论房地产存量市场与流量市场均衡，本文主要内容关键词为：市场论文,存量论文,流量论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F062.9 文献标识码：A
文章编号：1001-9839(2001)02-0073-05
房地产商品的耐用性特征决定了房地产市场存在着两个完全分离的房地产市场，一个是房地产存量市场，另一个是房地产新建的流量市场。所谓房地产存量市场是指已开发的现存房地产供给与需求；而流量房地产市场是指对正在开发或预期开发的房地产供给与需求。由于房地产存量市场和房地产流量市场的需求可以相互转换，而其供给相对分离，因而往往形成虽然房地产总市场均衡，但房地产存量市场和流量市场内部非均衡。这一现象引起了房地产市场的不平衡发展问题。
一、存量——流量均衡机制的模型结构
一般来说，由于存量房地产的耐用性，存量形式下的房地产供给是完全缺乏弹性的，而由于其需求的可转移性，存量形式下的房地产需求是富有弹性的[1]。相对而言，由于流量房地产供给和需求的可变性，流量房地产的供给与需求均具有弹性。设房地产市场的总需求与总供给分别为S和D；存量房地产供给与需求分别为S[,存]和D[,存]；流量房地产供给与需求分别为S[,流]和D[,流]。则房地产市场均衡的条件是房地产存量市场与房地产流量市场分别保持均衡。即S[,存]=D[,存]和S[,流]=D[,流]。
通过求解流量市场和存量市场的两个均衡方程，可以得到存量房地产市场的均衡价格P[,e]和流量房地产市场均衡价格P[,n]，如图1所示：
在图1中的左方表示房地产存量市场供给与需求曲线，向左方向的横轴表示存量房地产的数量，纵轴表示房地产价格，这样存量房地产需求曲线变为从左下方向右上方倾斜的曲线，其斜率为正。
相对应地，图1的右方表示流量房地产供给与需求，向右方向的横轴表示流量房地产的数量，纵轴表示房地产的价格。房地产流量供给不是完全缺乏弹性的，其供给量随价格上升而提高。明显的例子是房地产的价格上升会刺激新建房地产数量的增加；城市土地价格的提高会促使农业用地和其他用地向城市住宅用地和商业用地的转移，增加城市用地供给，提高房地产开发商的投资预期，增加预期房地产投资数量[2]。一般地，流量房地产供给函数为S[,流](P[,1],X)，其中P[,L]表示流量房地产价格，X表示影响流量房地产供给的其它变量。来自于投资商、消费者的流量房地产需求函数为D[,流](P[,L],Y)，其中Y表示影响流量房地产需求的其它变量。如人口数量的增加、收入提高、住房观念改变等等；在房地产流量市场供给与需求的均衡点上，房地产均衡价格为P[,n]，流量房地产数量为L[,n]，这样一来，流量房地产价格P[,n]高于存量房地产价格P[,e]，结果房地产流量市场供给增长速度加快，主要表现为新投资的房地产数量增加和对存量房地产的技术改造，如对旧房的装修、改造、对供水设施、地下管道及通讯服务设施的改造、道路重新规划和建设、运输能力的增加等。相对而言，由于存量价格低于流量价格，房地产流量市场需求减慢，甚至有部分流量市场需求转换为存量市场需求，流量市场房地产的潜在需求不能完全转化为实际房地产的流量需求。对于地产表现为潜在的农业用地不能完全被城市用地所替代；流量供给与流量需求的反向变化趋势造成流量房地产市场供给大于流量市场需求，流量市场处于非均衡状态。流量市场的非均衡状态引起房地产的投机行为产生。如前几年某些城市的流量房地产价格被人为炸作过高，结果许多身无分文的创海者借钱在报纸上登出广告，声称携巨额资金寻求土地合作，等愿意者上钩的土地拥有者找上门来，他再选出容易融得资金的土地签订协议，然后他再以土地拥有者的身份登出广告寻求合作，往往在他的土地定金还未付出之前，他就已得到一笔远远超过定金的资金。经过炸作和投机，造成大量房地产过剩和浪费。
如果存量市场均衡价格高于流量市场均衡价格，即P[,e]>P[,n]，则存量市场产生供给过量，即S[,存]>D[,存]，随着大量过量存量供给在存量市场中的出现和向流量市场的延伸，开发商和投机商对房地产需求新建流量房地产刺激增强，开发商对流量市场实际投资增加。现实表现为旧城区基础设施投资增加，城市旧区改造加快，供水、供电、通讯等基础设施逐步改善。由于存量市场的非均衡，使流量市场需求调节到A点左边，D[*,流]落在D[,流]之下。在这个范围内，调节后的需求D[*,流]相对于调节前的需求更富有弹性。相反，如果存量市场均衡价格低于存量市场均衡价格，即P[,e]
只有在A点，房地产存量市场需求不影响流量市场需求。房地产存量市场价格P[,存]低于流量市场均衡价格P[,n]。如果没有任何相互作用，这将抑制对新的房地产需求的影响。在交点C上，存量市场必然影响D[*,流]，价格低于没有存量市场压力上升的情况，流量市场新建房地产数量也减少。
