在现实与文本之间的谨慎选择——从实务角度看建筑物区分所有权司法解释，本文主要内容关键词为：司法解释论文,角度看论文,建筑物论文,所有权论文,实务论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）
自2007年列入司法解释立项计划开始，就一直备受社会各界关注。①其原因首推该解释文本的两项“第一”——它既是《物权法》颁布实施后的首项相关司法解释，又针对的是我国首次确立的建筑物区分所有权制度，因此无论对法学理论界还是司法实务界而言，该解释文本的研究意义均颇为重大，特别是对于直面此类纠纷的法官来讲，尤为如此；而另一方面，也许更为重要的是，由于该司法解释几乎与我国城镇的每一个居民家居生活都密切相联，因而普通老百姓也对其寄予了许多的关心、期盼与厚望。下面笔者拟从司法实务角度，对该解释规定的利弊得失作简要评论，并对其未涉及的相关审判实务问题提出自己的看法与建议。
一、《解释》所面对的审判实务问题
《物权法》出台后，涉及建筑物区分所有权和物业管理的相关争论从理论层面和立法层面转向了司法实施层面，争点集中于《物权法》本身所存在的不足而导致的实务操作问题，也有部分则源于《物权法》实施后出现的法律适用新情况。
（一）建筑物区分所有权制度的现实不足
《物权法》关于建筑物区分所有权的规定，在具体适用上有不少差强人意之处。例如，在专有权方面，缺少了对专有部分的范围、内容以及专有部分之间、专有部分与共有部分之间相互关系的详细规定。未设定违反业主专有部分正常利用、违反业主共同利益维护以及违反专有部分间相互制约行为的禁止性条款，②也未设定可进入或使用他人专有部分的请求权行使条件与权利限制；在共有权方面，缺少了关于共有权内容、种类的规定。共有部分范围界定不完整，对“大公”、“小公”未加区分。一些争议较大的公共场所、共用设施（如人防工程、自来水公用管道、架空层等）的权利归属未作明确，对车位、车库的归属安排不利于实务操作，对首先满足权的规定则语焉不详。这些不足使得涉及共用部位、公用设施的维修责任承担、维修资金使用、管理费分摊以及经营收益分配等都继续面临种种矛盾纠纷；在共同管理权方面，缺少了对建筑物区分所有权人管理团体——业主大会、业主委员会主体性质及法律地位的清晰界定，业主对“两会”的决定主张撤销权是否应有时效的限制以及如何落实可能涉及的损害赔偿责任等亦不明确，对政府有关部门不依法履行成立业主委员会的指导帮助义务没有设定罚责。在业主共同事务的决定程序上，尽管遵循国际通行做法，采取了业主人数与面积数比例相结合的投票方式，但对实践运作中可能出现的票权确定争议及决议“僵局”等情况考虑不足，缺乏具体处理规则。此外，建筑物区分所有权制度的某些用词用语表述也不尽妥当，因而《物权法》出台后，普通百姓有“看得见的物权，看不懂的物权法”的评价。③可喜的是，从这次司法解释发布后最高法院民一庭负责人答记者问中，我们看到，最高法院对《物权法》存在的这些不足，已经有了较为清醒的认识。④
（二）物业管理审判实践需应对的新情况
建筑物区分所有权司法解释必须面对的另一方面压力来自社会生活实际。除了上述因《物权法》本身的模糊而出现的现实操作性争议外，还涉及两个实务新情况。
一是关于“住宅限商”。在《物权法》出台前后10年间，普通居家业主与地产商及商家之间，基于各自利益考虑，在“住宅禁商”还是“允许居改非”方面，观点截然对立，冲突不断，政府的政策也因此变动不居。一个典型的例子是广州市，该市2000年颁布“住改商”禁令，2002年解除禁令，2005年禁令再次执行，一波三折。⑤《物权法》避开了“禁商”问题的“一刀切”，将选择权交给业主，并确立了“经利害关系业主同意”的规则。但由于该法对“利害关系业主”及“经营性用房”缺乏明确界定，因此实践中此争议并未完全平息。而随后现实生活中出现的“群租”现象，又使得该争议再添悬念。所谓“群租”，指的是将独套住宅租赁给为数众多的租客合住的行为。“群租”虽多基于商业经营性目的，但其并未改变住宅用途，且租客群体多为城市弱势打工者，此种情况应如何界定与处理，《物权法》未能给出清晰答案，需要司法解释予以补充。
