住房建设成为国民经济新增长点的政策研究，本文主要内容关键词为：增长点论文,国民经济论文,住房论文,政策论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、宏观经济持续增长的问题与出路
在经历了一个较长的高速增长后，我国经济已由供不应求的短缺状态转变到供过于求的相对过剩阶段。今后一两年内，我国的经济发展将面临解决就业和刺激国内有效需求的双重目标，问题的焦点已归结到必须保持国民经济的增长速度。
多年实践证明，在其他条件没有重大变化时，要保证国民经济以较高速度增长，必须通过适量的增加投资来拉动国民经济。从我国的现实情况看，投资拉动可在两大领域发挥其功能，一是基础设施建设，一是城镇住房建设。
在采用投资拉动方式刺激经济增长的政策时，要兼顾近期和中长期效益。基础设施投资和住房建设投资相比较，其投资效益、投资回收期和市场前景是不一样的。修建铁路一般不能出售，投资回收慢，经济效益不显著，用银行贷款修建铁路有无法偿还贷款的可能，不利于金融风险的防范；高速公路、区际公路或收费桥梁，可以出售部分路权，但也有投资回收期长、车流量易受周边建设公路的分流的影响，投资风险较大；大型水利设施不能通过出售收回投资，一般投资回收期较长；城市基础设施中，部分水厂、热力厂、供气厂等设施可以通过市场方式收回投资，市区内公路、立交桥尽管不能收回投资，但考虑到城市整体功能的完善和社会效益，可适当增加投资。以上各类基础设施的投资都对国民经济增长有着较强的带动力，而且见效很快，但都存在着资金回收慢，实现资金良性循环比较困难的问题。此外，我国的固定资产投资中由政府财政支出的很少，只占2.8%，银行贷款占绝大部分。 难以回收资金的投资项目将带来银行呆帐和金融风险，靠提价又会推动物价水平上扬。
历史上，我国多次出现基本建设投资过热引发通货膨胀的经济现象，原因就是这些投资难以回收，虽然短期拉动经济发展的效果比较明显，但中、长期效益较差。住房建设投资的产出是面对直接消费的，就其本质讲是居住消费品，不应将其划为国家固定资产投资范围。住房建设投资不仅会象铁路、公路、水利投资一样，有力地带动建筑材料的消耗，增加工厂开工与劳动力就业，而且能依托较为完善的住房市场较快地收回投资，实现资金的良性循环，不易引发通货膨胀。通过以上比较分析可以看出，住房建设投资优于基础设施投资，更优于一般加工工业和消费品加工业投资，投资重点向住房建设倾斜是完全符合现阶段我国经济发展实际的选择。
二、启动住房建设对经济持续增长的重要作用
世界各国的统计资料显示，当人均国民生产总值进入300～1000 美元的经济发展阶段，也是住宅与房地产业飞速发展，进而带动整个国民经济调整升级，成长为支柱产业的时期。1997年我国人均国民生产总值为5700元人民币，约折合690美元，正好处在这个发展阶段。 住房建设投资占国民生产总值的比例，由于经济发展水平的差异而普遍在2.5～8%之间变动。据统计资料显示，日、美、英、德、法等发达国家1977年以来，住宅投资占GNP比重一直保持在5%左右，而我国只是在1992年以后，才达到了与这些国家相仿的程度，1996年住房投资占GNP的9.06%，占全社会固定资产投资的26.6%。如果考虑到我国正处于经济加速发展时期，而1952年至1978年的27年中我国全社会住宅投资总量（包括农户投资）仅占同期GNP的1.5%，尚有大量的历史“欠帐”要还等因素，我国住宅建设投资不足是显而易见的。
住房投资的乘数效应很大。据日本住宅金融公库计算，在日本，非木造住宅的生产诱发系数高达1.993， 而固定资产投资的生产诱发系数为1.990，居民消费的生产诱发系数只有1.595。也就是说，在消费和投资两种诱发经济发展的因素中，投资的诱发能力较大，而在各种投资中，又以住宅投资的诱发力量最大。根据世界银行提供的数学模型，可以初步测算我国住房建设的带动作用：每投入100元的住房资金， 可创造相关产业170～220元的需求；每销售100元的住宅，便可带动130～150 元的其他商品的销售。另据测算，我国城乡住宅建设每年消耗的建材相当于全国总量的百分比为：钢材的14%，木材的20%，水泥的47%，玻璃的40%。
