王笑梅[1]2004年在《国内房地产开发商融资新方式研究》文中进行了进一步梳理随着房地产金融新政策的出台，如何解决房地产开发中的融资问题，开拓新的融资渠道，成为当前房地产界关注的热点和迫切需要解决的现实问题。国内现有对房地产开发商融资的理论研究主要集中在纯理论的房地产开发商融资方式介绍，而房地产开发实业界对于房地产开发商融资的研究也处于对每种新出现的融资形式加以评论和介绍，并没有形成系统的融资方式理论研究体系，更没有从在现实政策压力和房地产开发企业的角度出发给予操作性强的融资建议。基于这种背景，研究适合我国房地产开发商融资新方式，具有极大的现实意义。 本文研究的基本思路是从国内房地产开发企业融资现状入手，分析了当前特殊的融资环境后，提出我国房地产开发企业急需融资新方式的问题。文章考察了国外除银行贷款以外的房地产投资信托、国际银团贷款、物业证券化、房地产基金、过桥贷款五种融资新方式的基本概念和操作经验，并在考虑到我国实际国情和金融实践的前提下，对五种融资新方式作出优劣评选，最后提出适合我国国情的融资阶段选择方案及具体应对建议。 文章共分四个部分： 第一部分为国内房地产开发企业融资总体情况综述。首先研究了企业融资的一般理论，给予整篇文章以坚实的理论基础，其次对房地产开发企业融资的概念和特点加以阐述，明确了房地产开发商融资方式的定义和内涵。再次提出了现有国内房地产开发企业融资的主要方式，对其操作流程和实践情况进行阐述。最后分析了现有房地产开发企业融资存在的主要问题。通过对国内房地产企业融资的一般分析，从整体上对房地产开发企业融资的现状有了较好的把握。 第二部分为中国人民银行发布的121号新信贷政策对房地产开发企业融资的影响。在对央行新旧信贷政策比较的基础上，提出了央行新信贷政策对于房地产开发企业融资影响，强调了在新融资背景下，国内房地产开发企业面临的问题。 在第一和第二部分的基础上，第叁部分主要阐述了我国房地产开发企业可以借鉴的融资新方式。这部分首先提出了融资新方式的种类，并对融资新方式国内房地产开发商融资新方式研究进行优缺点分析。然后，提出合理的融资方式评选的原则和标准。最后用定性和定量相结合的方法得出融资新方式中的优次排列。这个部分分析为以后融资新方案的提出奠定了基础，是全文重点之一。 第四部分是对于前一部分建议的融资新方式具体操作的若干设想与建议。首先深入分析了国外企业利用融资新方式的运作经验，为我国借鉴这些融资新方式提供了有利条件。其次分析得出了融资新方式在我国的实施途径和措施，通过分析融资方式的实施难易程度给出了我国阶段性发展融资新方式的建议。最后文章提出了我国在发展房地产开发商融资新方式中需要注意的融资风险控制问题。这是本文的另一个重点。 本文的结论是，我国近期应该主要先倡导以国际银团贷款、房地产基金形式的直接投资为主的融资方式;当所需的法律框架成熟及房地产公司有一定规模时，中期加入发展物业证券化的融资方式;远期当所需的法律框架成熟及规范能有效控制各类风险时，最后建议大力发展房地产投资信托(RE工TS)，并最终形成国内房地产科学有效融资体系，这也是本文的创新之处。
韩珍[2]2007年在《中型房地产企业融资方式研究》文中认为随着房地产金融政策的出台,如何解决房地产开发中的融资问题,开拓新的融资渠道,成为当前房地产界关注的热点和迫切需要解决的问题。本文选取其中最具代表性的中型房地产企业作为研究对象。目前,我国的房地产企业主要依靠银行贷款解决资金需求,仅仅以这种方式并不能很好的解决房地产企业的资金需求,尤其是对于中型房地产企业更是如此。本文采用以理论为主的研究方法,探讨适合现阶段中型房地产开发企业的融资方式。首先介绍了文章的研究背景及意义、研究方法和思路以及房地产融资相关的概念和理论;然后从房地产开发企业的角度,通过分析除银行贷款外的几种适合中型房地产企业的融资方式的优缺点、政策约束和成本,总结出,中型房地产企业必须采取多元化的融资方式,并根据不同的开发阶段来选择合适自己企业的融资方式,这样才能更好的解决融资困难的问题,并提出中型房地产公司的应对政策和建议的改进措施。本文的实践意义与应用价值在于通过创新房地产项目融资方式,对于解决房地产项目开发的具体融资问题具有一定的实践和借鉴意义,有利于拓宽融资渠道。
