摘要：随着国家发展战略—京津冀一体化战略的推进，河北省商品房销售企业迎来了新的发展机遇，同时也将面临新的挑战。面对新形势，我们需要调整发展方向，制定新的发展对策，适应城市发展需要，显得尤为重要。本文以河北省近10年来的各种关于商品房销售的因素为研究对象，根据河北省的实际情况选取6项重要指标，基于借鉴的统计数据对河北省的商品房销售面积做了定量分析。通过对数据进行建立模型的方法,利用EViews软件对河北省的城镇居民消费水平、城镇单位就业人员工资总额、城镇单位就业人员工资总额指数、城市人口密度、土地购置面积和零售物价指数做了分析，在此基础上，进一步分析河北省商品房的销售，并对河北省商品房销售的发展提出了合理化的建议。
关键词：京津冀一体化；商品房销售；发展策略
前言
房地产业作为GDP的不可或缺的一部分，既关系着民生的基本诉求，又是国民经济发展的主导，在我国经济发展中占有不容忽视的地位。商品房需求作为人们基本需求之一，越来越被人们关注。我国商品房市场能否平稳有序、健康的发展，不仅对政府的财政收入有影响，还关系到与其相关产业的发展，也能解决一部分人的就业情况，从而有益于社会的稳定发展。
1 实证分析
本文选用了城镇居民消费水平、城镇单位就业人员工资总额、城镇单位就业人员工资总额指数、城市人口密度、土地购置面积和零售物价指数六个指标对商品房销售面积进行分析。
本文主要通过对河北省商品房销售面积的变化来进行分析，从而反映河北省商品房市场近些年的情况。具体分析如下：首先将河北省商品房销售面积作为应变量，将影响商品房销售面积的因素，如城镇居民消费水平、城镇单位就业人员工资总额、城镇单位就业人员工资总额指数、城市人口密度、土地购置面积和零售物价指数等因素作为自变量，运用最小二乘法初步建立多元回归模型。然后对模型进行参数检验，R2检验及对模型中可能存在的多重共线性，异方差性等问题进行检验和修正。最后整理出正确的多元回归模型。对模型进行结构分析，研究因变量与各个自变量之间的关系，对河北省商品房销售面积问题进行分析，并通过做出相关预测提出合理的建议。
（1）运用最小二乘法建立模型
利用Eviews运行结果可得模型：
由上关系式可知：河北省商品房销售面积与城镇居民消费水平、城市人口密度、零售物价指数成正相关关系，与城镇单位就业人员工资总额、城镇单位就业人员工资总额指数、土地购置面积成负相关关系。运用最小二乘法计算所得的调整的R2的值为0.998，说明拟合优度非常好。F统计量的P值为0.005240，表明在0.1的显著性水平下，总体方程显著。由表1可以看出在0.1的显著性水平下，参数的显著性检验不显著，即t统计量的p值不都小于0.1。初步拟合的模型不是很好，可能存在多重共线和异方差问题的识别和修正。
（2）多重共线性问题的识别
（a）作各个变量之间的相关关系
表2 各个变量之间的关系
由表2可知各个变量之间的相关系数值不是很高，即相关系数不接近于1或-1，所以不能判定模型是否存在多重共线性。
（b）克莱因法则（辅助回归）
克莱因法则的基本思想：该方法分别将x1,x2,x3,x4,x5,x6作为被解释变量，其余变量作为因变量运用最小二乘法进行回归分析，然后分别比较六个模型的R2值与原模型R2值，如果有大于原模型的R2值，则认为该模型存在多重共线性。由最小二乘法得到的六个模型的R2值分别为0.998825，0.996078，0.930705，0.962381，0.936000，0.894189，由上面数据可以看出辅助回归分析所得的R2有大于原模型的R2，所以认为原模型存在多重共线性问题。
2 多重共线性问题的修正
