佟延帅
北京中维泰禾置业有限公司 或者泰禾集团 101111
摘要：房地产项目从工程招投标制度的实施，施工阶段监理制度的完善及工程结算的全面审核，使工程造价在事中及事后得到较好的控制，但是作为设计阶段的事前造价控制，仍未得到很好的控制。据分析，设计费用一般只相当于建设工程全寿命费用的1%，但正是这1%的费用却基本决定了几乎整个工程的全部费用。由此可见，设计质量对整个工程建设的效益是何等重要。本文介绍了房地产项开发项目设计阶段的成本控制措施。
关键词：限额设计；投资控制；设计招标
引言
设计阶段是房地产开发项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。设计阶段对项目投资的影响是极其重要的，特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%-95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。下面介绍项目设计阶段成本管理的主要措施。
1、实行设计招标，择优选定设计单位
设计单位的选择是设计阶段成本控制的第一步。同一个项目，同样的设计要求和规范，不同设计单位来设计，最终呈现的设计成果也是千差万别，无论其平面布局与流线设计、立面风格与用材、各功能空间的面宽与进深，项目整体结构形式，暖通电气系统的选择，乃至项目钢筋含量、混凝土用量等都会有很大差异，这些都直接影响了开发项目的建安成本。有如此大差异主要是因为各设计公司的设计水平参差不齐，有些商业化程度较高的设计公司对于设计流程有全面的控制标准，可以避免设计过程受人为因素影响；同时各公司各有擅长，有些公司擅长住宅，有些公司擅长办公，或者擅长商业等等，这些各公司对于非擅长的建筑类型，没有经验的积累，设计过程容易非常保守，或者容易失控。
房地产开发企业应通过招标来选择合适易管、态度重视、项目业绩好、服务意识强、市场口碑好的优秀设计单位从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的设计变更及工程洽商。
在设计单位确定之前，可以邀请几家有实力的设计单位或资深设计师通过设计方案竞赛等方式来优选设计单位和建筑方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。也有利于控制项目建设投资——中标方案一般所作出的投资估算能控制或接近招标文件中规定的投资范围，同时也有利于缩短设计周期，降低设计费。
2.开展限额设计
限额设计是建设项目投资控制系统中的一个重要环节，一项关键措施。限额设计即在设计中以控制工程量为主要内容，抓住控制工程造价的核心，从而能有效地克服和防止成本失控的现象，使房地产开发的投资获得尽可能大的经济效益。同时，推行限额设计有利于增强设计单位的责任感，在实施限额设计的过程中，通过奖罚管理制度，促使设计人员增强经济观念和责任感，使其既负技术责任也要负经济责任。实践证明，限额设计是控制工程造价，合理使用人力、物力、财力，提高投资效益行之有效的手段。
限额设计的控制过程是合理确定项目总投资限额，科学分解投资目标，进行分目标的设计实施，设计实施的跟踪检查，检查信息反馈用于再控制的循环过程，同时在整体的循环过程中，要求各专业设计人员认真研究实现投资限额的可行性，对项目的总图方案、工艺流程、关键设备、主要建筑和各种费用指标提出方案比选，作出投资限额决定。限额设计应贯穿设计全过程，包括概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计，均要有不同的限额设计要求。限额设计主要包括以下两方面内容：
第一：造价指标限额，即为满足投资或造价的要求限定的成本限制值，如土建单平米造价、外立面单方造价、园林单方造价、室内精装修单方造价等。造价指标与设计应是相互制约，相互修正的循环过程，而且造价指标应随设计过程的逐步深入提出越来越精确的指标要求。如在方案阶段进行投资估算，控制项目的总投资额，并对方案进行修正，指导初步设计；在初步设计阶段进行初步设计总概算，将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程；在施工图阶段，各专业在保证使用功能的前提下，根据限定的额度进行方案筛选和设计，并且严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以保证总投资不被突破。
第二：经济性技术指标限额，即为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值。如：建筑物层高、窗地比、墙地比、地下车库层高、地下车位平均面积、建筑物钢筋含量、建筑混凝土含量、建筑可售比等。按高层统计，以上经济技术指标基本上锁定建安成本的 60%左右。作为限额设计的经济技术指标应满足客户敏感度低、影响成本大、离散度大、易控制、好执行的技术要求。同时根据项目的所处区域、项目的设计风格、项目的平立面方案等相关内容对限额指标的影响，可以将限额指标设置合理的浮动范围。
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3.采用合同措施
