梁杰
广州市荔湾区土地房屋管理所 广东广州 510000
摘要：在当前社会经济发展过程中，建筑行业得到了迅速的发生。而在建筑工程建设过程中房屋建筑质量问题也逐渐突出，在房屋建筑使用过程中，房屋建筑脱皮、外墙渗漏、管道损坏等问题频繁发生，对整体房屋建筑工程的维护造成了不利的影响。因此本文以西关大屋房屋维修工程项目建设为入手点，对房屋维修工程项目管理进行了简单的分析，以便为房屋维修工程项目建设质量的提升提供有效的借鉴。
关键词：房屋维修工程；项目管理；途径
前言
房屋维修施工项目管理主要是对完成维修建筑在建筑施工阶段进行的全面组织管理。根据房屋建筑类型的区别，房屋维修工程项目管理主要有甲方项目管理、乙方项目管理两种类型。在实际房屋维修项目管理过程中，通过对人力、资金、物力等各方面资源的管理，可有效降低房屋维修资源损耗，提供维修效率。因此对房屋维修工程项目管理措施进行适当分析非常必要。
1.西关大屋维修工程概述
西关大屋主要是清朝末期某富商在广州西部建设的具有岭南特色的传统住宅，其具有建筑占地面积大、布局复杂的特点。由于长期缺乏维护保养，西关大屋社区一侧的高层窗户已经出现了严重的损坏。现预备投资500万元，对面积为13100m2左右的西关大屋进行维修改造。主要在消防、环卫设置安装的基础上，对其门楼、外立面、文化景墙等安全风险较大的区域进行维护改造。同时进行适当的路面修补作业及绿化景观建设工作。
2.房屋维修工程项目管理目标
房屋维修施工项目管理是物业管理机构的基础管理任务。在实际管理过程中，房屋维修施工项目管理主要包括施工阶段组织管理、施工前期组织设计、施工阶段成本及效率管理、施工现场协调管理等相关工作。在具体的房屋维修施工项目管理过程中，相关房屋维修管理人员首先需要进行房屋维修任务的落实及工程承包合同的签订。在工程开始之前，房屋维修项目管理人员需要通过与房屋建筑原住居民进行沟通协调，保证原住居民临时迁移工作的顺利进行[1]。而居民的有效迁移也可以保证道路、水力、电力等方面资源的有效运行。同时房屋维修施工项目管理人员还应用就大型材料及设备进场、摆放及最终施工方案的确定进行统一规划。然后房屋维修施工项目管理人员应对内部流水立体交叉工程实施情况，从全面协调、质量控制两个方面进行管理优化。维修现场的平面管理非常重要，在实际项目管理过程中，为了保证房屋建筑维修空间的充分利用。房屋建筑维修施工项目管理人员应对内部各个项目施工机构进行协调控制，结合相应的合同条例，将项目管理工作与实际施工阶段进行有效结合。最后为了保证项目管理效率，应根据相应项目施工阶段的变化采取对应的项目管理措施，通过项目工程实施的预先规划、组织设计、协调管理、统一控制等工作，保证人员组织及物力资源的充分应用。
3.房屋维修工程项目管理措施
3.1房屋维修工程项目管理前期准备
在房屋维修工程项目施工前的一段时间内，相关房屋维修管理人员应根据具体房屋维修地区，从房屋维修工程进度、客观影响因素特点等几个方面进行统一分析，然后对人力、物力、资金、技术等资源进行合理规划。在施工前期准备工作主要包括施工组织设计、施工材料准备两个环节[2]。一方面在维修工程施工组织准备过程中，需要在保证工程实施质量的前提下，以工期最短为指导目标进行合理工程实施程序的规划，保证工程按期使用。同时在具体的维修方案设计规划环节，可优先选择技术水平较高、经济规划较合理的施工组织方案。通过相应施工组织方案对施工技术、材料等组织设备的同意规划，可为各项房屋维修工序的有序进行体用依据。在维修工程实施进度规划过程中，应就工程实施关键因素，从现场实施环节的平面、空间两个方面进行全方位风险，确定整体施工管理方案的有效落实。另一方面在实际施工管理过程中，房屋维修项目管理人员应根据施工准备使其，对维修工程现场施工工序进行统一分析。然后依据维修工程设计图纸进行施工组织设计方案的审核判定。在电机、供暖、给排水、煤气等地下管网趋势完整规划的基础上，对原始材料、半成品构件、成品构件等材料进行进场验收。在确定相应材料符合施工规范的基础上，进行建筑施工执照的领取，保证劳动力计划的有效落实。
3.2房屋维修工程项目现场管理