霍亚坤[3]2008年在《商品住宅开发融资方式研究》文中提出经过20多年的城镇住房制度改革,商品住宅已经成为我国城镇居民住房供给的重要渠道。目前,商品住宅是我国房地产开发的主要产品,其开发资金来源以银行贷款为主,其它融资方式所占比例较小,融资模式单一,很容易受到宏观政策和经济环境的影响。近年来,在宏观调控趋紧的背景下,政府加强了对土地资源和银行信贷资金的控制,传统的融资模式也暴露出各种各样的弊端和局限性,商品住宅开发企业正在面临着前所未有的融资困境。本文从房地产开发企业的角度出发,以房地产融资理论为基础,阐述了我国当前房地产融资政策环境背景下的房地产开发融资现状,对传统的商品住宅开发融资模式进行了深入分析,指出其存在的问题以及融资问题的成因,提出在充分利用现有融资方式的基础上,房地产开发企业应在实际运作中进行融资方式创新,从过去主要依赖银行贷款转向上市融资、发行债券、房地产信托、基金等多种方式上来,以改变商品住宅开发融资现状。随后,本文集中对现有几种重点融资方式目前面临的市场情况、各自的优势、存在的问题、可操作性以及合法性进行了探讨,并进行了比较分析。鉴于商品住宅开发融资方式的选择是一个多目标决策问题,本文在深入探讨各种融资方式特点的基础上,总结影响融资方式选择的若干因素,如融资的难易程度、融资成本、融资风险、资金到位率、融资主体自由度以及后续影响性等,针对不同规模的房地产开发企业如何选择合理的融资方式展开分析:基于大型房地产企业实力雄厚,更加注重融资的综合效果,本文运用非结构化模糊决策方法(NSFDM)对当前存在的几种主要融资方式进行优次排序,为其融资决策提供理论依据;中小型房地产企业整体实力较弱,可选择的融资方式有限,政策层面带来的影响远大于大型房地产企业,可根据项目开发阶段采取适合的融资方式。
纪象新[4]2007年在《房地产企业融资方式研究》文中进行了进一步梳理房地产业作为国民经济支柱性产业,对国民经济的发展起着举足轻重的作用。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业,充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。我国房地产行业,自从1998年开始连续9年保持了增长远高于GDP增长的态势,国家为了在宏观上控制房地产泡沫的出现,出台了各项关于土地、金融等方面的政策法规,对房地产开发做了一定程度的限制,房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。如何解决房地产业发展的资金瓶颈,已是每个房地产企业都面临的亟待解决的重大问题。目前,我国的房地产企业主要依靠银行贷款解决资金需求,有少量的大型企业开始上市融资。但是,仅仅以这两种方式不能很好的解决房地产企业的资金需求,尤其是对于中小房地产企业更是如此。于是房地产基金、房地产投资信托以及其他金融创新应运而生。本文通过对房地产业自身特点和对房地产业有较大影响的相关因素进行全面的研究,论述了现今国内房地产企业融资的方式渠道及各自特点。通过对当前房地产企业融资特点进行深入的分析和科学的论证,采用系统的,发展的观点,阐述了我国房地产企业目前存在的诸多问题,并提出了改进融资策略的建议。并通过分析各种主要融资方式的优缺点、政策约束和成本,总结出,房地产企业必须采取多元化的融资方式,根据不同的生命周期阶段来选择合适自己企业的融资方式,这样才能更好的解决融资困难的问题。