第一.合同内明确设计周期。在合同签订之前，房地产开发企业应根据项目总工期要求及项目特点，与设计单位协商确定合理的设计周期。要注意设计周期的合理取值，重视设计周期对总成本的影响。首先设计周期过长，会相应顺延项目竣工日期，会降低资金的时间价值，导致贷款利息的增加即住宅房地产开发项目的期间费用的上涨；另外设计周期过长，导致工期的增加，使得市场风险变化可能越大，毕竟住宅房地产开发项目受到政策及市场的影响相当大，而且会对产品的实际价值产生影响。但设计周期如果过短，会导致设计人员忙于赶工，不仅设计方案的经济性考虑不周，甚至本身设计质量就得不到保证。
考虑如何在保证质量，不增加成本的前提下缩短设计周期成为重要问题。需要做到以下两点：
首先，房地产开发企业组织管理的重视。房地产开发企业应针对项目特征指派熟悉设计流程、施工工艺及成本控制的专人负责与设计单位的沟通与联系，最好能够做到设计现场办公。对于设计过程中存在的问题可以尽快解决，避免将时间浪费在各单位部门的工作交接传达的过程中。房地产开发企业还需重视工序的前置和搭接，住宅房地产开发项目的设计涉及专业较多，而一家设计单位往往有同时进行这不止一个项目的设计的工作，因此应注意各专业人员的工序前置和搭接，避免窝工浪费。
其次，推广标准化设计。工程标准设计通常指工程设计中，可在一定范围内通用的标准图、通用图和复用图，一般统称为标准图。在工程设计中采用标准设计可促进工业化水平、加快工程进度、节约材料、降低建设投资；工程建设标准规范和标准设计，来源于工程实践经验和科研成果，是工程建设必须遵循的科学依据。大量加以实施，能在工程建设活动中得到最普遍有效的推广使用，这是科学技术转化为生产力的一条重要途径。抓设计质量，设计标准规范必须先行。据统计，采用标准设计一般可加快设计进度1～2倍，节约建设投资10%左右。
第二.合同内明确设计奖优罚劣条款。目前设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计取，这样就不利于设计单位加强成本控制，造成设计保守、不合理、浪费大等现象的产生。如果实行设计质量奖优罚劣的制度，设计单位就会在批准的项目投资限额内，认真的进行多个方案的技术经济分析和比较，在保证安全和不降低功能的前提下，采用新方案、新技术、新材料、新工艺。节约了工程投资，应按节约的投资限额给予一定比例的奖励；反之对超过投资额的设计单位给予一定的罚款，做到奖罚分明。
第三.合同内明确设计质量控制的限制条款。 由于设计文件的“错、漏、碰、缺”难以从根本上杜绝，这些往往使房地产开发企业十分被动，使设计师的执业水平与职业道德成为影响工程项目成败的主要风险因素。因此可以尝试在设计合同中列入一些限制条款。要求设计单位进行2-3次的图纸自查，并提供图纸自查的问题及修改意见。
第四.其它问题的控制条款。对于因设计单位设计错误、设计延误时、施工过程中的设计配合不到位导致的房地产开发企业的损失，均在设计合同中进行约定，明确双方应承担的风险，提高工程设计质量。针对设计人员经济观念淡薄、设计变更随意性大的倾向，在选定设计单位签订设计合同时，还应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款。
4、加强图纸审核工作
加强设计出图前的审核工作。在设计图纸出图前，严格质量审核。对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审查，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。提高设计概算和施工图预算的准确性，防止“三超”（概算超估算，预算超概算，结算超预算），具有重要的实际意义。具体而言，就是充分认识施工图审核、设计交底、图纸会审工作的重要性，积极采取事前控制方法，将问题消除在萌芽状态，或提前拟定好补救措施，以求在实施过程中尽可能减少返工量或危害带来的损失，合理控制成本。由于施工图是多专业多人员协作的结果，其中难免有错、漏、碰、缺之处，如果不及时发现并改正，就会给建设单位和业主带来重大经济损失。
因此，设计单位提交施工图设计文件后，房地产开发企业应组织各方面的技术业务人员，甚至聘请外部专家如施工图审查公司，对这些文件进行审核。应重点审查以下几方面的内容：设计文件内容是否准确完整，设计深度是否满足施工阶段的要求，并符合国家及地方规定的要求；使用功能及质量要求是否满足国家及合同规定的要求；经济合理性是否有保障，是否满足项目成本控制目标的要求。只有审核合格的施工图设计文件，建设单位才允许其进入下一道工作程序。如果审核不合格，则应坚决要求设计单位予以修改后再进行审核验收，直至通过为止。
5 结束语
综上所述，开发设计阶段的成本控制是一项系统、复杂的工程，从初时的设计招标直至施工图纸设计的落实等各个方面都贯穿其中。针对于此，严格对招标制度的完善、限额设计的落实、采用合同措施、加强图纸审核等方法加强开发设计阶段的成本控制，才能最终有效的控制整个房地产项目成本，实现在尽量小的投入下获得最大的经济效益。
参考文献：
[1]胡树红.浅析房地产开发项目设计阶段的成本控制[J]建筑经济.2011年S1期
[2]尹贻林.工程造价计价与控制[M]京：中国计划出版社，2013.
[3]郭俊生.浅析房地产项目成本控制[J]科技资讯，2009，（18）.
论文作者:佟延帅
论文发表刊物:《基层建设》2015年15期供稿
论文发表时间:2015/12/17
标签：限额论文; 单位论文; 项目论文; 阶段论文; 施工图论文; 图纸论文; 成本控制论文; 《基层建设》2015年15期供稿论文;