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摘要：我国房地产经济运行发展在取得巨大成就的同时，也出现了一些严重的问题。比如房价的居高不下、使得广大的人民群众无法购买需要的房屋。同时，房地产市场的供给严重大于需求，不利于我国房地产市场经济的健康、持续发展。因此我国逐渐推行住房公积金制度。我们需要对住房公积金的概念与功能、住房公积金在我国房地产经济运行中的作用、住房公积金制度的完善方法问题进行研究，使得我国住房公积金制度更加完善、发展。
关键词：住房公积金；房地产；经济运行；作用
1住房公积金的功能
住房公积金主要的功能是住房金融和住房保障。住房公积金通过在有效运行中有单位缴纳、个人缴纳、进行长期性存储的特点逐步的解决个人住房问题，全面降低了职工贷款买房的压力，对于众多人群消费的结构进行调节、对于职工的住房消费支出进行保障，对于缓解我国房地产市场经济消费需求有重要的意义，对于房地产价格的增长有一定的抑制作用。
2住房公积金在房地产行业发展中的作用
2.1住房公积金增强了国民购房能力
住房公积金政策的实施，在一定程度上缓解了基层人民的购房压力。由于房价的持续增长且居高不下，国家推出了住房公积金政策。住房公积金的推出是为了实现资金互助、货币分配的目的，是缓解基层人民购房压力的主要措施，既使得基层人民如愿住上新房，又推动了房地产行业的发展。
2.2推动了公租房的建设
住房公积金的推动了廉价房和公租房的建设力度，对低收入人员的住房问题影响最为明显，使得公积金的作用最大化体现。住房公积金作为保障性住房建设的主要投资，有效地保证了的保障性住房建设力度，使得更多的人受益于住房公积金。
3住房公积金在房地产经济中的调控手段
3.1双向调控手段
双向调控就是同时对住房公积金和房地产经济的运行状态进行实时调控。具体实施可从以下方面出发:(1)规定贷款额度。一般情况下，不同时期的的住房公积金的贷款额度都是不同的。比如，当市场上的房子供不应求时，政府就会降低住房公积金的贷款额度，当住房市场不景气时，国家就会提高住房公积金的贷款额度。同时住房公积金贷款人员是否具有偿还能力对住房公积金贷款也有影响。(2)延长贷款年限。住房公积金贷款人员可根据自己的实际偿还能力向政府提出延长还款年限。如果在房地产市场上的住房成交量大，甚至出现供不应求的情况，政府就会适当的缩短住房公积金的贷款的还款年限，以缓解住房市场压力，反之，房地产市场住房过剩，政府就会延长住房公积金的还款年限，刺激人民群众购房，提高房地产市场的活力。在此之外，住房公积金的双向调控还有其它方式进行双相调控，例如，首付款比例调节方式、存储额倍数调控方式等等，都可根据房地产市场的实际情况进行合适的双向调控，保证房地产经济的持续稳定增长。
3.2刺激调控手段
住房公积金的刺激调控手段主要有两种:异地贷款调控和逐月提取还贷调控。其中异地贷款调控主要是针对那些在外地工作的人员出现的的调控手段，当本地的住房市场低迷，住房过剩时，就会允许异地人员进行住房公积金贷款，鼓励外地人员进行购房，缓解住房过剩压力。虽然种种调控方式有着一定难度，需要基地机构跨区合作，但是对刺激房地产市场经济的促进作用无疑是巨大的。逐月提取还贷调控主要是针对收入较低的普通居民，用住房公积金每月缴纳的钱来归购房贷款。
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4完善我国住房公积金制度的方法
4.1加强住房公积金的宣传和监管力度
我国的各级政府需要加强住房公积金的宣传和监管力度，提升人们认识的水平，保障在今后生活中对于这一政策进行科学应用。首先，我国各个政府机关中的主管部门需要充分应用好众多宣传途径进行住房公积金政策的宣传力度，提高人们的认识水平和理解能力；其次，需要定期对于各个企事业单位、个体工商户等落实住房公积金缴纳情况进行调查和有效性监督，督促它们严格的执行国家有关方面规定。