严华鸣[5]2008年在《城市更新中的土地开发研究》文中认为当今世界各大城市在促进经济增长、保护生态环境和维护社会公正方面正面临着进退两难的困境。改革开放以来,随着我国经济文化的快速发展,我国城市的发展正以前所未有的规模展开着。城市的发展,客观上要求对原有的城市结构进行调整,使其布局更加合理,以适应现代社会的生产力发展和人们需要改善生活条件的迫切要求,因此城市更新就成为了一种必然的趋势。而城市土地的开发是城市经济、社会发展的基础和前提,是城市其它各项建设的前期工程,所以城市更新的首要步骤是对城市土地进行开发,让土地开发成为城市发展的先行兵。本文是在我国当前经济迅猛发展、城市结构急剧变化的背景下,针对当前城市更新与城市土地(房地产)开发过程中出现的一些新现象和新问题,有所侧重地展开了较为细致的探讨。内容上,本文是在城市更新的众多理论的基础上,从城市土地开发的角度出发,分别从宏观和微观两个层面来分析城市更新中包括土地市场及城市更新各利益主体关系在内的市场环境;运用城市经济学知识和博弈论方法对城市更新背景下的土地开发商的投资选择加以具体分析;重点对城市更新的土地开发活动从融资方式和更新策略两大方面加以探讨,并以上海陆家嘴CBD的开发建设实践作为实例分析。本文力求通过以上研究,为我国今后在城市更新进程中的土地开发实践提供有益的参考。
郭永利[6]2009年在《英协投资公司房地产项目信托融资方式研究》文中研究说明房地产行业在历经了长达10年的繁荣后自2008年开始出现了价跌量缩并进入了地产寒冬,全球性金融海啸使地产严寒更加持久到二叁年,虽然国家对房地产较紧的宏观调控政策稍微有所松动,各地救市新政不断出台,但短期内房地产以银行信贷为主的传统融资形势依然是非常的严峻,在银行信贷政策紧控下房地产信托融资应运而生且自2005年以来不断攀升,预计近几年内房地产信托融资将得以持续迅速发展。本文首先介绍了房地产项目信托融资的相关理论特点及运作实践。其次,通过对具体案例英协投资公司及其开发的“幸福花园”和“洛克中心”项目所面临的融资困难、原因进行分析的基础上,提出了如何采用信托来进行融资的问题。接着结合信托、资产证券化等相关理论以及根据国情及市场需求,提出了两种新的房地产项目信托融资方式,即本文所设计的房地产财产信托融资方式和房地产股权信托融资方式,并按照这两种信托融资方式给出了英协投资公司的“幸福花园”和“洛克中心”项目的融资解决方案。然后对房地产项目信托融资方式创新,在具体实践和应用中的配套条件进行分析。最后得出结论英协房地产项目融资成功经验对中小型房地产公司有一定的借鉴意义,房地产项目信托融资有利于房地产业、证券信托业及广大投资者的发展,有利于发展房地产二级金融市场、分散银行风险,有利于房地产证券化进程加快和房地产融资市场体系的进一步完善。本文的实践意义与应用价值在于通过实践案例对房地产项目信托融资方式和操作流程的应用设计,对于解决房地产项目开发的具体融资问题具有一定的实践和借鉴意义,有利于拓宽融资渠道,加速发展房地产证券化的操作进程。
唐星云[7]2008年在《国内房地产企业融资模式探索》文中进行了进一步梳理房地产业属于国民经济的先导性行业,房地产业的发展可以带动相关几十个行业的发展。近年来,中国房地产业迅速发展,为国家经济和社会发展作出了重要贡献。房地产行业作为一个资金密集型行业,其发展离不开资金的支持。资金的规模大小、获取方式、成本高低等因素直接关系到房地产企业的生存和发展。房地产企业要在激烈的市场竞争中取得成功,除了技术力量、管理能力、商业信誉以外,筹措资金的能力和资本运作水平是房地产开发企业形成核心竞争力的重要因素,也是决定其项目规模、开发模式、风险承担和土地储备的重要约束性条件。就房地产开发投资而言,在取得土地使用权时就需要大量资金;而在整个开发运作过程中,如果开发商缺乏筹集资金和运作资金的实际能力,不能把开发建设各个阶段的资金妥当安排,企业很可能因流动资金拮据、周转困难而面临失败的结局。因此,房地产开发企业的核心能力并不仅仅是建造房屋,而是在整个开发过程中进行的资源整合和资本运作。房地产开发资金量大、周期长的特点,在客观上对房地产开发企业找到适当的融资渠道提出了迫切要求,以利于房地产企业融通资金,开发建设,提高投资效益。