房地产企业融资风险与防范策略
蒋 旻
(共青城万利兴实业有限公司，江西 九江 332020)
摘要： 房地产企业在经营管理过程中需要充足的资金支持，面对如此庞大的资金需求，很多房地产企业出现了资金需求和融资供给之间出现不平衡的现象。目前，房地产企业资金结构还有待进一步完善，因此必须对房地产企业融资风险和防范策略展开深入研究。本文介绍了房地产企业融资类型与现实意义，分析了当前房地产企业融资存在的主要问题，并从规范房地产项目运营风险管理、构建多元化的融资规模、建立融资风险预警体系三个方面提出防范房地产融资风险的建议。
关键词： 房地产企业；融资风险；风险管理
面对复杂多变的国际环境，国家从战略性的高度对宏观经济政策进行了适时调整，以高端制造业为重点发展方向，以扶持小微企业来稳经济增长。随着重心的转变，房地产行业受到一定程度的调控且融资渠道也被逐步收紧，如何破解房地产企业的融资风险，是当前每一个房地产企业所要面临的问题。
一、房地产企业融资现状分析
1.房地产企业融资主要类型
融资方式是指企业融通资金的具体形式。融资方式越多则代表可供企业选择的融资机会就越多，如果一个企业既具备较好的商业信用和银行信用，同时又能够通过发行股票和债券进行融资，还可以通过贴现、租赁、补偿贸易等方式融资，那么就意味着该企业拥有更多的机会筹集到生产经营所需的资金。
近年来随着房地产行业的飞速发展，一方面，房地产企业迫切需要从金融机构获得数额更大、更稳定且低成本的融资服务。另一方面，房地产企业在自身发展过程中还需要规避各类风险，确保自身财务稳健，以实现自身的持续健康发展。在这样的背景下，房地产企业必须要寻找更加适合自身的融资渠道，充分重视融资风险的防范，坚持走产融结合的道路，这是未来房地产金融市场的必然发展趋势。一般来说，房地产企业融资的基本类型包括：(1)银行贷款。一般来说，房地产公司会选择银行贷款，通过自身的资产来进行抵押或者质押，这样就可以获取开发建设需要的资金。相对比其他的中介机构，银行贷款融资成本较低，所以，在面临资金不足的情况下，就可以向银行申请贷款，但是其能够获取的贷款额度则是凭借抵押或者是质押的财产价值来决定，因此，获取的银行贷款是具有一定限制的。(2)信托融资。该方式是将房地产企业作为委托人，信托公司作为受托人，基于房地产企业的实际情况，设立对应的信托产品，然后将资金发放给房地产企业，拥有资金的周转与融通。(3)预收房款。该方式主要是在项目还没有完成建设之前，取得预售许可证之后，房地产企业针对建设滞后的预计正式销售价格相对于优惠一些的价格，从而向购买者预售房产，获取对应的收入，这一部分收入则主要是用于支出的融资。预收房款融资的融资成本要比正式售价低，不过具体的预售价格是房地产公司决定的，其成本对于房地产公司而言也是属于可控的。(4)售后回租融资。这种方式是中小房地产公司所使用的一种杠杆租赁，在具体的实施环节，在项目开发完工之后，直接销售给租赁公司，然后再进行回租处理。通过该方式，在销售中可以一次性收回全部的销售价款。
2.房地产企业融资的现实意义
房地产公司没有深入研究寻求新的融资方式，对于公司资金需求问题的处理只能够采取银行贷款的模式，从而造成自身风险抵御能力降低，并未有其他渠道降低风险。即便部分房地产公司每年年初都制定了年度资金收支计划以及融资计划，然而实际资金支付率无法达到预期计划，尤其是金额相对较大的建安工程费项目，由于报建工作与环保安检的影响，不能够按时按计划予以支付。资本预算与现金收支计划不具备灵活性与操作性，不重视短期预算的调控，提高了公司自身的融资成本。
2.房地产企业缺乏融资创新和规划
二、房地产企业融资面临的主要问题
1.房地产企业项目运营管理不规范
