四会市不动产登记中心 广东四会 526200
摘要：不动产测绘是不动产权籍调查的重要组成部分，是开展不动产登记的前置工作。我国不动产长期分散登记的历史状况，导致了作为不动产测绘重要技术指标的不动产测绘精度指标在多个标准规范中分散描述，且互不关联。本文通过现有不动产测绘指标体系的分析，建立了面向不动产登记的统一的不动产测绘精度指标体系，希望对不动产测绘相关标准规范的制定有所帮助。
关键词：不动产；测绘特点；测绘技术分析
1不动产测绘现状
地籍、权属、房产测绘作为不动产测绘的主要内容，为行政区划、土地、房产确定权属界址，并提供符合规范要求的测绘成果。为此，国家将这３项权属测绘确定为法定测绘。法定测绘的图件和数据一经登记确认，即具有法律效力，是民政、国土资源、房产行政管理部门和人民法院确认产权、处理纠纷的重要依据。尽管《测绘法》已经构建了地籍测绘、权属测绘、房产测绘制度，并对相关资质条件等进行了规定，但仍然难以涵盖我国不动产的所有种类，随着不动产统一登记工作的开展，草地、林地和海域也纳入到不动产统一登记范畴，相关法规难免出现制度不衔接、监管存在漏洞的问题。
2各类不动产测绘工作的特点分析
2.1地籍测绘的特点
城市地籍测绘注重宗地之间平面位置相对关系的确定，一般只测定平面位置，除特殊需要外，对高程不作要求。地籍测绘解析测量界址点工作量大。地籍图的比例尺一般较大，主要决定于土地的价值和质量。地籍测量的成果具有明显的法律效力。因此，测定地籍要素必须由土地管理人员与权属主密切配合，指界后方可测量。由于土地的法律性和经济性，地籍图必须保持其准确性和现势性。地籍控制测量的级别一般包括一、二、三、四等和一、二级控制测量。地籍图是基本地籍图和宗地图的统称，是表示土地权属界线、面积和利用状况等地籍要素的地籍管理专业用图，是地籍调查的主要成果。地籍图的比例尺直接影响其使用价值和生产成本，选择地籍图的比例尺选择应考虑土地价值和建筑密度，以满足地籍管理的需要为前提。我国地籍图可采用１∶５００、１∶１０００、１∶２０００、１∶５０００、１∶１００００、１∶５００００等比例尺。一般来说，成图比例尺越大，各类要素的表示就越详细齐全，权属界线及面积的精度就越高。地籍控制测量的精度是以界址点的精度和地籍图的精度为依据制定的。施测方法不同，精度也有所不同。界址点测量精度主要考虑获取界址点坐标和界址点间距的精度要求。
2.2房产测绘的特点
房产测绘工作与地籍测绘工作相类似，同样注重地块之间水平位置相对关系及界址点线的测定。房产测绘主要成果是房产图。包括房产分幅平面图、房产分宗平面图和房产分户平面图。房产分幅图是在已有的地籍图的基础上加房产调查的成果制作而成。房产分宗图是分幅图的局部图件，是绘制房产权证附图的基本图。分户图是在分宗图的基础上绘制局部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围内的细部图，供核发房屋产权证的附图使用。各类房产成果图都是平面图，其上只要求平面位置准确，不表示高程。房产图上对房屋及与房屋、房产有关要素的要求比其它图种要详细得多。例如房屋分幅图，不单要表示境界、结构、产别，还要表示出层数、房屋用途及用地分类等，分宗图在内容上，除表示分幅图中相应内容之外还要标注有关长度、面积、墙体归属和四至关系等要素。对房屋及房屋的权属界线和用地界线等的表示，精度要求也比较高。房产成果图的测绘比例尺均比较大，根据房产图的不同分类，其采用的比例尺也不尽相同。房产分幅图一般采用１∶５００和１∶１０００两种比例尺，主要视建筑物的密集稀疏程度而定。一般城镇采用１∶５００比例尺，远离城镇建成区的工矿区的企事业单位及其相毗邻的居民点也可以采用１∶１０００比例尺。房产分宗图的比例尺一般在１∶１００到１∶１０００之间。分户图比例尺一般为１∶２００左右。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆房产图的精度主要考虑两部分：一是房产图上的界址点和房角点相对于邻近控制点的点位中误差；二是房产要素点与地物点相对于控制点的点位中误差。
2.3林权和草原测绘的特点
草原、林地调查中测绘的目中重在植被类别的核查、预估草原、森林资源的动态变化和消长。林地、草原测绘调查主要依托航测数据、遥感卫星影像数据确定区域属性，地面调查辅助调查的方法。目前并无相关规范对林地和草原测绘作出基本精度要求、图的精度、界址点精度、面积精度等相关要求。
2.4海籍测量的特点
海籍测绘与陆地不动产测绘有明显的区别，海籍测绘的对象是海洋，海洋测绘不仅要获取和显示这些要素各自的位置、性质、形态，还包括他们之间的相互关系和发展变化，如航道和樵石、灯塔的关系，海港建设的进展等。查清每一片宗海的位置、界址、面积、所有权、使用权以及功能等等。海籍测绘的内容包括平面控制测量、界址点测量或推算。总体来看，呈现房产、地籍成果精度要求相对复杂精细、精度高、采用大中比例尺调查；林业、草原、海洋成果要求相对宽泛、要求精度低、采用小比例尺调查。
3测绘技术分析
3.1现代数字化测绘技术
数字化测绘技术的原理是通过专业人员对房产有关信息进行科学采集，然后把采集的数据利用专门的计算机软件进行加工、编辑，最终形成我们所要的数字化房产图，之后再使用专门的数控绘图设备进行图形输出，就会得到人们需要的房产图纸。具体而言，数字化测绘技术主要分为以下5个步骤：①对将要测绘的房产进行信息资料的收集和整理；②踏勘已拟定好的设计方案；③控制测量，即在测量的边界地址进行科学有序的测量，测得所需数据；④将测得数据有序输入专门的计算机图形处理软件、测量软件和应用软件中；⑤计算机根据人的设置意图对图形进行有效编辑，以便完成房产图的绘制工作。
3.2GPS-RTK技术
RTK测绘技术是能够测量大距离的测绘技术，其原理是依靠GPS技术进行测量。RTK技术的测量精度比较高，在野外进行测量的精度最低在厘米级别。其主要优点就是定位的精度达到厘米级别、能随时提供观测站点在测量指点坐标系中的三维定位的准确数据。RTK作业时，先将基准站的观测值和测量站的具体坐标信息通过专门的数据链传送给流动站，流动站不仅能通过数据链接收数据，还能同步采集GPS的观测数据，并且能够在很短的时间内对差分值进行实时、有效分析和处理，以便实现RTK的精确定位。RTK技术的出现给测绘技术带来了巨大的变化，大大方便了房产测量作业的效率和精度。
4结语
就目前我过不动产测绘的现状来看，本文的精度指标统一思路和精度指标要求，使得不同不动产内容能够在统一的技术框架下根据其特点确定其精度指标，能满足不动产测绘统一登记过渡阶段的工作要求，有利于测绘人员、设备、资金和技术的综合利用，减少不动产测绘大量的重复工作，节省人力、物力和财力。为不动产统一登记测绘工作起到了技术参考作用。
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论文作者:陈浩华
论文发表刊物:《基层建设》2017年第22期
论文发表时间:2017/11/21
标签：不动产论文; 精度论文; 房产论文; 比例尺论文; 界址论文; 测量论文; 地籍图论文; 《基层建设》2017年第22期论文;