摘要：随着国家对房地产行业调控政策的实施，企业间日趋激烈的行业内竞争，使得企业获取利润的空间逐渐缩小，房地产企业如何在当前的环境下，获取更大的利润成为当下房地产公司关注的焦点，房地产行业成本控制也就成了各项工作的重中之重，尤其在设计阶段成本控制的效果如何直接影响到一个项目的运营成和败，结合本公司的一些成功做法和各位同行交流和学习。
关键词：设计限额；成本控制；档次界定
一、设计费的管理
设计费用（约占项目总成本的1%左右），主要包括了项目开发前期各专项的设计费用，如施工图设计费、环境设计费、装饰设计费等。关于设计费本司从如下几方面进行管理：
1、无论是规划设计还是装修设计，均采取多家竞标、择优录取的原则，尽可能达到最大性价比。
2、严格控制设计质量，设计前期一定要明确好有关经济技术指标并严格执行，任何修改指数导致成本增加都必须制止，并在合同约定设计费的审核、支付与之挂钩。
3、在满足结构安全的前提下，控制好钢筋、混凝土、节点设计等对造价影响大的内容。
4、在满足装饰效果的前提下，严格控制装饰材料价格、品牌过高对造价的影响。
5、对涉及费用采用限额控制。
二、设计过程控制的意义
1、一方面，合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议；另一方面，设计部门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。
2、房地产项目成本管理的主要过程在于初步设计阶段、采购分包阶段、项目建造施工阶段、竣工结算阶段。
3、成本管理最有效是在初步设计阶段，项目成本确定比重最大的发生在招标阶段，成本管理最复杂、变更工作量最大的发生在项目施工阶段，竣工结算阶段则是确定项目最后收入和成本的阶段。
三、初步设计阶段成本控制的阶段
1、多种设计方案经济性比较
设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下，由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路，成本控制人员进行经济比较，寻找造价最低的设计方案。通过设计方案的经济性比较从而降低工程造价是发挥项目优势的一个主要方式。
具体操作方法大体的思路
规划设计中心负责总体规划，在仔细研究营销和客服提交市场调研和客户反馈意见的基础上，找出可进行多方案设计的专业和环节，根据初步设计专业分工，明确多方案设计的专业和人员。由规划设计中心（结合营销和客服）向设计单位提出主要方案和可替代方案，成本控制中心负责根据这些方案进行造价比较，确定费用最低的设计方案。
四、开展限额设计，有效控制工程成本
1、项目档次界定
超高档：售价为当地平均房价的200%以上的项目
高 档：售价为当地平均房价的150%-200%的项目
中 档：售价为当地平均房价的80%-150%的项目
抵 挡：售价为当地平均房价的80%以下的项目
别墅项目：参照当地别墅的平均房价按上列档次划分。
2、推行限量与限额设计
3、结构设计限额管理
⑴设计管理部门应该严格把控各主要结构材料的指标含量，并在设计书中说明各项指标的限量。
⑵地下室设计除了控制钢筋、混凝土主要用量外，还要注意控制地下顶板的覆土厚度，一般要控制在1米左右。
⑶、屋面造型设计对造价影响明显，设计应该简洁，十六层以下应尽量不设计斜屋面，或者尽量减少斜屋面的比例。
4、外立面门窗设计限额
⑴非别墅类物业地上建筑窗积比，即非别墅类物业窗户的面积和所在楼层面积的比例应控制在0.3以内，一般是0.25-0.28。
⑵高档别墅外立面门窗摊至总建筑面积不超过300元/㎡，高档非别墅外立面门窗摊至总建筑面积不超过200元/㎡，中档非别墅（多层/小高层/高层/超高层）不超过140元/㎡。
⑶采用专项评审的办法，尽量减少开窗面积。
5、外立面装饰设计
⑴中档及以下项目不宜采用大比例成规模幕墙外立面，如玻璃幕墙、石材幕墙和金属板类幕墙。
⑵高档别墅（不包含抹灰层和保温层）外立面装饰单价摊至地上建筑物面积应控制在350元/㎡以内，高档非别墅控制在160元/㎡以内，中档控制在110元/㎡以内。
⑶若项目成本利润低于15%，则考虑降低一个档次选用材料。
6、公共部位精装修限额
⑴带电梯物业，消防楼梯禁止全部铺设瓷砖，栏杆采用简单的钢制材料，禁止施工木材料装饰性的扶手。
⑵大堂装饰：超高档可以使用进口石材，墙地面可以满铺石材；高档不可以使用进口石材，即使用也要控制在20%左右，中档不得使用大面积高档石材，地面可以用国产石材；抵挡不得使用抛光砖，地面不得使用石材。
⑶大堂装饰单方造价控制：高档以上在 2500-3500元/㎡；中档控制在2500元/㎡以下且全部不超过20万元，抵挡控制在1500元/㎡，且不超过10万元，大堂装饰造价摊至地上建筑物面积应控制在25元/㎡以下。
⑷电梯厅装饰：超高档次项目的地面采用进口高级石材，墙面采用抛光砖；高档次项目地面可以采用少量进口石材，但不得超过50%，墙面采用较高档次抛光砖；中档项目不得采用进口石材，国产石材不得超过20%，墙面不得采用大规格高档次抛光砖；抵挡不得采用石材，墙面也不得采用抛光砖。
⑸若项目成本利润低于15%，则考虑降低一个档次选用材料。
7、电梯选型限额
⑴超高档项目选用原装进口电梯，高档次项目只能选用集中采购品牌电梯。
⑵电梯标准配置上，高档的选用发纹不锈钢，易选用小门套，中档及以下项目层门只准选用喷漆钢板们材质。
⑶电梯附件功能上实用性不强、使用频率不高的的功能不宜选配。
⑷在速度选择上，要实事求是，不得故意选择高速的电梯型号。
8、安防功能及其他附件功能
⑴安防功能要注重实用性，不得追求时髦买那些华而不实炫耀身份的功能非别墅高档物业预算应控制在3000元/户之内，中档不得超过1500元/户。
⑵直饮水、电毯、热水器、太阳能、监控设备、智能系统等要注意经济性和实用性，不的盲目和其他楼盘攀比。
9、室外工程设计限额
园林设计要注意硬景和软景的比例搭配，限额指标如下
参考文献：
[1]梁沛沛；谢瑞峰.房地产项目开发设计阶段成本控制管理研究[J].价值工程.2012.24.
[2]郝旭东，张恒，文惠.对我国房地产企业成本控制的思考 [J].中国集体经济，2011.33
论文作者:陈鹤祥
论文发表刊物:《基层建设》2018年第9期
论文发表时间:2018/6/4
标签：项目论文; 高档论文; 限额论文; 石材论文; 阶段论文; 设计费论文; 别墅论文; 《基层建设》2018年第9期论文;