关键词：不动产；统一登记；土地政策
不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。当前，国土部成立不动产管理登记局，不动产登记工作正紧锣密鼓向前推进，这显示了党中央和国务院对统一不动产登记的重视[1]，也显示了不动产统一登记这一任务的重要性和紧迫性，并体现了不动产统一登记的推进工作的困难。本文拟基于不动产现状出发，对其在登记过程的难点问题进行分析，进而提出几点建议，以期为不动产统一登记的推行提供理论依据。
一、现行不动产研究现状分析
众所周知，中国目前推行不动产统一登记，各级行政单位均设立不动产机构管理不动产的登记，而之前我国区分各类不动产权利，分别由不同的登记机关进行登记。不动产分散登记是与中国分散的不动产行政管理体制相配套的。改革开放后，中国陆续建立了包括森林、草原、土地、房屋等各类不动产在内的不动产行政管理体制，但由于缺少统一的、全局性的规划，往往是针对各类不动产分别设立相关的主管部门，同时赋予相应的管理职权[2]。例如，1984年《森林法》将林地所有权、使用权以及林木所有权的登记职权赋予了林业部门。不动产登记机关及其职权的分散设置致使不动产登记错误时常发生，效率偏低，登记机关行政资源浪费严重，阻碍着国家推行不动产登记的进程，同时也损害着权利人的利益[3]。
随着社会的进步，人们对不动产权利越来越重视，2014年底颁布中国现行的不动产登记暂行条例。但是至2015年3月底，全国300多个地市州盟、2800多个县市区旗中，只有50个地市、101个县完成了不动产登记职责整合，占比分别不到16%和46%。推行新条例至今，在实际工作上问题频，我国不动产登记还有很长的路要走。
二、现行不动产登记存在的难点与问题
2.1 政府部门利益的博弈
登记部门有自己的信息系统，登记程序，登记效力，最重要的是他们的既得利益，不动产统一登记涉及到法律制度，人员安置和各个部门背后的利益重新洗牌分配问题，因此如何统一登记部门是要解决的一个非常困难的实际问题，是不动产登记阻力很大的重要原因。比如住房公积金信息联网受抵制，因为触动了地方政府的奶酪，而住房信息系统联网被无形之手牵制，是因为依靠房地产的地方财政，房地产获利阶层的担忧。政府各部门之间利益之间会产生博弈，帕累托最优是博弈希望得到的结果，但现实中是不存在的，显然这种博弈对不动产登记制度的完善产生较大影响。
2.2 不动产的物权公示
除了政府部门间相互博弈外，政府与个人利益也存在相当大的阻力，致使不动产的物权公示受阻。地方政府高度依赖于土地开发和房地产，不动产统一登记意味着消除自由裁量权和暗箱操作的空间，同时个人因为藏富心理，也不愿意曝光自己隐藏的不动产财富，因此利益阻力阻碍统一不动产登记工作推进。同时不全面甚至错误的登记信息不利于当事人不动产权益保护，不利于交易安全，也不利于社会和谐稳定，登记信息不确定，权利公示效果受到影响。
2.3 工作落实的滞后
2007年《物权法》明确提出“国家对不动产实行统一登记制度”， 2014年底颁布中国现行的不动产登记暂行条例，至今大部分地区已经全面展开不动产统一登记。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆但是在某些地区，历史遗留性问题很多，以土地为基础型地位的各种不动产，例如房屋、林木、矿藏、海域等多种类型过去都以分散登记的形式在不同部门登记。而现行登记体系要求对这些不动产进行统一登记，这涉及到各部门的数据整合及复审，要购建科学的、有利于权益保护和不动产利用管理的统一登记体系绝非一朝一夕。
2.4 登记系统的更新与完善
统一的不动产登记工作受不同领域技术标准差和注册信息不一致影响。一是在研究方法上，该部门测量坐标，精度等均不统一，增加了成果转化与共享的困难。二是在土地类型上各个部门，如农业部门、林业部门和国土部门等标准和范围就不同。三是在信息共享上，缺乏保障有效的机制，不动产登记须在信息完全下的登记。比如国外不动产登记较为规范，全面的产权登记并不是简单地统计房屋的数量，每个产权登记包括房屋图纸和照片的外观，位置等信息应该全部登记，我国不动产统一登记可参照世界各国的不动产登记制度。
三、对现行不动产登记状况的措施与对策
3.1 提高不动产登记机构办事效率
不动产统一登记即把将过去多个部门的数据整合在一起进行统一登记，重新确权发证，以保国家有据可依、权利人有证可凭[4]。一在政府，删繁就简，简政放权：减少审批权，使不动产登记成为一项服务职责，使各部门尽快促成不动产统一登记。不动产统一登记中人员素质以及技术阻碍只能通过加强各级的专业培训和技术研发，提高人员专业素质和登记技术的适用；二在国民，为使自身利益得到最大的保障，应积极配合不动产登记的工作，指认不动产权范围、内容物等，以便在之后的交易、变更等环节中切身利益不受损害。
3.2 设立弥补登记过错的赔偿基金
赔偿责任的划分和损害赔偿做出的规定是完整的，法律救济的主要部分是不动产登记制度建设的瑕疵。从其它国家较为可行的做法来看，很多地区和国家的立法设有专门的补偿基金，设立赔偿金来源各不相同。日本对登记瑕疵的损害赔偿，采取登记官个人赔偿机制。澳大利亚昆士兰州是从每笔登记费中提取２%注入登记赔偿基金。德国专门的损害赔偿基金是由政府出资设有。很多学者建议借鉴美国的做法，引入保险机制分散风险。也有学者建议，我国赔偿的专项基金可以尝试由国家定期拨出部分，不足部分由登记费用中提取一定比例补齐[5]。
3.3 加强不动产登记工作的监督
不动产登记是不动产开发利用监管中的一个重要环节，目前不动产分散登记体系使国家对于不动产开发利用的监管失去了一个重要途径。不动产登记工作体现了公信力，但前提是不登记登记准确无误，为了减少考虑各种个人私利主观地进行错误登记，必须加大审查监督力度，有关部门可定期进行抽查，实行严格奖惩，并对不动产登记官实行严格的淘汰制度，涉及违法违纪严惩不贷。
3.4 培养相关人才
不动产登记制度中登记审查制度非常重要，各个不同的检查方法，具有不同的登记效率和登记公信力，对不动产统一登记具有重要影响。提高员工的综合素质是当务之急，有学者大胆建议在大专院校实行不动产统一登记专业，因为这一专业涉及不动产管理的方方面面，仅仅短期培训很难培养不动产登记的合格和高质量人才。
参考文献:
[1] 赵永慧,贾广葆.不动产统一登记的难点及实施路径[J].城乡建设,2014,(3),80-82．
[2] 谭峻.不动产统一登记制度思考[J].中国房地产,2014,(4):26-29．
[3] 何欢乐等.切实推进中国不动产统一登记的新思路——解决分散登记问题的过渡期方案[J].中国土地科学,2013,21(1):10-14.
[4] 朱道林等.2016年土地科学研究重点进展评述及2017年展望——土地管理领域分报告[J].中国土地科学,2017,31(2):77-86.
[5]张禾裕,彭朝冰,韩啸.完善我国不动产登记范围与形式[J].中国房地产,2017,(3),53-59.
论文作者:李欣学
论文发表刊物:《科技中国》2017年7期
论文发表时间:2017/10/11
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