浅析我国房地产融资证券化，本文主要内容关键词为：融资论文,证券化论文,我国论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1990年诺贝尔经济奖得主夏普和米乐曾通过实证的分析和逻辑的推导提出：不动产证券化将成为未来金融的发展重点。国外房地产业的发展经验表明，房地产融资证券化是提高企业筹资能力的最为有效的手段。具体到我国，随着经济体制改革的深化，如何促进我国房地产业和金融业的有机结合，使房地产和资金得到优化配置和有效利用已显得越来越迫切了。本文欲在研究并借鉴国外经验的基础上，对我国推行房地产融资证券化的理论与现实问题作肤浅探讨。
广义的房地产融资证券化包括两方面的含义：一是金融机构将房地产抵押债权分割成小面值的有价证券，面向公众发售，用筹得的资金再发放住房抵押贷款；二是房地产开发企业发行股票或根据开发项目委托银行代理发行住房建设债券，用以筹集资金。
由于银行对后者所承办的业务属委托代理性质，银行对发行股票、债券的企业经济效益、经营成败等不承担任何经济责任，所以本文仅就前者加以论述。
房地产证券化是房地产投资工具的一种创新，它对于公众参与房地产，积聚社会闲散资金方面的影响是深远的。证券化代表了房地产作为一种投资工具的现代化，可以促进资源合理配置。社会资金流入房地产这样的投资回报率较高的行业，使房地产市场、资本市场有机结合起来。
一、我国房地产融资证券化的必要性和可行性。
（一）必要性
1.是房地产业发展的客观要求。由于房地产具有不可移动性、整体难分、价格昂贵等特点，使得房地产投资金额大、市场流动性差，易造成房地产投资风险的过度集中，形成投资瓶颈，从而限制了房地产业的发展。房地产融资证券化则能将凝结于房地产商品中的巨额价值进行小额分割，并能化为可转让的有价证券出售给小额投资的大众，从而可迅速筹集资金，分散投资风险，促进市场流动。因此，房地产业的发展便有了证券化的客观要求。
此外，我国住房制度改革要求房地产市场迅速吸收资金，这就使房地产证券化的发展越来越迫切。要实现2000年人均居住面积8平方米的目标，约需投资5000～7000亿元，如此巨大的资金不仅需要国家的财政投资，商业银行的抵押货款和公积金的有力支持，更为重要的是要依靠社会大众资金，凭借证券化手段，才能迅速筹集到巨额住宅资金。可见，我国房地产业的发展客观上要求房地产证券化。
2.是金融业发展的必然要求。当今国际金融发展的证券化潮流将促使我国证券业的发展和证券市场的加速繁荣，并将使采取传统融资手段的银行受到挑战。在竞争中，银行业将不断拓展业务，推出新的证券商品，而投资基金、不动产信托是国际金融市场上普遍的安全性和获利性较为理想的投资方式，将大有前途。
同时，拥有大量房地产抵押债权的银行因一直存在短期投资与长期放贷的矛盾，在竞争中易陷入资金周转不畅的困境，势必造成银行的大量资金转向非房地产业的短期资金市场，从而制约房地产业的发展。而房地产证券化则可将其持有的长期债权流动起来，劣势变为优势。
（二）可行性
1.我国土地使用制度和住房制度改革为房地产权益的分割提供了前提条件。
长期以来，我国房地产产权关系模糊不清，土地所有者缺位，再加上房与地的分管体制，更造成土地及其地上建筑物产权关系混乱的局面。随着土地使用制度改革的出台，使用地单位逐步拥有了“真正”房地产产权。用地单位通过承租国有土地，补交土地出让金的方式拥有了土地使用权，便可在法律范围内自行处理，如土地入股、联营联建、转让、赠与、抵押等。同时，住房制度的改革使居民通过购买公有住房、微利房、商品房、自建、合建等方式逐步拥有了住房所有权，这不仅为土地和房屋的抵押开辟了道路，而且为其房地产权益的分割提供了条件。
2.巨额的社会闲散资金是房地产证券化的资金来源。据统计，我国城乡居民储蓄在1994年突破2万亿大关，1995年底已达29662亿元。我国居民的金融投资意识不断增强，其证券投资的心理承受力大有提高。目前居民的投资行为由过去的安全、稳定的银行储蓄，转向收益较高的证券投资，居民手中的有价证券占其资金总额的比例已超过10%，这可看出证券投资群体已形成。
二、美国的房地产融资证券化
美国房地产证券化的发展有两种主要形式：一是以项目融资方式推行的项目融资证券化；二是以住房贷款债券的发行为开端，使金融机构的债权开始流动的房地产抵押债权证券化。下面分别作一介绍。
1.美国房地产项目融资证券化。由于美国对项目融资证券化给予优惠政策，再加上多种项目机构组织形式（如：股份公司、合营、参股、合资等）和专家经营的优势，使得美国的项目融资证券化得到充分发展。美国房地产项目融资证券化主要有两种类型：房地产投资信托和房地产有限合作。
（1）房地产投资信托。具体有两种形态：一是权益型房地产投资信托；二是抵押权型房地产投资信托。其特性主要为：投资者不参与经营业务，采取股票或受益凭证形式，可上市交易，流通性强，经营期限分为定期和不定期，财务运作对大众公开，透明度高，并规定75%的资产必须为房地产，75%的收益必须源于与房地产相关的经营投资，20%的总收入可来自股利，并且必须将95%以上的税后所得分配给投资者。由于房地产投资信托不断推出新的债券，如收益型债券（即除利息所得外，可参与利润分配的一种债券），和可转换抵押债券（即可将持有债权转换成抵押财产的一种债券），使得房地产投资信托可以较低的利息成本筹措资金，而投资者则可用所得利润进行再投资或拥有房地产以抵御通货膨胀的威胁，从而使房地产投资信托具有较强发展优势。
