适性是户型设计的重点
首先，居住适用性是舒适的前提，要在房屋面积适当的情况下，保证功能分区适用，让居住者能合理支配自己的生活空间，因此，在户型设计时要根据功能的多少来合理考虑住宅的面积，以面积紧凑、实用率高为设计核心，保证各功能区大小适当，完全够用又没有闲置浪费；其次，要确保各功能空间的私密性，是获得舒适的必要条件，设计师要加深对“公私分区”户型设计原则的理解，将整体空间分为公共生活区、个人生活区和生理生活区三个部分，使其各自有适合自己的位置，各功能区之间既要相互联系，又要恰当的进行分区，确保其各自的私密性，使各种生活空间的生活行为适得其所，进而获得最佳居住空间环境；再次，空间可改与灵活性是居住舒适的补充，设计师要提高现代住宅室内空间质感，必须在室内空间效果的趣味性和丰富性、空间的动感流畅、交通空间的重新定位以及室内自然光照环境设计上进行全方位考虑，可以通过考虑室内空间的高度、形状，不同空间在平面中、竖向上的关系，开窗的位置及形式等在满足相应法规的同时，可加入更多的个性化因素，再刻意组织空间序列的抑扬顿挫及开合收放；最后，无障碍设计是居住舒适的人性化要求，在户型设计中要考虑好无障碍设计，尽可能避免地面的高差，加大走道和各种门洞净宽的尺寸，设置防滑地面等，人性化的设计能够瞬间抓住消费者的心理需求，满足其使用需要。
4.2设计要因地制宜、与时俱进，切合现代人的心理需求，要有前瞻性。
“工欲善其事，必先利其器”，优秀的住宅户型设计离不开缜密的调查，在进行住宅小区的整体规划和户型设计时，开发商和设计师要对市场和消费群体有充分的了解：项目的目标人群是哪些群体？他们的个体社会经济地位如何？这些群体的文化背景如何？有怎样的偏好和习惯？除了对目标人群进行详细的分析外，还要考虑当地的风土人情、地理文化等的差异，不能照搬照抄以往的设计。对这些问题进行仔细核实之后，要充分考虑到每一种用户的需求，只有这样才能对市场准确定位，才能充分满足不同的消费者需求。户型设计的多样性，住宅质量的提高，必须针对不同的消费层次，必须考虑到不同文化的人群，要看清楚户型设计的新方向，要明了错层户型设计、跃层式户型设计、复式小户型设计等等的区别，考虑用户需求的多样性，才能充分切合现代人的心理需求。
4.3在设计中注重节能环保，引入健康生态理念
房屋设计中的节能环保理念已经被越来越多的人所接受和认可，因此，在房屋设计中要想实现住宅节能省地，就必须考虑建筑容积率，并结合规划优化空间布局，减少对土地和空间的占用。在户型设计中，要严格按照国家住宅建筑节能设计标准，控制体形系数，优化平面空间，尽量避免东西向房间，适当控制外窗面积，采用隔热材料，减少热桥对能源的损耗等，以达到全年能耗节约50%的要求。
5结束语
综上所述，加强对房地产项目前期设计问题的研究分析，对于其良好实践效果的取得有着十分重要的意义，因此在今后的房地产项目前期设计过程中，应该加强对其关键环节与重点要素的重视程度，并注重其具体实施措施与方法的科学性。
参考文献：
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论文作者:张云蛟
论文发表刊物:《基层建设》2016年第33期
论文发表时间:2017/3/3
标签：房地产论文; 户型设计论文; 项目前期论文; 空间论文; 需求论文; 房地产项目论文; 市场论文; 《基层建设》2016年第33期论文;