ERP系统在房地产项目目标成本管控中的应用
吕俊
（绿地控股集团房地产事业二部 上海 200335）
摘 要： ERP系统作为现代企业管理项目的一种辅助工具，已在各种行业和场景得到广泛应用。本文就ERP系统在房地产项目目标成本管控中的应用进行介绍。目标成本法是国内各大房地产企业采用的房地产项目成本管控办法，借助于ERP系统的系统性、整合性、弹性、数据集中存储、便利性、提升管理绩效、组织间互动等特点，房地产项目全过程目标管控都可以在ERP系统上实现，本文以实际案例做了详细介绍，并指出ERP系统在房地产项目目标成本管控是结合项目利润率的目标成本管控，是全过程、动态的管控。
关键词： ERP系统；房地产项目；目标成本；动态成本
引言
企业资源计划（EnterpriseResourcePlanning，简称ERP）是指建立在信息技术基础上，集信息技术与先进管理思想于一身，以系统化的管理思想，为企业员工及决策层提供决策手段的管理平台，（1，摘自百度百科）是一种主要面向企业和项目，进行物资资源、资金资源和信息资源集成一体化管理的管理软件系统。
ERP系统从20世纪90年代概念提出，经过二十多年的发展，已经形成了非常完备的理论体系，已被广泛应用于各种行业和场景，特别是房地产项目，应用ERP管理系统可实现房地产项目的信息化管理，进一步提高业务管理水平，实现建设管理、成本合约、采购、营销、售后、行政管理等在一个统一的平台下实现数据的互联互通。本文主要就ERP在成本管控的应用做简单介绍和分析。
1 项目目标成本管控及ERP系统应用
房地产项目成本管控的办法虽然很多，但是中国现在大部分房地产企业采用的都是目标成本法：以给定的竞争价格为基础决定产品的成本以保证实现预期的利润。即首先确定客户会为产品付多少钱（对未来产品做营销定位，确定产品品质和售价），然后再回过头来设计能够产生期望利润水平的产品和确定各阶段实施成本。
因此房地产项目的成本管控核心是目标成本管控，而ERP系统具有系统性、整合性、弹性、数据集中存储、便利性、提升管理绩效、组织间互动等特点，已被各大房地产企业应用于项目目标成本管控。
2 项目全过程目标成本管控及ERP系统应用
房地产项目全过程大致可分为：可行性研究（拿地阶段）、设计阶段、招标采购阶段、施工阶段、售后（预决算阶段）等五个阶段。ERP系统已经可以在拿地后（即设计阶段开始）全过程对项目进行目标成本管控，有些ERP系统可通过大数据辅助可行性研究。
2.1 ERP系统在设计阶段目标成本管控应用
设计阶段是目标成本管控的关键和重点。虽然设计费在房地产开发费用中比例不大（一般只占建安成本的1%~2%），但对整个工程造价的影响很大（根据统计可达75%以上）。因此，设计阶段的目标成本管控不仅是对设计费用的管控，更重要的是对设计质量的管控。
据统计，房地产项目合理科学的设计可以降低工程造价约10%。现在借助ERP系统的介入，开展限额设计可有效控制造价。通过ERP系统设置的目标成本评判参数可以非常直观和定量的体现设计优化的程度，评判设计的科学性。
2.2 ERP系统在招标采购阶段目标成本管控应用
招标采购阶段是目标成本管控的集中体现，涉及到工程、设计、成本核算、营销等多个部门的实际运作。这个环节成本控制的难点在于招标控制价的设定和评标。一般通过ERP系统中的内控目标成本和施工图预算结合当时市场环境确定招标控制价。
2.3 ERP系统在施工阶段目标成本管控应用
具体化，即在新闻报道中穿插着与新闻主题相关的、更多具体化的内容或信息。 在2017年10月24日，驻华记者Connor在这篇报道《习近平是现在中国最强有力的最高领导者》的中间部分，穿插介绍了《习近平关于党风廉政建设和反腐败斗争论述摘编》的五句重要讲话，这几句话的英文版译文，都选自该著作的英文版，而且记者用“习近平的智慧”进行了概括，从中可以看出，记者高度认可和赞扬习主席的这几句经典话语，这也让国外的读者了解到习主席反腐斗争的决心。
由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。通过ERP系统，可即时的更新成本（动态成本），达到各部门的及时沟通和良好合作。同时将目标成本和动态成本及时比对，可以对项目的成本管控进行预警。