住房建设的带动作用还表现在有利于调整居民的消费结构，加速城市化进程，在较短的时间内提高第三产业的比重。同时，提高政府的财政收入，直接或间接地创造大量的就业机会。据韩国、巴基斯坦、印度和墨西哥等国家的经验测算，每投资100万元人民币到其中， 可以为社会提供175个就业机会。
从我国的实际情况看，加大住房建设投资不会出现许多工业品相对过剩、大量积压和造成重复建设的现象。这主要基于以下几方面的判断：
第一，我国正处于城市化进程加速阶段。据统计，1997年我国城市人口比重约为30%，据有关专家预测，到2010年我国城市人口比重将达45%，净增量是2.8亿，如果按每人需要建筑面积20平方米的住房计算，需要住房56亿平方米，平均测算，每年仅增量人口就要建房5亿平方米。所以说，城市化为住宅建设提供了稳定增长的长期动力。
第二，城市居民的居住水平比较低。我国城镇居民人均住房的使用面积约12.4平方米，成套率只有55%。这里讲的居住水平还没有计算从农村到城市打工的7400万流动人口，他们实际上已成为“准城市居民”，在城市发展规划、市政建设等方面，应该充分重视。
第三，还有一个极具发展潜力的住宅消费群体，就是那些已拥有自己住房的中等收入家庭。他们或感到居住面积不够，或居住面积虽已达标，但渴望进一步改善居住条件。一定的收入基础，强烈的住房消费需求，只要将政策调适好，他们购买住房最有现实性。据上海市试点情况，有差价换房愿望的户数约占30%，每户通过差价换房拟增加的面积约20～30平方米，拟支出资金10～15万元。
那么，居民对住房消费是否具有承受能力呢？反映居民的承受能力，在国际上有一个重要指标，即房价收入比，这个比例一般保持在3～8之间。在我国，如果购买一套住房按建筑面积60平方米计算，根据国家统计局资料，1997年全国商品住宅平均销售价格为1977元／平方米，则房价为118620元；1997年全国城镇居民人均收入5160元，每个家庭平均3.2人，则家庭收入为16512元。另外， 国家每年给职工的住房“暗补贴”（含建房、维修、管理等费用）折合为人均1960元，那么，房价收入比应为118620÷（16512+1960×2）＝5.8，处在3～8之间， 说明我国城镇居民基本上具备了购房的承受能力。
住房建设（包括其带动作用）对国民生产总值的影响约为10%，也就是说住房建设增长10个百分点，就能带动国民生产总值增长1个百分点。据统计，“八五”计划期间，住房建设投资平均年增长17%。根据我国目前的经济发展水平和市场需求情况，如果今明两年加大住房投资，住房建设连续几年增长20%～30%，每年为国民经济增长贡献2～3个百分点是完全有条件实现的。
三、住房政策的国际经验与启示
首先，从各国的住房补贴政策来看，对住房市场的干预和调节有两大类型：其一为政府直接介入住房供给并相应投入财政补贴的方式。它的特点是能够有效地、直接地刺激和控制住房生产，能在相对较短的时间里提供较多的住房。其二为政府向住房需求者提供财政补贴的方式。最常用的手段：一是免税减税，通常是用来补贴购买自住住房者；二是现金补贴，通常用来补贴租房者。总的发展趋势是逐步由直接补贴住房建设转向补贴住房消费，即由“砖头补贴”向“人头补贴”转变。这实质上是实现了市场机制与政府干预相结合的较好方式。但是，如果想在较短时期内刺激住房生产、拉动经济增长，一般要采取补贴“砖头”的方法。这对于我们下一步启动住房建设和深化住房制度改革有重要启示。
第二，从国际经验来看，凡住房问题解决得比较好、住房自有率比较高的国家，就必定有活跃的住房金融机制和完善的住房金融政策。
四、迅速启动住房建设与消费的政策建议
