摘要：预测面积是依据房产测量规范的要求对尚未竣工的房屋预先计算的面积，是开发商预售房屋面积的依据。而实测面积是产权登记面积，即房产证上的面积。要缩小预测算与实测面积的差异，必须先了解其差异的原因，才能避免较大差异的产生，从而减少购房人与开发商之间的矛盾与纠纷。本文主要对房产测量中预测算与实测面积差异原因及对策进行研究，旨在为业内人士提供一些建议和帮助。
关键字：房产测量；预测量；实测面积；差异；分析
引言
由于房地产市场蓬勃发展，房价连续攀高，房产面积越来越受到更多的关注，尤其当产权面积与商品房买卖合同上的面积有较大差异时，势必会引发一些矛盾和纠纷。因此，了解房屋预测算与实测面积的差异原因，对避免较大差异的产生将起到至关重要的作用。
1房产测量中预测算与实测面积概述
建筑工程中一般按照房屋的在建状况可以分为竣工前尚未投入使用的建筑面积测算以及竣工后投入使用的建筑面积测算，即我们一般所说的预测面积和实测面积。房产预测面积的概念是开发商在领取房屋预售许可证时，由上级房地产行政主管部门授权，具有一定资质的测绘单位依据房产测量规范的要求并借助规划图纸的标注尺寸，对没有投入使用房屋预先计算的面积，作为开发商预售房屋参考面积值；实测面积是在房屋经过验收投入使用后，开发建设单位委托具有一定资质的测绘单位依据房产测量规范的要求以及竣工图纸对房屋进行实地勘测，通过计算得出面积，其用途作为购房人办理房屋所有权的证明，以及缴纳物业费用的凭证。
2房产测量中预测算与实测面积差异的原因
2.1图纸变更及数据采集所产生的差异
图纸变更是房屋预测面积和实测面积出现差异的重要原因，房地产进行面积规划时主要通过施工图纸完成，在确认公用面积及采集数据方面均缺乏直观感受与认识，致使实际操作中可能不适用。此外，房屋设计较为复杂与多样，后期部分数据均是经过现场实际测量来完成。房屋建设过程中因某些原因导致房地产开发商需变更图纸设计，如此便导致实际测量面积与预测面积出现差异。
2.2技术原因所产生的差异
当前房地产测绘市场测绘单位水平存在一定差距，而相关法律也存在相互矛盾之处，使得房屋测量过程中对质量重视不足，且未能按照相关规定进行测量，再加之设备仪器较为落后，进而导致预测面积和实际测绘面积存在差异。此外，相关法规政策尚不够完善，技术水平尚不能与现代化建筑的建设速度相适应，而且部分特殊建筑其建筑面积缺乏相应技术支持，在一定程度上导致房屋实际测量面积与预测面积二者之间存在差异。
2.3施工过程所产生的差异
由于施工过程中的种种原因，比如有时未完全按照图纸进行施工、施工中放样误差严重等，均可能导致房屋预测面积和实际测量面积二者之间出现差异。
2.4竣工后公用空间变更
为满足居民生活需要，每栋建筑内通常会设定一定公用空间，比如消防室、车库、仓库房、地下室、公用设备房等公用场所。若上述公用空间在设计或施工时发生变更，则使得分摊面积被扩大或缩小，造成预测面积和实测面积产生差异。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
3房产测量中预测算与实测面积差异问题的解决对策
3.1施工单位方面
首先，施工单位在施工过程中，一定要按照施工图纸进行施工。另外，根据施工工地的实际情况，需要更改施工图纸时，要及时与开发商联系，设计人员需要重新考察施工工地的水文、地质等，进一步修改施工图纸，测绘单位再根据新修改的图纸重新的修改预测面积的相关数据，施工单位则根据新的施工图纸进行施工。
3.2房产测绘单位方面
3.2.1预测面积的技术要点
首先，测量单位要针对房地产建筑面积加以计算，收集关于房地产建筑的总平面图以及施工平面图，开发商的营业执照，建设工程的规划许可证和建设工程的施工证等等；重视前期资料的收集和整理，尤其是施工图纸，在对房屋的面积进行预测时要将开发商提供的施工图纸和规划核准图纸进行对比，如果发现不一致的情况，应该及时与开发商联系，发现的不一致的地方要及时作相关记录，以便在实测时加强测量，尽量减少预测与实测之间的差异。另外，随着测绘技术的不断发展进步，目前设计人员一般是通过计算机绘制的建筑设计图纸，所以为了进一步减少预测与实测之间的差异，可以向开发商要求提供相关的CAD图纸。
3.2.2实测阶段的技术要点
首先，在实测的过程中，测绘单位不能忘记测量房屋的外墙尺寸，测量人员是通过净尺寸和加强上半墙的厚度来计算尺寸、面积，要注意检查预测时外墙的粉刷层预留是否正确，并进行相应的调整，在这个过程中要对照核准图纸，先对房屋的外围尺寸进行测量，再对每层房屋内部进行测量。另外，实测时可以首先观察一下所要测量房屋的整体外观，特别是主要房屋的阳台部分，根据我国现行的房产测量规范，对于一些遮盖不全的阳台，是不能算作房屋面积的，之后对照图纸对房屋的外围尺寸进行测量，并逐层进行房屋内的测量。
3.3开发商方面
开发商受客观原因影响需要临时变更建筑图纸时，一定要及时与建筑规划部门进行沟通联系，并通知预测单位对房地产修改核准图纸或者重新测量，而且要及时向社会公众进行公示。为了避免之后由面积差异而引起纠纷，开发商可以在合同中添加补充协议，确保当预测算面积与实测面积存在差异时，双方可以依据合同合法合理处理纠纷，如对于公摊面积的测量有疑问时，双方可以共同指定一个信誉较好的测绘单位对房产面积进行重新测量，最后结果按照新测量数据为准，对于测量费用承担者的划分根据测量结果是否在正常的误差范围之内，如果在误差范围之内，测量费用由买受人承担；相反，测量费用则由出卖人承担。
结束语
综上所述，自从我国进入二十一世纪以来，房地产行业作为一种特殊资产，在市场经济中的发展情况蒸蒸日上，房地产行业在我国的国民经济中处于支柱产业地位，所以房产测绘中房屋面积预测和实测对比差异越来越受到人们的重视，如何在合理的情况之下尽量采取措施减小这种差异不仅对于减小购房者与开发商的矛盾有积极的作用，对于我国的房地产行业也有重要的现实意义。
参考文献：
[1]杨朋卫，杨光，陈慧.房产测量中面积预测与实测差异分析研究[J].现代测绘，2013，36（06）：55-56.
[2]郝真真.房产测量中预测算与实测面积差异分析与探讨[J].城市勘测，2012（01）：143-145.
论文作者:1杨洁,2闻滨
论文发表刊物:《基层建设》2018年第11期
论文发表时间:2018/6/7
标签：面积论文; 测量论文; 差异论文; 图纸论文; 房屋论文; 房产论文; 开发商论文; 《基层建设》2018年第11期论文;