逐步回归分析的基本思想：对Y分别于x1,x2,x3,x4,x5,x6作回归，得出拟合优度R2 (1)，R2 (2)，R2 (3)，R2(4)，R2 (5)，R2(6)对这五个数值进行排序（即按对Y的贡献率排序）。找出拟合优度值最大的，建立基本模型 ,然后将变量依次加入模型，若拟合值有明显的提高，F检验,t检验显著，则可以将变量加入模型。如此重复进行回归分析，得到最终结果。
由上述操作得到最终结果如下：R2的值为0.989787，F统计量为96.91268，F统计量的P值为0.000311。
表3
3 异方差问题的识别
由散点图可知，X1与残差平方序列之间存在一定的变化趋势，故进而认为该序列存在异方差。再由怀特检验结果p值0.342296可知，该修正过的模型不存在异方差性，最终确定的模型为：
该模型表明商品房销售面积与城镇居民消费水平、城市人口密度、土地购置面积、城镇单位就业人员工资总额成正相关关系，即在其他条件不变的情况下，当城镇居民消费水平提高一个单位，商品房销售面积增加1.5个单位；当城市人口密度增加一个单位，销售面积增加15个单位；当土地购置面积增加一个单位，销售面积增加0.6个单位；城镇单位就业人员工资总额提高一个单位，销售面积增加将近5个单位。从分析结果来看，未来河北省商品房市场还是比较乐观的，在京津冀一体化背景下，河北省商品房销售量将会呈平稳上涨趋势。
4 对策建议
（1）增加人均收入，提高人民消费水平
北京、天津居于一线城市区，其人均收入水平也很可观，仅根据2013年的统计，河北省虽然地处京津要地，各主要城市的在人均收入水平上仍有较大差距，约为京津地区的1/3。北京市和天津市的商品房发展水平明显高于河北省各主要城市，从需求层面上讲，这与京津地区的高收入是分不开的，正是由于京津地区的收入水平较高，拉动了购买力水平，在一定程度上有利于拉动两地的商品房产业发展。发展京津冀城市的商品房市场，要真正致力于提高京津冀城市的人均收入水平，尤其是河北省各主要城市的收入水平。不断缩小京津冀区域内收入差距，提高人民消费水平，满足人们对于商品房的刚性需求。
（2）协同京津冀经济协调发展
京津冀地区的协同发展之路并非一路畅通的，京津两城市的规模及其经济实力，对于河北省来说有点望尘莫及。京津地区与河北地区的房价差距很大，在市场经济的作用下，商品房的价格也应随着经济的发展和人民收入水平的提高在一定合理的价格区间发生波动，但是实际情况却并非如此。除此之外，京津冀地区商品房价收入比较高，连续数年超过国际警戒线，表明京津冀房地产市场价格增幅不合理，市场发展不稳定。所以我们要协同京津冀经济协调发展，让河北省商品房市场得到发展。
（3）合理规划城市布局
在京津冀一体化发展的过程中，北京市和天津市函需解决功能区转移和城市转型，提高土地利用效率，在合理优化产业结构的同时，河北省各主要城市在承接京津两地产业时，应合理布局各类工业区和生活区，合理规范的使用土地资源，科学的土地供应计划与总体规划相协调发展。土地资源乃是房地产业发展的根本，合理的规划布局，有利于商品房产业和城市的长期发展的完善。
（4）完善房地产市场宏观调控体系
京津两地房地产市场投机现象较为严重，这种听风就是雨的行为是极不可取的，严重的还可能造成市民的恐慌。所以政府更应该以政策法规规范一些房地产商家的无理炒作。京津冀各主要城市政府间要加强沟通与对话，为建立统一、协调、有效、稳定的房地产市场宏观调控提供必要的依据，为发展商提供可靠真实的市场信息，为置业者提供投资购房参考。
参考文献
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论文作者:宋少青,张红娟
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第17期
论文发表时间:2017/11/16
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