论英国土地承租人权益的法律保护，本文主要内容关键词为：承租人论文,英国论文,法律保护论文,权益论文,土地论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
土地租赁是古今中外普遍存在的一种法律现象，但是在不同的历史时期，受社会发展水平的制约和法律传统的影响，各国法律在规范土地租赁关系时的做法不尽相同，相应地，土地承租人获得法律保护的程度及其权益的法律性质在不同国家表现出明显的差异。在大陆法系国家，法律将租赁关系视为一种特殊的合同关系，土地承租人主要依据合同法获保护，其权益相应地被定性为一种债权。与此形成鲜明对比，在普通法的发源地英国，法律尽管也一度将租赁关系视为一种合同关系，但是仍在历史发展进程中将土地承租人对土地的占有视为一种独立的财产权益，给土地承租人以更加充分的保护。英国式的土地租赁关系法律规范模式，推动了土地租赁制度的稳步发展，不仅为英国社会经济的变迁提供了重要的法律保障，也使普通法土地权利制度表现出不同于大陆法的特质。因此，研究不同历史时期英国土地承租人权益的法律保护方式，对于理解普通法法系财产法律制度具有重要的意义，本文试对此问题加以探讨，以求教于学界同仁。
一
土地租赁是指出租人依据租赁合同的约定，以收取租金为条件将土地①以确定期限交给承租人，在租赁关系存续期间，承租人依合同进占土地、经营管理土地从中获取收益。就其内容结构而言，土地租赁关系包括两个基本的组成部分：第一，出租人和承租人之间的租赁协议；第二，承租人占有土地。两个方面相互依存、缺一不可，如果没有租赁协议，承租人对土地的占有和经营管理就失去了合法的产权依据，同理，如果没有承租人对土地的占有，自然也就无法实现设定租赁时所要达到的目的。依据西方传统的法律部门划分方法，调整土地租赁关系上述两个部分的规则分属不同的法律部门，土地租赁合同属于合同法调整的范畴，而承租人对土地的占有则属于财产法调整的范畴，因此，土地租赁关系的法律规范要涉及合同法和财产法两个部门，而土地承租人的法律地位不仅取决于合同法和财产法的具体规定，而且还要取决于两个法律部门彼此之间的关系。
基于法律传统的差异，当代西方两大法系在规范土地租赁关系时的侧重点存在明显差异。在大陆法系，法律是在物权、债权二元结构前提下以所有权为核心建构土地权利体系的，非所有权人对土地的占有超出了财产法的思维空间。基于这一法律建构视角，从罗马法开始，法律就没有将承租人的占有视为一种可以与出租人土地所有权并列的财产权益，而是将土地租赁关系视为一种特殊类型的合同关系。据此，承租人获得的只是一种合同性权益，他对土地的占有由于不是一种独立的财产权益，自然也就失去了在财产法上建构独立形态体系的可能性。与此相对照，在普通法的发源地英国，法律上既不存在物权与债权的二元结构区分，也没有所有权与占有的对立，因此，在规范土地租赁关系时，法律能够同时综合运用合同法和财产法为当事人提供保护，使承租人的权益兼具有合同权利和财产权利的双重属性，这一特点可以从普通法上土地租赁法律关系的构成要件中清晰反映出来。
在普通法上，一个有效的土地租赁法律关系应当同时具备以下两个基本要件：第一，合同要件，即必须存在一个有效的土地租赁合同。在普通法上，有订约能力的当事人自愿签订的土地租赁合同必须有确定的租期(即租赁关系有明确的开始和终止时间)。这一期限既可以在合同中明确规定，也可以通过合同的其他条款确定；就合同的形式而言，在《防止欺诈法》以前，土地租赁合同既可以采用书面形式，也可以采用其他形式，而没有对价的合同必须采用签字封蜡的形式(deed)。第二，占有要件，即承租人必须实际进占承租的土地。承租人在进占土地以前，并没有在土地上取得任何权益，还不是一个真正意义上的承租人，仅取得了依租赁协议在未来某个时刻进占承租土地的可能性——即未来性租赁权益(interesse termini)。②上述两个有效要件清楚地表明，普通法在规范土地租赁法律时，兼顾了这一法律关系的合同性和财产性特征，从而使得土地租赁合同和承租人的占有都得到了确认和保护。
与大陆法系理性主义的私法建构模式不同，英国普通法在建构有关土地租赁的规范时，并没有依据任何先验的理论框架，而是在社会发展演变进程中逐渐确立了上述保护模式。这种经验主义的法律发展模式特点，注定了土地租赁法律关系的构成要件及其内涵都是在历史演变进程中逐渐明确的。
二
