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“房产税”开征的罗生门
2010年3月24日，重庆市长黄奇帆在重庆市人大常委会上称，重庆已上报国务院申请施行“特别房产消费税”等抑制高房价思路。
2010年4月8日，重庆地税局和国税局对之前坊间流传的诸如“房产消费税”、“物业税在重庆试点”均称“不清楚”。
2010年4月8日，继重庆宣布拟征特别房产消费税后，上海也将开征住房保有税。有消息称，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。
2010年4月8日晚，上海市住房保障和房屋管理局在官方网站回应称，住房保有环节征税将由国家定。
2010年4月14日，国务院“10号文”出台，明确提出“要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”，要求财政部、国税总局“加快研究制订引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。
2010年4月19日，有报道称，重庆“特别房产消费税”方案已获批，此次“特别房产消费税”将针对大户型、非自住高档住宅和多套住宅，但具体税率如何仍在敲定中。
2010年4月20日，重庆财政局局长出面澄清，重庆“特别房产消费税”方案尚未获财政部批准。
2010年5月12日，有报道称，上海楼市细则近日出台，将开始征收房产税。若符合征税条件，需按年支付相当于房产值8‰的房产税。
2010年5月17日，国家发改委产业研究所所长助理黄汉权对《华夏时报》记者明确表态：“三年之内免谈房产税。”与这一说法互相验证的则是国家税务总局公开表态：地方对房产税征收范围没有解释权。
2010年5月22日，“渝十条”出台，未提及特别房产消费税。
2010年5月24日，发改委有关负责人称“三年免谈房产税”言论严重失实。
2010年5月25日，多家媒体报道，上海房地产调控细则即将出台，上海将在全国首先征收房产税。
2010年5月31日，国务院批准并公布了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。
2010年6月22日，上海媒体称，尚未出台的上海楼市地方细则中眼下并不包括房产税的征收办法。
……
在中国各地房价飞涨的背景下，关于各地房产税征与不征和怎样征的猜想也在不断升温。有关重庆、上海等地开征房产税的消息，从媒体披露开始，在全国房地产市场上掀起了轩然大波。在大量莫衷一是、难辨真伪的消息中，关于房产税的“口水战”颇为激烈，截至发稿时，房产税开征悬疑大片仍在继续上演。
厘清房产税的概念
房产税并非一个新的税种，从1986年起，我国就开始对经营性房产征收房产税。
根据我国现行房产税暂行条例，在城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人均为纳税人，但条例同时规定，个人所有非营业用的房产免交房产税。目前，房产税种主要针对经营性用房的收入部分征税。
目前，大家热议中的房产税和物业税基本上是同一个概念，或者说类物业税概念，都是指房产在保有环节每年要缴纳的税项。所谓开征房产税，其真正的含义就是要将房产税征税范围扩大至居民住宅范围。从法理上讲，只要国务院修改了现行房产税暂行条例，在免纳房产税的范围中取消“个人所有非营业用的房产”一条，即可以对居民住宅征收房产税。
各地为何想开征“房产税”
从性质上分析，物业税和房产税基本上类同，都是房产持有环节的税收，当然涵盖范围上有所区别，物业税包括全部不动产。既然如此，为何不直接开征物业税呢？这其中有何玄机呢？
我国首先提出物业税一词是在2003年10月，中共十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》就我国税收体制改革提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”之后，财政部和国家税务总局先后批准北京、辽宁、江苏、深圳等10省市进行模拟评税试点地区，即进行“空转”试点。
从开征物业税的改革思路看，它主要由财政部、国税总局两部门负责，拟订税制改革方案这样制度层面的改革事务主要由财政部负责，涉及征管等技术层面的工作由国税总局负责。进入2010年，改革思路由物业税框架转为房产税框架，即通过改革现有房产税，实现对个人住房征税的目的，5月31日，国务院于批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中，明确提出“逐步推进房产税改革”。
税改框架的转变，笔者认为可能出于以下考虑：
第一，对住宅类房地产的保有环节征税，被视为调控高房价的最有效手段之一。
第二，物业税作为一个重要税种，其开征需要全国人大立法批准，同时物业税存在不少技术难题尚待解决，比如土地出让金问题、全国房产信息系统尚未完全联网、征收对象如何确定、房产价值如何评估等众多技术性问题。显然，物业税短期内推出的可能性很小。
第三，现行房产税暂行条例属于国务院出台的行政法规，只要房产税征税范围修改扩大至居民住宅范围，就可实现对居民房产保有环节加税的目标。重庆市的“特别房产消费税”与上海市的“住房保有税”，都是地方政府以房产税的名义暂行物业税之实，试图绕过全国人大立法的漫长审议程序。
