摘要：在社会经济发展过程中，房地产行业已经成为支柱型产业，是固定资产投资方面的主力军，但房地产市场快速推动经济发展的同时也带来诸多问题，如房价增长过快、房地产投资过度、住房供需失衡等。同时，房地产行业的过快发展也导致了地区的实际经济水平和承受能力不适应的新难题。随着经济新常态时期的到来，国民经济的总体增速放缓。在房地产市场经历过火爆的发展时期后，政府加大了对房地产市场的调控，这让一二线城市总体房价过快上涨的势头得到抑制。而对于仍陷入泥淖的中小城市房地产行业来说，其去库存和房地产供给侧改革的效果远不及一二线城市。因此进一步满足人们对住房的需求、加快房价的向下调整仍是目前各地区房市改革最主要的任务。
关键词：房地产开发项目；投资风险；控制措施
引言
随着城镇化的推进，土地有偿使用及住房制度改革的推进，房地产行业也得到高速的发展，进入繁荣和火爆阶段，但房地产投资风险也日趋严竣，不确定性风险因素随之增加。
1房地产开发项目投资特点
1.1投资收益差异大
房地产投资收益的影响因素多种多样，从投资角度看，影响其收益的因素往往包括开发项目所处的区域位置、当地的经济发展水平，人们的购买力，对房价的预期等客观因素，又包括投资项目的性价比、企业品牌、营销能力、管理水平等主管因素，多种因素叠加一起，造成项目投资收益差异较大。
1.2投资品种多样
由于房地产开发项目的分类很多，房地产开发项目投资品种也呈现多样性的特点。在房地产开发项目投资过程中，可以选择商品房项目开发投资、商业用房项目开发投资、工业厂房项目开发投资等。
1.3投资周期长
房地产项目，一方面，需要经历从可行性研究到施工、竣工这一整套过程，每个过程都不可或缺，且都需要经过认真的研究，造成整个房地产项目投资周期长，一般需要几年甚至更长的时间。另一方面，房地产投资变现存在一定的复杂性，造成其流动性差，投资回收期长。
1.4资金需求量大
房地产行业属于资金密集型行业，所需投资额巨大。一般来说，一个房地产项目投资所需资金少则数千万，多则十几亿甚至几十亿。因此，在整个项目投资全过程中都需要围绕资金的筹措、现金流的保障做大量的工作，合理安排资金构成，是保障项目成败的重要因素之一，目前各企业在项目投资过程中，资金来源一般包括企业自有资金、预售收入、信贷融资、债券融资和财政资金，还有一些企业在我国法律允许的范围之内吸引外资进行项目开发，包括合资、合作、入股、贷款、债券和股票等形式。
2房地产开发项目投资风险类型
在房地产开发项目投资管理中，风险控制是其中最重要的一个管理环节，主要的风险有以下三种：
2.1政策性风险
我国的房地产市场是市场和政府两只手在发挥作用，政府对于房地产市场的宏观调控政策影响到房地产行业的整体走向和发展。随着近年来房价的飞速上涨，政府对于房地产行业的政策也在不断收紧，相关的税收、行业政策也在不断的制定和落实中，给房地产的开发投资带来较大的风险。
2.2市场性风险
随着社会经济的发展，在一些区域的房地产投放量过大，同区域内房地产产品的同质化竞争激烈；一些三、四线城市近期房价的快速上涨已经明显偏离了当地的正常房价水平，普通居民的购买力被透支，后期量价上涨乏力。
2.3资金性风险
房地产行业是高度资金密集型行业，资金流动性取决于不动产的交易，同时也受银行利率调整等等方面的影响，自2017年起，国家政策不断收紧房地产行业融资，致使很多房企的资金面收紧，这就导致很多房地产企业出现现金短缺乃至的现金流断裂，这将给企业带来巨大的经济损失。
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3房地产开发项目投资风险控制措施
3.1投资决策阶段风险控制
房地产开发项目在投资决策阶段的风险控制应侧重于政策风险控制、强化对区域市场的适应能力、充分评估经济可行性。
