【摘 要】在不同的省市，其新建商品房的面积计算规范使用情况不同。建设过程中的面积、产权登记的面积，比较常见的是采用不同的计算规范。在核算报规报建，工程施工结算等方面，采用《工程面积计算规范》，房屋的预售和产权登记采用《房产面积测量规范》。两种规范的有差异，从而开发企业往往会举得可售的面积小于容积率允许的面积，从而在设计之初或者建设过程中，如何最大可能地将所批建的面积最大可能地作为可售面积成了重要的工序之一。
【关键词】房产测绘；面积测绘；规范
引言
“房产面积”在房地产业的开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的过程中，充当着十分重要的角色，政府、开发企业、施工单位、业主等对于房产测绘面积的关注房地产面积的侧重点各有不同，不同的测量目的，其使用发规则规范又各有不同，本文着重比较《工程面积计算规范》与《房产测绘规范》的异同，为大家提供参考。
1、面积测绘的基本规则
产权面积测算遵照《房产测量规范》、各省市有自己的测量实施细则，新建商品房的预售、产权办理、维修基金的缴纳，各项税收的缴纳等面积计算都遵照此规范及细则，其他已登记的房屋在房产产权的转移、处理中也同样遵循。
而大多数省市规划报建与竣工验收采用《工程面积计算规范》，其结果与产权面积有较大的差异。工程建设的施工结算往往也采用《工程面积计算规范》（由于施工合同没有明确规定其结算面积的计算方式，在施工量结算的时候，不少项目进入了司法程序，只因两种规范计算出的结果相差甚远。
由中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013，自2014年7月1日施行。本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算。
以成都2014年以后新建商品房为例对两种计算规范做简单的比较。成都产权面积计算依据为《房产面积测量标准》（GB/T17986-2000）、《四川省房产测绘实施细则》.规划面积（报规报建、验收面积）计算采用 成都市规划管理技术规定（适用版本）-成都市规划局；《成都市建设项目容积率计算规则》-成都市规划局、成都市建委；《建筑工程建筑面积计算规范》 （适用版本）-住建部；《建筑工程建筑面积计算规范（2005）》条文细则解释研讨会会议纪（2013年8月19日）-成都市规划局成规阅[2013]127号；《建筑工程建筑面积计算规范（2013） 》条文细则解释研讨会会议纪要（2014年10月17日）-成都市规划局组织召开。
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两种规范基本规则有以下几点主要差异：
1）层高≤2.20m或净高＜2.10m的建筑部位：产权不计算其面积，工程面积计算1.2m-2.2m的计算1/2，这种差异在别墅的坡屋顶，阁楼较多的情况下，二者面积差异会很大；一层的风井，其顶盖高度有1.2-2.2m范围内的，都在差异范畴；外立面不垂直的内收型的，在边界的部位会形成1.2-2.2m的空间，差异产生；在设置设备层、管道层时，充分考虑到其层高，有助于缩小二者面积差异。
2）玻璃幕墙的计算：
产权面积计算时，当幕墙与结构水平距离小于200mm,以幕墙外边缘为产权边界；当幕墙与结构水平大于200mm，以结构板往幕墙方向200mm作为产权边界。而工程面积计算规范里，幕墙的计算一律按幕墙的外边缘计算。由此，若项目的幕墙外边缘与其内的结构板水平距离大于200mm，则其产权面积和规划面积将出现差异。近几年的写字楼采用玻璃幕墙者众多，每层都差异一周，项目的两种规范下面积差异甚至可达几百平方米。此处，开发企业可将幕墙的设计施工单位招标程序提前，优化方案。
3）对全封闭的阳台全面积计算：
产权面积计算全面积，工程面积计算一半。
4）对于上盖超过一个自然层的阳台计算：
产权面积不计，工程面积计算一半。因为此对比，可预见2014年以后，成都错层阳台的设计将大大减少，因为工程面积计算，这种错层阳台全部计算半面积，计入容积率，而产权面积不计算，赠送给客户。对于开发企业来讲，需要慎重地比较：赠送面积提高单价换取的利益与直接可售面积降低单价阳台的销售额。
5）突出主墙体的结构柱：
产权计算以墙体为边界，工程面积计算时，按柱外边计算，二者相比较，工程面积比产权面积多，多的面积等于突出主墙体柱的总和。设计为方便户型使用，一般会将柱留在主题墙以外。
6）不同部位性质的认定
产权面积的测绘，根据《房产测量规范》以及《房产测绘实施细则》，其公用部位的划分与分摊，按规定按比例分摊给相应功能区或套内。工程面积计算时，一般按用途归类，这就造成了分类面积差异。比如，底商形式的住宅，房产测绘计算产权面积时，根据国标与细则，会将其住宅位于1层商业内的电梯楼梯（商业并不能使用），作为共有部分，分摊给商业和住宅，而在规划容积率核定的时候，通常做法是为住宅服务的电梯楼梯直接面积累加到住宅的指标。再比如屋顶的楼梯间，产权面积计算时，将其作为整栋建筑公摊掉，而规划指标核定，通常与上个例子相同，哪种性质的建筑使用归入哪种指标。
两种规范的计算，首先是计算不计算，计算全计算半的规定有差异，这个差异导致两种规范下，同一幢房屋的总面积有差异；二是在归类时，由于计算与公摊方式不同，分类面积也相应有差异（对于新建商品房来说，住宅与商业的售价可相去甚远，规划容积率用工程面积核定后，产权计给商业越多越划算。）
结束语
综上所述，对于开发企业来讲，要最大限度地在容积率范围内增大可销售的面积，实现利益最大化，那么需要在前期的设计工作中，充分比较两种计算方式的结果，。
参考文献
[1]张军宏.商品房面积预测绘应注意的几点问题[J].江西建材.2015(10) .
[2]范晓原.试论房地产面积测绘的结果和质量管理[J].价值工程.2015(07) .
论文作者:包锦 徐鑫
论文发表刊物:《低碳地产》2016年13期
论文发表时间:2016/11/15
标签：面积论文; 产权论文; 面积计算论文; 差异论文; 成都市论文; 两种论文; 工程论文; 《低碳地产》2016年13期论文;