房地产投资拿地小议
● 钱 巍
摘要： 房地产行业的发展对于我国市场经济发展具有积极的影响，因此我国政府非常重视房地产行业的发展。越来越多的房地产企业出现在了房地产市场中，房地产企业面临的市场竞争环境进一步恶化。为了能够全面提高房地产企业的发展效果，房地产企业开始加强内部运营与管理，希望能够不断地提升自身的市场竞争能力。房地产投资过程中，拿地是房地产投资开发的第一步，对于房地产企业今后的运营以及经营都产生了非常重大的影响，直接影响了房地产企业整体的经济效益。因此房地产企业应该重视房地产投资拿地问题，这是房地产企业发展的基石。本文针对房地产投资拿地问题进行了分析，并针对房地产投资拿地中的问题提出了一些具体的解决措施，以供参考。
关键词： 房地产企业 投资 拿地 预算管理
一、房地产投资拿地的重要性
（一）房地产投资拿地是企业运营的基石
房地产企业在经营的过程中，需要构建市场需求的房产产品，拿地属于房地产企业开发产品的基础，只有拥有了更多的土地资源才能建造更多的房地产产品，扩大企业的生产规模，提升营业收入，实现经济效益的全面提升。、
（二）房地产拿地影响房地产企业的经营方向
拿地属于房地产企业运营的基础，拿地过程中，企业取得的土地使用权的具体位置以及当地市场需求影响了房地产企业的开发方向。如果取得的土地属于商业区，需要建造更多的商业产品，开发的密度需要 加大，这样才能实现房地产项目经济价值的最大化。由此我们能够非常清楚的看到，房地产投资拿地对于房地产企业的发展战略有着直接的影响。
汽侧调节通过调节暖风器的加热蒸汽量来调节空气预热器空气入口壁温。汽侧调节的蒸汽，比容大，容积通流量较大，调节阀的口径较大，调节阀的开关行程也较大，其调节精度较高。但由于蒸汽调节为节流调节，在减少蒸汽量的同时，蒸汽压力降低后，其对应的饱和温度也随之降低，节流造成热能损失后再进行传热，由此需要增大暖风器换热面积。另外，对于每台炉设2台暖风器的，由于蒸汽管道到2台暖风器的距离不同，阻力也相差较大，建议对每台暖风器各设一个调节阀，或者通过管道布置，把从汇合母管至每台暖风器的阻力相当，以便到2台暖风器的汽量相当。汽侧调节暖风器汽水去除氧器和去扩容器的系统图分别如图1、图2所示。
二、房地产投资拿地过程中存在的问题
（一）与房地产企业的发展战略缺乏必然的联系
房地产投资拿地决策需要与房地产企业的发展战略紧密的联系在一起，这样才能从根本上保证房地产的经营管理战略能够充分的实现，让房地产企业在经营的过程中拥有明确的方向性，为房地产企业的发展提供良好的环境。但是目前房地产企业拿地的过程中很少考虑企业的发展战略，政府开展招标，企业就去竞标，成功后才开始考虑开发以及经营管理方面的问题，这样的情况下房地产企业在经营的过程中，受拿地后地理位置以及其他因素的影响，很难按照企业既定的发展战略进行经营与管理。拿地过程中过于盲目不利于房地产企业的发展。
（二）对于土地价值的评估不准确
房地产投资拿地前需要对于土地价值进行精准的评估，这样才能在投标的过程中拥有自己的底线，提升投标成功概率，这对于提升房地产投资拿地的经济效益具有积极的意义。但是目前我国房地产企业对于土地价值的评估不是非常的准确。由于土地价值评估不准确导致了房地产企业在投资拿地的过程中，缺乏一定的执行标准，盲目的确定投标价格，一旦价格过高就会导致企业无法拿到心仪的土地使用权，如果取得的土地实际公允价格过低就会影响房地产企业的经济利益。由此我们能够非常清晰的认识到土地价值评估工作对于房地产投资拿地的影响是多么巨大。作为企业的管理者应该加强对于房地产企业投资拿地过程中土地价值评估工作的重视。
（三）缺乏预算管理
拿地过程中需要对于土地开发进行全面的预算，这样才能制定科学合理的购入价格，保证房地产项目最终能够给企业带来经济效益。然而，目前房地产企业在拿地的过程中，缺乏全面的预算，最终房地产企业很难实现更多的经济效益。房地产企业在拿地前，没有进行全面的预算管理，房地产开发项目开展的过程中，经营管理成本过高，企业拿到的土地项目最终的净利润不足，有些项目甚至出现了亏损，这对于房地产企业的发展非常的不利。
（四）缺乏专门的管理人员
房地产投资拿地属于一种专业性非常强的工作，从投资决策到投标的工作都需要专业的知识作为支撑。同时，房地产企业投资拿地的过程中需要拥有丰富的经验，这样才能够更好的开展投资拿地工作。但是目前房地产企业的负责投资拿地人员一般都是从其他部门临时调派的人员，企业内部缺乏专门的投资拿地方面的专业管理人才，这样的情况下企业投资拿地工作受到了不利的影响。投资拿地经营决策以及日常的运营管理效果不高，不利于房地产企业投资拿地工作的顺利开展。