对于房地产企业来讲，为了更好落实风险控制，首要任务就是明确融资结构目标。在确定融资结构目标过程中，需要结合行业整体情况，例如我国调控相关方针、市场需求等，尽可能规避系统风险造成的影响。另外，对于部分非系统风险，需强化企业自身内部管理水平，与企业本身融资需求相结合，对融资的渠道进行分类，从而确保创建更具针对作用的融资结构。例如，减小企业杠杆率就是目前比较理想的方案，其不仅可以对银行贷款的融资结构予以优化，同时可以避免产能过剩，更好的利用资本市场，并且更加深入的挖掘股权融资的优势。我国在2016年，由国务院颁布了企业降低杠杆率的相关标准，多方面对融资结构进行了优化，尤以优化企业融资结构为重点内容，大力倡导股权融资。
根据2017年的欧洲心脏病学会外周动脉疾病的诊断和治疗指南，束臂试验是针对疑似锁骨下动脉盗血综合征患者进行的一项重要血流动力学试验方法［22］。其原理是将血压维持在超过收缩压水平并同时反复握拳时，肢体的血流被挤压到近心端，当突然松开止血带时，更多的血流进入肢体远端，使盗血现象得到强化［23］。而当锁骨下动脉狭窄合并椎动脉狭窄性病变时，由于盗血通路的通畅性及血流阻力改变，削弱束臂试验的强化效果，因此在本研究中该组束臂试验的阴性率明显增高，也证实了这点。
一方面，科学高效的融资能够帮助房地产企业更好的发展。为确保企业战略目标的最终实现，促进市场占有率的提高，房地产企业需要持续进行对外投资，寻找新的项目，这些业务活动都需要充足的资金支持。基于此应当借助于促进企业融资能力、发挥融资保障功能来真正解决好房地产企业经营发展过程中面临的融资问题。另一方面，合理的房地产企业融资能够促进房地产项目质量的提升。近年来，房地产市场竞争更加激烈，过去的开发理念已经无法符合新时期消费者对房产项目品质的要求，房地产企业为提升产品品质，应当从提升企业品牌效应和品牌溢价能力上着手。但无论选择哪种营销策略，都必须要有充足的资金支持，与融资活动具有紧密联系。
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3.房地产企业融资风险防范意识不强
由于传统金融管理体制影响，一些房地产企业管理人员对于融资风险防范管理工作的重要性认识不足；相关政策法规不是非常完善，国家政府宏观调控力度有待进一步加强。房地产企业因为自身能力有限，通常都会选择银行贷款的融资渠道，融资方式较为单一化，同时房地产企业的管理者对相关政策法规的了解不是非常充分，在融资项目、融资渠道以及融资规模等方面没有一个清楚全面的认识，导致其没有树立较强的融资风险防范意识，难以确保资金及时回笼。
三、房地产企业防范融资风险的对策建议
1.规范房地产项目运营风险管理，明确融资结构目标
2.创新融资与规划，构建多元化的融资规模
房地产企业目前来说在内部经营管理过程中还存在很多问题，比如说某些项目前期立项存在问题，项目施工过程中盲目调整产品类型，反复进行规划审批，对整个工程的规划都会造成影响，银行无法进行筹资计划审批。房地产公司工程量不足便会造成抵押物评估值不足，不能办理抵押，从而让已经获得银行授信批复的工程项目无法顺利取得银行贷款。工程项目预售许可证延期办理，也会对房地产公司资金回笼造成影响；部分项目房屋产权证无法顺利办理，对预售监管资金解除带来影响；项目购入的土地在很长时间之内不能够获得土地规划证，从而让其长时间处于闲置状态；等等。上述不规范的运营管理会直接影响到房地产企业资金安全。
图中:vmax表示运动机构的最大速度，a表示运动机构的加速度，s表示运动机构的运行距离，t1为加速运动时间，T为运动机构单次运行时间。由于穿梭车和升降机的加速过程和减速过程所需时间极小，而加速度变化过程所需时间更为细微，可忽略不计，为便于计算，将其简化为匀加减速过程。根据运动机构的速度曲线，运动机构单次运行时间
