泗洪县方圆房地产测绘公司 江苏泗洪 223900
摘要：随着城市化进程的不断加快，房屋建设与房屋交易活动频繁，在此背景下，通过测绘工作准确测算出房屋面积便显得尤为重要。房产测绘工作需要严格按照相关的规定进行，测绘完成后还会由专门的管理部门进行审核，旨在充分保障房产各方关系人的合法权益。
关键词：房产测绘；质量；措施
1 影响房产测绘质量的主要问题
1.1房产测绘单位综合实力差。一些房产测绘单位的综合实力差，管理水平落后，测绘人员的专业技术水平不过关，缺乏现代化的测绘仪器，在面临大型的测绘任务时力不从心，很容易产生测绘质量问题。
1.2从业人员水平参差不齐。房产测绘是一项专业性较强的工作，需要专业化水平较高或者拥有丰富测绘经验的人员来完成。然而，目前我国测绘人员的专业技术水平参差不齐，远远不能满足房产测绘工作的实际需要。
1.3房产测绘单位的管理水平有待提高。我国许多测绘单位的管理存在一定的不足，缺乏完善的管理体制，致使房产测绘工作出现漏洞，不但影响测绘质量，还会损害相关权益人及单位的利益。
2 房地产测绘形势分析
当前为打破房地产测绘工作的区域和地方保护，房地产测绘业务逐步趋于市场化,房地产相关管理部门已对各测绘单位的测绘成果进行充分利用,并且作为办理房地产权属证书的重要基础数据之一,这就要求各测绘单位必须贯彻“质量第一、注重实效”的方针进行测绘工作。房地产行业相关管理部门也必须有专业测绘工作人员对测绘质量进行管理，进而保障房产产权产籍可以得到科学化、系统化的管理。但是房产测绘相关的工作发展的时间并不长,起步时间相对较晚,造成在实际工作、操作之中出现不少的问题和困难。如今经济的飞速发展使得我国城市化进程建设发展速度逐渐变快，这也使得对于房地产测绘方面的工作要求越来越高，使发展很不完善的测绘工作感受到了巨大压力，并且对其日后的发展产生了相当大的制约。在日益高标准、高专业性的要求之下，房地产测绘行业艰难的满足着要求,努力完善和改进自身的不足,力求在最短的时间内达到行业与市场的要求,确保人民的根本利益。
3 房地产测绘质量优化
2016年9月9日受江苏丰泰房地产开发有限公司的委托，承接其龙城小区房产测绘任务，共有建筑4幢（20#、21#、24#、25#），规划总建筑面积约16101.76㎡，包含住宅、储藏室等多种建筑形式。本次房产测绘的主要目的是规划验收及房屋权属登记。作业区共4幢建筑，约16101.76㎡。具体工作包括房产面积测算、房产分户测量以及成果资料的检查与验收。
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3.1主要技术指标
1）房屋面积计算中边长数据采集：从施工图上采集房屋边长数据时，应对分段边长之和与总长度进行校核。在应用图纸进行计算时，若设计没有标注粉刷层厚度，粉刷层厚度统一为0.02m。
2）房屋面积测算的中误差和限差：本宗房屋面积测绘按房产面积精度的第(二)级执行，具体指标如下：
精度等级房屋面积的中误差房屋面积的限差
二级±（0.02+0.001S）±（0.04+0.002S）
注：表格内S为房屋测算面积，以㎡为单位。
3）房屋面积以平方米为计量单位，所有面积结果保留到小数点后2位，共有建筑面积分摊系数保留到小数点后6位以上。
3.2房屋测量要素
3.2.1外业数据采集
1）采集内容应包括：房屋的边长、墙体厚度、特征点位置，房角点、界址点坐标等和其他需表述的地形要素。
2）使用钢卷尺测量水平距离时，尺两端应选取房屋相同高度的参考点，以保持尺子处于水平位置。使用手持测距仪测量时，应使测线紧贴墙角并离地面约0.80m～1.20m处，并使测线两端保持在同一水平面上。
3）其形状规则房屋的数据采集应进行总尺寸和分尺寸数据校核。当丈量边长与设计边长较差在误差允许范围内时，可采用原设计边长，否则应采用实测边长。
4）对同套型或同单元实测时，应进行数据校核，其边长总长度应等于分段长度之和，并应有多余测量数据校核。
5）实测房屋有不规则形状或直接测量有困难时，可实测房屋几何要素，按几何公式计算面积或采用实测房屋特征点坐标，按坐标点计算面积。实测坐标点的中误差应控制在±0.05m范围内。