为了能够全面提升房地产企业的拿地的工作管理水平，房地产企业在拿地前以及拿地后都需要加强预算管理，这样才能更好地开展日常管理，提升拿地决策的科学性。在拿地前，房地产企业需要预算土地使用权市场价格，明确企业能够接受的最低价格以及最高价格，在投标的过程中不能盲目出价，这样才能让房地产企业的项目管理水平得到全面的提升。在拿到土地使用权后，房地产企业进行有效的开发前，需要制定全面的预算管理计划，这样才能最大限度的保证管理水平的提升，控制施工成本，提升房地产企业的经济管理效果，为房地产企业的发展提供可靠保证。
三、如何提升房地产投资拿地的工作水平
（一）根据房地产企业的发展战略开展投资拿地活动
房地产企业在投资拿地的前需要对于土地价值进行全面的评估，为了能够进一步提升评估水平，应该利用土地评估专家的专业技术以及意见，这样对于提升评估的科学性具有积极意义。另外，房地产企业开展土地价值评估的过程中，应该结合企业的实际情况以及土地未来的发展前景等多方的因素进行综合评估，这样能够更好的提升土地价值评估的水平，为房地产企业投资拿地提供良好的参考数据，这对于提升拿地的效率与效果具有积极的意义。房地产企业还需要加大对于土地价值评估的重视，为土地价值评估创造良好的外部环境，这样才能全面提升土地价值评估工作水平。
（二）科学评估土地价值
房地产企业在选择不同的土地项目的过程中，需要结合房地产企业的经营发展战略，选择符合企业发展目的的项目进行投资，这样房地产企业在拿到土地使用权后，就能够按照自己的经营目标实施房地产的开发与建造。根据房地产企业的发展战略选择不同的土地项目，能够充分的发挥房地产企业资源以及技术优势，对于房地产企业的发展以及房地产项目的全面实施具有积极的作用。提升房地产企业拿地的目标性，能够帮助房地产企业提升拿地的经济效益，对于企业的发展以及房地产行业的发展具有积极意义。
（三）加强预算管理
1.3 观察指标 总体生存率(overall survival, OS)定义为自手术之日起至死亡或最后1次随访时的时间间隔。复发时间(time to recurrence, TTR)定义为术后至首次出现影像学复发的时间间隔(包括肝内复发以及肝外转移)。影像学复发依据RECIST标准(1.1版)[12]评价。
（四）培养专门的管理人员
为了能够全面提升房地产投资拿地工作水平，房地产企业应该设置专门负责投资拿地的人员，不断的提升投资拿地专业人员的专业素质。投资拿地的负责人应该掌握良好的土地资产评估知识，同时还要对于房地产的开发等相关知识有一定的了解，这样能够全面的提升房地产企业投资拿地经营管理水平的全面提升。在日常的工作中，企业需要设置明确的内部管理责任制，让每个人员对于自己工作职责有一个清晰的了解与认识，这样就能够全面的提升员工工作责任感，为投资拿地专业水平的提升提供良好的内部管理环境，这对于房地差企业投资拿地工作水平的提升具有积极的意义。
培育乡村产业体系。一是社员以货币形式、土地折股、人力折股、技术折股等方式，在社员之间开展信用合作服务，成为本村发展的资金中心，规范民间借贷，解决农民贷款难问题。二是通过政府与社会资本合作、贴息、设立基金等方式，带动社会资本投向农村新产业新业态，实施农村产业融合发展试点示范工程。三是财政支农资金支持农民信用合作社发展订单农业，参与农业产业化龙头企业建设生产基地，为农户提供贷款担保和资助订单农户参加农业保险，引领农民参与推进农业产业链整合和价值链提升，促进农村一二三产业深度融合。
四、总结
房地产投资拿地直接影响了房地产企业的发展，对于房地产企业今后的运营以及房地产项目今后的开发具有重大影响。因此在投资拿地的过程中需要综合考虑多方面的因素，考虑到投资开发中的各种问题，制定科学合理的投资方案，这样才能保证房地产企业在获得了相关的土地项目后，能够依靠土地获得更多的投资收益，全面的保证房地产企业的经济效益全面提升，为房地产企业的发展提供良好的内部环境。
参考文献：
［1］王晓燕.中小房地产企业融资研究［M］.北京，中国金融出版社，2012.
［2］引用益信托工作室.中国信托业市场报告（2014-2015）［M］.第1版.北京：社会科学文献出版社，2015.
［3］孙翠兰.略论信托、房地产信托及其在我国的历史发展状况［J］.中国房地产金融，2017（4）.
（作者单位：苏州新高科建建设发展有限公司）
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