早在盎格鲁撒克逊时期，英格兰就产生了土地租赁制度。③诺曼征服后，以交纳租金为条件租赁土地的做法一直存在并随着经济社会的发展稳步发展。到中世纪末期，尤其是黑死病之后，土地租赁经营逐渐成为一种重要的土地经营方式。在此背景下，如何在法律上规范土地租赁关系就成了普通法必须面对的问题。
从12世纪中叶开始，普通法就确认并保护自由保有制关系④下保有人的土地权益，尽管如此，直到13世纪初，普通法仍将土地租赁关系视为一种合同关系，当承租人所租赁的土地被侵占⑤时，他唯一的法律救济就是依据“违约令状”(writ of covenant)起诉出租人，请求出租人依租赁合同履行义务。假如第三人侵占了承租人占有的土地，被认为是侵夺了出租人的保有(seisin⑥)，承租人没有权利针对侵占人提起诉讼程序。由此可见，这一时期法律对于土地租赁关系的认识比较简单，在法律上，承租人占有的土地属于出租人的财产，土地承租人仅仅基于租赁合同取得了一种针对出租人本人的权益，他对土地的占有被吸收在出租人的土地权益中，没有进入法律建构的视野。
1235年，为保护土地承租人的正常经营活动，布拉克顿的管家威廉·拉尔夫(William Raleigh)设计了一种新的诉讼程序，⑦即“为何在租期内驱逐令状”(quare eiecit infra terminum)。据此，在土地租赁期间，当承租人租占的土地被他人侵占时，他可用此令状起诉侵占者，请求其返还承租地，恢复自己对土地的占有。这一令状首次关注到了承租人对土地的占有，从表面上看也似乎确认了这一占有，但是，在实践中这一程序主要用于解决出租人一地二租时两个承租人之间的纠纷，因而适用范围非常有限。假如一个人(驱占者)侵占了承租人所租占的土地并把该土地转让给第三人占有，由于该第三人(占有土地的人)并没有驱逐承租人，不符合“为何在租期内驱逐令状”中被告必须是实际驱逐者的条件，所以土地承租人不能用这一程序起诉第三人。这一限制性条件表明，此时普通法还没有超越合同法的框架为土地承租人的占有提供保护。
普通法的上述规定将承租人置于十分不利的法律地位：出租人死亡后，假如其继承人未成年且处在他人监护之下时，监护人可以随意驱逐承租人，即便在监护期结束后，该继承人仍应重新确认原租赁合同，并按照因监护被中断的租期延长原来的土地租赁期限。依据继承法的规定，出租人死后，寡妻对其1/3的土地享有终身性的寡妇产权益，假如承租人占有的土地恰好处于寡妇产之下，那么该土地租赁关系必须中止，待出租人的寡妻去世后承租人才能重新占有土地恢复租期。此外，在承租人占有土地期间，出租人为谋求更高的租金还可以采用“共谋拟诉”⑧的手段与第三人合谋驱逐承租人。⑨
爱德华二世(1307-1327)时期，⑩为规范不断发展的土地租赁关系，给承租人更加充分的保护，普通法法院借鉴侵害诉讼(trespass)的令状格式，扩大“为何在租期内驱逐令状”的适用范围，设计出一种新的侵害诉讼程序，即“侵占承租地令状”(trespass de ejectione firmae)。该令状格式如下：(11)
国王问候N地的郡守。如果A保证他提起的权利请求真实可靠，那么，让B交付质物和提供保人以便能够在[某一天]到威斯敏斯特的法官面前，说明他为什么采用武力进占了T出租给A且租期未满的[某]庄园，攫取了A在该庄园上价值[多少]的货物和动产，并将上述A从土地上驱逐，引起了A愤怒，严重伤害了A且破坏了我们的安宁，届时，提供保人的名字及本令状，证人等。
根据这一令状，如果承租人占有的土地被他人侵占，无论侵占人是出租人还是第三人，也不论侵占人依据何种产权进占土地，承租人均可以适用这一程序对其提起诉讼。与原来纯粹合同性的令状(“违约令状”和“为何在租期内驱逐令状”)相比，承租人在权益受侵害时可以不受合同相对性的限制，针对任何侵害土地占有的人提起诉讼，这表明普通法开始试图超越合同相对性的藩篱为承租人提供保护。但是，由于“侵占承租地令状”是一种侵害诉讼程序，而根据该程序的基本规则，在诉讼中原告只能请求损害赔偿，不能请求返还原物，因此，当承租人适用这一程序提起诉讼时，他只能请求侵占人损害赔偿，不能请求恢复自己对承租地的占有，换言之，承租人对土地的占有还不是一个在法庭诉讼中被请求的客体，还没有取得独立的地位。14世纪以后，随着土地租赁制度的不断发展，需要在法律上对承租人提供更加充分的保护，但是一直到15世纪末以前，普通法依然坚持原来的规则，拒绝土地承租人适用不动产诉讼程序保护自己对土地的占有。(12)