6）房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量。每幢房屋按《房产测量规范》要求绘制分层分户图。共有部位绘制时，须对共有部位认定，认定时可参照购房协议、房屋买卖合同中设定的共有部位，经实地调查后予以确认。
7）房屋附属设施测量，柱廊以柱外围为准；檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准；门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准；挑廊以外轮廓投影为准。阳台以底板投影为准；门墩以墩外围为准；门顶以顶盖投影为准；室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。
3.2.2测量草图的绘制
1）房屋测量草图内容及要求：房屋测量草图分层绘制；房屋外墙及分隔墙均绘单实线；图纸上应注明房屋座落，并加绘指北方向线；住宅楼单元号、室号、注记实际开门处；逐间实量、注记室内净空边长(以内墙面为准)、墙体厚度，数字取至厘米；凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生间、电梯、楼梯等均须实量边长，并加必要的注记；遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图；房屋外廊的全长与室内分段丈量之和(含墙身厚度)的较差在限差内时，应以房屋外廊数据为准，分段丈量的数据按比例配赋。超差须进行复量。
3.3质量控制
1）作业组成员之间自检、互查。房产测绘分为第一测绘人员及第二测绘人员。第一测绘人员校核和记录房产测绘项目外业数据，而第二测绘人员配合第一测绘人员进行测绘与校核，彼此间应当加强互查；另外作业人员在房产测绘过程中最重要职业素养叫自查，第一测绘人员应常自我通盘检查并及时修正，保持第一手资料的有效性。
2）进一步完善内部质量的控制机制。只有充分保证质量才能更好的确保测绘质量。通过测绘质量的内容和质量控制制度不断提升，将内部的数据做出精准的测量和有效的操作，才能更好的提升高精度的仪器测绘，确保测绘的精准度，实现数据的精确有效性。在质量控制系统方面，要健全相关检测控制体系，实现测绘过程的科学化和精确化，加强质量控制的监督机制，实现有效的测绘工作。在内部的质量控制方面，定期检查是保证质量的关键环节。在房产测绘过程中，要注重将内部的检查工作落实到整个测绘的过程中，加强测绘人员在数据、图形和文字资料等方面的核查力度，发现问题及时修正。同时，内部的监督人员要做好及时的抽查，并做好抽查方面的有效记录，确保通过监督机制实现监督质量的提升。
3）建立公开化、透明化的测绘成果公示网站。为了确保测绘成果的准确性，避免房产市场产权归属问题的发生，我国必须要建立测绘成果的相关公示网站，确保房产相关权利人能够通过网站及时掌握所购房屋楼盘的竣工情况、是否进行了房产测量委托，测量出的结果是否通过了审核机关的审查以及测绘成果资料的具体信息等，并设置催办房屋产权证功能，在确保测绘成果公开化、透明化的基础上，以此来更加方便的为人民群众进行服务。
4结语
只有在工程实践的过程中加强质量的提升，采用合理的管理方式和技术手段，才能更好的促进建筑行业的健康发展，在相关的测绘领域只有加强对测绘技术及测绘质量的研究，才能更好提出提升测绘技术及质量的方法，更好的满足测绘行业的需要，促进其发展。
参考文献：
[1]《房产测量规范》（GB/T17986-2000）
[2]《江苏省房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）
[3]《测绘成果质量检查与验收》（GB/T24356-2009）
论文作者:董炎
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第23期
论文发表时间:2018/1/11
标签：房屋论文; 房产论文; 边长论文; 测量论文; 面积论文; 质量论文; 工作论文; 《建筑学研究前沿》2017年第23期论文;