（重庆交通大学经济与管理学院，重庆 400074）
摘要：“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话为中国房地产行业的将来指明了道路。为了防控房地产行业的泡沫风险，2017年中过去的几个月里，各个地区政府已出台房地产相干政策大约180次，调控力度比之前任何一年都大。文章借鉴主要经济体楼市租购并举的经验，分析了广州在全国率先进行租购并举的探索与实践，并提出了进一步完善租购并举的建议。
关键词：租购并举；房地产政策；租赁市场
1.引言
在如今中国的房地产行业中，租购并举无疑是最热门的话题。2017年以来，国家以及各地政府接连出台了许多房地产相关政策，大多是围绕着租售并举。2017年7月，广州政府提出了在教育领域要实现租售同权，并且加快房屋租赁市场的构建与完善工作。构建房屋租赁市场或许可以解决大多数人民的“住房难”问题，为房地产行业的稳定性提供保障，相应地需要制定法律法规来维持房屋租赁市场的秩序稳定，遏制各种投机行为，对地方政府制定行为准则，尤其加强由政府来引导市场用理性看待土地属性，相信各部门各司其职，为中国的房地产业注入新鲜活力，使得在不远的将来，房地产行业形成稳定的局面。
2.房地产实行租购并举的重要意义
为了实现国民经济健康发展，使房地产行业稳定发展至关重要。房地产业作为国民经济的命脉，它在国内生产总值中占了较大比重，也成为了借贷资金的主要抵押物，具有产业链长、影响范围大的特点。2008年国际金融危机表明，房价和房地产信贷对一个国家的经济是否稳定起决定性作用，保持房地产业平稳有序发展至关重要且具有挑战性。
新加坡国立大学东亚研究所所长，著名中国问题专家郑永年就曾表示，在某种意义上，是市场化的贪婪与体制性的保守交织合力，形成了中国房地产的现状。简单来说就是将房地产业视为经济政策，过分凸显它对经济增长的作用，而严重忽视了人们对住房的需求。正是由于房地产业存在某些投机行为，使得房价上涨，真正有住房需求的人民无房可居，同时房地产金融杠杆被推升。实施“租购并举”这一宏观调控政策对经济金融的稳定运行至关重要。
3.主要经济体房地产实施租购并举的经验
德国倡导以居住为主的住房制度，其联邦政府把保障公民的住房权利定为首要的政策目标之一。2008年国际金融危机之所以未对德国住房市场造成伤害，这与德国完善的住房保障体系密不可分。德国总人口为8216万，住房总量超过4000万套，平均每两人拥有一套住房，德国户均住房面积91.4平方米，人均住房面积46.5平方米。在2015年，德国宏观经济水平达到37100欧元，位居欧盟国家前列。虽然德国的经济水平很发达，但是与其他欧盟国家相比，它的房地产价格却处于中低水平。近十年来德国房地产价格比较稳定，未出现过较大幅度波动，并且处于平稳上涨的状态。德国政府对房地产市场的管制经验对中国进一步规范房地产业具有可借鉴性。
法国政府规定，在人口超过五万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不得低于20%，否则地方政府行政领导部门将受到处罚。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆目前，法国的许多市镇均建有廉租房，据统计，其数量约有一万个，在移民多的市镇廉租房更为广泛，廉租房的数量一般占总住房数量的30%。如果房东有空房但拒绝出租，政府部门也制定了相应的惩罚措施：如果有空房不出租就必须缴纳空置税。法国政府长期推行廉租房， 并且它的房租租赁市场非常发达，因此，在法国的楼市中基本不存在“泡沫”现象。廉租房的建立，为一些低收入人群换房提供了选择，因此，人们对新住房的需求降低，根据供求关系理论，房价处于相对稳定状态。
4.广州率先推出“租售同权”
今年七月，广州推出的“租赁16条”中明确表示要通过保障租赁双方教育、公积金等权益，通过多渠道来扩大房屋租赁市场，培育和规范租赁市场，构建“租购并举”的住房长效机制。尤其是赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权利，引起全民关注。广东省住房与城乡建设厅厅长张少康表明，广东将加快政府住房租赁交易服务平台建设，防止租赁市场发生不正当行为。未来，政府主导建设的住房租赁交易平台将与住房交易和不动产登记数据信息充分对接共享，这样住房租赁交易将在政府的监管下规范进行。对广州楼市来说，在租房政策的推动下，租房市场发展前景备受关注，而经过年中毕业生租房季高峰过后，现今租房市场表现较为平稳，市场需求的回落使得租房人选房的空间较年中有所扩大。
5.进一步完善房地产业租购并举的建议
如今，虽然我国经济积极变化增多，但经济运行对房地产的依赖度仍然很大，防泡沫与稳增长之间保持均衡仍然具有挑战性，加快住房租赁管理制度建设的重要性与日俱增。
5.1政府主导租赁市场建设
引导市场对住房属性的正确认识，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。德国与中国在房地产业的管制迥然不同，房地产业在德国是不允许用来创造利税、拉动GDP的“支柱产业”，而是将其视为与医疗、教育一样的社会福利制度，各级政府均把推进福利性住房建设作为必须履行的职责。在中国房地产市场，房地产的居住属性被弱化，投资属性被强化了，许多投资者将住房视为投机牟利的工具，扰乱了房地产市场的正常运行。因此，政府引导市场对房地产属性有正确认识至关重要。
5.2.发展和规范房屋租赁市场，用法律保障住房租赁市场
租房仍存在问题：根据《北京青年人才住房状况调研报告》，仅有26.31%的调查者表示在租房过程中未遇到权益受损问题。假房源、黑中介骗取中介费、房东随意上涨租金、提前逐客等现象依然存在。58同城数据研究院发布《2012-2016年5年租房趋势报告》显示，2016年较2012年，全国租房需求增长102%，出租房源供应量增长93%。其中，北京、上海、广州、深圳2016年较2012年增长120%。同时，成都、杭州、武汉、长沙、郑州为代表的新一线城市全面崛起，2016年较2012年需求增长超150%。现如今租房人数量增长，如何保障租房人在租房过程中权益不受损、规范租赁市场是首要问题。因此，让中国的租赁市场走向立法，建立房地产长效机制是重中之重。在法律层面，德国《住宅建设法 Ⅰ、Ⅱ》为住宅建设奠定了公益和福利的基调，该法规定创建面积、租金和布局适合广大居民需要的住房。
5.3.完善房屋租赁信息平台
通过完善房屋租赁信息平台，达到全国房屋租赁信息联网，以公开透明的方式来管理房屋租赁市场，这样既有助于统计和管理租房数量，又有利于预测房屋需求量，为房屋租赁整体数量规划提供依据。同时，房屋租赁信息平台有助于降低住房空置率，做为宏观调控房地产市场的依据，使房地产市场平稳有序发展具有积极意义。
论文作者:白玉
论文发表刊物:《知识－力量》2017年12月下
论文发表时间:2018/4/10
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