普通法这一立场的直接后果，就是将承租人的土地权益视为一种动产。(13)“从严格的封建理论看，(它)根本不是什么地产，而仅仅是一种请求自由保有人依据协议允许其占据土地的请求权”(14)。依据普通法有关动产的规则，土地承租人可以遗嘱处分自己的土地承租权益，在他死后，他生前享有的承租权益“像他的牛羊、货币一样按照动产的传承规则由遗嘱执行人取得。无遗嘱时按照动产的传承规则继承”；(15)此外，土地承租人只能依据动产法规则转让自己的权益，更不得超过租期转让土地的权益，否则就是侵夺了出租人的保有权益，出租人可适用不动产诉讼程序向第三人追索土地。
在土地租赁关系中，出租人和承租人都对同一块土地享有权益，且两种权益都以占有为基础，但是普通法从产生之初就将两者区别对待，将土地出租人的权益视为一种自由保有制下的地产(不动产)，而将土地承租人的权益视为一种动产，普通法为何采取这一立场？(16)笔者认为，这是中世纪时王室法院的法官们基于土地租赁关系自身的性质特征作出的决定。与自由保有制关系相比，土地租赁关系具有以下几个明显的特征：首先，土地租赁关系当事人之间较少具有人身依附的内容，更多是一种经济关系，而自由保有制当事人除了经济关系之外，还包括彼此之间的人身依附关系内容。其次，土地租赁关系和自由保有制关系在时间延续期限上有明显差异，前者的期限尽管有可能很长(比如1000年)，但其存续期间从产生之时就可以确定，而后者的期限尽管有时不长，比如仅仅是保有人终生甚至比这还要短(指“以他人生存期为限的地产”(17))，但具体会延续多长时间则是无法预先确定的。基于土地租赁关系的特殊性，从亨利二世时开始，王室法院分别对土地自由保有制关系和土地租赁关系适用不同的诉讼程序，其结果，就是把土地上的权益分为两种，即不动产和动产，前者存在于土地封赐产生的土地保有制关系中，后者则指土地承租人依据土地租赁合同享有的权益。
三
15世纪时土地租赁制度已经成为英国一种很普遍的土地经营方式，社会的发展需要为承租人提供更加充分的法律保护，适应这一要求，普通法逐渐改变传统的做法。
普通法的这一转变是从修改传统诉讼程序规则完成的。1500年，在以“侵占承租地令状”提起诉讼的Gernes v.Smyth一案(18)中，王座法院借鉴此前“为何在租期内驱逐令状”中的做法，首次明确判定，在“侵占承租地令状”中，承租人在租期未满以前，不仅可以获得损害赔偿，而且还可以请求被告返还被侵占的承租地，换言之，土地承租人对土地的占有成了一种可以通过诉讼请求实际返还的财产性权益。至此，在土地租赁关系，承租人不仅享有一种请求履行合同的权利，而且他对承租地的占有也成了一种具有对世性效力的财产权益。1525年和1530年，王室普通诉讼法院分别在两个案件判决中再次确认了王座法院的上述规则。以这一诉讼制度的变化为契机，16世纪开始，立法和司法也积极为承租人提供更加充分的保护。1514年，王座法院在一项判决中明确认定，土地租赁关系存续期间出租人死亡后，如果其继承人处于被监护状态，监护人无权驱逐承租人。(19)1529年，议会立法规定，承租人无论是否知晓出租人进行的共谋拟诉程序，均可提起“侵占承租地令状”，保障自己不被出租人驱逐。(20)
共和国时代，在普通法法院首席法官罗利(Lord Chief Justice Rolle)的努力下，“侵占承租地令状”在进一步拟制和改进后被逐渐用于解决自由保有权纠纷，(21)并在很大程度上取代了原有的不动产诉讼程序。
承租人对土地的占有得到普通法确认后，尤其是土地承租人和出租人都可以适用同一种诉讼程序保护自己的权益之后，传统普通法上将土地权益区分为动产和不动产的做法已经变得不合时宜。在此背景下，法官们开始重新思考土地承租人权益的性质及其与土地保有权之间的关系，从而推动了英国财产法律制度的发展。
法官们首先区分了承租人的占有和保有人的占有。16世纪上半期，大量的案例显示，当时法官们已经开始重新思考承租人土地占有的性质，许多人一度将两种占有等同起来，认为承租人和出租人一样享有土地保有权。在1537年的一个案件中，出租人将承租人占有的土地封赐给第三人，后者能否依据这一封赐行为取得土地的自由保有权，庭审法官们针对这一问题展开讨论，法官巴德文(Baldwin)和菲兹波特(Fitzherbert)认为，“由于在租赁期间出租人并不占有土地，他转移保有必须转移土地的占有，而这么做的话必然会侵害承租人的利益”，所以，受封赐者没有取得土地的自由保有权，出租人应当采用书面的形式转让自己在土地上享有的回复地产。(22)这一判决通过比较土地权益的转让形式，实际上将承租人的土地权益等同于普通法上的保有权。