2.4 ERP系统在预决算阶段目标成本管控应用
对象实体关系即各管理模块之间的勾稽联系，属于后台模块。
在半年多的时间里，他硬是啃完了30万字的《高压聚乙烯》等专业书籍。学徒期满时，董松江不仅系统地学习了化工理论知识，而且熟练掌握了岗位操作技能，并能够独立顶岗。
2.5 ERP系统辅助拿地可行性研究
房地产项目拿地可行性研究阶段主要是对地价、售价、建安成本等进行研究。
系统会根据每个合同内容以及输入的施工图预算自动生成合同金额，合约管理员可根据实际情况调整合同金额，作为招标控制价。
3 ERP系统实际案例介绍及分析
由于各大房地产企业管理架构以及选用的EPR系统开发商不同，ERP系统差异性还是比较大的，本文主要以L房地产企业开发启东某科技园项目为例，介绍和分析ERP系统在项目目标成本管控中的应用和作用。
3.1 项目概况
启东某科技园项目总占地约3500亩，其中一期约250亩于2018年6月竞得。
深入开展养老院服务质量建设专项行动：2018年末，《全国养老院服务质量大检查指南》基础性指标合格率100%。2020年末，基本建立统一的养老服务质量标准和评价体系，形成一批品牌形象突出、服务功能完备、质量水平一流的养老机构。
土地获取后，按集团相关要求由系统管理员在ERP系统建立本项目数据库，并根据岗位职责确定个人权限，其中项目合约负责人负责ERP成本模块的操作和管理，项目ERP界面如图1所示。
图1
3.2 ERP主要功能模块
本项目ERP系统主要功能模块包括：系统用例图、报表管理、盈利分析模块、全景计划模块、成本管理、营销管理、财务管理、对象实体关系。
其中系统用例图是开发者对需求模型进行描述，确保系统可以充分掌握用户的具体需求状况，属于后台模块。
综上所述，超声微泡造影剂携RPM相较于单独应用RPM作用效果更加明显，能够使药物准确且快速的发挥疗效，从而抑制膀胱肿瘤T24细胞的生长和繁殖；并通过与mTOR蛋白的作用而使得大部分细胞停滞在G1期，加快细胞的凋亡。超声微泡造影剂携RPM在膀胱癌的治疗当中具有很好的临床应用前景。
报表管理、盈利分析模块、全景计划模块、成本管理、营销管理、财务管理是用户主要操作模块，模块关系如图2所示。
图2
工程预决算阶段目标成本控制难点在于所需资料的真实性和准确性。由于项目采用了ERP系统，因此项目过程中发生的所有资料和数据原则上都可以在ERP系统中找到或者被印证。这样对合同的甲乙双方都是公平、公正。
3.3 基于ERP系统目标成本控制的实施
项目拿地后项目公司需在《购地阶段投资审批报告》基础上进行营销定位、设计优化、成本确定，并根据集团利润率要求和工程发包市场情况以确定最终的目标成本，报董事会批准后实施，确定实施的目标成本称为执行目标成本。
成语典故言简意赅，是经过人们一再推敲、反复锤炼而成的语言精华，是人们智慧的结晶，概括了人们在探知客观世界奥秘中的实际体验与思维成果，蕴含了深刻的哲学道理。例如，讲“唯物主义与唯心主义的区别”时，设置下列问题：
3.3.1 前期阶段的目标成本管控
前期阶段主要包括拿地及市场定位阶段。本项目在土地竞拍前需编制《购地阶段投资审批报告》并经集团批准，报告中对项目各业态目标成本进行估算。
本项目可细分为前期阶段（包括土地获取和市场定位）、方案阶段（初步设计）、施工图阶段、招采阶段和实施阶段等五个阶段，各个阶段目标成本的管理越来越细致，越来约精确。
由于营销定位（确定产品质量和售价）、设计变化等都会影响目标成本，因此执行目标成本的确定是一个不断变化的过程。借助于ERP系统的系统性、整合性和数据集中存储，可以非常快的量化营销和设计的变化对目标成本的影响。
[10] Toshi Yoshihara & James R. Holmes, “Can China Defend a ‘Core Interest’ in the South China Sea?”, The Washington Quarterly, Spring 2011, pp. 45-59.
