摘要：在房地产项目的开发过程中，项目全生命周期的成本管控是从前期的决策阶段到设计阶段，再从施工阶段到最终的竣工结算阶段，贯穿整个项目的始末，建筑精装修项目的成本控制也是如此。建筑精装修项目成本对项目整体成本的影响较大，而建筑精装修项目成本控制也正是整体项目成本控制中较为重要的组成部分。所以，对建筑精装修项目进行成本控制非常有必要。
关键词：精装修项目；成本控制；措施分析
随着国内城市化进程的不断加快，房地产行业蓬勃发展，房地产企业数量呈井喷式增长，相应的市场竞争越发激烈。为了在激烈的房地产行业竞争中立于不败之地，各房地产企业都在商品房附加值上狠下功夫，以此来努力增加自身的收益。同时，国内购房业主的消费心理以及购买目的也较过去发生了很大的变化，许多购房者为了避免购买毛坯房后期组织装修时花费大量的精力，省去联系设计、寻找施工队伍、购买各种装修材料等繁琐的过程，加之政府出于提高住宅小区品质、预防业主自行装修的各类质量安全隐患等目的也鼓励精装修住宅的推广，使得精装修住宅在房地产市场中份额不断增多。作为房地产开发企业成本管理人员，如何在现实工作中采取有效措施做好精装修楼盘的成本控制成为必须考虑的一项重要问题。为此，本人结合自身工作实践，在明确精装修标准与定位的基础上，给出了开展精装修楼盘成本控制的主要措施。
一、建筑精装修项目重要性
（一）项目定义
精装修住宅又称“成品房”，住宅精装修项目是在住宅主体结构与二次结构完成后，在毛坯房初装的基础上，完成地面、墙面、顶面的面层及包括室内门扇、隔断、卫生洁具、龙头、五金配件、厨电设备、强弱电系统、智能及安防系统、空调暖通系统等在内的造型施工。住宅精装修的装修程度原则上没有上限，需要根据相应的成本标准进行不同配置。有的项目还增加了部分附加值，包括地段稀缺、环境舒适、装修豪华、风格独特、配置高档等要求，从而提升该项目的产品价值。
（二）项目发展趋势
精装修住宅在国外已经趋于成熟，在国内正处于高速发展的阶段。原有的交房模式中多以毛坯房或初装房作为交付标准，导致客户还需要将买到的房屋进行精装修。然而家装市场存在的问题较多，主要包括擅改主体结构、施工用电安全、环境污染影响、隐蔽工程验收困难等，从而导致家装市场良莠不齐。因此，政府出台了相关政策和实施细则，在全国推行住宅精装修，同时带动了住宅精装修项目在国内的进一步推广与发展，逐步形成了“住宅产业化、成品化”的概念。
二、精装修的标准与定位
精装修房屋是在毛坯房以及简装修房基础上逐步发展起来的一种商品。通常情况下，精装修房是指房屋顶面经过吊顶、地面采用品牌地砖或地板等铺装、厨房和卫生间经过精致装修并安装了国内外知名品牌的灶具、橱柜、电器以及洁具的房屋。此外，还要求房屋总体装修具有明显的风格，满足设计方案的设计要求，所使用的装饰装修材料环保细腻，装饰装修边角处理较为美观。
以上对于房屋精装修标准的描述相对笼统，具体到每一个楼盘，房地产开发企业为了取得楼盘开发的成功，在保证工程质量、安全、美观的前提下，节省成本、获取最大的利润，其必须找准每个楼盘的装修定位。房地产开发企业经营者在决定每一个楼盘精装修定位前，应事先安排企业设计部门、营销部门以及成本部门开展充分市场调研并提供调研报告供公司经营者决策参考。最终确定的精装修定位必须与楼盘总体特点、楼盘所在地域情况以及潜在客户需求有效融合，准确把握客户的关注点。精装修定位通常以单位建筑面积的装修成本额的形式反映在工程项目中。
三、精装修房成本控制措施
（一）定位阶段
定位阶段主要是为了给决策者提供确定精装修标准的数据支撑，相应的数据需要通过对楼盘主要户型单位建筑面积的装修造价进行测算得到。这项工作需要房地产开发企业不断从以往开发项目中积累精装修项目的相关数据、指标以及供应商资源，并且根据市场环境不断更新，才可以逐步提高测算的效率和精准度。
（二）设计阶段