（2）房地产有限合作。由一个负责有无限责任的经理合作人和一个或多个负有限责任的有限合伙人组成，以公开或私下募集方式筹集资金，用于房地产投资。
2.美国房地产抵押债权证券化。美国拥有由抵押借款人和贷款机构组成的一级抵押市场及由一级贷款机构和政府金融机构组成的二级抵押市场。政府的联邦住宅管理局（FHA）和退伍军人管理局（VA）是在一级市场上为抵押贷款提供担保的机构，这既保证了一级市场的贷款规模，又使该抵押贷款因有政府担保而易于出售。
为抵押贷款提供二级市场功能的是三个联邦机构：联邦全国抵押联盟（FNMA）、政府全国抵押协会（GNMA）、联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC）。其中GNMA是主要经营机构，主要经营：（1）购买联邦住宅管理局（FHA）退伍军人管理局（VA）保险保证的住宅抵押及农业住宅管理局的抵押；（2）买卖普通的、无保险无保证的私人住宅抵押；（3）在银根紧张或住宅市场萧条时，购进抵押，以增加金融机构资金流动性。
为防止抵押贷款违约的发生，二级抵押市场中的金融机构通常不向投资者出售抵押，而发行抵押证券和FNMA、FHLMC发生关系，即政府机构的信用工具。以这种方式，投资者的资金得到二级市场机构的担保，并且保证有关利息的支付。这种证券具有国家信用性质，信誉可靠，收益比同类证券（如国库券）高，而且经营方式灵活，具有较大流动性，因而使二级抵押市场更富效率、范围更大。
美国是具有发达的市场经济，具备高度完善的市场体系的国家，通过抵押贷款证券化并通过二级市场，把房地产抵押贷款市场和全国资本市场紧密联结起来，把本来不作抵押贷款生意的投资者间接引入抵押贷款市场，把居民拥有的各种短期消费资金间接地导入房地产信贷市场，作为长期资金加以运用，从而扩大了房地产投资的总量，增长了房地产金融资金的流动性。
三、发展我国的房地产融资证券化
房地产证券化作为一种国际趋势，已成为全球的一种金融趋势。我国虽已开始房地产融资证券化，并取得初步成效和经验，但如何把房地产从不动产转化为动产，为众多的小额投资者开辟新的投资渠道，分享投资房地产的利润，如何避免财团垄断，缩小贫困差距，抑制房地产价格飙涨和炒作风气等，都应认真吸收借鉴国外的成功经验。
1.房地产融资证券化有赖于宏观经济形势的好转，以及房地产融资证券化的制度环境建立。金融体制、投资体制、住房制度、企业制度改革的进一步深化，对资本市场的发展和证券交易市场的完善，对房地产证券化的一、二级市场的充分发育有很大的影响。国外房地产金融发达的国家，如美、日、德等国的房地产融资证券化的有效运转取决于一套完整的法规。因此，我国目前还应抓紧《证券法》、《银行法》、《保险法》、《投资基金管理办法》、《受益证券管理办法》等的出台。
2.加快建立房地产金融体系，培育多元化的机构投资者。我国的房地产金融业务是和政府的住房政策密切联系在一起的。因此，房地产金融机构要通过抵押贷款业务推动商品房的生产和消费，逐步实现住房商品化，居者有其屋的目标。根据我国目前的状况，主要是要实现商业银行的转制，设立房地产信贷部，积极开展抵押贷款，并且应组建住房储蓄银行及房地产抵押银行，适时组建政府住房贷款保险机构，使需购房而无适当抵押品的居民能贷款买房。
此外，在我国还应培育多元化的机构投资者。投资群体的大小直接对房地产融资证券化的兴衰产生重大影响，仅以上海为例，截至1995年底，股市所拥有的700万投资者中，机构只占1%，可见，我国目前培育机构投资者的任务相当重。
3.尽快建立房地产融资证券化制度。在具体操作上应首先具备以下条件：
（1）投资单位化。每份债券面值为50元或100元，使投资者依其能力而认购。
（2）完善二级抵押机构及市场，使住房抵押贷款流动起来，加速抵押市场的资金周转，以利打破地区住宅产业差异性约束，提高融资机制的运行效率。鉴于二级抵押机构的重要性以及安全起见，应由政府投资设立，同时还可以发行股票、债券等方式直接在资本市场上融资。
（3）法律法规的健全。
4.建立房地产投资基金。可在总结已有投资基金的经验之上建立房地产投资基金，由当地建设银行、信托投资公司等作为发起人向社会发行股票，所筹资金交于有投资经验的机构或个人进行股本运用。同时推出房地产受益债券，由具有经营业绩和房地产投资经验的信托公司发行。所筹资金用于房地产委托贷款及房地产证券投资等。政府也有必要对房地产投资基金加以扶持，明确有关税收、会计、审计方面的管理章程，还应注意房地产投资基金的设立、运作过程中的不规范作法，并积极推进各类房地产投资基金的试点。
房地产融资证券化是个渐进的过程，发达完善的资本市场和宽松的宏观经济环境是证券化的前提条件。我国的房地产融资证券化应针对我国的政治、经济、文化等特点，借鉴国外经验，探索出一条适合中国国情的房地产证券化道路。
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