本项目根据不同营销定位做了3套方案，对应3套目标成本，ERP系统根据设定的评判指标进行对比，最终形成本项目的《实施方案计划书》并报集团相关部门审核，集团总裁室审批并最终确定营销定位及相应实施方案和目标成本作为本项目的执行目标成本。
3.3.2 方案阶段目标成本管控
方案阶段根据集团要求项目需编制合约规划，合约规划是对项目全生命周期内所发生的所有合同大类、金额进行预估，合约规划预估总额称为内控目标成本，内控目标成本不得大于执行目标成本。
内控目标成本要根据各业态将执行目标成本分摊到各子目或细目，再根据各个合同包含工作内容组合计算出合同金额。
以往内控目标成本调整涉及大量计算工作，耗时且容易出错。但运用ERP系统后，只要设置好各个合同并确认合同内容以及分摊原则，即可得到各个合同金额。
其中目标成本分摊是重点，特别是一些以项为单位的开支的摊销，一般可以按①占地面积；②建筑面积；③投影面积进行分摊。
以本项目为例，土地征用及拆迁补偿费分摊到各业态即可以用占地面积分摊也可以用建筑面积分摊。在ERP系统中只要设置好分摊计算原则可自动进行分摊计算，具体以哪种方式分摊，主要考虑税收筹划的影响。
例如本项目土地征用及拆迁补偿费合计约13.7亿，占地约250亩，计容建筑面积35万m2，其中四星级酒店占地15亩，计容建筑面积3万m2。如按占地面积分摊，则酒店土地征用及拆迁补偿费约0.82亿；如按建筑面积分摊，则酒店土地征用及拆迁补偿费约1.17亿。考虑到酒店资产需自持，因此要尽量做低酒店资产的土地价值，故本项目土地征用及拆迁补偿费采用占地面积分摊。
箫在“八音”的分类中属竹，一般由竹子制成。先将采来的竹子放在阴凉又通风的地方储存，让它自然干燥。之后用火烤热，把弯曲的部分弄直。然后打通竹节，开出吹口、音孔……经过一些打磨和修饰工序，一管箫就基本制成了。
3.3.3 施工图阶段目标成本管控
施工阶段目标成本控制主要注意两大方面，一个是因各种变更产生的动态成本变化；另一个是材料、工程款的支付。
根据集团成本管控要求，本阶段需在合约规划的基础上需编制招标计划。招标计划的核心是由内控目标成本和施工图预算确定计划合同金额，即招标控制价。招标控制价不得高于内控目标成本。
根据集团流程，确定内控目标成本后将下发给技术部门，并根据内控目标成本进行本项目的定额设计。技术部门完成相关设计后，需在ERP系统中提交施工图及设计概算。成本合约部安排造价咨询单位编制施工图预算并与设计概算进行比对并修正，并将施工图预算录入ERP系统。
系统会自动将施工图预算和内控目标成本进行比对，超出内控目标成本的子项会自动提示。根据项目管理要求，项目公司需内部召开会议，召集相关人员确定设计子项解决方案。
其中建安成本的测算可以通过ERP系统的大数据，很方便的测算出类似地域、类似类型项目的单方成本及当地房地产开发过程中的相关税费，为准确研判项目建安成本提供帮助。
3.3.4 招采阶段目标成本管控
项目通过内部招采程序确定中标人候选人，并签订合同。合约管理员需将合同录入ERP系统，包括工程量清单，要求合同价不得高于招标控制价。并作为项目施工过程中成本控制的主要依据和基础。
3.3.5 实施阶段目标成本管控
项目实施过程中根据每个月计量支付情况以及待发生工作量生成动态成本，一旦动态成本超目标成本，系统会自动预警。
3)数据价值密度低。井下各种类型传感器和监测设备实时运行，严密监控生产环境和设备运行状况，不间断监测产生大量的数据与从中所要获取的知识成反比。
