摘要：为充分发挥不动产登记保护权益、保障交易、便民利民作用，打通不动产统一登记制度实施的“最后一公里”，确保化解不动产登记引发的矛盾落到实处、取得成效，国土资源部先后下发了《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》、《压缩不动产登记时间实施方案》等文件，对解决历史遗留问题原则和提高办事效率进行了明确和要求。同时，各地“本着尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益”的原则，将登记发证与处理历史遗留问题分开处理，在解决历史遗留问题方面做一些探索和实践。本文就不动产统一登记中如何处理房地不动产登记历史遗留问题，提出了破解思路和解决办法。
关键词：不动产登记；遗留问题
1.不动产登记历史遗留问题的现状
1.1政策规范性问题
1.1.1土地、房屋相关权源凭证材料缺失问题。主要表现为有房产证无土地证，地上房屋虽然有建筑许可证等批件，但所占土地无合法审批手续；有的已办理了土地证，但地上房屋因项目竣工验收手续不全，或未经规划核实确认等原因造成无法办理不动产权证。且时间跨度较大，既有土地管理法和城乡规划法实施之前的历史存量房地产，也有近阶段违规违法所形成的房地产。
1.1.2.土地、房屋审批与实际不一致问题。项目开发商擅自改变规划条件、用途，增加容积率，批少建多、超用地红线建设及延期竣工的，无法通过工程复核验收，导致不能办理权证。
1.1.3.在非住宅用地上建设住宅的登记问题。非住宅用地上建有部分住宅，且该房屋已房改给个人，有的已办理了房产登记。无法从现有工业用地权利人名下分割办理用途变更及转让等手续。
1.1.4.关于宗地的分割与合并问题。部分房屋压（或超越）宗地红线，需将相邻宗地（两宗地均为同一权利人）合并成一宗地，但两宗地土地性质、年限或用途不一致，无法合并。
1.1.5.房地产开发项目重复抵押问题。实施不动产统一登记前，房地产开发项目的土地大多已在土地管理部门办理土地抵押登记，在未注销土地抵押的情况下，只是简单征得土地抵押银行同意后，房地产公司就进行房屋预售，此后按揭购房业主又办理了预售商品房抵押权预告登记。上述做法实际形成同一物权重复抵押情况。如果到期开发企业无力还贷，银行在土地抵押款无法偿还时也不愿注销土地抵押权，则购房群众将无法顺利办理分户不动产权证。
1.1.6.建设项目中公共基础性设施的登记问题。小区社区用房、物业用房、公共设施用房及幼儿园、学校等配建工程，其产权人如何界定，如何进行登记等都存在问题。
1.2业务操作性问题
1.2.1受理抵押登记范围问题。包括在受理不动产抵押登记时，对抵押权人主体资格怎么认定，民间借贷抵押能否办理。对上述情况各地在实际操作中掌握的标准不一，常引发企业群众的投诉。
1.2.2.注销登记问题。不动产统一登记实施前，因征收（拆迁）导致不动产已灭失但未办理注销登记的；或因其他原因房屋拆除（如危房避险）或倒塌的，原权利人能否直接申请办理土地使用权或房屋所有权注销登记。
1.2.3.原土地、房屋登记内容信息不一致问题。如因土地用途和房屋登记用途依据标准不一，导致两者登记用途不一致；又如原土地、房屋登记地址不一致；还有些单层独占土地的老房子，土地登记面积和房产发证面积一般也存在差异。
1.2.4.土地、房屋权利人不一致问题。因房地权证变更不同步，环节缺失导致房地权利主体不一致，现房屋权利人无法申请房地一体的不动产登记。
1.2.5.登记信息与实际现状不一致问题。如有的已登记房屋已灭失（含部分灭失），或部分发生新建、改建、翻建、加层等时，如何办理转移登记；又如已登记房屋（以幢为单位）实际已拆除（或部分拆除）如何办理抵押登记等问题。
1.2.6.未办理继承公证的不动产登记问题。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆原国土资源部印发的《不动产登记操作规范（试行）》只是作了比较原则性的规定，如何在实践操作中尽到合理审慎的审查义务各地理解不一。