①增强自身政策风险抵抗能力。因房地产项目对政府政策方面的敏感度较高，因此政策方面成为房地产项目在开发建设过程中的重要风险因素，房地产企业需提高自身的政策分析与运用能力。房地产企业应及时关注政府最新政策方向，对于不利因素，及时采取针对性措施。此外，房地产企业还应与金融机构、咨询公司等保持密切联系，获取与房地产项目相关的全面信息，通过调整公司发展战略、经营管理方向等，最大程度避免政策风险。
②强化对区域市场适应能力方面，系统分析项目可行性。房地产开发项目的策划及实施人员，需充分了解所在区域的房地产市场情况，尤其是商品房供需现状，此外还需充分了解项目选址附近的建筑物及远期规划情况等，进而结合所在区域的消费者消费偏好，开发、建设符合所在区域要求的房地产项目。另外，项目管理人员还应充分评估预警项目未来的收益情况，结合项目实际情况，不断完善已有方案，从而使得项目建设满足经济、社会与环境的可持续发展要求。
3.2项目前期手续及规划设计方面的风险控制
房地产开发项目在前期手续及规划设计方面的风险控制，应侧重于部门之间协调沟通、优化设计等方面。
①对于前期手续与规划设计中存在的风险问题，首先应与政府、业界等相关部门建立良好的沟通协调机制，在房地产项目开发工作实施前，应与政府相关部门充分协调沟通，了解政策导向、所在区域的规划情况以及其他方面的情况，为房地产项目的施工进度安排与建造成本控制，提供保障。此外，房地产开发项目在实施过程中，还应保持与政府及其他部门单位的沟通，保证信息的通畅。
②优化设计方面，房地产开发商应通过招标方式选择合适的设计单位，以强化房地产开发项目的设计方案，保证设计质量水平。同时，还需及时跟进项目的设计过程，重点查验项目设计的进度与具体内容，强化对设计中期的抽检，以及时发现潜存的问题，有针对性提出改正措施。
3.3建设阶段的风险应对措施
房地产开发项目在建设阶段的应对措施可归纳为强化项目总体成本控制、严控工程项目评标过程、完善材料及设备的采购等方面。
①强化房地产项目成本控制方面，建设单位应重视项目设计阶段的成本控制，通过严格设计方案审批、提高设计效率等方面，提升设计质量与效率水平。同时，还应严格控制项目的成本，通过投资估算、预算及结算等过程，全面综合控制项目的投资预算。
②房地产项目的建设单位还应重视投标过程中的公开公平公正与透明，严格审查招标文件各个条款，强化房地产项目的内部控制。此外，建设单位还应重视房地产项目的材料与设备的采购，在市场调研、研讨的基础上，制定采购计划，严格按照既定计划采购相关材料设备。同时，还应选择物优价廉、信誉较好的材料与设备供应商，强化房地产项目的材料采购控制。
③运营风险管理。首先要提高公司的盈利能力和社会公信力，在激烈的竞争环境中保持自身优势，在激烈的竞争风险中保持资产的最优化。通过投资组合提高风险的抵御能力，或者通过房地产公司投资项目的合作分散投资风险。
结语
当前我国的房地产行业的发展正面临巨大的挑战，房地产投资作为房地产开发的前置环节，也是风控最为关键的环节，房地产企业要积极采取相应的措施加强投资的风险识别和防范管理，尽可能降低投资风险，促使整个房地产行业能够持续、长久发展。
参考文献
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[3]赵伟.基于改进的AHP房地产开发项目投资风险综合评价[J].工程管理学报，2013，27（04）：103-106.
论文作者:潘清波
论文发表刊物:《城镇建设》2019年第12期
论文发表时间:2019/8/27
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