本文拟对国内房地产企业融资的各种可能的模式进行分析,借鉴国外成熟市场的经验,对如何有效地利用各种融资方式进行探讨,提出相关建议。本文分四个部分对国内房地产企业融资模式进行了论述:第一部分对房地产企业融资模式从总体上进行了阐述,包括四个方面的内容:一是提出房地产企业融资的概念;二是描述了一般房地产项目的资金结构;叁是对房地产项目的建设期融资进行描述;四是对房地产项目的运营期融资进行描述。运营期融资主要是针对商业房地产项目而成立。通过对房地产企业融资模式的总的阐述,为后文借鉴国外先进经验,进行比较分析作好铺垫。第二部分阐述国外成熟市场房地产企业融资方式,主要选择美国的房地产企业融资作为主要的比较标准,分别从美国的房地产产业链、房地产证券化、房地产投资信托、房地产投资基金进行论述,并列举部分典型案例,深化对成熟市场房地产企业融资模式的认识和理解。第叁部分对中国房地产企业融资现状进行论述,涉及目前国内房地产的主要形式、房地产企业融资的主要特征和形式、中国房地产企业融资的现状和存在的问题,并列举了一些中国房地产企业融资的典型案例,深入说明目前国内房地产企业融资的现状以及与国外企业融资方式的区别。第四部分分别论述了国内大型房地产企业和中小房地产企业融资可能采用的不同模式,最后在目前宏观政策从紧的背景下,提出对房地产企业融资策略的建议。在论文的结尾对全文的观点进行总结。
何平[8]2006年在《我国房地产企业融资方式研究》文中指出房地产业的良性发展对我国经济的稳步增长意义深远。随着政府宏观调控的加强，特别是银行业对房地产贷款业务的控制和贷款利率的提高，房地产企业投资项目融资难度增加，成本加大，进而迫使房地产企业融资方式进行重大的变革——从单纯的银行贷款向融资方式的多元化发展。房地产企业融资方式的多元化，对于降低房地产融资风险，提高资本利用效率，发挥房地产业作为国民经济支柱产业的作用，具有十分重要的现实意义。本文对我国房地产企业融资问题进行了较为全面的研究和论述，在分析了国内外各种融资方式的基础上，对各种融资方式，包括贷款融资、股权融资和债券融资的现状和存在的问题作了具体阐述，同时探讨了各种房地产企业新型的融资方式，如房地产投资基金融资和租赁融资等，对如何积极拓展新的融资方式、完善现有的融资渠道提出了许多建议，可为有关部门决策提供参考。
曾铠斌[9]2009年在《金融危机下房地产企业融资结构及发展研究》文中提出房地产业的兴衰反映着一国经济发展的周期性波动,也反映了一国金融业的兴衰。作为国民经济支撑行业,房地产的健康可持续发展关系到国民经济的稳步增长。房地产行业是资金密集行业,融资对于房地产企业的开发、发展尤为关键。美国次贷危机引发的全球金融危机冲击了国内各个行业,房地产行业也受到严重影响,从而使得房地产企业融资结构不合理问题暴露无遗:我国房地产企业融资结构存在着直接融资与间接融资比例严重失调,融资结构单一化的问题,这给银行系统以及房地产企业自身带来了巨大的风险。所以我国房地产行业迫切需要改变目前这种状态。因此,房地产企业融资结构的合理性也引起了政府与房地产企业自身的高度重视,国家近几年也逐步出台政策引导创新融资方式的发展,部分大型房地产企业也在尝试多元化道路。本文分析了金融危机下我国房地产企业的融资现状,总结其中的特点,并介绍了金融危机下所采用的主要融资方式。虽然以银行信贷为主的单一化结构依然短期内没法马上转变,但多元化融资渠道已相对活跃。在探索未来房地产企业合理融资结构的路径中,本文借鉴了发达国家成熟的房地产企业融资经验,吸收其融资方式创新、风险大众化、融资方式多元化的优点,同时也吸取了在引发次贷危机中,国外房地产融资过程中存在的问题:金融监管系统漏洞以及评估机构的道德缺失。与此同时,本文还对影响房地产企业融资结构的因素进行深入分析:外部影响因素相对内部影响因素占主导地位,国家宏观调控的政策和法律在外部影响因素中起到引领作用,而内部影响因素则是造成房地产企业融资结构之间差异化的原因。基于前述的思路和结论,文章后部分对未来中短期,以及长远的我国房地产企业融资结构发展方向做出分析,认为未来我国成熟的房地产企业融资结构将基于风险分散化原则,在直接融资与间接融资均衡的基础上,实现多元化组合融资;基于内在因素的影响,本文还在后面区分了大型与中小型房地产企业未来融资方式选择的差异性。最后从政府和房地产企业自身两个层面对完善我国房地产企业融资结构提出建议。