二是关于“少数与多数”业主的利益平衡。实务中，福州有过这样的案例：一个建筑区划的业主大会以多数意见决定将小区内一块紧邻某幢楼的闲置空地开辟为业主停车场，该幢楼的部分业主认为噪音及汽车废气排放会影响他们的生活，坚决反对。而业主大会则认为，依据《物权法》和《物业管理条例》，其决定对区域内的全体业主具有约束力，少数业主不同意也得服从。⑥这种争议在小区生活中并不鲜见，例如在天津就曾发生过类似事件：某居委会为方便某小区业主生活，将卖菜摊贩引进小区，此举得到不少业主的欢迎，但受嘈杂声干扰的业主则要求阻止此行为，于是引发了业主间的激烈争执。⑦此类案例的出现，表明在《物权法》关于业主大会决议投票规则及法律效力认定方面，司法解释也仍有许多工作要做。
因此可以说，能否面对现实的物业纠纷，针对物权立法中存在的漏洞与不足，认真检讨并提出有效解决上述问题的司法对策，也就成为了今天我们检验《解释》在审判实务中能否有所作为的重要试金石。
二、对《解释》规定内容的审视与分析
从总体上看，笔者认为，《解释》的规定值得充分肯定。不过囿于《物权法》文本的规定和《立法法》的限制，解释者在相当多的情况下还是采取了谨慎保守立场，刻意回避了诸如业主委员会的主体资格、供电供水供热供气设施、人防工程的所有权归属等物业纠纷焦点，不敢越雷池一步，这多少令人有些遗憾。
（一）关于建筑物区分所有法律关系主体的规定
1.业主与物业使用人
(1)关于业主。《物权法》未对业主作出界定。依国务院《物业管理条例》第6条的规定，业主身份的确认，只有一条法定标准，即业主必须是“房屋的所有权人”，而遵循物权登记生效主义，实务中，我们多将业主限定在房产权证记载的权利人亦即最狭小意义上的法律物权人范围内，常常忽略了基于生效法律文书、继承、受遗赠及法律事实行为而取得物权的业主身份的认定。而最大的争议是物业买受人是否具有业主资格。从严格的法律适用角度看，司法实践似乎不应赞同将物业买受人认定为业主——基于合同行为而取得或占有专有部分的买受者、继受者，在其没有办理专有部分所有权移转登记前，依法并不具备业主资格的构成要件。但现实观念则并非如此。在物业管理实践中，“准业主”大量存在，而物业管理惯例也多将已接受交付并占有使用物业的买受人等同于业主。实际上，如果没有特殊的矛盾冲突存在，社会坊间这种对业主身份的认定，各方都能接受和认可，并无异议。《解释》考虑到这种现实情况，将此类主体纳入“业主”范围，扩展业主内涵，确保此类主体在进行物权登记之前也能够有效保护自身权利，从而有效维护业主自治和谐秩序，这充分体现了解释者的“司法为民”，是值得称道的。当然，将已接受交付的事实业主与依法登记取得物权的业主加以区别也是有必要的，此类主体仅在共同管理和利用业主共有部分的权利上，以及承担相应义务上，可“视同业主”，这是审判实践中必须加以注意的一个关键点。另外，从《解释》的条文表述中可知，对此类主体的认定只限于一手房的范围。二手房在没有办理过户手续前，一般仍应认定原房屋所有人为业主。
《解释》在业主身份界定方面略嫌不足的是，其未对物业管理实践中一些常见的有争议的业主主体进行必要列举和强调，这依然可能引发纠纷。例如实务中，一个物业常常会出现夫妻、父母子女或兄弟姐妹共同出资、共同使用，但在办理产权登记时，又仅以一人名义申请登记的情况。对于这种情况笔者认为：①关于夫妻共有一物业的情形。依婚姻法原理和我国《婚姻法》第17、18、19条对夫妻财产归属的规定，除非有特别情形或特别约定，在婚姻存续期间，该物业应属夫妻共有。因此，一般情况下，夫或妻均可成为业主，不应限制夫或妻一方参与物业管理的权利。②关于父母子女、兄弟姐妹共用一处物业的情形。如果有合法有效的法律文件或法律行为能够证明其对物业享有共有权利，就可以认定其在物业管理中具有业主身份，反之，如果仅是同居一处或共用一处物业，而未能提供有效法律文件或其他证据证明其享有共有权利，则不应认定为业主。
