摘要：房地产项目工程设计管理的一般程序及其工作内容做了介绍；分析了房地产项目工程设计风险管理的现状，大部分房地产开发企业都没有设立专门的设计风险管理部门，也没有形成设计风险管理体系，为保障项目的成功开发，房地产开发企业非常有必要加强这方面的研究和管理。
关键词：开发管理；设计管理；风险因素
1 房地产项目工程设计管理的程序与内容
1.1房地产开发管理的主要内容
房地产开发管理是一个系统工程，在整个房地产开发的管理过程中涉及环节众多，一般的房地产项目开发包含了策划定位、工程设计管理、开发报建、财务管理、成本管理、采购管理、推广销售、工程管理等过程，这些工作相互关联。为了实现一个项目的成功开发和公司的持续发展，房地产开发公司都设置了相应的管理部门对以上几个环节进行专业管理。专业的房地产企业一般都作为一个资源整合者的角色来配置各个阶段的管理工作。
1.2 房地产项目工程设计管理
房地产项目工程设计管理是房地产开发管理中的一个重要环节，其周期长涉及到房地产开发的方方面面，设计管理的总体目标是为项目开发提供契合市场需求及企业需求的最优产品。设计管理的重要内容是确定符合产品开发需求的设计单位；依据营销策划提供的设计输入条件，制定科学、合理的设计任务书；对设计成果进行经济、技术、开发周期等方面的评审，优化设计方案；配合现场施工，对设计变更进行把控，满足现场施工需求；工程施工完成后，参与工程验收并提出改进措施，最终使工程实现设计预想目标并通过相关验收；最后进行项目关于设计的后评估。
2 房地产项目工程设计风险管理现状
从1998 年我国实行住房制度改革以来，房地产开发成为了我国经济发展的支柱行业，房地产开发企业的数量和规模空前剧增。一些大型的房地产开发企业设立了专门的风险管理部门，但对于设计风险管理还未形成体系，然而设计管理在房地产开发中又起着重要的作用。当前房地产开发企业的设计管理只是对产品进行序列划分同时也做了大量的标准化设计工作，比如一些综合性开发商把开发产品分为商业产品、住宅产品、旅游度假产品，商业产品具体涵盖社区商业、大型综合体，住宅产品又细分为高端住宅、刚需住宅等。针对不同的产品划分从户型面积大小、材料设备选型、装修标准、园林配置都做了详细的梳理。对设计的各个环节也制定了相应的把控要求文件，比如标杆企业对设计任务书、设计合同、施工图审查要点、防水体系等都有了一系列标准化的东西。但对设计风险的研究与设计风险评价体系都尚未建立。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆房地产项目工程设计风险对项目开发的影响范围广，如不能很好的对风险因素进行识别、评价与控制可能会造成销售困难、投资超出预期、工期失控、质量达不到规范和交付要求等不利影响，将会造成巨大的经济损失和不良社会影响，所以非常有必要对房地产项目工程设计风险管理进行深入研讨。房地产项目工程设计风险因素众多，它们之间又相互影响，可以多个角度对其进行分析。本文从不同的设计阶段着手，利用三种不同的风险辨识工具对四个不同设计阶段的风险因素做以下辨识。
3 房地产项目工程设计各阶段基于核对表法的风险因素辨识
房地产项目的工程设计一般分为方案设计阶段、扩初设计阶段、施工图设计阶段及施工配合阶段，每个不同的设计阶段会有不同的风险因素。房地产开发行业经过三十多年的发展，也积累了丰富的设计管理经验，本文在行业标杆企业经验知识积累成果的基础上，利用核对表法对房地产项目工程设计四个阶段的风险进行辨识。
(1)方案设计阶段
方案设计阶段是设计的前期阶段，其对设计及项目开发的成败影响重大。根据标杆企业的经验积累，该阶段的风险因素主要有：策划定位不明确或者有误，不能满足市场需求从而对销售产生重大影响；设计单位选择不当，主要表现在选择的设计单位无同类项目设计经验或者不善于进行该类项目的设计，导致设计方案反复调整，影响开发计划；设计任务书制定不合理，不能体现项目的设计输入要求进而不能实现项目定位目标；总体规划布局不科学，交通组织混乱车流人流动线相互影响，通风采光效果差；立面设计不能体现项目特质与周边项目不协调，影响项目及城市形象；户型设计不满足要求，户型设计失败，使得项目单位得房率低，户型内部不能做到动静分区、干湿分区、洁污分区，最终影响到项目销售。
（2）扩初设计阶段
扩初设计阶段重要是确定项目建筑的平面、立面、剖面，建筑结构体系的选型及结构布置，机电专业的系统及重要典型平面布置等。在扩初设计阶段的主要风险因素有：建筑选材不合理，不能匹配项目的定位，无效成本增加；基础形式选择不合理，不能很好的响应项目的目标成本和工期要求；结构体系选型失误，影响项目的使用效率、功能布局，并且会带来投资成本上升；机电系统选型不科学，影响使用功能或者对成本控制不利。
（3）施工图设计阶段
施工图设计阶段是对设计的最终深化，设计文件应能满足招标及施工的需求。该阶段的设计管理工作一些行业领先的开发企业都制定了施工图把控要点，其风险因素如下：施工图设计单位无相应资质，影响报建和验收工作；设计不能满足国家规范及地方标准，带来质量与安全隐患，也不能通过审图及工程验收；设计深度不够，不能满足施工需求；各建筑、结构、给排水、电气、弱电、暖通空调、燃气等各专业间协同度不够，出现各专业间相互矛盾、碰撞，造成成本上升、立面美观、层高不够等不利影响；节点做法难以实现影响工程投资及工期进度。
（4）施工配合阶段
施工配合阶段也是设计的最后一个环节，其工作质量的高低直接影响的现场施工的进度。该阶段的风险因素主要表现在以下方面：施工图交底不充分，导致一些设计问题留到施工阶段，影响施工工期与施工质量；施工配合不及时，影响现场施工无法正常推进，从而无法保证正常工期；设计变更质量较低，出现反复变更导致工程质量问题及无效成本高企。
4 房地产项目工程设计利害关系人对风险因素的辨识
识别利害关系人是指识别所有对项目会产生影响的人和组织，研究他们的相关利益、参与程度和对项目目标实现的影响方面的相关信息。项目利害关系人主要是项目的投资人、客户、执行组织等，他们参与项目，或者他们的利益受项目的完成情况影响。利害关系人在项目组织中可以处于不同的层次、不同的权力等级，也可能处于项目执行组织以外。要想顺利实现项目的目标，需进行项目利害关系人分析，研究他们的期望、影响及对项目的重要程度，并制定相应的策略，尽量减小他们对项目的不利影响。
参考文献
[1]周耀俊.浅谈设计阶段的投资控制.建筑经济.2009(4).
[2]周魏铭.对工程项目造价管理的认识和理解.建筑经济.2008（8）
论文作者:吴福兴
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第28期
论文发表时间:2018/2/26
标签：项目论文; 阶段论文; 风险论文; 房地产项目论文; 房地产开发论文; 工程设计论文; 施工图论文; 《建筑学研究前沿》2017年第28期论文;