任伶俐[10]2007年在《R房地产企业非银行融资方式探析》文中进行了进一步梳理房地产业既是国民经济先导性产业,又是一个典型的资本密集型产业。自2003年央行121号文件下发后,央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资金链断裂之患,甚至有出局的危险。随后国家出台了一系列针对房地产的金融政策和信贷政策,以及土地政策、房地产销售政策均发生了重大转变,导致了房地产行业和市场进入门槛提高,开发成本增加,供需结构性矛盾、市场竞争的加剧,也导致了整个行业的利润下滑。新的市场政策表明,严重依赖于银行传统的间接融资方式已不能满足房地产开发企业需求,如何解决房地产开发中的融资问题,开拓新的融资渠道,成为当前房地产界关注的热点和迫切需要解决的问题,成为关系到大多数房地产企业生存和发展的头等大事。本文采用理论和案例相结合的研究方法,探讨适合现阶段中型房地产开发企业的除银行贷款之外的融资方式。全文共分为九章,首先介绍了文章的研究背景及意义、研究方法和思路以及房地融资相关的概念和理论,目前国外发达国家房地产企业融资的主要方式,然后对R房地产企业融资的外部环境和内部环境做了SWOT分析,得出R房地产融资的机会和威胁、优势和劣势。随后以分析R房地产开发企业可选择的非银行资金来源的主要的融资方式,包括上市融资、发行债券融资、房地产信托融资、与海外房产基金合作及房地产信托投资基金为主线,结合R房地产的实际情况,提出了R房地产的融资的实施途径。在以上章节的基础上,本着更广泛、更长远的思路,设计了适合R房地产发展战略和经营现状的组合融资方案,提出了实现R房地产融资方式多样化、顺畅企业融资渠道、促进房地产企业发展壮大的对策和建议。笔者希望通过对R房地产企业非银行融资方式的实例研究,借鉴国内外学术界对房地产企业融资研究的成果,特别是国外房地产企业使用的较为成熟的融资方式及其先进经验,结合当前国内的融资状况,立足于R房地产企业的实际情况,能够找出R房地产企业现存融资方式的缺陷和解决方法,能够探索和拓展R房地产企业的非传统银行贷款的融资方式,融资结构,形成适合R房地产现实情况的最佳融资方式组合。进一步而言,能够对类似处于成长阶段的房地产企业融资方式的选择有现实的借鉴意义,能够对于房地产企业形成房地产开发运作的整体理念,突破单一银行融资方式的瓶颈,整合多种融资方式等问题提供参考和有益的帮助。
参考文献：
[1]. 国内房地产开发商融资新方式研究[D]. 王笑梅. 华东师范大学. 2004
[2]. 中型房地产企业融资方式研究[D]. 韩珍. 对外经济贸易大学. 2007
[3]. 商品住宅开发融资方式研究[D]. 霍亚坤. 西安建筑科技大学. 2008
[4]. 房地产企业融资方式研究[D]. 纪象新. 哈尔滨工业大学. 2007
[5]. 城市更新中的土地开发研究[D]. 严华鸣. 同济大学. 2008
[6]. 英协投资公司房地产项目信托融资方式研究[D]. 郭永利. 西安理工大学. 2009
[7]. 国内房地产企业融资模式探索[D]. 唐星云. 西南财经大学. 2008
[8]. 我国房地产企业融资方式研究[D]. 何平. 浙江工业大学. 2006
[9]. 金融危机下房地产企业融资结构及发展研究[D]. 曾铠斌. 重庆大学. 2009
[10]. R房地产企业非银行融资方式探析[D]. 任伶俐. 西南财经大学. 2007
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