(2)关于物业使用人。⑧《物权法》并无关于非业主的物业使用人的规定。实务中，小区内的非业主长期住户或业主同住亲属为数不少，且其所占比例有逐步扩大的趋向。而在前期物业管理阶段，未接受交付的物业买受人也较多。由于不是业主，这两类主体在物业管理方面的权利受到极大限制，其合法权益受侵的情况较常见，纠纷不少。⑨另一方面，因为不算业主，涉及该类主体的相关义务也往往难以有效落实，从而影响了建筑区划内各项管理的正常有序开展。我国香港和台湾地区对物业使用人的态度与中国大陆不同。在两地的立法例中，物业使用人都拥有较多参与管理的权利，立法甚至允许他们选举和被选举为业主管理委员会的成员。例如，香港《建筑物管理条例》第15条规定，“管理委员会委员应包括租客代表”；台湾《公寓大厦管理条例》第3条规定，“管理委员会：指……由区分所有权人选任住户若干人为管理委员所设立之组织”，其施行细则第11条也规定：“公寓大厦之住户非该专有部分之区分所有权人者，……得选举、推选或被选任、推选为管理委员、主任委员或管理负责人。”这种规定，既能提高物业使用人参与物业管理的积极性，促使其行使权利、履行义务，又避免了不实际居住该物业的业主因对物业管理的冷漠而带来的管理问题。今天我们看到，《解释》在物业使用人这个主体的规范上，也有明显创见。解释者参考台湾、香港关于住户和租客的规定，对建筑区划内的非业主住户参与物业管理的权利，允许依据合同约定或业主自治原则予以有限开放，这是一个很好的选择。而这种选择应该说也有所本。如依《物业管理条例》第48条的规定，建筑区划内的物业使用人也不得违反小区管理规约。此规定表明，法规实际上也将物业使用人视为了建筑物区分所有法律关系中的一类特殊主体并纳入了管理范围。
但实务中必须明确的是，依现行法规，物业使用人毕竟不是业主，其不能与业主享有同等的权利，也不可能与业主承担相同的义务（特别是在共同事务的投票决定方面）。曾有学者认为，鉴于建筑物区分所有权中专有权、共有权和成员权这三种权利是基于对区分所有之建筑物的特殊占有而产生，具有不可分离性，故可将所有人同意使用人占有使用区分所有建筑物的行为，视为所有人将与专有部分使用权密不可分的共有部分使用权及成员权一同授予使用人。⑩这种理论在现实中似不可行。因此，审判实践涉及业主大会效力认定时，我们还是必须特别注意对业主与物业使用人的身份加以明确区分。
2.业主委员会(11)
业主委员会的诉讼主体问题，在《物权法》起草过程中就极具争议。《物权法》第三次、第四次审议稿规定，业主大会、业主委员会可以自己的名义提起诉讼。但第五次审议稿之后均不再规定。2008年的司法解释社会征求意见稿，曾力图突破《物权法》的立法局限，将“两会”的诉讼主体地位予以确定，(12)但随后的几个文稿包括今天我们看到的正式通过的解释文本与《物权法》一样，也不再涉及此问题。这意味着，在现实和文本之间，最高法院的司法解释最终还是采取了保守立场，选择了回避。但业主委员会能否作为诉讼主体，审判实务中却不容回避。从解释文本上看，解释者似乎也并不想否定业主委员会的主体地位，只是不作明确规定罢了。但问题在于，在《解释》回避了业委会主体资格问题之后，当出现业委会依《物权法》第78条的规定而可能成为被告时，或依《物权法》第83条的规定充任原告时，如何确定其法律责任的承担，司法实践就无法明确、无所适从了。
笔者认为，“独立承担责任”实际上并不是判断一个组织是否具有法律上诉讼主体资格的前提条件。法律主体的权利能力、责任能力和当事人能力分属实体性与程序性的规定，不能将其完全等同。不能独立承担民事责任，并不构成业主委员会当事人能力确定的法理障碍。世界上大多数的国家或地区的立法均承认和支持成立业主管理团体来解决建筑物区分所有权人有效管理其共有财产的问题，在这些国家或地区的立法中，对业主管理团体无论是定位为法人还是定位为非法人组织，均明确肯定其具有当事人能力，依法享有诉权。(13)而从程序法上分析，非诉争实体法律关系主体而仅有纠纷管理权的“形式正当当事人”（诉讼担当人）概念无论在英美法系还是大陆法系也都已得到了普遍认可。(14)参与物权立法的有关专家也表明，业主委员会应享有诉权。(15)另外，我们也看到，《物权法》赋予了业主大会和业主委员会比过去更多、更明确的管理权限，并肯定“两会”的决定在建筑区划内具有法律约束力。(16)如果业主委员会的法律主体地位不明确，就可能影响到其法定职责的完成，同时也直接影响到业主对“两会”不当决定导致其合法权益受侵时请求撤销权的行使。
