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摘要：城市土地集约利用状态是其宗地利用状态的集合，研究土地利用决策系统中各决策主体的行为特点和相互影响，对于改进土地利用决策，实现土地集约利用具有重要意义。本文通过土地利用决策过程的分析，明确决策主体和决策目的。然后，基于理性人的假设，借助于成本收益分析，分析土地开发商的行为；利用长期生产理论、土地报酬递减规律分析工业企业在土地、资本等生产要素上的投入变化，以及对土地集约利用的影响；同样，借助于成本收益分析和不同市场条件下的均衡，分析地方政府对土地供应总量的选择、对住宅和工业用地的供地策略，以及对土地集约利用的影响。
关键词：土地集约利用；决策分析；城市土地；成本收益分析；均衡
1前言
土地集约利用的研究由来已久，国外关于城市土地集约利用内涵尚未统一。理论研究主要表现在城市地理学的城市发展形态的研究中，与城市土地利用研究融合在一起。如：杜能的《农业区位论》、威廉•配弟的地租理论、英国威斯特的报酬递减规律理论、英国学者的田园城市理论、芬兰学者的有机疏散理论、赖特的广亩城市论及可持续发展理论、景观生态理论等都被引入到土地集约利用研究中。关于城市土地集约利用的影响机理和变化分析研究较多，且定量化的研究比较深入。如：Smith and Dennis、Stark和 Lambin等以地租理论为指导，通过建立包含自然因素和人为因素的土地利用模型对城市土地集约利用问题进行研究；为了动态地反映城市土地集约利用的变化规律与变化过程。
2城市土地集约利用的决策过程
从宏观角度来看，城市的土地利用状态反映了城市土地的集约利用水平，每个城市有不同利用类型的土地，其集约利用的状态也不同；从微观的角度来看，不同的土地利用者和使用者的土地利用决策形成了每一宗地的利用状态，而众多宗地的利用状况组合成整体的土地利用水平，形成城市的集约利用状态，这种利用状态是由土地开发利用者的决策行为决定。然而，作为土地开发利用者必须基于所处的土地利用环境，包括自然环境，社会环境，还包括自身（企业、组织、个人）的环境，做出投资、规划设计、利用等决策行为。依据我国现行的法律，从土地开发利用者获得土地，进行规划、实施开发、到形成商品出售，或自主经营利用的全过程来看，首先是政府及有关部门通过将增量或存量土地，经征收、收购等，供应给土地开发利用经营者，规定不同用途和使用规则，然后，经土地开发利用经营者投资、建设后，在土地上形成建筑物或构筑物等，最终交付业主、企业及新的利用者使用，形成了城市土地利用状态，其过程如图 1 所示。显然，最终形成的土地利用状态与政府决策、土地开发利用者行为直接相关。
图1 城市土地供应－开发－交付使用过程示意图
应者、土地利用管理者）等三类主体。按照经济学中关于行为主体的理性人假设，理性的人会在做出行为之前，经过精密思考和计算，通过权衡选择对自己最有利的决策。由于商业、住宅、工业用地的地价具有较大差异，政府及用地管理者对城市土地中的每一宗地块，先通过规划及土地供应做出土地利用的安排；然后，开发商、企业在土地市场上取得土地后，则力图在土地的开发利用过程中追求效益最大化。在这里，一个基本的假设是政府、土地开发利用者、业主或企业的行为决策是理性地选择自己的行为。
2.1开发商的开发行为分析
开发商的开发成本主要指其开发利用行为所需付出的代价，不仅包括所欲实施土地开发行为的付出准备，也包括实施其土地开发方案的付出，还包括将土地开发后转出其开发商品的费用。开发商的收益是在土地市场中，行为人因其开发利用行为所获得的某些利益或者满足。城市土地通过开发利用形成住宅、商业、工业、其他设施等物业产品，将其交易出售后形成土地开发者的收益。