于是，媒体上出现“物业税”、“房产税”各不统一的多种说法，其讨论实质基本是一致的，即对房产保有环节加税。然而，必须要指出的是，无论出于何种动机，地方政府“曲线救国”的做法某种程度上可能有损于税收立法精神。值得欣慰的是，到目前为止，已出台的“渝十条”未提及特别房产消费税，有消息称上海楼市地方细则也并不包括房产税征收方式。不过树欲静风不止，在房地产市场不断加大调控力度的政策与经济环境下，各地方开征房产税的悬疑继续。
“房产税”是否是调控高房价的对症良药
随着2009年以来，全国各主要城市房价不断高涨，很多人把开征房产持有环节税收视为高房价的“退烧药”。真的是对症良药吗？
不可否认，开征房产税或者物业税，都被房地产业认为是重大利空。5月31日，国务院明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一的消息一经发布，沪深指数当天双双走低，上证综指跌破2600点整数位，沪深两市出现2％以上的跌幅，5月份全月9.7％的跌幅也创下了自去年9月以来单月最大跌幅。在上海拟开征住房保有税的消息传出当天，沪深股市地产股同样受挫，房地产板块整体跌幅达到了1.58％。而各地楼市，也由于开征房产税的预期出现了成交量明显萎缩，不少媒体甚至预言房价将因此而下跌。
房产税真的是对症良药吗？
目前，高企的房价实际应分为两部分，一部分是以土地出让金为代表的土地使用权，另一部分才是房屋价值。高房价的形成，除去一些开发商的谋取暴利因素，与地方政府的土地财政，土地供给市场的行政垄断以及房产刚性需求等因素密切相关。
地方政府土地财政推动房价上涨，我国现行采取一次性收取40年、70年土地出让金，这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状。许多地方政府土地财政盛行，短期内大量卖地，一次性透支了未来几十年的土地红利。
住宅用地供需不平衡。土地本身就是不可再生的稀缺资源，目前我国土地供给实行行政审批制，政府行政限制土地的供应量。为保障18亿亩的耕地红线，对城市化所用的土地进行严格的行政限制，住宅用地的供给与我国城市化进程中城镇人口增长的需要不相适应，这也是我国房地产刚性需求居高不下的重要原因。
笔者认为，开征房产税或者物业税并不能改变房价上涨的整体趋势。通过房产保有环节征税来调节房价是有前提的，即税负不能转嫁。开征新税来降低房价的效果，实际取决于未来房产需求。通过税收拿走炒房者的部分利益，炒房者得利少了，投机性购房需求才会减弱，也就是说，房价上涨不明显或者房价下行时，征收房产税对楼市的影响会更明显一些。然而，在需求旺盛尤其是房价上涨预期明确的情况下，征税虽然增大了房产的持有和交易成本，但增加的成本是可以转嫁给购房者的，反而推动房价进一步上涨。
在上世纪八十年代经济快速增长时期，日本和韩国均试图以开征房地产税等重税抑制房市价格，韩国曾对第二套居民住房征重税，最高时征到50％至60％，但是房地产价格还是没有控制住，反倒使房地产供应量锐减，成本大大增加，又通过价格转移到了购房者的身上。而日本从1985～1991年的地价平均涨幅7.6％，而房价上涨超过了20％，日本开征的固定资产税并没有起到抑制房价上涨的作用。
坦率地说，开征房产税或者物业税，对降低人们对房产自主需求（改善居住条件）、投资需求（炒房和囤房）的预期起到一定的作用，挤掉房地产市场的部分泡沫。税收负担最终会有购房者承担，以上海市房产评估值8‰的房产税为例，持有100万元的房产一年不过增加8000元的成本，对于多数投资炒房者来说，因房产税增加的一点费用基本不可能导致其资金链断裂，却可能误伤了真实需求的租房者和购房者。目前二手房转让过程中，营业税加上契税、中介税，新增交易成本已经高达11％，没有阻止房价的上涨，我们怎么能够指望税率不到1％的房产税起到阻击房价上涨的作用呢？
并且，开征房产税，除法理困扰之外，面临着与物业税相同的技术性问题。首当其冲的就是价值评估问题。如果按照成本法评估，那么房产价值仅仅是建安成本。根据现行的会计制度，成本法核算的房屋账面价值逐年折旧。按照市场法评估，房产价值中必然包含土地的价值，土地国有制度下，物业持有者掌握的仅仅是土地使用权，法定70年产权所需要缴纳的类租约费用已包含在土地出让金之内。显然，税基评估应当剔除土地价值，才能避免重复征缴等问题。因此，作为房产税扩征的前提条件，如果不改变土地出让制度（期望此改变显然不现实），那么房屋价值评估体系应做出相应改革，在剔除土地因素后依然能根据市场法则“还原”房产的价值，从而实现合理征税。目前看来技术难度不小。其次是居民个人房产购买和保有情况数据库是否已经达到征税的要求。在这些大量基础性工作尚未完成之际，房产税扩征方案在短期内出台不够理性。
作为我国深化财税体制改革的一项重要内容，房产税改革最主要的目的并非调控房地产市场。房产税税制改革的核心目标是公平市场竞争，调节收入分配。房产税更多是作为一种调节贫富差距的手段。如果硬要房产税肩负起房价的“退烧药”职责，不完全“对症”，而且实在是强人所难了。
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