但在目前《物权法》和《解释》均未对业主委员会的诉讼主体地位作明确规定的情况下，审判实务的当务之急是，当诉讼中产生了业主委员会败诉的结果，我们必须研究业主委员会如何承担法律责任。对此，笔者认为，由于依《物权法》的规定，业主大会、业主委员会的决定，只要符合议事规则，超过法定比例，且不违反法律禁止性、强制性规定，那么其做出的决议就合法有效，其效力就应及于建筑区划内的全体业主。因此，业主委员会背后真正的权利义务主体是全体业主，业主委员会对外行为的法律后果，理应由全体业主来承担。实践中，有一些措施是可以用来落实这种责任的。比如，当需要全体业主承担责任时，可以依法对允许转让的业主共有物业财产予以折价、拍卖；可以强制执行业主共有物业财产的经营收益；可以对物业管理费用收入中属于业主节余留存的部分予以扣划等等。当上述财产仍不足以承担责任时，还可以要求全体业主根据其专有部分的比例按月或一次性缴纳一定费用。当然，如果业主委员会的行为违反了法定职责，或超越了业主大会的决议与授权范围而造成侵权或违约的，以及部分业主委员会委员未依法定程序，擅自以业主委员会的名义从事经营活动或物业管理活动而造成侵权的，那么其行为的后果，则不得由全体业主承担，而应由有过错的业主或业主委员会委员来承担责任。
（二）关于业主决定共同事务的投票权规定
业主投票权的规定，是建筑物区分所有权立法的重要内容，业主投票权的行使，是实现业主共同性物业财产权益有效管理的重要手段。在《物权法》之前，各地对“投票权”的规定较为混乱。多年来，在北京、广州、深圳、福州等地出现的小区新旧物管对峙甚至流血事件，有不少就是因投票权的确定及决议方式的争议而引起的。为此，《物权法》最终确定了双重投票决议规则，这对解决纠纷起到了积极作用，但其规定仍过于原则。例如，在决议投票时，业主人数怎么计算，数人共有一专有部分的情况如何处理，以及面积按什么标准来确定等，均不明确，这在实际操作中仍将带来不少问题。《解释》将建筑物区分所有的面积和人数计算方法具体化，特别是规定了业主人数按照专有部分的数量计算、同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算的规则，极具创意，不仅很好地解决了投票权的现实争议，同时也充分考虑并促进了上文提到的少数与多数业主之间利益平衡问题的解决。应注意的是，审判实践中，当我们需要对业主自治决议的合法性作出司法判断时，既要严格依据《物权法》和《解释》的规定审查其投票规则与程序，并明确建筑物区分所有制度下少数业主的容忍义务，又要充分审查决议的内容，避免多数业主的决议因违反法律规定而侵犯少数业主的合法权益。同时在合法性的前提下，还应考虑对受到多数决影响的少数业主的利益予以合理性补偿。
另需指出的是，《解释》在业主投票权的规定上也仍存不足，主要是对业主投票中可能出现的决议“僵局”如何处理未作明确。所谓“僵局”，是指业主决定共同管理事务时，由于业主间的意见对立、相互否决，从而使投票比例总有一项未达《物权法》规定的比例而无法形成决议的情形。可以举一个简单的例子来说明：假定有三个人共同拥有1000平方米物业，分别为业主甲700平方米、业主乙200平方米、业主丙100平方米。当三个人要为共同管理事务作决定时，出现了意见分歧。甲持一种意见，乙和丙持另一种意见。那么，很明显，依《物权法》投票规则，决议时，乙、丙在人数上占优，达到过半比例，但由于甲的反对，面积数比例无法过半。同理，甲虽面积数占优，但其主张也因为人数比例无法过半而无法通过。这样，三人将永远无法形成决议，影响了共同管理事务的及时有效处理。另一个典型的实务例子是关于业主委员会的选举僵局。例如，一个小区设定业委会成员11名，候选人13名。(17)在实际投票过程中，有2名候选人势均力敌，分别在面积数和人头数占优（即1候选人投票面积数比例列第11名，而另1候选人投票人头数比例列第11名），遇此情形，该小区业委会第11名成员将难以产生。如何解决上述两个实践问题？司法解释未加明确。