然而，片面追求过高的容积率和建筑密度会由于人口的过度密集带来交通紧张、公共服务的压力、小区环境不佳等问题，使得居住舒适度下降，影响城市环境，为此，政府作为用地监管者，为维护公共利益，则通过制定控制性详细规划和宗地土地使用规则予以控制。
作为工业用地的开发地段，受到工业生产要求的限制，容积率提升的空间非常有限。若假定一定时期内，开发后的工业厂房的价格比较稳定，在不影响工业生产或开发后厂房出售的前提下，开发者追逐高额收益的途径是降低开发成本。这样，通过提高土地开发利用强度实现土地的集约利用并非土地开发者的有利选择。但若土地开发者实现工业用地的开发后，也是以后该宗土地上的企业生产者，则企业生产的前景和产品的利润成为其加大投入的动力，并带来地均产出效益的提高，这也是集约利用所倡导的。
2.2工业企业生产中生产要素（包括土地）投入的决策分析
依据微观经济学的长期生产理论，企业的生产要素是生产各类产品最基本的投入，包括土地、劳动、资本、技术等生产要素等。假设企业生产中，只使用两种生产要素，在既定的等产量生产中，成本最低的条件是：支付在其中一种生产要素的最后一元的边际产出，等于花在另一种生产要素最后一元所得到的边际产出，两要素之间存在相互替代关系。即：一种生产要素的投入量会随着另一种生产要素的投入量不断减少而增加。在长期生产中，在技术条件和不同要素相对价格既定的情况下，假设只有土地和资本，土地或劳动两种生产要素，则要素边际技术替代率等于要素价格比的要素组合。此时，土地与其他生产要素或产出的数量关系也就代表土地的集约利用水平。
3城市地方政府土地利用决策行为分析
政府是具有一定结构的组织。在我国其组成形式上主要表现为中央部门和地方部门的职能机构，以及相关的各级各类干部、一般公务人员所组成管理机构。政府行为则指政府对其政区内经济和社会事务进行组织、领导、管理、协调等活动。无论是国务院及其土地行政主管部门，还是各级人民政府及其土地行政主管部门，在土地利用及管理活动中，既是管理主体，也是土地所有者或土地所有者的产权代表，和土地利用者。按照前述的城市土地集约利用的决策过程，在城市土地利用中，政府首先对具体的地块做出建设用地、农用地、未利用地是否开发的选择，然后通过市场调配或行政命令等方式选择土地开发利用者，交由开发商或企业开发和利用土地，地方政府需要决定供应多少土地？如何供应？规定土地如何开发利用等。
4结束语
（1）从成本与收益分析来看，开发商在技术条件和市场可接受的范围内，会尽可能地提高建筑密度和容积率，以提高土地利用强度。为实现合理开发与环境保护相结合，政府可通过制定规划指标和
加强利用监管予以适当控制。
（2）从市场均衡来看，工业企业随着土地相对价格的上升，会促使其增加资本、劳动等其他生产要素，并挖掘现有土地的利用潜力，从而促进单位土地的产出效益增长。从土地报酬递增递减变化来看，工业企业为获取较高的企业效益，可增加资本、劳动等生产要素，但这种投入增加，以总收益增长为前提。城市政府可根据其城市发展水平和产业特点，规定相应的工业项目用地的投资强度门槛，引导企业提高工业用地的集约水平。
（3）从政府的决策分析来看，控制建设用地总量和城市用地的扩张符合全局利益，但地方政府受到地方经济、政绩等因素的影响，有突破用地指标多供应土地的冲动；在土地出让供应中，由于商业、住宅用地与工业用地供应的市场条件不同，市场均衡条件存在差异，地方政府为追求土地收益最大化，会采取不同的供地策略，有可能对土地集约利用产生不利影响。为此，有必要通过有关法律、政策制度的完善，规范地方政府的决策行为。
参考文献
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论文作者:孟雷
论文发表刊物:《基层建设》2019年第18期
论文发表时间:2019/10/9
标签：土地论文; 集约论文; 城市论文; 土地利用论文; 开发利用论文; 生产要素论文; 政府论文; 《基层建设》2019年第18期论文;