房屋维修工程项目具有量大面广、零星分散的特点，因此在实际房屋维修工程项目开展过程中相关房屋维修工程项目管理管理人员可根据实际情况进行调度管理。在房屋维修工程项目调度管理过程中，房屋维修工程项目管理人员需要在一定的时期对项目实施计划及合同执行情况进行全方位检测分析，必要情况下可采取一定的人力、物力等相关资源配置协调工作，保证整体房屋维修工程顺利开展[3]。同时应加大对房屋维修材料运输工作的重视，以材料供应连续性为依据，对内部房屋维修工程项目阶段施工质量及劳动防护情况进行定期核查。特别是在不良天气状况下，应进行适当的项目协调管理，保证整体施工过程的顺利进行。在具体的管理过程中，房屋维修项目管理人员需要结合相应维修房屋的特点，进行相关临时施工设施的搭建，为相应施工材料、设备提供有效的衔接场地，保证施工空间的有效利用。依照相应的施工计划，在房屋维修工程材料准备完毕之后，可逐步进行老旧建筑的拆除、障碍物排除及建筑垃圾清运工作。需要注意的是在老旧建筑拆除过程中，应进行适当施工标识的设置，通过对应拆除建筑与相邻建筑的协调处理，保证建筑维修工作的顺利开展。
房屋维修建筑工程项目管理主要是将整体工程作为一个管理主体，然后对相应管理主体的相应模块进行适当归类划分，主要为材料、设备、班组等几个方面。首先在班组管理过程中，主要是采用现代化管理措施，通过现代化科学施工工艺及技术的应用，最大限度的提高工程效率及施工质量；其次在现场设备管理方面，为了保证机械化施工设备效率充分实现，项目建设管理人员需要在设备购置环节，对整体施工业务开展需求与实际设备状况进行统一分析，保证相应设备效益；最后在材料管理过程中，房屋维修工程项目管理人员需要从材料进场、储存、应用等各个环节进行全方位管理，从而为房屋建筑维修质量的提升提供有利的依据。为了保证房屋维修工程项目管理工作的有效开展，房屋维修工程项目管理人员可以实际工程成本造价为依据进行项目经理负责制度的建立。此外，在实际建筑施工过程中，为了保证整体施工过程的顺利进行，相应房屋维修工程项目管理人员应在“安全第一，风险预防”原则的指导下，将安全生产管理机制贯彻到房屋维修工程的各个环节，结合对内部施工管理人员的安全管理培训，逐步提高房屋维修工程实施人员的安全意识，为房屋维修工程的安全进行提供保障。
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3.3房屋维修工程项目验收管理
房屋维修工程项目验收管理主要依据相应的房屋维修工程质量验收标准，对内部工程验收组织进行合理规划[4]。一方面在房屋管理机构接受到房屋维修工程完成验收通知信息后，应第一时间通知甲方代表、房屋管理技术负责人、施工管理人员、房屋维修方案设计人员等相关人员。另一方面在实际房屋维修工程项目验收管理过程中，其房屋维修工程项目验收主要依据工程变更通知书、维修设计图纸、技术交底记录、材料或构件检验资源、设备调试资料、隐蔽工程验收记录、工程合同等。在相关资料收集完毕之后，房屋维修工程项目管理人员可以依据《房屋修缮工程质量验收评定标准》的相关内容，对水泥标号、钢筋强度、混凝土工程、砂浆型号等房屋维修主要项目实施情况与标准内容进行对比分析。当相应项目观感质量评定得分在95.0%以上时，则可确定该房屋维修工程质量达标。若在实际房屋验收工程出现不符合规定标准情况，房屋维修工程项目管理人员可下达房屋维修限期整改通知，并在二次检验合格后进行验收签证办理及质量等级评定，保证房屋验收质量。
4.总结
综上所述，房屋维修项目管理是房屋维修工程顺利进行的保障，其直接影响了后期房屋运行的安全性能及房屋居住者的切身利益。因此在实际项目管理过程中，相关房屋维修工程项目管理人员应结合实际项目开展情况，结合具体的房屋维修工程项目施工情况，确定房屋维修工程项目管理目标。然后从房屋维修工程项目实施前期、房屋维修工程项目阶段、房屋维修工程项目验收等过程进行全方位控制管理，保证房屋维修项目效果。
参考文献：
[1]张廷美. 关于如何加强房屋维修工程项目管理的探讨[J]. 工程技术：文摘版，2016（7）：00092-00092.
[2]王斌. 如何加强房屋维修工程项目管理的论述[J]. 工程技术：引文版，2016（9）：00092-00092.
[3]易忠旭. 加强路桥施工工程项目管理的路径探析[J]. 绿色环保建材，2017（10）：111-111.
[4]卢汉伟，朱全胜. 城市房屋维修技术与管理措施[J]. 工程技术：文摘版，2016（10）：00188-00188.
论文作者:梁杰
论文发表刊物:《防护工程》2018年第24期
论文发表时间:2018/12/5
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