1.2.7.离婚析产单方当事人要求变更不动产归属问题。实践中存在离婚析产一方要求变更或撤销财产分割但一方不愿配合办理的情况。
1.2.8.变更登记与转移登记的区分问题。因现有权利主体的变化多样性，实践中权利人名称变化时，对其是不同权利人之间的物权转移还是单纯更名，不太容易把握。
1.2.9.司法处置的不动产原权利人共有关系查询认定难问题。在对经司法途径拍卖的住宅类不动产办理转移登记时，往往已无法联系原不动产权人，导致无法核实该户不动产权情况，给受让人办理交易过户时税额的核定带来困难。
2.妥善处理有关历史遗留问题的思路
2.1对政策规范性问题
采取调查卷宗、实地踏勘、群众走访等方式，摸清底数，找准症因。并会同当地党委政府向上级党委政府或不动产登记业务主管部门请示报告，上下联动、及时研究起草处理政策或解决操作规范，确保此类问题妥善处理。
2.2对业务操作性问题
通过市级部门出台切合实际的操作规范来解决。由各地自然资源主管部门及不动产登记服务中心，分层级建立健全疑难业务会审制度，明确办理意见。建立自然资源、住建等部门间的联合协调处理机制，定期会商研究登记工作中遇到的疑难历史遗留问题，提出妥善处理意见，报请人民政府出台政策，使同类问题有据可依。
2.3对技术保障性问题
进一步加快推进不动产登记标准化体系建设，制定切合实际的不动产权籍调查和成果审核工作机制，从业务事项设置、服务规范、业务培训、制度建设等方面形成行业标准，确保业务规范统一，登记操作行为合法合规。不断优化不动产登记信息系统平台，消除系统漏洞，提升操作便捷度，满足不动产登记业务办理的需要。
3.实践与建议
3.1加强领导，建立疑难问题处理工作机制
面对层出不穷的疑难登记问题，需要建立一套较为完善的处理工作机制，确保企业和群众的诉求能够有机构有人员及时予以处理解决。从泉州市各地的实践情况看，一是要在各不动产登记办事大厅统一设置疑难问题兜底处理窗口或办公室，实行值班长制度，由各不动产登记服务中心主任任总值班长，中层以上领导轮值担任值班长，并安排经验丰富的业务骨干专职接待，确保第一时间有专人处理群众的问题诉求，简单问题能够即时在大厅现场解决；二是要成立历史遗留问题处理小组，建立登记业务集体会审机制，对于工作中遇到的一些面上共性问题，由业务科室提出处理建议意见，提交不动产登记中心或自然资源主管部门集体会审会议研究处理；三是提请当地政府建立联席会议机制，将涉及多部门的一些历史遗留问题，提请政府召开联席会议研究妥处；四是及时上报请示，对一些重大政策性问题，在研究基础上，及时上报上级业务主管部门，请求指导解决。
3.2深入调研，举一反三
妥善处理普遍性问题各地要提高对及时处理历史遗留问题的认识，主动作为，勇于担当，对于不动产统一登记中可能遇到的问题和困难，要提前介入调研，主动收集，并对一些普遍性问题进行深入研究分析，按照公平公正原则，有针对性地提出解决思路。泉州市局2018年主动收集了各地近两年处理的历史遗留问题案例，对其中的问题特征和有效解决方法进行筛选归纳，形成了一批典型案例样本，且编印成“不动产统一登记案例选集”下发，供各地在日常登记工作中互相参照借鉴，以便提高各地处理历史遗留问题的能力水平。
结语
综上所述，针对存在的问题，要本着“尊重历史、实事求是，依法依规、维护权益，分类解决、确保实效”的原则，妥善处理不动产登记历史遗留问题，按照此思路进行下去。
参考文献
[1]汤智雁.试析不动产统一登记视野下的农村房屋登记[J].城市建设理论研究（电子版），2017（21）：232.
[2]郑安军.不动产统一登记要解决好历史遗留问题[N].人民政协报，2017-02-27（006）
论文作者:李志龙
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年8期
论文发表时间:2019/8/1
标签：不动产论文; 遗留问题论文; 土地论文; 房屋论文; 历史论文; 业务论文; 权利人论文; 《建筑学研究前沿》2019年8期论文;