我们可以看一下相关国家或地区的立法例。一是我国台湾地区《公寓大厦管理条例》（2006年修订）第32条规定，“区分所有权人会议依前条规定未获致决议、出席区分所有权人之人数或其区分所有权比例合计未达前条定额者，召集人得就同一议案重新召集会议；其开议除规约另有规定出席人数外，应有区分所有权人三人并五分之一以上及其区分所有权比例合计五分之一以上出席，以出席人数过半数及其区分所有权比例占出席人数区分所有权合计过半数之同意作成决议。……各区分所有权人得于七日内以书面表示反对意见。书面反对意见未超过全体区分所有权人及其区分所有权比例合计半数，该决议视为成立。”二是《阿尔巴尼亚共和国区分所有物业产权法》第22条规定，“业主大会必须至少要有代表三分之二以上投票权的业主出席……如果未达到法定人数，业主大会应当休会并另行召开，当再次召开业主大会时，无论到会人数是否达到法定人数，业主大会都应照常进行并有权作出大会决议。”(18)三是《意大利民法典》第1136条第2项规定，“共有人大会未达到需要的票数而未能通过决议，则由此日召开的大会进行第二次投票，在任一情况下，第二次共有人大会应当在第一次大会召开后10日内举行，第二次共有人大会由代表建筑物1/3价值的共有权和1/3的共有人通过的决议有效。”(19)
此由可见，在国外或相关地区的物权立法中，已经注意到了决议“僵局”的情况，并提出了解决方案，这种方案在保证投票决策公正性的同时，又对建筑物区分所有人处理共同管理事务的效率起到了促进作用。本来，《解释》完全可以运用比较法解释的方法和反对解释的方法，对《物权法》予以补充，解决我国物业管理实践中出现的同类问题，遗憾的是，《解释》未曾做到这一点。因此，实务中我们必须对此问题予以进一步的研究。
（三）关于建筑区划内共有、专有部位及相关设施设备的规定
实践中很多建筑物区分所有权的激烈纠纷是围绕专有部分的使用限制、共有部分的界定及建筑区划内的配套设施设备的管理而产生的。《解释》花了大量篇幅对此进行规定，进一步区分了共有与专有，同时在专有部分“住改商”如何确定“利害关系业主同意”等方面也有了明确规定，这有助于进一步解决审判实践中的此类纠纷。
但《解释》对专有部分“住改商”中“经营性用房”的涵义未作界定，对部分共有和全体共有（即“大公”、“小公”）未加区分，也未涉及约定共用部分，这相当令人遗憾。而这个部分的规范，不仅关涉“群租”等问题的处理以及共用部位归属的最终解决，更主要的是它还将对相关的维修养护责任及费用负担产生影响。特别是一幢建筑物内的共有部分，如电梯，其维护更新责任及费用由该幢建筑物内的业主承担还是建筑区划内的全体业主承担；又如针对“群租”，是否要求实施该行为的业主更多承担物业管理相关费用等，实践中都极易产生争议。此外，这里还需特别提到两个方面的问题。
1.供电、供水、供热、供气、有线电视设施问题。此类纠纷较为常见。特别是未实现供水“一户一表”的小区，业主与自来水公司之间，常为小区内公用自来水管道的归属及维修养护问题争执不下。对此，司法解释草案稿曾规定，“建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括……供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为《物权法》第73条所称属于业主共有的‘公用设施’，但根据法律、行政法规规定属于其他权利人所有的除外。”而正式文本则删除了此规定。笔者认为，在审判实务中，针对此类具体案件，可以结合《物业管理条例》第52条，参考法理、并运用社会学解释方法，通过对《解释》第3条第一款第（二）项兜底条款的再解释，来确定何种归属更符合社会需求和利益平衡，从而作出合理裁判。同时，笔者赞同王利明教授的主张，即铺设到小区内的供水、供电等管道、管线、设施，不能免除有关公司的维修责任。(20)因为这些带有公益性质的特殊公司，具有社会责任。有一些立法例可供裁判参考：如台湾的《公寓大厦管理条例》第10条就规定，对相关公用设施的修缮，政府得视情况予以补助；福建省《物业管理条例》第41条规定，“供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。”深圳《经济特区物业管理条例》第78条也规定，“公用事业以及通讯、有线电视等经营单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。”这种规定值得我们在司法中予以重视。