到16世纪末，上述观点发生了变化。爱德华·柯克认为“保有是一个有特定含义的专业术语，在诉讼中只能用于自由保有权益，而占有则出于不同的目的被用于承租权益或动产”。(23)质言之，承租人的占有和出租人的保有权在法律上是两种不同性质的权益，承租人对土地的占有是从出租人的保有中分离出来的。在同一块土地上，“承租人仅仅是占有人，而不是自由保有人，所以不享有保有权。出租人由于(通过出租)已经将土地交给他人占有，所以也不能实际占有土地，‘承租人的占有构成出租人的保有’(the possession of the tremor or lessee constitutes the seisin of the freeholder)”，(24)因此，如果出租人将自己享有的回复地产转让给承租人时，不必采用转移保有形式，只需以“弃让”(release)的形式转让即可。
普通法明确了承租人占有的性质之后，进一步(25)尝试用保有制的理论分析土地租赁关系。15世纪时，利特尔顿在《土地保有制》一书中明确指出，土地租赁关系是一种保有制关系，承租人(保有人)向出租人(领主)持有土地，他支付的租金是一种保有制下的役务，他应当向领主(出租人)宣誓效忠，当承租人不交纳地租时，领主(出租人)有权扣押其土地；出租人作为领主应当保证承租人安全地占有承租的土地，不仅自己不能侵扰承租人，而且还要保证其他人不会侵扰承租人。(26)承租人被认为向出租人按照保有制的方式持有土地，就像终身保有人或限定继承保有人向封赐人持有土地一样；同样，承租人可以将土地分租给他人，成为分承租人的领主。”(27)
保有制理论的适用直接影响了土地租赁关系的规范方式。普通法上所有设定自由保有制的方式均可用以设定租赁关系；土地承租人也可以采用保有制的规则转让自己的土地权益，比如，他可以按照普通法上转让自由继承地产的方式转租给他人，也可以分租给他人，并与后者之间建立一种保有制关系，成为后者的领主。这一规范方式的变化，使得“承租人在理论上被认为不享有保有权，但他却基于特定目的被以保有人对待”。(28)承租人法律地位的这一变化刺激他仿照不动产法的规则处分自己的权益，16世纪开始，随着长期租赁开始出现并日益普遍，在实践中出现了长达1000年的租赁，为承租人仿照地产的形态处分自己的权益提供了现实基础。1540年《遗嘱法》规定，土地权益人可以“自由、自愿地”(at his free will and pleasure)处分自己的遗产。依据这一规则，如果立遗嘱人仿照普通法处分地产的方式，将自己长期租赁权益赠与一个人终身享用，然后再将剩余租期的土地权益赠与另一个人，这种处分方式实际上在承租权益上设定了一种与终身地产、剩余地产相似的权益。这种做法似乎认可了承租人可以从动产中切分地产，在很大程度上改变了传统的普通法不允许在动产上设定地产的规则。
但是，土地关系性质差异以及规范视角的不同，使土地承租人的权益跟保有人的权益在传统土地法上存在明显的区别，此时普通法尽管可以用保有制理论分析土地租赁关系，但并没有能够把保有制下的地产权理论和规则成功适用到土地承租人权益上。在普通法上，承租人尽管可以从自己承租权中切分出终身性的权益，但他的处分权也仅到此为止。(29)根据继承法的基本规则，在承租人死后，他的动产(包括租赁权益)由遗嘱执行人或遗产管理人取得，他不能在动产上设定任何可继承的权益，更不可能以限定继承的方式处分自己的承租权益，在普通法上，承租人不能像切分蛋糕一样从自己的承租权益中切分出同时并存的权益份额。基于这一特点，我们认为，16世纪的英国，当承租人对土地的占有获得普通法保护时，保有制的理论模式仅仅是以一种十分勉强的方式被适用到承租人权益上。
综合16世纪以后土地租赁法的变迁，我们可以看出，保有制理论的适用尽管使承租人的权益逐渐具有了不动产的色彩，但是普通法传统动产规则又严格限制了这种适用的范围，使其继续保留着传统动产的特征，保有制理论和动产法综合作用的结果，使得承租人的权益“就其作为保有制下的权益而言具有不动产的特征，但却不能称为地产权的客体，它们一半是动产，一半是不动产”。(30)在法律上“根本不能完全适用地产理论或动产理论与规则”，(31)承租人的权益最终变成了一种准不动产(chattel real)。
四
普通法对承租人权利的保护，使得承租人的占有与出租人的保有权成为并存于同一块土地上而又彼此独立的财产法范畴，在历史发展进程中，两者相互影响、相互促进，共同推动着英国土地权利制度的发展。
