整顿房地产秩序 促进市场健康发展，本文主要内容关键词为：健康发展论文,秩序论文,房地产论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
2004～2005年国家调控房地产价格的政策措施，目的是促进市场健康发展和改善普通民众的住房居住条件，但是这个政策的效果，因为缺乏整顿市场的配套措施和房地产商联合个别政府部门的强烈抵制，现在已经打了很大的折扣。房价领头暴涨的上海，房价仍在高位徘徊，同样是高房价的北京，一年来的房价仍然还在继续走高，与大幅度萎缩的实际成交量形成强烈反差。中国今后数年的经济发展，要靠服务业和房地产的市场需求来拉动，因此，政府需要采取更加有效的措施，克服房地产市场的积弊，促进市场的健康发展和长期繁荣。
房地产业的盲目投资扩张，影响社会稳定和经济增长，政府有责任采取措施加以宏观调控，房地产市场的秩序混乱，损害大多数普通民众的利益，政府也同样应该采取措施整顿市场秩序，维护社会公正。因此建议：
——实行土地规划和土地建设的时效管理，禁止囤地囤房和延长建设工期。尚未规定拆迁、开发，建设和销售截止期的土地，要尽快作出补充规定，从开发拆迁到房产全部售完的全过程，最长期限应不超过5年。超过开发期限的土地，由政府收回土地使用权证，超过销售期限的空置房，由政府按成本折价收购，转为经济适用房和廉租房，用于安置城乡贫困人口。
——禁止居民住宅的期房预售，楼房未封顶的一律不得销售。具体措施包括禁止收取购房定金，已经收取的要及时退还；禁止银行对期房预售发放贷款；对期房预售的民事纠纷，法院可判决预售合同无效。
——增加经济适用房的土地供给，满足城乡原住民改善居住环境的购房需要。为防止一哄而上和便于监督管理，原住民应定义为在本地获得固定户口7年或者10年以上且到达成人年龄者。经济适用房改为商品房销售，不论一级还是二级市场，必须申请土地价格重估，参照附近的商品房计算，差价作为地价款缴入地方财政。
——规定房产环保和节能的强制性标准。除了已经规定的土地绿化率、公共绿地、楼间距以外，还要规定厨房、厕所的通风和采光，郊区和农村别墅的沼气池建设，小区内的太阳能热水器安装，内墙和外墙的厚度与建筑材料，使用面积与建筑面积的比率，取暖面积与使用面积的比率，水电气和供暖的分户计量设施等等。（普通居民住宅的厕所有了窗户，可以减少风扇和白天照明的用电，洗菜池放在厨房窗下可以充分利用户外光线，减少水溅到照明灯上的触电危险，减少内墙厚度和改进户型设计可以提高空间利用和采光，这些都是应该加入房屋设计的有效节能和环保措施。）
——对建设工地加收环境保洁费，按天数和占地面积计算，超过1年半工期的工地加倍收取。防止开发商肆意延长建设工期，长期污染周边环境。
——打击虚假广告，提高房产价格透明度。规定房屋销售合同必须采用北京市当年发布的统一格式，不留空白，增添附带条款的内容必须预先在售楼广告中列明，否则按广告不实和虚假论处。充分保护消费者利益。
根据国家建设小康社会改善人民生活的目标，我国的房地产业现在已经成了国民经济的支柱产业，成了拉动国内消费需求的首要因素。从长远的利益来看，支柱产业的健康发展关系国民经济的长期稳定和持续发展，要避免经济的大幅度波动，地价和房价的变化必须与收入水平的变化相一致；土地开发和住房建设要与节约资源、节约能源和保护环境的长期可持续发展目标相一致；城市地价的上涨收益也要设法分摊到各年的财政收入，平衡地方财政的各项社会事业经费开支，减少财政收支的剧烈波动，而不能放任开发商的肆意攫取。为此，国家建设部和国土资源部的规划部门应该积极研究出台改革土地制度和平抑土地价格的有效办法，增加经济适用房的土地供给，重视解决城乡原住民改善住房的需求，同时运用分期缴付土地出让金和土地定期估价的办法，直接由房产业主向政府交纳，把开发商的土地价格收益划归地方财政，用于公共开支的需要。最后，开发商和房产商都有强大的资金实力可以聘请专家提出反对意见和为自己的利益说话，让媒体和舆论倒向自己的一边，但是笔者还是要警告一声，中国房地产的暴利时代已经结束了，今后的发展必须依靠优质的产品质量和服务赢得市场，如果房产商不愿意，政府也有责任站在公共利益最大化的角度推出重拳加快暴利时代的结束。