4.2加入内部控制和外部的经济治理
在目前公积金的内部系统中，需要进一步做好对公积金的管理措施，明确各个职能部门的职责与作用。在监管的过程中，需要对各个部门的使用情况做好调查，一旦发现重大事故和问题，要立即暂停经济作业的运行，并针对性地采取措施。同时，公积金的运作要秉持公正公平公开的原则，自觉接受人民群众的监督，严肃杜绝可能发生的贪污受贿现象，降低违规操作的同时，切实为广大人民群众提供高质量的服务，更好地满足群众住房的刚性需求。
4.3适当简化使用程序
现阶段的公积金使用流程仍然较长，过程复杂，为了完成简化使用程序的目标，金融部门与广大公积金管理部门应当加强交流合作，对整个贷款流程做出一定的简化。重点需要落实好个人用户在公积金使用过程中的审查，以此更好简化后续的复查、抽查所需的时间，以此进一步提升公积金使用的效率。此外，在目前我国互联网信息科技力量较为发达的形势下，相关部门还需要利用好互联网平台，更好做好资源、信息的共享工作，强调各部门之间的联络沟通顺畅，切实解决公积金贷款的各项问题，为市民群众提供有效合理的服务，让群众更好使用公积金，提升公积金的价值与使用率。需要注意的是，公积金现在主要的服务对象是我国的低收入家庭，在各项政策的调整过程之中，需要着重做好该群体的处理工作，切实发挥公积金的真正作用。
4.4科学调整信贷政策
公积金的功能，会根据每一位市民群众的收入情况而产生相应的变化，故而不可避免地会对融资以及使用期限产生一定的影响，而为了保证公积金的使用平衡，需要适度放宽贷款年限。政府也要根据公积金的使用情况，切实做好宏观调控工作，补贴一定的利率费用，既可以一定程度上采取免税政策，也能降低利率以供群众贷款满足购房需求。只有这样灵活调整贷款政策，才能最大化发挥公积金的作用，有效保障每一位社会成员的基本利益。
4.5严格执行住房公积金政策各项规定，从分发挥住房公积金杠杆作用
根据房地产经济的发展现状，科学的调整住房公积金政策，才能充分发挥处住房公积金的杠杆作用。比如，在房地产市场住房供不应求时，就要适当提高住房公积金的贷款利率，可以在一定程度上降低人民群众的购房积极性，抑制市场发展;反之，当房地产市场供过于求时，就要适当降低住房公积金贷款利率，减低贷款条件，以促进房地产经济发展。在进行住房公积金贷款办理时，要严格遵循住房公积金政策各项规定，规范住房公积金的使用。
4.6适当倾斜于中低收入者
政府职能部门在解决国家民生问题的过程中发挥了举足轻重的重要作用，因此在公积金制度的相关工作上，职能单位也要发挥作用推动公积金更好进行服务。首先，明确公积金参与的上限和使用范围，从而更好驱使更多的中低收入人群能够使用公积金。同时，针对低收入人群，政府可适度降低贷款的利率、额度，开放专项的优惠政策等，以此确保公积金的人性化。只有在政府层面使公积金更好发挥作用，让广大人民群众解决住房问题，才能更好提升群众的幸福指数，彰显我国的社会公平性，帮助社会经济更稳定和谐地可持续发展。
结论
我国当前社会人民生产生活已经与住房密不可分，住房公积金作为为人民管理住房投资的服务部门，应当加强内部管理，建立相对成熟的内部控制制度，进一步规范发展住房公积金的管理模式，以不断提高住房公积金的经济运行效率。
参考文献
[1]徐春华.探讨住房公积金的经济运行效率[J].现代经济信息，2016(17)：115.
[2]李子兵.浅析住房公积金在房地产经济运行中的作用[J].现代经济信息，2015(17)：53-54.
[3]韩文革.住房公积金的经济运行效率[J].中外企业家，2015(20)：23.
论文作者:曾艳涛
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第18期
论文发表时间:2018/11/2
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