(一)土地保有权制度对租赁法的影响
随着普通法将承租人的占有从出租人的保有中分离出来，普通法按照保有制的理论模式认识和分析土地租赁关系，法律规范视角的转换深刻影响了土地租赁法的发展。
在设定土地租赁关系方面，任何一种设定自由保有权的方式均可以被用来设定土地租赁关系。比如，依据保有制的规则，在设定自由保有权时，书面形式仅仅是为了记录和证明当事人的权利义务内容，不是判断设定行为是否生效的必要条件，这一规则影响了土地租赁合同的形式要求。1677年以前，自由保有人可以借助《用益法》的机制，以口头或书面形式设定土地租赁关系。根据1677年《反欺诈法》的要求，终身租赁或定期租赁应当采用书面形式设定，但租期不满3年且租金低于承租物价值2/3的定期租赁，仍可以采用口头形式。此外，在普通法上，自由保有权的设定和取得以转移保有为生效要件。与此相仿，承租人是否占有土地也成为判断租赁关系是否生效的必要条件，在进占承租地以前，承租人仅取得了一种在未来某个时刻进占承租地的可能性(interesse termini，即“未来性承租权”)，在法律上没有任何一种诉讼程序保护“未来性承租权”。
就承租人的处分权而言，保有制理论的适用也产生了深刻的影响。当承租人将自己全部的租赁权益转让给他人(转租)时，他可以仿照转让自由继承地产的规则，由受转租人取代自己向原出租人持有土地，并按照原租赁协议约定向原出租人支付租金并承担相应的义务。当承租人将自己所承租的土地分租给他人时，他可以仿照“再分封”方式转让自己的部分权益给受让人，由于分承租人与原出租人之间没有保有制关系，因而他不受出让人与原出租人之间租赁协议的拘束。17世纪初，土地租赁关系当事人还仿照转让自由继承地产时的做法，在设定土地租赁关系时将出租人的担保义务以书面的形式记录下来，成为一种明示的担保。随着社会经济的发展，当事人以这种明示担保条款为依据对领主的担保义务范围不断调整，最终发展成现代土地租赁法上出租人的产权担保和安全担保义务制度。
保有制理论的适用和司法诉讼程序的变化，使租赁法综合了土地保有权制度和合同法的内容，成为独立于不动产法和动产法的特殊法律部门。在大陆法上，土地租赁关系是一种单纯的合同关系，当事人基于租赁合同享有的权利是一种债权，尽管法律基于现代社会发展的实际需要给承租人以物权性的保护，对传统的做法进行了一定的修正，但并没有根本改变这种认识，土地租赁制度至今仍然是合同法的组成部分。但是在英国，从15世纪开始，尽管所有的土地租赁关系都以合同为基础，但是在保有制理论的影响下，许多保有制的理论和规则被保留下来，土地承租人的权利不仅仅是一种基于合同产生的对人请求权，他对土地的占有还具有对物性的财产权特征。
(二)土地租赁法对不动产法的影响
从历史上看，与封建保有制关系相比，土地租赁关系一直较少具有人身依附的性质和内容，15世纪以后，普通法将两者按一种社会关系模式对待，促进了两者之间的相互影响与融合，将租赁法的一些内容纳入不动产法当中。
在实体法方面，这种影响集中表现在三个方面：
第一，扩大了不动产权利人的处分权。
中世纪时，普通法一直禁止土地保有人以遗嘱的形式处分自己的土地权利，而承租人的权益作为一种动产则不受这一限制。在土地租赁法不断发展的影响和推动下，1540年的《遗嘱法》和1660年的《保有制法》最终确认不动产也可适用遗嘱继承的规则传承。
第二，促进不动产转让制度的发展。
13世纪中叶以后，根据普通法的规定，自由保有人转让土地时必须采用转移保有的形式，据此，交易双方当事人要在被转让土地前，通过象征性交付土地代替物的方式完成土地转让。根据1536年《用益法》的规定，自由保有人可以通过设定用益的方式完成土地保有权的转移。同年制定的《土地转让登记法》进一步规定，自由保有人通过“议价转让”(bargain and sale)设定用益时，土地的交易必须在法庭中登记。但是，在立法技术上，1536年《登记法》仅规定借助用益转让自由保有地产时需要登记，没有规定借助用益转让租赁权益是否需要登记的问题。这为自由保有人规避该法提供了空间，著名的衡平法律师弗朗西斯·莫尔(Francis Moore)(32)发明设计了以“出租并弃让”(lease and release)的形式转让自由保有土地的做法。(33)双方既不需要进行复杂的转移保有仪式，也不需要代价高昂的登记手续即完成了自由保有的转让。到17世纪时，“出租并弃让”取代传统的土地转让方式，成为一种普遍的转让土地的方法。(34)这种转让形式简单而高效，实践中为了防止交易当事人失言，唯一需要做的工作就是拟订一份书面协议。