项目实施过程中的成本控制主要是对设计变更和现场签证的管理。有了ERP系统，所有的设计变更和现场签证都必须第一时间录入系统，通过动态成本监控可以及时发现超额设计变更和现场签证，让参与各方重视事件，防止不必要的成本投入。
项目完工交付以后进行工程项目决算，ERP管理员录入经造价咨询单位审计的预决算资料后系统会自动与合同价及清单做对比，并提示超合同价的细目，供相关人员进一步确认。并且要求最终审核的决算价不得高于合同价。
4 应用效果
启东某科技园项目应用ERP系统进行成本管控后提高了工作效率，整个项目从拿地到正式开工只花了40d时间，内控目标成本比拿地时的目标成本减少了约7%，并且做到了所有指令和数据有追溯性，主要体现在：
（1）数据真实和统一：ERP系统对成本科目、供应商、合同等数据，实现了业务与财务之间，项目与集团之间基础数据的统一。同时业务信息也实现“单点录入，多点应用”，并要求第一时间录入数据，保证最后预决算资料和数据的真实性，为成本管控提供了基础；
（2）线上管理：在合约条线业务上转变为线上管理，通过在ERP系统中的业务操作，积累数据，由系统形成各类集团统一的统计分析报表，便于对成本进行预警和决策；
乌司他丁联合比阿培南治疗老年重症肺炎的临床疗效观察………………………… 蔡 楠，蒋 敏，何 飞（4·308）
（3）集成OA：ERP系统中填写表单，提交后在OA发起审批流程，OA中的表单数据由ERP系统自动填写，同时审批完成后OA会自动更新ERP系统中的单据状态，同时保留了ERP系统中的表单信息用于业务查询与分析，提高了成本管控的工作效率；
合适的服装造型也是确保舞蹈活动顺利开展必不可少的重要因素。由于舞蹈活动要来回走动，甚至出现小幅度的跳跃动作等，选取舒适的、灵活性高的运动鞋是至关重要的。而鞋底偏硬、鞋跟偏高和偏细的鞋子则不适宜舞蹈运动，只会增加舞蹈的危险系数，造成意外情况发生，致使人们摔倒或扭伤，不利于舞蹈活动的顺利开展。同时，要选取厚薄度适宜的衣服，由于舞蹈活动能调动人们的身体机能，活动结束后难免会出汗，此时如果减少衣服，则会使寒气入体，攻破中老年人的免疫系统诱使疾病发生。因此，中老年人在舞蹈活动开始之前要根据气温、舞蹈长短等情况选择恰当的服装。
（4）预警及时：原始数据录入ERP系统后，系统会根据相关摊销规则计算动态成本，并根据预先设定的成本指标进行预警。
式中：q1——居民最高日用水定额，根据《山西省抗旱应急水源工程实施方案》的要求，按40 L/（人·d）计算；
国内对于产赤藓糖醇菌种的研究较晚，徐虹等、范光先等、吴燕等、叶娴等、王凤伟等从不同材料中分离得到的产赤藓糖醇的酵母菌，但赤藓糖醇的产量和转化率均偏低[19-23]。
5 总结
ERP系统在房地产项目目标成本管控中应用是结合项目利润率的目标成本管控，是全过程、动态的管控。
这有助于房地产企业降低项目开发成本，提高项目工作效率，增强企业核心竞争力。
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中图分类号 ：F299.23
文献标识码： A
文章编号： 1673-0038（2019）12-0135-02
收稿日期： 2019-3-15
标签：erp系统论文; 房地产项目论文; 目标成本论文; 动态成本论文; 绿地控股集团房地产事业二部论文;