当明确融资结构的目标以后，就需要构建多元化的融资渠道以降低风险。房地产企业不仅需要沿用传统融资渠道，同时也需要拓宽并发展新的融资方法，如海外融资、设立基金、房产信托等。然而上述融资方法仍各具优劣，由风险分散思路分析，可尝试整理并分类融资方案，将较为类似或相近的方案归纳总结形成组合，从而更好的分散风向。多元化的融资模式与房地产企业本身融资结构密切相关，例如，贷款即是银行经常运用的一种融资方法，目前房地产企业普遍使用该方法，因而我国在管控房地产行业时，就可以借助该模式，调控银行贷款利率等使企业融资成本发生改变，亦或调控银行宏观政策，以此减少房地产企业得到银行方面的融资，削弱资金链。那么，一旦房地产行业能够构建多个融资渠道，不但让融资结构更具弹性化，同时也会减弱融资风险，获取更加稳定的资金来源。
【文化说明】习语talk turkey源于美国民间传说。相传北美殖民时期，一个白人和一个印第安人一同打猎，事先商定要平分猎物。他们打到了两只火鸡和三只乌鸦（另一说是红头美洲鹫（buzzard）。白人把乌鸦都给了印第安人，把火鸡全留给了自己。印第安人反对，白人说：“You have three birds, I have only two.”（你分了三只鸟，我只有两只。）印第安人回答说：“Stop talking birds. Talk turkey.”（别说鸟，说火鸡。）
3.增强融资风险防范意识，建立融资风险预警体系
第一，房地产行业需形成以经济指标为根本的融资风险预警。该预警的形成能够对风险进行全面监控，同时获取更加完善的信息反馈。而针对的目标则为项目实施期间风险源指标，例如资金是否充足、是否具备盈利能力、经营管理水平等。而信息反馈的内容则为相关指标，通过对信息进行整合分析，得到风险预警报告，从而做好风险预警。同时，可创建风险预警模型，把企业相关数据及可能产生的经济变量带入该模型，由此初步评估风险情况。
6.B 提示:高中阶段既能跟酸反应,又能跟碱反应的物质主要有:①单质铝,②三氧化铝,③氢氧化铝,④弱酸的酸式盐,⑤弱酸的铵盐,⑦氨基酸蛋白质等。故选B项。
第二，房地产企业需要不断改进并完善内部控制管理体系，其也是对融资风险预警的补充。可从以下两方面入手：(1)改进并完善内部控制制度。房地产行业可由内部环境、监督、活动控制、风险评估、信息沟通这五方面入手，创建由主管领导直接管理的部门，同时对管理流程进行不断优化，从而提高管理质量。另外，创建良好的企业文化氛围，从而为内部控制奠定基础。(2)改进并完善内部审计制度。应保持审计部门的独立性，实施垂直化管理，以便其可以更加及时的发挥融资成本、进程等督查职能，针对可能出现的融资风险进行细致分析，同时将信息反馈至融资部门，方便其尽快制定相应预防、管理方案。对于房地产企业来讲，融资风险始终存在，同时具有多变性，唯有提高企业内部管控能力才可降低风险影响，保证企业利益。
此类材料具有高度的亲水性，当其遇到水后极容易发生分散现象，而后经过乳化过程逐步固化，当所形成的固体遇到水后将会出现膨胀，因此具有弹性止水以及膨胀止水两大特性，对于潮湿面的防渗堵漏而言效果极佳。具体指标可参见表1。
四、结语
总而言之，针对房地产企业而言，融资工作即便面临较大的问题，同时随着市场竞争日益激烈，房地产企业经营管理工作也必须要进行改革与创新。在这一情况下，房地产企业管理者必须要主动更新思想观念，树立融资风险防控意识，真正把握好国家政策动向，科学制定融资工作规划，进一步拓展融资模式，实现融资渠道的多元化，从而真正破解融资困局。
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中图分类号： F831
文献识别码： A
文章编号： 2096-3157(2019)29-0127-02
作者简介：
蒋旻，供职于共青城万利兴实业有限公司。
标签：房地产企业论文; 融资风险论文; 风险管理论文; 共青城万利兴实业有限公司论文;