第三，推动了不动产诉讼程序的变革。
从12世纪开始，普通法一直适用复杂、技术化的不动产诉讼程序规范和保护土地保有权。16世纪普通法法院允许可以通过简便快捷的“侵占承租地令状”程序实际返还承租地，启发了自由土地保有人利用新的程序保护自己的权益。“在此后的两个世纪里，他们用了许多虚构的方式应用承租人的这种救济措施”(35)。例如，自由保有人A如果认为被B占有的土地是自己的自由保有地产，他可以不用提起复杂的不动产诉讼，而是将土地出租给C，C依据租约进占土地被B驱逐后以B为被告向法庭提起侵占承租地诉讼，B出庭后对自己的产权进行答辩，如果原告C胜诉，即将土地还给A，这一诉讼程序尽管是在承租人B和A的承租人C之间进行的，但是最后的结果解决了诉争土地的自由保有产权归属，A通过这一程序同样可以达到返还土地自由保有的目的。到16世纪70年代，用这一令状解决自由保有权纠纷的做法已经很普遍。(36)在共和时期，高等法院(Upper Bench(37))的首席法官罗利(Rolle)进一步对该程序加以拟制。为了用这一程序解决自由保有权的产权归属，真正的原告经过三重虚拟，以虚假的原告的名义向法庭提起诉讼，真正的被告在承认上述拟制的前提下出庭答辩，即充满了拟制和假定的Doe v.Roe程序。(38)
这一程序兴起后，迅速取代不动产诉讼程序，“经过曲折的历史发展，自由保有人最终很高兴地看到他本人也可以获得最初用以保护低贱的承租人的救济”，(39)在此后近300年的时间内成为解决土地保有权争端的主要诉讼程序。与此同时，不动产诉讼程序迅速衰落。到16世纪末，绝大部分的土地产权问题都以侵占承租地令状程序予以审理的，原有的不动产诉讼程序仅用于对无体物的保护，并作为补充措施存在。1833年，《废除不动产诉讼法》(Abolition of the Real Actions)宣告了不动产诉讼程序的终结，侵占承租地令状成了唯一可以使得原告借以主张返还土地权益的诉讼程序。在司法诉讼程序方面，最初用于保护承租人的诉讼程序最终取代了古老的不动产诉讼，这为20世纪在实体法上将准不动产和不动产统一奠定了基础。
五
综观普通法的发展历程，我们可以清楚地看出，土地租赁法律关系的合同要件和占有要件并非一开始就获得了平等的保护，在不同的历史时期，两者获得保护的程度也是不同的。在15世纪以前，跟罗马法的做法一样，普通法也从合同法的视角规范土地租赁关系，土地承租人只是取得了从出租人土地上获取收益的权利，他对土地的占有没有得到法律的认可和保护。在此后的法律发展进程中，大陆法延用了这一基本的法律规范方式，结果使得土地承租人的占有始终被吸收到出租人的土地物权之内，没有获得独立的法律地位。但在英国普通法上，由于不存在物权、债权的财产权二元结构划分，也没有土地所有权概念的限制，因此，从16世纪开始，普通法能够通过一系列的司法判例和立法将土地承租人的占有作为一个独立的法律范畴确认和保护下来。就土地租赁法律关系中的合同要件和占有要件二者之间的关系而言，合同仅仅是产生土地租赁关系的原因，在土地租赁关系设定之后，当事人设定租赁的目的能否实现，更重要地依赖于土地承租人对土地的占有和经营管理，简单地将土地承租人的权益视为一种合同性的债权，无疑将承租人置于一种十分不利的地位。而16世纪以后英国土地法不仅沿用传统的做法继续有效地规范土地租赁关系产生时的合同关系，而且借助对承租人占有的确认和保护规范了土地承租人的经营管理过程，与大陆法系国家的做法相比，英国的这一做法无疑为土地承租人提供了更加充分的保障。
法律保护模式的变迁，导致土地承租人权益的性质在历史演进过程中不断发生变化。当普通法采用合同法的视角规范土地租赁关系时，承租人仅仅获得了一种合同性的权益，该权益在法律上被视为一种动产。16世纪初，随着法律规范视角的转换，承租人的占有获得了法律的认可和保护，普通法对承租人的保护有一个“从契约到财产”的转变，在此过程中，承租人的权益一度被视为不动产，只是在法律传统的影响下到16世纪中期以后才最终被定性为一种兼有动产和不动产特征的“准不动产”。英国土地法对于承租人权益性质的认定既没有先验的物权、债权理论为指导，也不是一成不变的，而是在诉讼程序变迁的基础采用经验主义的方法总结的结果。这种土地租赁关系的规范和分析视角，使得相关的法律制度更加贴近现实土地关系的发展水平，适时满足土地制度发展的需要。