2.建筑区划内车位、车库首先满足权问题。《物权法》确立的“首先满足业主需要”原则，应当说比优先购买权还更严格。但从审判实践看，落实此原则难度很大。如何界定“需要”？是以业主的实际需要为限还是以规划车位比例得到满足为限？是以业主的现实需要为限还是以业主将来可能的、潜在的需要为限？是否应设定“业主需要”的时限？首先满足权的行使是否与优先购买权一样有“同等条件”的限制？开发商何时才能开始其合法的业主外的销售？普通业主将车位进行二手转让，是否也应符合首先满足业主需要的条件？对此，《解释》进行了初步界定，以规划确定的配置比例为依据，明确了只要业主已经按照配比购置或租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。这个界定，在一定程度上增强了《物权法》第74条第一款的实践操作性不足在于其规定较原则，对前述问题仍未作出全面回应。笔者认为，在《解释》的原则规定基础上，审判实践中，针对“首先满足业主需要”的车位、车库诉讼，可考虑作如下处理。
第一，建设单位（或包销人）未能确保业主在配比规定所确定车位、车库数量范围内取得或者租赁车位、车库，而以出售、赠与、冲抵债务或租赁等方式将车位、车库处分给业主以外的人的，应当认定为违反《物权法》第74条第一款的规定。没能购买或者租赁到车位、车库的业主请求确认该行为无效或请求终止合同的，应予以支持。
第二，鉴于现实生活中常有建设单位将全部或大部分的车位、车库集中出售或租赁给其在小区内购房的员工或关系户，而后由这些业主再进行二次转手的情形，对建设单位（或包销人）违反配比规定，在未能确保其他业主享有同等购买、租赁机会的情况下，将车位、车库以出售、赠与、冲抵债务或租赁等方式，集中处分给特定业主（如特定业主购买了四个以上车位）的，也应当认定为违反《物权法》第74条第一款的规定。没能购买或者租赁到车位、车库的业主请求确认建设单位（或包销人）与特定业主签订的合同中超出其他业主依配比可同等购买或租赁的车位、车库数量部分无效或请求终止其履行的，应予以支持。
第三，已按配比规定购买或租赁车位、车库的业主，在未能确保小区内其他业主以同等价格优先购买或租赁车位、车库的情况下，将车位、车库处分给业主以外的人，应当认定为违反《物权法》第74条第一款的规定。没能购买或者租赁到车位、车库的业主请求确认该行为无效或终止其履行的，应予以支持。
第四，实践中要保证小区每一个业主均有车位是不可能的，而一户业主因家庭生活需要，多购一、两个车位的情况也属正常。因此，只要满足了其他业主的平等购买权，如建设单位（或包销人）已经通过销售公告、公示等方式给予了小区业主以同等的购买机会和同等的购买数量，则不应认定其行为无效，但建设单位（或包销人）应当就其未违反《物权法》第74条第一款规定承担举证责任。
综上，笔者针对《解释》的相关规定进行了简要评论，但限于篇幅，尚有不少内容未及展开。这几年来，相对于物业管理纠纷大幅增加的状况，涉及建筑物区分所有权制的实务研究却显得极不充分，这必须引起我们足够的重视。而这次出台的《解释》也仍有不少规定较为原则，需要法官们在审判实践中进一步积累经验。笔者期待本文能抛砖引玉，让更多的司法实务工作者立足中国现实，从小区实际生活的角度去观察研究物业管理法律问题，探讨涉及建筑物区分所有权纠纷的有效解决途径，进一步促进和谐社会的构建。
注释：
①事实上，在《物权法》实施前的几年间，最高法院就曾针对物业管理纠纷案件不断增多而司法争议较大的情况，着手制定包括目前颁布的这两个司法解释部分内容的综合解释文本，并几易其稿，但可能认为并不成熟而最终没有出台。这次最高法院分别侧重物权和债权将解释分两个文本推出，显然更为合理。