为了使住房建设真正成为我国国民经济新的增长点，必须尽快全面启动住房市场，促使住房消费热点的形成。一方面，必须紧紧抓住住房制度改革这一关键，切断无偿分配，努力实现二、三级市场联动，迅速拓展住房有效需求；另一方面，应调整现行的税费政策，重点扶持国有大型住房开发企业，积极培育流通领域大企业。从投资、金融、财税、立法等多方面、全方位配套动作。
1. 取消实物分房 放开二级市场
应尽快在全国范围内停止福利分房，建立以住房商品化、市场化为基础的货币工资分配新体制；将过去国民收入中用于建房投资的二次分配，还原到初次分配中去并纳入个人工资，提高个人购房、建房、租房的能力。
取消实物分房政策出台与实施之间应有两年左右的缓冲期。一方面考虑到政策出台后，各级政府传达、领会到理解、执行需要一段时间；另一方面，居民思想转变、心理承受和消化也需要一段时间；更重要的是，中央政府今年要确保国民经济增长8%，主要是靠投资拉动， 其中重点是住房建设投资，而住房建设有近一半的投资是单位自建、联建等非商品化方式实现的，住房消费则一半左右是靠单位或集团购买实现的。如果政策出台后，立即停止单位建房、买房、会形成住房建设与消费的“真空”。因此，在缓冲期还应该鼓励单位和个人两种购买力。银行在给个人购房提供抵押贷款的同时应当开展对单位购房的抵押贷款业务。同时，中央政府应明确规定政策实施的最后期限，规定缓冲期不限制单位建房或购房，但不再给单位自建、联建等开发项目立项、批地，用两年左右的时间将原有项目消化掉，将原有遗留问题磨合好。这样可以较好地解决住房改革和住房建设及经济增长之间的矛盾，政策实施起来就会比较顺利。
在取消福利分房的同时，还应加速房改，放开住房二级市场，这是住房分配货币化改革后进一步实现消费扩张的主要途径，也是促进住房形成消费热点，实现住房商品化、市场化的必由之路。我国住房市场的发育和成熟，大体上要经过三个步骤来实现：第一步，通过出售公房与提租，促使大部分居民购买现住公房。出售房款可以用于无房者的住房补贴，这是一个重要资金渠道；第二步，在住房自有化基础上，通过入市交换，使封闭的住房市场放大激活，产权所有者在交换中进一步实现消费扩张和资产增值，并借助二、三级市场联动，促进空置商品房的消化盘整；第三步，在个人购买力普遍提高的基础上，借助发达的金融信用机制和完善的法律保障，全方位实现住房商品化、市场化，形成完善的住房生产、供应和流通体制。当前放开住房市场的重点，应以公房上市为主，同时放开租赁市场。
2. 加大金融业对住房建设的支持力度
我国住房建设投资长期不足，资金缺口较大，主要有几方面的原因：一是计划经济条件下，住房投资一直被视为纯粹耗费资源的“非生产性支出”，投资规模很小，形成了住房投资的“历史欠帐”。二是住房建设长期缺乏稳定的资金来源。1978年前，只有国家预算拨款一个来源，改革开放后，资金渠道放开，城镇住房投资的资金来源大致可分为三类：房地产开发企业、居民、集需求者和供应者于一身的“单位”。据统计资料，1991年至1995年全社会住房投资中，房地产开发公司所占比重从1991年的34.4%上升至1995年的54.8%；居民投资比重从1991年的23.9%下降至1995年的14.9%；单位投资比重从1991年的41.7%下降到1995年的30.3%，说明房地产开发企业投资在住房投资资金来源中逐步占据主导地位。但由于我国房地产开发企业存在着“先天不足”，自有资金很少（约占10%～30%），主要靠银行贷款和定金及预售款，这种情况在房地产卖方市场时期尚能维持，但随着市场结构由卖方市场向买方市场转化，定金、预售款比重急剧下降，据统计，1991年为44.3%，1996年下降到26.%。与此同时，由于国家实施宏观调控， 严格限制对房地产企业贷款规模，银行贷款比重从1991年的20.4%至1996年的23.9%，只上升了3.5%，形成房地产贷款“瓶颈”，资金缺口很大。 房地产开发企业为了维持经营只有靠关系“拉贷款”，资金来源的“其他”项中大部分是银行贷款，从1991年的8.5%上升到1996年的23.6%， 大约上升了15.1%，但这部分贷款都是“黑利率”，有的高达25%左右，无疑加大了企业的融资成本。因此，加大住房投资力度，拓展住房融资多元化，建立稳定的住房资金来源，是培育新的经济增长点的重要保证。