英国土地租赁法律制度的历史主义、经验主义建构模式，不仅使土地承租人的权益同时兼有合同性和财产性两方面的特征，而且也使土地租赁的法律制度兼有合同法、财产法的特征。基于合同法的意思自治原则，当事人在设定租赁关系时，可以灵活、自由地约定土地的经营管理方式，充分地开发和利用土地资源，而基于财产权的对世性特征，土地承租人的占有和经营管理又获得充分的保障，使土地租赁关系具有了很强的稳定性。英国土地法不囿于传统理论框架的拘束，借助多样化的法律发展机制和经验主义的法学方法，综合运用合同法和财产法的方法，建立兼具灵活性和稳定的土地租赁法律制度的经验，对我国当前正在进行的农村土地法律制度变革无疑具有重要的启示意义。
注释：
①在法律上人们通常理解的土地指地球表面的土壤，包括土壤之上和埋藏在土壤中具有物理形态的附属物。但在普通法系国家的法律中，土地是一个与保有制概念结合的概念，其内涵远比这要丰富。详见咸鸿昌：《英国土地法律史》，北京大学出版社2009年版，第21页。
②在普通法上，这种未来性租赁权益尽管可以继承，但是享有人无权分租、转让，也没有任何一种诉讼程序可以对其提供保护。
③据史料记载，当时的土地租赁关系中，在出租土地时，出租人除了提供土地以外，还负责为承租人提供土地上的住宅以及牲畜，租期终止时，承租人清点牲畜数目连同土地和住宅一起返还给出租人——详见F.Pollock,The Land Laws,3rd edn.,London:Macmillan & Co.,1896,p.141。
④指领主将土地封赐给保有人，保有人向领主履行有确定内容的义务。当保有人不履行约定的义务时，领主有权收回土地。西方学者长期将这种保有制关系视为一种契约关系，但笔者认为，这种具有身份依附内容的保有制关系不具有合同的当事人平等、意思自治等基本属性，不能将其简单地视为合同关系。
⑤侵占承租土地的人既可以是出租人，也可以是第三人。当第三人侵占承租人所租赁的土地时，由于侵占人与承租人之间没有租赁合同，承租人也不能适用这一令状起诉第三人，只能起诉出租人。
⑥Seisin在拉丁语中为seisina，seisire，是诺曼征服后引入英格兰的一个词汇，本意为“占据土地”(sit upon land)。在中世纪初期，seisin与possession之间没有明确的区别。但是到中世纪末期，随着普通法的技术化、专业化，seisin与possession之间逐渐有了明确的区分，各自具有了特定的含义，前者专指自由保有制下的占有，后者则特指非自由保有制下的占有和对动产的占有。国内通常将seisin译为“占有”(《元照英美法词典》第1238页)，笔者认为，这种译法既不能将它与普通法上其他形式的占有(possession)区分开，而且也容易与罗马法上的占有混淆，不能准确表述出该词的特有内涵，结合seisin一词自身的保有制内涵，将其译为“保有”更加恰当一点。
⑦关于这一诉讼程序，详见S.F.C.Milsom，Studies in the History of the Common Law，London：Hambledon Press，1985，pp.5-7。就其起源而言，这一程序的性质相当于普通法上的新近侵占令状。
⑧关于这一诉讼技术的具体内容和分析，详见咸鸿昌：《英国土地法律史》，北京大学出版社2009年版，第222～227页。
⑨为防止出租人的这一欺诈行为，1278年的《格洛塞斯特法》(Statute of Gloucester)明确规定，在土地租赁关系中，如果当事人之间订有书面租赁协议，当承租人知晓出租人正在进行这种虚拟的诉讼程序，他可以请求法庭宣告出租人的行为无效，但是，实践中如果当事人没有书面租赁协议或承租人不知晓共谋拟诉程序，承租人则毫无救济可言。1530年，亨利八世以立法的方式禁止出租人用共谋拟诉的手段驱逐承租人，弥补了该法的这一不足。
⑩J.H.Baker认为这一诉讼程序是14世纪60年代出现的。参见J.H.Baker，An Introduction to English Legal History,2[nd] edn.,Edinburge:Butterworth & Co.,1990,p.338。
(11)J.H.Baker,An Introduction to English Legal History,p.619.
(12)T.F.T.Plucknett,A Concise History of the Common Law,3[rd] edn.,London:Butterwroth & Co.,1940,p.513.