如果存量房地产价格低于流量市场新建房地产市场价格P[,e] 二、存量——流量均衡机制的市场特征 房地产存量市场与流量市场的均衡机制会在不同的情况下影响存量市场需求、流量市场需求与流量市场供给。其表现特征如下： （一）流量市场需求曲线特征 由于存量市场与流量市场均衡价格的不一致，造成存量市场和流量市场需求的相互转移和流量市场需求曲线的调整。一般来说，流量市场调节后的需求D[*,流]相对于流量市场未调节的需求D[,流]总是更富有弹性。而存量市场的供给总是完全缺乏弹性。换句话说，调整后的流量需求曲线对房地产价格的敏感程度相对较高。这是因为，流量市场的需求在一定程度上属于增加的房地产需求，它不仅受消费者的收入水平影响，而且受新增人口、住房流行趋势变化和城市中心区域转移多方面的影响，而这些影响因素与房地产价格之间形成了复杂的交叉影响关系，房地产价格的微小变动会对流量需求产生更大的影响。理论上，受存量——流量机制决定，存量市场需求弹性越大，调整后的流量需求D[*,流]弹性越大；调整前的流量市场需求弹性越小，调整后的流量需求曲线弹性越小。有时当住房流行趋势没有发生本质的变化时，或者城市中心结构没有发生明显变化时，或者存量房地产所在区域的基础设施还没有出现明显的滞后的情况下，相对于未调整的流量需求D[,流]可能是完全具有弹性的，这时新开发房地产的价格则由供给决定。 （二）流量市场长期均衡点特征 在非均衡的情况下，流量市场的短期均衡点落在C点，短期均衡说明，流量市场的需求调整趋势还没有结束，从本质上看，流量市场和存量市场的均衡价格还没有真正达到一致，存量市场对流量市场的影响还没有结束。受存量——流量均衡机制的作用影响，流量需求会向存量需求转移，存量市场的改良投资相对增加，部分存量供给转化为流量供给，存量市场均衡价格上升，流量短期均衡价格与存量均衡价格差距缩小，结果引起流量市场均衡点会逐渐向B点移动。从长期来看，只有在B点流量需求等于流量供给，即D[,流]=S[,流]，新开发的流量市场供给与需求达到均衡。D[,流]和D[*,流]两个需求是短期现象，它可以通过存量市场需求的转移来解决。于是从短期看，房地产存量市场均衡与流量市场均衡处于短期均衡状态，但长期看存量市场的均衡与流量市场的均衡处于非均衡状态，两个市场长期要求均衡的倾向带动了城市新建房地产扩张和现存房地产及其基础设施的改良。 三、存量——流量均衡机制的政策效应 存量——流量均衡机制模型分析结果表明，房地产存量市场和流量市场的均衡主要取决于房地产存量市场和流量市场的供给与需求特性。由于房地产属于一个受政策影响因素较强的特殊产业，一方面房地产管理机构和社会政策部门的政策取向在很大程度上影响着房地产两个市场的均衡过程和两个市场的市场特性，另一方面，存量——流量机制也在一定程度上影响房地产管理部门的政策制订。房地产管理部门可以充分利用存量——流量机制制定相关政策，以便调节房地产流量市场和存量市场的均衡，最终达到房地产市场的健康发展。 第一，假设需要改良的房地产市场价格低于存量市场均衡价格P[,e]，则房地产存量市场发展不平衡，存量房地产需求大于存量房地产供给，相对陈旧的房地产买卖、租赁交易数量明显增加，而存量房地产改良发展停滞。主要表现为，存量房地产主要区域的人口增加、住宅拥挤，供水、供热、通讯等基础设施发展落后；政府规划的新区建设发展缓慢、缺乏投资动力、旧城改造市场动力不足[3]。前几年，我国许多城市的大部分存量房地产都属于房改房屋范围，由于房改房屋的销售价格享受多种补贴和价格优惠，结果造成开发商开发的大量新建房地产处于闲置状态，而且城区改造房地产供给严重不足，形成存量房地产供给不足与流量房地产严重过程的怪现象[4]。结果严重挫伤了开发商的投资热情，规划新区发展和旧城改造同时缺乏市场需求动力。这种情况下，政府可以通过提高存量房地产交易税费，增加存量房地产使用成本等方法解决这一问题。 第二，如果流量房地产市场价格低于均衡价格P[,e]，这时需要改良的存量房地产处于停滞的不均衡发展状态，这时政府和房地产管理部门可以给存量房地产的购买者一定的补贴，或者通过降低存量房地产交易税费，对应增加流量房地产交易税费等手段使存量房地产需求上升。在图中表现为需求曲线向右上方转移。结果会减少过量需求并且缩小D[,流]和D[*,流]之间的缺口XD。 第三，如果存量房地产价格低于P[,e]，并且存在过量需求XD，则政府对于现存房地产购买的补贴将增加过量需求。这时将意味着被调整的需求曲线D[*]的旋转，并且由于新建房地产数量增加，调整后的需求曲线将变得更富有弹性，最终将减少过量需求。 第四，在供给方面，影响存量房地产数量的规划政策的变化将使供给曲线转向右方。这时没有过量需求，这将有助于房地产市场的均衡。在这种情况下，政府可以选择的政策是对新开发房地产进行补助，将新的供给曲线向右移动。这样一来，政策需要考虑存量房地产和流量房地产两个市场供给与需求的弹性。 收稿日期：2000-12-12 标签：市场均衡论文; 供给和需求论文; 需求弹性论文; 价格弹性论文; 供给弹性论文; 存量土地论文; 存量房论文; 房地产业论文; 购房论文;