那么，国家对住房投入的总盘子应该多大合适？根据住房建设对国民经济拉动关系测算，如果住房建设拉动经济增长一个百分点，那么住房建设投资应增加10个百分点。以1997年住房建设投资约3000亿为测算标准，考虑到近两年住房建设投资连续出现零增长及住房投资的“历史欠帐”等因素，国家每年对住房新增投资总盘子应控制在1000～1500亿。住房投资总盘子中，生产、流通、消费的投向结构建议为5:2:3， 理由是：今年要确保国民经济增长8%的目标， 住房生产投资拉动经济增长比较直接、见效较快，其投资占住房投资总额的一半较为合适；住房消费应通过银行抵押贷款予以支持，考虑到我国城镇居民负债消费意识尚较差，以及有些消费者购买力比较强可一次性付款等因素，银行提供的消费信贷总额达到新建住宅投资总额的60%即可。那么住房生产投资与住房消费投资的比例应为1:0.6即5:3；住房总投资中，去掉生产投资和消费投资，剩余的20%应投向住房流通领域，搞活二级市场，促使住房建设和消费市场形成良性循环。
住房新增投资除银行贷款外，可采取以下政策融资：一是允许全国性的国有大型住房开发企业发行特种住房债券；二是允许国有大型开发企业上市融资；三是设立国家住宅投资基金。
3. 重点扶持大型开发企业，培育流通企业
前几年房地产企业发展过快，存在着数量多、素质低、管理乱的情况。1991年底全国开发公司只有4200家，1995年增至33482家，1996 年虽减为22278家，但真正有经营活动的不多。全国31个省、市、 区中，开发公司在1000家以上的有8个省市，最多的达4214家。 企业过多必然引发恶性竞争，粗制滥造，哄抬地价，乱上项目，破坏规划。1996年全国完成的房地产开发投资中，有70%是三级以下企业完成的，其中无等级企业占20%，这是近几年住房质量低劣、事故迭出、社会反映强烈的主要原因。应通过资质审查和项目评审，至少压缩50%，在此基础上通过资产重组，重点扶持十家或几十家国有大型住房建设企业或企业集团。这样，不仅可以有效地贯彻国家对住房建设的产业政策，而且可以较好地解决土地资源短缺的矛盾，实现土地开发的规模化和集约化，通过规模开发节省成本，提高建造质量，降低房价，增加有效供给。
在住房流通领域也应积极培育大企业，消化空置积压的存量商品房、深化房改、搞活流通、活跃住房租售二、三级市场等都在呼唤房地产流通领域大企业。培育房地产流通领域大企业同样需要银行贷款的扶持，需要有雄厚资金支持从事房屋收购、装修、出租和再销售等吞吐。银行也可以通过房屋的租售经营更加有效地利用资金，降低贷款风险，同时可以大量增加社会就业机会。
4. 清理税费，合理负担
（1）理顺税费，建立全国统一的收费卡制度。近几年， 房地产业发展为国家提供大量的税费收入，增强了国家财政实力，但在许多城市普遍存在对住房建设和房地产业乱收费的现象。乱收费的受害者并不仅仅是住房建设开发企业，因为各种不合理收费一般都得被住房建设企业摊入住房成本中，使得商品房的价格中包含了不合理的收费，最终加重了城市居民购房的不合理负担。中央政府应下决心采取有效措施，减轻城市居民购房中的不合理负担，否则，既不利于培育住房建设开发主体，也很难启动住房消费市场。
（2）合理负担市政基础设施建设费。 市政基础设施建设费在住房开发成本中比重较高，是影响房价高低的重要因素，应把它分类，分别由相关部门合理负担。
5. 建立完善的法律体系，加大执法力度
我国房地产法规建设落后于实际的状况亟待改变，急需的立法有：住宅法、拆迁法、物业管理法、住房金融法等。除了加强立法和建立市场规则外，当前还应下决心解决严格执法和违法查处的问题。要加大执法力度，使房地产政策法规真正起到维护国家权益，保护经营者和消费者合法权益，保障住房建设和房地产市场健康运行的作用。