(13)动产和不动产的划分是当今两大主要法系都存在的财产分类，但是两大法系的具体划分标准并不相同，在大陆法系，基于物本身的可移动与否以及移动前后物本身价值的变化为标准进行划分，而在普通法法系，则以能否在诉讼程序中请求实际返还以及能否遗嘱处分为标准将财产划分为动产、不动产、准不动产。具体划分方法见咸鸿昌：《英国土地法律史》，北京大学出版社2009年版，第22页。
(14)F.Pollock,The Land Laws,3[rd] edn.,p.144.
(15)F.Pollock,The Land Laws,3]rd] edn.,p.144.
(16)在英国土地法学界，针对这一问题存在两种截然不同的观点，以J.H.贝克等人为代表的学者侧重于从设定土地租赁关系的动机进行分析，而梅特兰、霍兹沃斯等人则侧重于从罗马法影响的角度进行分析。笔者认为两种观点各有短长，详细分析见咸鸿昌：《英国土地法律史》，北京大学出版社2009年版，第259～261页。
(17)详见咸鸿昌：《英国土地法律史》，北京大学出版社2009年版，第138～141页。
(18)J.H.Baker& S.F.C.Milsom,Sources of English Legal History,private law to 1750,London:Butterworths,1986,pp.179-180,n.2.
(19)但是在法官菲兹波特(Fitzherbert)的反对下，王室普通诉讼法院随即在另一个判例中推翻了这一规则，直到16世纪40年代才将上述规则才重新被确认下来。
(20)J.H.Baker,An Introduction to English Legal History,pp.340-341.
(21)ejectment与de ejectione是同一个程序在英语、拉丁语中的不同称法。在历史上该程序救济方法前后有所不同，为了表示这种差异，用拉丁语名称de ejectione表示这一程序早期阶段形态，用ejectment专指后来这一程序经拟制用以解决自由保有权的成熟形态，即复杂的Doe和Roe诉讼程序。
(22)A.W.B.Simpson,A History of the Land Law,2nd edn.,Oxford:the Clarendon Press,1986,pp.247-248.
(23)Coke upon Littleton,200b，转引自A.W.B.Simpson，A History of the Land Law，p.248。
(24)K.E.Digby,An Introduction to the History of the Law of Real Property with Original Authorities,5[th] edn.,Oxford:the Clarendon Press,1897,p.245,n.2.
(25)早在12世纪时，普通法就曾尝试着用保有制的模式认识和规范长期的土地租赁关系。但是，1290年的《土地买卖法》终止了此后长期租赁保有制的继续发展。尽管如此，世代土地租赁保有制的存在和发展仍然为15世纪时保有制理论适用于所有的租赁关系奠定了历史基础。
(26)Littleton，Tenures，pp.69-86.保有制理论的适用，影响了土地租赁关系的用语，在当今的英国土地法上，出租人被称为landlord，承租人被称为tenant。
(27)W.S.Holdsworth,A Historical Introduction to the Land Law,Oxford:the Clarendon Press,1927,p.75.
(28)A.W.B.Simpson,A History of the Land Law,p.248.
(29)理论上，终身租赁权益之后的权益被称为“准剩余权”(quasi-remainder)，这种权益尽管与自由保有制下的剩余地产在形式上相似，但是两者间存在很大的区别：在终身租赁权存在期间，“准剩余权”人没有任何的权益，只有一种在将来某个时刻(即终身权人死亡时)取得剩余租期内土地租赁权的可能性，当终身权人死亡时，土地剩余租期内的全部权益跳跃式地转给“准剩余权”人，终身租赁权人无权废除其后的准剩余权，更不可能废除租赁权的遗嘱处分方法。
(30)A.W.B.Simpson,A History of the Land Law,p.249.
(31)A.W.B.Simpson,A History of the Land Law,p.250.
(32)J.H.Baker,An Introduction to English Legal History,p.346.
(33)具体做法如下：自由保有人A(卖方)先将土地出租给B(实际的买方)，然后按照普通法的要求将自己在土地上享有的回复地产以书面的形式弃让(release)给B，B同时取得土地上的承租人权益和出租人权益，两种权益合并为自由保有，土地的保有权即从A转到了买方B的手中。
(34)根据用益制度的基本规则，受益人信赖的是受托人的良知，而法人团体显然不符合这一要求，因而不能作为受托人，无法采用这种形式出让土地。
(35)A.W.B.Simpson,A History of the Land Law,p.93.
(36)A.W.B.Simpson,A History of the Land Law,p.145.
(37)17世纪宪政冲突中，革命者处死国王之后，原来普通法的中央法院名称相应发生改变，王座法院(King's Bench)改称高等法院(Upper Bench)，原来的普通诉讼法院(Common Pleas)改称公众法院(Common Bench)，1688年后恢复原来的名称。
(38)这一程序的具体做法及其分析，详见咸鸿昌：《英国土地法律史》，北京大学出版社2009年版，第275～276页。
(39)T.F.T.Plucknett,A Concise History of the Common Law,p.513.
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