②尽管《物权法》第83条对此有所涉及（实际上也不完整），但其侧重点在于规定业主大会、业主委员会在建筑区划内的必要管理权限，而不是对上述内容的正面规范。
③江厚良：“看得见的物权，看不懂的物权法”，载《新京报》2005年7月12日。
④载http://www.chinacomt.org，2009年6月5日访问。
⑤陈晓舒：“《物权法》求解住宅禁商难题”，载《中国新闻周刊》2007年第16期。
⑥案例参见陈枫、王克非：《物业管理》，北京大学出版社2007年版，第359页。
⑦参见焦点天津房地产网：“谈房论市”，载http://tj.focus.cn/msgview/30380/93857236.html，2007年7月17日访问。
⑧物业使用人指的是业主以外的物业承租人、借用人或其他实际占有使用物业的非所有权人。物业使用人的称谓在法律上并不严密，因为从广义上讲，业主也是物业的使用人之一。但作为约定俗成的概念，“物业使用人”与“业主”间的范围界限还是明确的，因而在实践运用时没有歧义。在台湾，多将物业使用人概括为承租人或其他经区分所有权人同意而为专有部分之使用者，并将其与区分所有权人统称为住户，过去中国大陆的文件政策中也常有此称谓。在香港，物业使用人还被称为“占用人”，指的是合法占用单位的租客、分租客或其他人，但不包括该单位的业主。
⑨最为典型的是2001年“徐顺法等诉上海复瑞物业管理有限公司物业管理合同纠纷案”。该案中，与业主徐顺法同住的女儿徐明姿被进入小区的罪犯杀害，物业公司认为徐明姿不是小区业主，不是物业合同相对人，因此其不构成违约，不应承担赔偿责任。
⑩李小宁、季诺：“规范上海市物业管理主体立法研究”，载中国网络律师网，http://www.netlawcn.com/second/content.asp?no=541，2003年5月17日访问。
(11)由于在我国现行法律制度底下，业主大会的团体性特征并不明显，因此以下仅针对业主委员会的诉讼主体资格进行讨论。当然，从长远看，将业主大会设置为法人团体应是业主管理团体制度的最佳模式。
(12)该草案稿第13条规定：“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：（一）已经选出业主委员会的，为业主委员会。……”
(13)如美国《统一区分所有物业产权法》、台湾地区《公寓大厦管理条例》、香港《建筑物管理条例》、澳门《民法典》等对此均有明确的规定。据介绍，即使是最为严谨保守的德国，目前也正考虑将建筑物区分所有权人会议视为有法律行为能力的主体，可参看全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《物权法（草案）参考》，中国民主法制出社2005年版，第248页。
(14)关于形式正当当事人的更详细论述，可参看江伟、邵明、陈刚：《民事诉权研究》，法律出版社2002年版，第198-203页。
(15)如梁慧星研究员就说，“物权法直接规定业主委员会有实体上的请求权（第83条），有实体上的请求权就当然有程序上的权利。”参见梁慧星：“解答《物权法》”，载中国法学网“学者专栏”，http://www.iolaw.org.cn/showarticle.asp?id=2118，2007年7月3日访问。
(16)《物权法》第78条规定业主大会的决定对业主具有拘束力，并赋予了受业主大会或业主委员会不合法决定侵害的业主的请求撤销权；第83条赋予了业主大会、业主委员会在建筑区划内的必要管理权限。
(17)在各地方法规中，业委会成员通常规定为5-13名的单数。
(18)周树基：《美国产权制度及物业管理》，北京大学出版社2005年版，第221页。
(19)中国物权法研究课题组：《中国〈物权法〉草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第306页。
(20)王利明：“《物权法》的实施与配套法律法规完善”，载中国民商法律网，http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=35682，2007年6月22日访问。