在完成楼盘精装修产品定位工作后，设计单位需要根据精装修标准进一步定位各类产品的定位档次。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在选择装饰装修材料时，设计单位在保证装修效果的前提下，应当提供相同档次、多个品牌以及同系列材料作为备选，便于简化后续施工、加强成本控制以及提供后期维修保障。此外，在精装修设计阶段尽量要求给电气、排水、暖通专业的设计人员共同参与进来，防止后期因需要保证装修整体效果而产生繁杂的拆改工作，最终徒增工程实施成本。
（三）招标阶段
1.楼盘装修分包队伍通常数量较多，必须合理划分分包标段，便于合同以及现场管理。与建安总包标段划分相比，精装修标段划分则要复杂的多，不仅要考虑装修队伍资质、各队伍施工能力、施工工期以及现场组织管理能力等因素，还需做好精装修标段与建安总包标段的对应衔接，减少建安总包管理精装修队伍的数量，降低分包管理工作量，同时也可以减少合同数量，降低合同造价。
2.由于精装修材料设备有多种供应方式，因此，需要在招标阶段综合各项因素合理选择材料设备的供应方式。精装修工程常用的材料设备采购供应模式有如下4 种：
（1）施工单位供材模式。这种模式有利于提高施工单位积极性，但相对削弱建设单位对材料、设备的控制，成本容易超出控制范围。通常仅适用于非主材、低价格材料的采购供应。
（2）建设单位指定，施工单位采购的模式。这种模式是在施工单位供材模式的基础上改进产生的，其目的是弥补建设单位对材料控制力弱的缺点。采用这种模式，建设单位可以指定材料品牌、规格、供应商或材料单价，由施工单位负责采购。通常这种模式主要运用于价值量大的材料。
（3）建设单位供材模式。这种模式下装饰装修材料完全由建设单位自行采购供应，建设单位控制能力强，有利于降低成本支出。通常，房地产精装修涉及的大宗材料、关系工程质量的材料均采用该种供材模式。
（4）建设单位分包模式。建设单位分包模式是相对于建设单位供材模式，还多加了现场施工这一项内容。通常住宅橱柜、室内门等均采用这种分包模式。相应的项目精装修总包可计收总包管理费。
3.施工范围划分。建设单位应当在发布的招标文件中明确精装修工程的具体施工范围，严格做好建安总包与装修的界面划分，避免与建安总包施工范围重叠、混淆或者缺漏项，便于投标单位准确确定投标价。
4.清单编制与报价方式。根据国家相关规定，工程承发包双方在进行招投标时应当严格按照《工程量清单计价规范》的相关规定执行，便于统一标准。
5.控制价编制。建设单位在编制控制价时，应当严格按照国家或省级、国务院部委有关建设主管部门发布的计价定额和计价方法根据设计图纸及有关计价规定等进行编制，人工和材料应根据当时的市场行情考虑。招标控制价格作为业主进行工程造价控制的最高限额，应力求与建筑市场的实际情况相吻合，合理的控制价有利于竞争和保证工程质量，从而降低成本。
（四）施工阶段的成本管理
施工阶段是将产品从纸面设计方案转变为现实产品的过程，该阶段的成本管理工作十分重要，它不仅与工程的造价密切相关，而且在工程施工过程中还存在许多未知因素和不同类型的风险。施工阶段成本管理的重点是如何按照成本管理的计划科学的采取各种成本控制措施，有效预防和治理施工阶段所存在的各类成本控制问题，准确调整成本过程中出现的各类偏差，这项工作意义重大。参与精装修项目的责任主体相对于毛坯房项目要多得多，除了设计单位、施工单位外，还有材料设备供应单位等，从成本控制角度来讲，其主要的控制精力应放在对工程变更控制方面。应当重点加强对费用的管理，对预算开展科学细致的审查，尤其是做好对签证和过程变更的管理。
四、结 论
综上所述，在当前房地产行业激烈竞争的大环境下，房地产企业必须加强对精装修楼盘的管理，无论是工程质量、施工安全，还是成本控制，逐步完善企业内部管理体制，促进企业内部对精装修楼盘管理水平以及管理成效的不断提升，提高企业经营利润。
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[3]王涛.精细化管理在精装修施工中的应用[J].住宅与房地产，2017（09）：169.
论文作者:胡佳
论文发表刊物:《基层建设》2019年第18期
论文发表时间:2019/10/9
标签：精装修论文; 项目论文; 建设单位论文; 成本控制论文; 阶段论文; 模式论文; 装修论文; 《基层建设》2019年第18期论文;