摘要：房地产项目的工程造价控制与管理就是以决策阶段的估概算为静态控制，以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的。房地产项目的造价控制与管理，是企业在掌握市场信息的基础上为实现管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动，其贯穿于工程建设全过程。
关键词：房地产；项目工程造价；控制管理
引言
随着我国经济的发展，房地产行业越来越多，如何在房地产开发过程提高房地产企业的社会效益与经济收益就成为房地产开发公司最为关系的问题。对房地产开发者而言，房地产项目工程造价的控制与管理显得尤为重要。如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，有效地控制工程造价是关键。
一、工程造价的构成
工程造价的构成是指建设项目在工程建设过程中按各类费用支出或花费的性质与途径，通过费用划分与汇集所形成的工程造价的费用分解结构。建设项目工程造价的基本构成包括用于购买建设项目所含各种设备的费用、建筑安装施工所需支出的费用、委托工程勘察设计应支出的费用、购置土地所需的费用，也包括用于建设单位自身进行项目筹建与项目管理所需的费用等。
二、房地产项目工程造价控制与管理的措施
2.1健全工程造价信息化资源数据库
我国进入信息时代，信息已成为项目投资者不可缺少的参考因素。资料的积累不仅是原始资料的搜集，还必须经过加工、整理，使资料具有真实性、合理性。资料搜集不能只停留在设计概算与施工图预算上，还包括整个工程实施过程直至竣工决算。健全工程造价资源数据库首先应将已完工程的资料进行积累与系统分析，得出科学数据，作为今后同类工程的造价控制信息；其次是将有关部门的人工、材料、机械、设备价格信息、造价指数、人工材料、设备的市场价等信息进行加工、整理归集，为决策者正确的做决策提供依据，为投资控制部门提供造价变化预测信息。
2.2 重视人才，加大人才引进力度
“以人为本”才能有效的控制工程造价，是所有的开发商必须重视的一个管理理念。在项目的管理过程中，往往由于管理人员的业务能力、责任心及工作态度的缺憾，使得工程造价在管理上出现漏洞，给企业带来难以觉察的巨大损失。因此，开发商应克服以往的技术加管理的简单用人方式，创造一种“以人为本，共享共选”的宽松用人环境，大力培养人才的同时留住人才，用好人才。应建立人才档案库，从人才库中花高酬选用高素质，专业化的注册造价工程师，这对整个公司的工程造价管理事业的发展能起到关键作用。
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2.3通过市场调查减少决策风险
项目投资决策是选择与决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性与可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断与决定的过程。正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。项目要围绕着市场转，市场决定项目，能否通过市场调研准确把握市场动向与发展趋势，已成为项目选择思考的重点。在选择开发项目时，首先根据房地产项目的初步设想状况，对城市总体规划、周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解。
2.4优化设计方案控制造价
建设单位首先就拟建工程的设计任务通过网络、报刊、广播、电视或其他媒介发布公告，吸引设计单位参加设计招标或设计方案竞选，以获得众多的设计方案。然后组织专家评定小组，由专家评定小组采用科学的方法，按照经济、实用、美观的原则，及技术先进、功能全面、结构合理、安全实用、满足建筑节能及环保等要求，综合评定各设计方案优劣，从中选择最优的设计方案，或将各方案的可取之处重新组合，提出最佳方案。专家评定法有利于多种设计方案的比较与选择，能集思广益，吸收众多设计方案的优点，使设计更完美。
2.5采用清单招标控制造价
建筑产品虽然有其特殊性，但建筑产品也是商品，与一般商品一样在市场竞争中要受价值规律、供求规律与货币流通规律的支配，传统的定额计价模式不仅规定反映工程实体的人工、材料、机械消耗量，对施工措施消耗部分也固定化了，虽然由有关部门定期发布价格指数对价格作以调整，但以此为依据形成的工程价格基本上属于社会平均价格。工程量清单计价模式则把确定人、材、机消耗量及施工措施消耗量及其相应价格的权力交给施工企业，有利于建筑产品在市场中形成价格，反映其真实价格。工程量清单的编制是整个施工招标工作中最重要的环节，其将直接影响今后工程成本的控制。房地产开发企业可以充分发挥社会建设工程咨询行业或招标代理机构的力量，委托其进行工程量清单的编制。为了保证工程量清单的质量，也可同时委托另一家单位予以复核，确保工程量清单的准确性。
2.6加强对施工阶段的管理，降低工程造价
（1）加强工程量签证的监督与管理工作，现场签证漏洞多、管理难度大、人为因素多、结算难度大，加强现场签证的管理与审查是控制工程造价的重要环节。严格执行现场主管、驻现场代表、监理工程师、造价工程师四方签字的签证程序，签证工作必须按照确定的程序进行，避免发生工程管理人员只管签证，不算经济帐问题，严肃变更签证的真实性、合理性与经济性，避免弄虚作假现象与由此引出的纠纷。
（2）加强设计变更管理，实行限额动态控制。设计变更不可避免，但不同阶段的变更，损失的费用不相同。变更发生越早，其损失越小，反之损失越大。如果在设计阶段变更，只需修改图纸，其它费用尚未发生，损失有限，如果在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，而且设备、材料还需重新采购；若在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还须拆除，势必造成重大变更损失。
2.7抓住关键，加强工程审计环节的控制与管理
房地产项目工程造价的审计工作，必须着眼于工程整个的生产施工过程。在项目工程审计过程中，对项目的审计要将事后审计与竣工后审计及事中审计都要给予足够重视。要确保工程项目的施工方案编制的基本合理，就要重视事前审计，对那些可以预见的失误避免与预防。对施工阶段的若干个过程进行的审计属于事中审计，这是一种有着针对性与效益性的审计，可取得最大的效果。要切实将工程投资的效益提高，企业应坚持以人为本，对工程造价控制的重要环节进行把关。虽然很多企业的管理模式也非常好，却因为没有较好的个人业务能力与责任心，也没有良好的工作态度，一些疏漏就出现在工程造价的管理过程中。以这个角度来看，企业生死存亡的的竞争就是人才的竞争。
结束语
工程造价的控制与管理贯穿于一个项目整个开发的全过程，一个项目的不同过程应保证一体化管理，还要注意各阶段之间的联系与配合，并适应市场经济发展的规律与要求，并采取最有效的措施，从根源上控制成本，提高投资者的经济效益。在房地产开发过程中应重视每个阶段的造价控制点，全方位控制开发成本，提高经济效益。
参考文献
[1]张爱青房地产开发企业工程造价控制管理浅析[J]2011（8）
[2]苟爱芳房地产开发项目的工程造价控[J]陕西建筑2012（5）
论文作者:徐兑森
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第31期
论文发表时间:2018/3/29
标签：工程造价论文; 工程论文; 项目论文; 费用论文; 阶段论文; 造价论文; 设计方案论文; 《建筑学研究前沿》2017年第31期论文;